Etiquetagem avança

27 02 2009

Ainda pouco conhecido do setor, Selo Procel Edifica deve certificar o primeiro edifício neste ano e se tornar obrigatório em 2012
(Construção Mercado, Por Gisele C. Cichinelli)

A exemplo do que já ocorre com eletrodomésticos, o Selo Procel Edifica irá certificar projetos que preveem redução de consumo e uso de energias alternativas, estimulando a adoção de ações nesse sentido. A etiquetagem das edificações comerciais, públicas e residenciais opera, desde 2007, em caráter provisório, mas, a partir de 2012, passará a vigorar como lei. O primeiro prédio deverá ser certificado neste ano, na forma de um estudo piloto.

O objetivo do Selo é estimular os construtores e incorporadores a aderirem aos conceitos de eficiência energética em edificações, viabilizando a implementação da Lei 10.295/01 (“Lei de Eficiência Energética”). Mesmo ante a resistência do setor frente à adoção de soluções e práticas ecoeficientes, especialistas se mostram otimistas em relação ao programa de etiquetagem.  “Qualquer iniciativa que induza o mercado a reduzir o consumo de energia elétrica é benéfica”, opina Luiz Henrique Ceotto, diretor de construção e projetos da Tishman Speyer do Brasil.

Ainda são raras as incorporadoras que se preocupam com o nível de eficiência energética de seus empreendimentos. Mas, segundo o engenheiro civil Fernando Westphal, gerente de eficiência energética da unidade de sustentabilidade do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações), o selo será um forte instrumento de mudança no mercado. “Hoje, quem se atenta para essa questão não consegue mostrar ao consumidor final o diferencial do seu projeto”, ressalta. Para ele, o selo agregará valor às edificações, dando oportunidade para que esses empreendimentos se diferenciem dos convencionais.

Entre os itens a serem avaliados pelo programa estão o sistema de iluminação, o sistema de condicionamento de ar e a envoltória. Para cada um deles, já existem pré-requisitos e recomendações para alcançar as classificações que vão de “A” a “E”, dependendo do nível de eficiência energética da edificação. “Para cada item, será atribuído um peso. A média ponderada das três etiquetas irá determinar a classificação final do prédio”, observa Westphal.

Para manter a liberdade do projetista, a lei considera também a opção de análise de conformidade por meio de simulação computacional. Neste caso, o projeto não precisa seguir os itens prescritivos da lei, desde que seja comprovado, por meio de simulação térmica e energética, que a solução proposta apresenta eficiência maior ou igual à norma. “Espero que isso coloque de vez a prática de simulação computacional como uma ferramenta usual de projeto”, espera o engenheiro do CTE.

De fato, a implementação da etiqueta deve trazer impactos à maneira brasileira de projetar. Além de exigir maior integração entre os projetistas, práticas já consagradas como o uso de fachadas envidraçadas, isolamento térmico em paredes e vidros duplos deverão ser questionadas. “Será que é possível fazer um prédio eficiente com cortina de vidro no Brasil? Será que o vidro duplo resolve o problema nesse caso? E será que não precisaríamos utilizar mais isolante térmico em paredes? Estamos tentando responder a questões como essas por meio de simulação computacional. Não há uma resposta genérica, e nem deve haver. Cada caso é um caso. Mas nossos projetistas não estão acostumados a esse tipo de análise. Isso vai mudar”, enfatiza Westphal.

Investimento compensa
Na opinião de Ceotto, o prazo de cinco anos para que o selo seja implementado em caráter obrigatório é suficiente para as empresas se adaptarem às novas exigências. Sobretudo porque as tecnologias que proporcionam redução de consumo já estão disponíveis no mercado. Mas o diretor ressalta que, para lançar mão delas, o incorporador ou construtor terá de desembolsar de 5% a 7% a mais no custo de construção de edificações comerciais e residenciais, respectivamente. A economia gerada, no entanto, chega a até 40%, “pagando” o investimento em apenas três anos.  “Estamos sensibilizando o investidor em relação a essa questão. Eles devem entender que é como se estivessem investindo em um seguro contra a obsolescência da edificação”, acrescenta.

