Poucos setores no Brasil têm vivido uma expansão tão acelerada como o de imóveis. No período de apenas um ano – de 2006 a 2007 -, as vendas mais que dobraram, passando de 9 bilhões para 20 bilhões de reais. Construtoras e incorporadoras ganharam novo status, inclusive na bolsa de valores. O negócio gradativamente vem se tornando nacional. E uma onda de fusões e aquisições já começa a se desenhar no horizonte imobiliário. O último grande movimento nesse setor aconteceu há poucas semanas, quando foi anunciada a formação de uma nova empresa imobiliária em São Paulo.
Batizada de Elite, ela começa a funcionar em junho e nasce como uma das grandes do mercado, com uma carteira de vendas potenciais de 3 bilhões de reais para o período dos próximos 12 meses. São valores que a colocam entre as três maiores de São Paulo, maior mercado do país, atrás apenas da líder Lopes Consultoria de Imóveis e da Abyara, ambas cotadas em bolsa e com participações em imobiliárias espalhadas pelo país. No ano passado, por exemplo, a Lopes comprou a Patrimóvel, uma das mais tradicionais empresas do setor no Rio de Janeiro.
O surgimento de uma empresa com essas dimensões e planos tão ousados tem provocado dois tipos de reação. Os concorrentes vêem a proposta com ceticismo. Para eles, trata-se de uma iniciativa tardia em um mercado já loteado. Para as incorporadoras e construtoras, que dependem diretamente das imobiliárias, a Elite aparece como uma alternativa ao domínio das líderes. “A empresa tem totais condições de crescer e, francamente, já começa com um time de primeira”, diz Ubirajara Spessotto, diretor-geral da Cyrela, maior incorporadora do país, que será uma das principais beneficiadas com o aparecimento de mais uma imobiliária.
O motivo para esse entusiasmo está, em larga medida, no grupo de sócios e executivos da Elite, considerado uma seleção de craques pelo mercado. Os três sócios da empresa — Marinaldo Macedo, Maurício Eugênio e Hélio Vergara — são todos oriundos do setor. Macedo trabalha há 27 anos na área e foi o principal executivo da Lopes até março deste ano. Eugênio é dono do maior grupo de marketing imobiliário do país, a Eugênio Publicidade. O engenheiro Vergara foi diretor financeiro da Lopes e responsável pelo IPO da empresa, em dezembro de 2006.
“No mercado imobiliário, o relacionamento entre vendedores e incorporadores é decisivo. O Marinaldo Macedo, por exemplo, tem a confiança de todos os principais incorporadores do país”, afirma o presidente de uma incorporadora paulista. Eugênio também tem excelente trânsito entre as incorporadoras. Essa relação de confiança pode fazer com que a Elite receba das grandes incorporadoras lançamentos de imóveis que normalmente seriam entregues a empresas com muitos anos de mercado. Outras grandes imobiliárias brasileiras, como a Fernandez Mera e a própria Abyara, tiveram origem semelhante — seus fundadores saíram do time de funcionários da Lopes – e conseguiram se firmar graças a isso.
A Elite nasce em um momento especial para o setor e a expectativa é que, com a estabilidade econômica e a demanda reprimida de imóveis no país, o mercado continue crescendo em níveis elevados pelos próximos anos — a previsão é que, até 2012, o valor de vendas no Brasil chegue a 40 bilhões de reais. “A demanda cresce em alta velocidade e vimos uma boa oportunidade para montar uma empresa que ofereça serviços que atendam às necessidades dos incorporadores”, diz o publicitário Maurício Eugênio.
Esse bom momento teria também se combinado a fragilidades de concorrentes. Segundo executivos do setor, a Abyara, vice-líder do mercado, com mais de 20% de participação em São Paulo, estaria disposta a abandonar a área de vendas de imóveis. Fundada há pouco mais de dez anos como imobiliária, a Abyara começou a atuar no mercado de incorporação há cerca de três anos. “Com isso, passou a haver um claro conflito de interesses, já que as vendas dos imóveis da incorporadora Abyara poderiam ser privilegiadas em detrimento das demais incorporadoras”, diz um analista que acompanha o setor. Esse tipo de preocupação afastou grandes clientes da Abyara, como a Gafisa. Com eles, a Elite pretende se firmar como uma opção às líderes do setor.
Em um primeiro momento, a empresa mais afetada pela criação da nova imobiliária tem sido a Lopes. Além de Macedo e Vergara, dois outros executivos já deixaram a empresa em maio rumo à nova concorrente — o diretor jurídico Carlos Alberto Escobar e Jair Favere, diretor da área de imóveis populares. Cerca de 25 chefes de equipe e 450 corretores também estariam prestes a migrar. “Essas perdas, principalmente de diretores, são importantes e devem ter impacto na Lopes”, afirma um analista financeiro. Oficialmente, a Lopes diz que as saídas não mudarão em nada a empresa. “A Lopes é uma corporação, com conhecimento institucionalizado, e a saída de funcionários não trará impacto nenhum”, afirma Tomás Salles, diretor de novos negócios da Lopes. Pelos corredores da empresa, no entanto, a conversa é outra. Os principais acionistas, os irmãos Marcos e Francisco Lopes, mostraram-se ressentidos com a saída de Macedo e os convites feitos aos demais funcionários. “A Elite não quer competir com a Lopes ou ser a maior empresa do setor”, diz Macedo. “Queremos ser os melhores. Sabemos quais são as necessidades não atendidas pelo mercado e o que fazer para preencher esses buracos.”