Roberto Wagner Lima Pereira, consultor do Ministério de Minas e Energia, lembra que o fato de o conceito de construções verdes já estar incorporado em diversos segmentos da construção civil deve facilitar a adaptação do mercado às novas diretrizes. Mas, para Westphal,  a falta de divulgação do projeto pode ser um dos entraves para que a lei 10.295 pegue. “As edificações deveriam receber atenção especial. Tenho a impressão de que, no Brasil, como a geração de energia é quase toda renovável (hidrelétricas), não há uma preocupação com eficiência energética, como nos Estados Unidos e Europa, por exemplo”, alerta.

Apenas na cidade de São Paulo, mais de 1,2 mil edificações estão em construção. Diante desse dado, cabe perguntar: qual será a estrutura necessária para analisar todos esses projetos e obras? Westphal sai na frente e avisa que faltam laboratórios credenciados para realizar a certificação “Alguns clientes querem buscar a etiqueta, mas não temos a quem submeter os projetos”, alerta. Enquanto os laboratórios são preparados para avaliarem os projetos, o primeiro prédio deverá ser certificado ainda em 2009, na forma de um estudo piloto.

Em relação às edificações residenciais, Solange Nogueira Puente Santos, gerente da divisão de projetos de eficiência energética em edificações do Procel/Eletrobrás, lembra que a regulamentação para etiquetagem do nível de eficiência energética ainda está sendo elaborada. Com tipologias variadas e pouco uso de condicionamento de ar, a regulamentação irá avaliar o nível de conforto térmico proporcionado por um determinado projeto. Para isso, a simulação de desempenho térmico será fundamental.

Os projetos poderão ser avaliados antes da execução das obras, permitindo a identificação de itens críticos que coloquem em risco o conforto térmico no ambiente construído. Já a fiscalização será feita de acordo com os projetos certificados. “Primeiro, certifica-se o projeto; em seguida, a obra pronta”, explica Westphal.

Consumo em números
As edificações representam quase metade do consumo de energia do País. Segundo informações do Ministério de Minas e Energia, elas são responsáveis por 42% de toda a energia elétrica consumida. O setor residencial contribui com 23%, o comercial, com 11% e o público, com 8% desse percentual. Um dos grandes vilões, nesses dois últimos setores, é o sistema de condicionamento de ar, com 48% do consumo de energia elétrica, seguido pelo sistema de iluminação, com 24%.

Com a concessão da etiqueta, e posteriormente do selo, o Ministério de Minas e Energia acredita que será possível nortear parâmetros para construções mais eficientes, estimulando o mercado a adotar as melhores práticas no que se refere à economia de energia. “Ações como essas têm como objetivo postergar investimentos em novos projetos de geração de energia economizando divisas para o País e minimizando os impactos negativos ao meio ambiente”, ressalta Roberto Wagner Lima Pereira, consultor do Ministério de Minas e Energia.

Enquanto o consultor rechaça o risco de um novo apagão no País, especialistas alertam sobre a possibilidade de um novo colapso energético. Basta uma rápida olhada na curva de crescimento da economia brasileira para ter algumas pistas do que poderá acontecer. Nos últimos 20 anos, o aumento do consumo de energia tem sido muito maior do que o aumento do PIB. “Isso significa que o País, como um todo, não é eficiente”, lembra Fernando Westphal, do CTE.  “Sempre que se fala em projeção de aumento no PIB, há um alerta para uma provável crise de abastecimento de energia. Para crescer de maneira eficaz, temos que mudar nossos padrões de eficiência e esse assunto deveria receber mais atenção do governo e da mídia”, acrescenta.

Etiquetagem passo-a-passo
O processo de etiquetagem baseia-se na avaliação da edificação em duas fases, de projeto e construída. Confira os principais passos.

 

Nível de eficiência

O requerente deverá apresentar o projeto e autodeclarar, por meio de um memorial de cálculo e diversas comprovações, o respectivo nível de eficiência energética da sua edificação a um laboratório acreditado pelo Inmetro.

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Análise

Após a conferência dos dados, o laboratório valida ou não o nível autodeclarado. É facultado ao laboratório reiniciar o processo, desde que toda a documentação seja reapresentada com as devidas alterações para ser submetida à nova análise.

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Etiqueta

A última fase é a avaliação da edificação construída. Através de uma conferência por amostragem, verifica-se se a obra foi executada de acordo com as premissas do projeto, que servem de base para a avaliação.  A conferência é da obra pronta e a etiqueta é datada.

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Fonte: Procel/Eletrobrás


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Os bairros mais cobiçados de Curitiba

26 02 2009

(Gazeta do Povo) – 22/02/09

Água Verde, Batel e Portão lideram lista de endereços dos sonhos dos moradores da cidade

Ruas arborizadas, proximidade do centro e serviços de alto padrão. Esses são alguns dos atributos que fazem com que os bairros Água Verde e Batel sejam o endereço dos sonhos de muitos moradores de Curitiba. Os dois, seguidos do vizinho Portão, foram apontados como os bairros mais cobiçados da cidade, em levantamento encomendado pela Gazeta do Povo ao Instituto Paraná Pesquisas.

O estudo mostrou que mais de um quarto dos curitibanos gostaria de viver nesses bairros ou no Centro (veja infográfico). O líder na preferência é o Água Verde, que foi a opção de 9,08% dos entrevistados. Logo atrás, aparecem o Batel e o Portão, bairros que ficam a menos de seis quilômetros do Centro – quarto colocado na pesquisa.

Os dados levantados pelo Paraná Pesquisas são confirmados pela Associação de Corretores de Imóveis de Curitiba e Região Metropolitana. Segundo o diretor da entidade, Alexandre Reif Junior, há alguns anos, o Água Verde tornou-se o bairro número um em vendas.

Ele explica que os imóveis da região atendem às exigências de um novo perfil de comprador: têm bom padrão, são próximos ao centro e não custam tão caro. Hoje, o preço médio de um apartamento no Água Verde fica na faixa de R$ 100 mil a R$ 140 mil. “A maioria das consultas às imobiliárias, por internet ou telefone, é sobre imóveis nessa área.”

Um desses novos compradores é a jornalista Thaís Vargas. Depois de viver em Curitiba durante 22 anos, ela se mudou para Florianópolis, onde cursou a universidade. Assim que concluiu os estudos, decidiu voltar para a capital paranaense, por causa das melhores oportunidades de trabalho. Na cabeça, Thaís já tinha definido o lugar em que moraria na volta a Curitiba: o Água Verde. “Além de ser um bairro muito bonito, tem uma excelente qualidade de vida”, diz. “E também é perto do centro, do coração da cidade.” Por todos esses motivos, a jornalista não pretende se mudar tão cedo. “Com certeza, vou ficar aqui por muito tempo.”

No Água Verde, Thaís será uma novata perto de moradores antigos e tradicionais, como o aposentado Ivan Rigotti. Catarinense de Concórdia, ele vive na região há quase 46 anos. Quando chegou a Curitiba, na década de 60, o bairro era repleto de vacas e parreiras de uva cultivadas por famílias italianas como a dele. A casa de madeira construída pelos pais na chácara que compraram na época continua em pé até hoje e ainda é a residência do aposentado. “Perto de casa, tem o mesmo armazém de 62 anos atrás, que vende de linguiça a pinico”, conta. “É por coisas assim que quase a família toda continua vivendo aqui.”

Apesar da proximidade com o centro, a rua de Ivan Rigotti é tranquila e arborizada. Na frente da casa do aposentado, um banco ao pé da árvore – semelhante aqueles que enfeitam as praças da cidade – é o ponto de encontro da família e dos vizinhos. Ali, eles se reúnem com frequência para fazer churrascos e tocar violão até de madrugada. “Em outros bairros, dificilmente você vai ver esse tipo de coisa”, afirma. Com os dois filhos ainda por perto – um já casado e também morador do bairro – Ivan não pensa em sair do Água Verde. “Essa hipótese nunca passou pela minha cabeça.”

A algumas quadras dali, vive um morador ainda mais antigo. O artista plástico Diniz Bonilauri nasceu no bairro em 1933 e, 75 anos depois, continua morando ao lado da Arena da Baixada, estádio do Atlético. Ele conta que, quando era criança, havia pouco mais de 15 casas na região. As ruas não eram asfaltadas e, em dia de chuva, tudo virava um grande mar de lama. “Ia descalço até a Avenida Iguaçu e, então, lavava os pés numa bica d’água pra embarcar no bonde”, relata. Mesmo com o crescimento do bairro, o artista plástico não reclama da vida cada vez mais agitada do local. Nem os dias de jogos de futebol tiram o sossego desse torcedor paranista. “Hoje em dia, é muito difícil a pessoa morar a vida toda no mesmo lugar”, diz. “Mas como eu vou sair de um bairro limpo, tranquilo e arborizado?”

Só para quem procura alto padrão
Após 22 anos morando no Água Verde, o bioquímico Milton Saliba decidiu se mudar para o Batel dois meses atrás. Apesar de reconhecer que o antigo bairro mereceu o primeiro lugar na pesquisa, a mudança já vinha sendo planejada há dois anos. Pesou na decisão a proximidade do Clube Curitibano, as ruas limpas e arborizadas e a oferta de serviços de alto padrão, como shoppings, restaurantes e supermercados. “Você se sente bem ao caminhar por aqui”, revela.

Há 30 anos, a aposentada Bonina Barbosa tomou a mesma decisão. Assim que o centro de Curitiba começou a ficar confuso e tumultuado, ela escolheu o Batel como novo lar. A qualidade de vida no bairro e o fato de os serviços básicos estarem todos muito próximos de casa foram determinantes para a mudança.

A tranquilidade elogiada por Milton e Bonina é quebrada nos fins de semana pelos bares e casas noturnas do Batel. E é justamente por meio desse agito que Bruno Salomão ganha a vida e se diverte. Músico profissional, ele vive no bairro há 35 anos.

A líder comunitária Araci Leal de Jesus saiu de Castro, no interior do estado, quando se casou com um curitibano, 30 anos atrás. Como a família do ex-marido vivia no Portão há mais de sete décadas, ela também se mudou para o bairro. “Hoje me sinto uma verdadeira curitibana. Afinal, meus seis filhos nasceram aqui.”

O desejo de tornar o bairro um lugar cada vez melhor para se viver levou Araci à presidência da Associação de Moradores do Portão. Por isso mesmo, ela é só elogios à região. “Temos toda a infraestrutura necessária, com bancos, supermercados, shoppings”, destaca.

Acesso a serviços e qualidade de vida explicam o resultado
Na avaliação do sociólogo e professor da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR) Lindomar Wessler Boneti, o fato de os bairros da região central ocuparem as primeiras posições na pesquisa mostra a vontade das pessoas em estar mais próximas a tudo o que desejam. O resultado do levantamento refletiria o desejo de viver em melhores condições de vida, justamente nos locais onde a presença do Estado é mais forte. “A abrangência do governo é como uma esfera: vai do centro para a periferia”, afirma. “Lá na ponta, os recursos chegam mais escassos e o poder de barganha da população é menor.”

Isso explicaria porque 18,99% dos entrevistados disseram que a segurança é o fator determinante na escolha do local ideal para morar. Mais da metade dos curitibanos ouvidos pelo Paraná Pesquisas – 54,47% – afirmaram que a falta de segurança é o principal problema do bairro onde vivem atualmente. Nessas regiões, segundo Boneti, os extremos são mais acentuados e imperam o medo e a ansiedade. “Já no Água Verde e no Batel, esse cenário é completamente diferente”, compara.

Para o geógrafo e doutor em Planejamento Urbano Francisco Mendonça, os dados da pesquisa podem ser explicados por três aspectos. O primeiro é a facilidade de acesso aos serviços de comércio, saúde, educação e transporte na área central. Em segundo lugar, o planejamento maior desses bairros, com ruas amplas e arborizadas, reforça a imagem de Curitiba como capital ecológica – organizada e limpa. Por fim, pesaria na escolha o apego que as pessoas desenvolvem por lugares mais antigos e históricos para a cidade. “Os primeiros bairros apontados no levantamento agregam essas características mais que os outros”, diz Mendonça.

De acordo com o arquiteto e professor da PUC Salvador Gnoato, é indiscutível a presença do Batel nas primeiras posições, por se tratar de um bairro com uma imagem forte junto à população – uma espécie de Copacabana de Curitiba. Já o Água Verde, na visão dele, é tão acessível e equipado quanto o Batel, mas a liderança na pesquisa teria ligação com os valores mais baixos dos imóveis.

Em relação ao Portão, o professor acredita que o levantamento apenas reforça a autonomia do bairro. “Trata-se de bairros muito próximos, sendo difícil estabelecer a fronteira entre eles”, afirma. “Até por isso, os curitibanos têm essa região como a melhor da cidade.”


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Viabilidade da renda média baixa

23 02 2009

(Contrução Mercado) – maio/2007

Pesquisador faz estudo e vê dificuldades aos construtores para entrar nesse mercado

Forte migração de recursos para o segmento deve acontecer naturalmente, mas equação para validar os investimentos ainda não está adequadamente estruturada

O planejamento estratégico dos empreendedores habitacionais no Brasil, especialmente aqueles com foco de atuação no mercado de São Paulo, está pautado por três vetores preponderantes: 1) o ingresso de recursos de investimento no caixa de suas empresas, em volume nunca antes experimentado pelos empreendedores, como resultado das chamadas de capital via ações (Initial Public Offering – IPOs); 2) o incentivo via crédito direcionado e diminuição de tributos, definidos nos princípios norteadores do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento); 3) e o vivo interesse demonstrado por capitais externos (fundos de investimento) de aplicar recursos no mercado de real estate no Brasil.

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Considerando a atual escala do mercado, os números são grandiosos: 1) mais de R$ 10 bilhões foram e estão sendo captados via ações – e são “recursos à vista”; 2) somente para moradias de baixa renda, o Ministério das Cidades planeja a aplicação de mais de R$ 55 bilhões em quatro anos (2007-2010), considerada a contrapartida de Estados, municípios e dos próprios adquirentes, para uma previsão total de investimento em habitação de R$ 106 bilhões, considerando todos os recursos que estarão envolvidos na produção de habitações, inclusive financiamentos via SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); 3) a se confirmarem as declarações e interesses de investir divulgados, pode-se esperar recursos externos de no mínimo US$ 5 bilhões no curto prazo (um a dois anos).

Tomando como referência somente os recursos novos das empresas e uma condição de alavancagem conservadora numa proporção de 2 de financiamento para a produção para 1 de investimento, esses R$ 10 bilhões representam a injeção, de imediato, de R$ 30 bilhões para novos empreendimentos, capazes de gerar, aos padrões de custos e margens prevalentes no setor, 70 mil unidades para renda média alta ou 230 mil unidades para renda média. A capacidade total de produzir do setor está bem acima desse patamar, porque a ele devem-se agregar os recursos desses empreendedores que já estão em giro na produção e a pulverização da oferta por meio dos muitos outros empreendedores, que, no total, supera, à larga, o que representam as grandes marcas que vêm se capitalizando via ações. Qual empresa estará disposta a enfrentar a competição nesses segmentos do mercado, considerado esse potencial de oferta? Qual empresa tem a ilusão de que a demanda é capaz de absorver esse nível de oferta, nos custos e nas margens ora prevalentes no setor? Já no patamar atual, há notícias de escassez de mão-de-obra qualificada em São Paulo, de insumos e equipamentos. Isso, associado aos preços dos terrenos subindo, significa crescimento de custos contra a margem, porque não há razão aparente para acreditar que seja possível praticar preços mais altos, para preservar as margens, num mercado pautado por disputas que vêm se tornando ainda mais agressivas.

Perspectivas
Diante desse quadro, muitos olhos se voltam para a habitação de baixa renda. A demanda mais elevada, não atendida há muito tempo pelas grandes marcas, que se concentraram disputando os mercados de renda média e média alta, indica um segmento de menor risco nos próximos anos. Algumas das grandes marcas já divulgam estratégias de ação para a baixa renda, concebendo, até mesmo, marcas isoladas para conduzir essas operações.

Nesse estrato de mercado: demanda e sua estratificação geográfica são informações de acesso fácil; idéias periféricas de marketing, como isolamento de marca, estão na hierarquia de decisão que não exige validação econômica; 3) recursos para operar estão disponíveis, seja como investimento (caixa dos IPOs ou de investidores) ou financiamento (Sistema Financeiro da Habitação ou Sistema Financeiro Imobiliário); instrumentos de financiamento, securitização de créditos e recursos de longo prazo, para fazer funding dos instrumentos de securitização, aparentemente estão disponíveis no volume adequado, pela via do SFH, da capacidade de investidores institucionais e até da oportunidade de captar poupanças, tendo em vista o incentivo de imposto de renda para investimento nos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Então, já que as premissas são conhecidas e há capacidade de planejar, a migração de forte massa de investimentos para a baixa renda deverá acontecer naturalmente! Passar da percepção para o desejo e, daí, para a ação, não será automático. A equação para validação dos investimentos ainda não está adequadamente estruturada.

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Vale ressaltar que os empreendimentos para renda média baixa é o limite até onde chegam os recursos privados das empresas preocupadas em gerar rentabilidade em padrões atrativos, especialmente quando se verificam os processos de abertura de capital conhecidos. Para baixo da renda média baixa, habitação é uma questão que envolve o Estado.

Os recursos dos IPOs estão sendo captados numa expectativa de rentabilidade equivalente aos padrões atuais, quando não acima deles. Afinal, os estruturadores têm perpetrado valuations que atingem preços elevados de ação contra o valor patrimonial e muitas ações estão sendo colocadas para investidores estrangeiros, tendo como imagem de rentabilidade o entorno dos 20% ano, que se divulga possível de alcançar com os negócios de real estate habitacional no Brasil. Este patamar é “convidativo” para capitais denominados em Reais e é tão competitivo para capitais estrangeiros que há colocações de ações feitas em mais de 60% no exterior e notícias de que até fundos hedge têm buscado aplicar diretamente em empreendimentos no Brasil.

Como é o comportamento dos investimentos nesse mercado? Para responder à pergunta, é possível explorar a qualidade dos investimentos nos empreendimentos, tratados como corpos isolados. Haverá poucas diferenças entre empreendimentos desenvolvidos por uma ou outra empresa, do ponto de vista dos custos e dos preços. Vantagens competitivas terão as empresas cujo desenho dos produtos e agressividade das ações de marketing resultem numa velocidade de comercialização mais elevada. Isso melhora a equação de fundos e diminui a pressão de investimentos para o mesmo resultado, aumentando a taxa de retorno dos empreendimentos. No ambiente das empresas, parte da rentabilidade derivada dos empreendimentos é consumida com as contas gerais da administração e aí cada uma delas apresenta suas particularidades.

Comportamento dos investimentos
Para produzir uma imagem que ilustre o que acontece com os investimentos nos diferentes segmentos do mercado, tomamos parâmetros prevalentes do mercado de São Paulo, compilados dos estudos do NRE-Epusp (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP), considerando empreendimentos e empresa protótipos. Admitindo para os empreendimentos, nos diferentes estratos de mercado, a mesma velocidade de vendas e o mesmo programa de produção, mostramos no gráfico 1 como se compõe a receita e o que se pode esperar de taxa de retorno dos investimentos nas diferentes faixas de renda, da média baixa para a média alta.

Evidencia-se que investir no estrato de mercado para renda média baixa, nesses padrões de comportamento, não é validado (3,2% ano de taxa de retorno). E o problema econômico tem duas raízes: terrenos de baixo aproveitamento e custos de construção mais elevados do que o produto é capaz de absorver.

O aproveitamento dos terrenos é um problema localizado da cidade de São Paulo, o que tem feito empresas migrarem suas estratégias para fora da cidade e até do Estado. Com respeito a isso, há que se fazer advertência sobre as particularidades regionais e recordar eloqüente exemplo do passado, não muito remoto, de tentativa de abraçar todo o País, como se bastasse a língua e a nacionalidade para homogeneizar comportamento do mercado, cujo resultado foi um grande desastre.

O custo de construção pode se acomodar a novos padrões. Até aqui, disputando o mercado nas faixas de renda mais elevadas, as empresas perceberam que a competitividade se concentra no desenho do produto e seus acessórios e na agressividade do marketing, de modo que o custo de implantação (terreno e construção), respeitados os padrões correntes, cabe no preço, com margem satisfatória. Nas faixas de baixa renda, cujo preço não tem praticamente nenhuma elasticidade, o fator de competitividade é o custo de construção – engenharia de produto e gerenciamento da produção. O gráfico 2 mostra como se pode recompor a taxa de retorno aproveitando melhor os terrenos, na opção sair de São Paulo, e como se organizam as contas, diminuindo os custos de construção.

Um redutor próximo dos 40% nos preços dos terrenos, frente aos atuais, leva a taxa de retorno para o patamar dos 16% ao ano e um redutor próximo dos 10% nos custos da construção leva a taxa de retorno ao mesmo patamar.

Nesse segmento de mercado é ilusório imaginar que se podem praticar taxas de retorno no patamar dos 20%. A competição se verifica em empreendimentos de grande escala, para absorver custos acessórios. Os preços não têm elasticidade e os custos são operados no seu limite, para atender a especificações capazes de atrair o mercado. Resulta que as margens são mais moderadas do que as possíveis de praticar nos segmentos de renda mais alta. Considere-se, entretanto, que aqui os valores estão calculados respeitando fluxos de comercialização e produção sem inovações com respeito aos padrões atuais do mercado. Sistemas de produção mais avançados podem reduzir prazos e, assim, levantar a taxa de retorno, mantendo a mesma margem de resultado sobre o preço, mas que, encaixada mais cedo, melhora o desempenho do investimento.

O setor soube enfrentar o desafio da organização de estruturas de funding agressivas para operar em escala industrial, abrindo o capital de empresas de grande marca. Isso provoca a necessidade de alargar as fronteiras de ação, porque os novos acionistas estão ávidos por rentabilidade nos padrões prometidos pelos controladores nos prospectos (ressalvado o capítulo de fatores de risco). Parece claro que só há uma fronteira nova, com escala adequada para absorver a capacidade de investimento e de financiamento que os IPOs e o PAC conferem ao setor. Nesse segmento habitacional de renda média baixa, para serem competitivas, as empresas deverão desviar o foco, da agressividade de marketing (campanhas que chegam a consumir 10% da receita) para a engenharia de produto, para o que se chama a contribuir, a inteligência dos sistemas de produção e os fornecedores de insumos.

Dr. João da Rocha Lima Jr. é professor titular da Escola Politécnica da USP e Coordenador do Núcleo de Real Estate (NRE-Epusp)


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Real estate – do marketing à engenharia de produto

23 02 2009

(Construção Mercado) – junho/2008

A mudança de foco necessária para atuar no segmento econômico do mercado residencial

A expansão da capacidade de investimento de importantes empresas de real estate residencial no Brasil tem suscitado debates entre especialistas percorrendo variadas temáticas, que envolvem desde os níveis mais estratégicos das organizações e de comportamento de mercados aos problemas operacionais vivenciados nos canteiros de produção.

Um dos temas de maior interesse refere-se aos drivers (parâmetros) a serem observados para uma atuação de destaque no denominado mercado residencial econômico (faixas de renda baixa e média baixa). Antes de elencá-los é importante destacar que a maioria das empresas, que, aliás, foram muito bem-sucedidas em suas aberturas de capital, vinha há tempos privilegiando seus investimentos nos segmentos de alta renda, nos quais o marketing do produto é crucial para a boa inserção de mercado. A atuação nesses segmentos pressupõe munir os empreendimentos com atributos que possam ser percebidos pelo público-alvo como diferenciais em relação à oferta competitiva – diferente, portanto, de uma competição baseada no menor preço.

No chamado segmento econômico, entendemos que a questão da competitividade está em focar os custos da construção (terreno e obras), para superar a configuração presente, que comprime fortemente a margem de resultado dos empreendimentos, pois a capacidade de pagar das faixas de renda desses segmentos é baixa diante de suas necessidades e anseios, o que faz a equação do preço se distorcer.

De fato, estudos do professor João da Rocha Lima apontam claramente essa configuração, conforme pode ser observado no gráfico, que compara os itens de desagregação do preço para três empreendimentos protótipo, destinados a diferentes segmentos de mercado, mantidos os parâmetros de custos da região metropolitana de São Paulo.

Evidencia-se, no gráfico, a expressiva participação dos custos de construção e de aquisição do terreno na receita global de vendas dos empreendimentos voltados para renda média baixa, cerca de 83%. Nas faixas de renda média e média alta, essas participações alcançam respectivamente 70,7% e 67,5% da receita global de vendas, ou VGV (Valor Geral de Vendas), lembrando que a receita de venda por unidade residencial é variável conforme a faixa de renda e limitada pela capacidade de pagar do público-alvo.

No gráfico, os custos de construção e de terrenos das diferentes faixas de renda espelham produtos típicos para cada estrato na região metropolitana de São Paulo e, naturalmente, acompanham o crescimento da renda. Assim, quanto maior a capacidade de pagar do público a que se destina o produto, maiores serão os custos de produção e de aquisição do terreno por metro quadrado. Ainda assim, verificam-se no gráfico que as margens de resultado sobre a receita são de 4,4%, 14,5% e 16,8% para as faixas de renda média baixa, média e média alta, respectivamente, evidenciando o conforto para o empreendedor ao atuar nos segmentos de maior poder aquisitivo.

As taxas de retorno estimadas nesses empreendimentos protótipos são de: 5,1%, equivalente anual para o protótipo da renda média baixa; de 19,6%, equivalente anual para o de renda média e; de 21,2%, equivalente anual para o de renda média alta. Essas simulações apontam para a não atratividade do investimento no segmento de renda média baixa, se tomarmos como referência para a taxa de atratividade setorial o patamar de 16% (equivalente anual efetiva), que já é entendida como conservadora, tendo em vista que as empresas tendem a usar como guidance (meta) de taxa de retorno o patamar de 20% ano.

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A possibilidade de alcançar esse referencial de atratividade por empreendimentos típicos para o segmento reclama a observância estreita aos seus principais drivers, citados a seguir:

  • Apesar da clara tendência de preços de terrenos serem mais elevados nos bairros mais centrais, desenvolver empreendimento em terreno localizado distante do centro urbano, buscando-se a validação do investimento por meio do seu baixo custo de aquisição, traz riscos de inserção de mercado, pois nesse segmento a demanda tem forte vínculo com pólos geradores de emprego. Um eficiente sistema de transporte público mitiga consideravelmente esse risco.
  • Apesar da menor oferta de grandes terrenos nas áreas centrais, os empreendimentos a serem desenvolvidos deverão ter larga escala, ou muitas unidades para diluir o custo do terreno por unidade e, na medida do possível, propiciar economia nos custos de construção, pois os ganhos de escala permitem construir a partir de uma logística operacional mais eficiente. Todavia, desse modo ocorrerá um agravamento dos riscos de concentração de oferta.
  • Nesse segmento há pouco espaço para vetores emocionais na compra, pois o comprometimento de parcela da renda para pagamento do produto residencial é crescente conforme a faixa de renda diminui, ainda que o padrão dos atributos nele embarcados também caia à medida que se desce nos estratos de renda. Assim, a capacidade de pagar é o vetor que predomina na decisão de compra.

O que se pode depreender da conjuntura competitiva a que se sujeitam empreendedores ao atuar no mercado econômico é que a acomodação das margens de resultado dentro do preço que esse público pode pagar, necessárias para se alcançar uma relação entre preço e custos que gere indicadores de qualidade do investimento atrativos, exigirá uma competente engenharia do produto, que pode permitir tanto a validação do investimento quanto criar um diferencial competitivo no mercado na medida em que a redução dos custos de construção e gerenciamento propiciarem uma melhoria nos atributos de qualidade do produto, sem comprometer as margens de resultado.

O gráfico 2 é elucidativo nesse ponto; ele nos mostra que uma redução da ordem de 13,7% nas contas de construção, mantendo-se a participação do terreno em relação à receita, também fixada de acordo com a capacidade de pagar reconhecida do público, possibilitaria obter uma margem de resultado sobre essa receita da ordem de 13,4%, o que conduziria a uma relação adequada de preço para custo para alcançar uma taxa de retorno de aproximadamente 16%, equivalente anual efetiva, atrativa para os parâmetros atuais do mercado residencial de São Paulo. Efeito similar seria conseguido se fosse factível reduzir preços de terrenos em 40%.

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Acreditamos que a busca desses patamares de redução de custos reside na melhoria dos processos de planejamento e de gerenciamento das empresas, pois a conjuntura do fornecimento de insumos para a construção se encontra bastante pressionada pela demanda, havendo pouco espaço para melhoria das condições de negociação com outros agentes da cadeia.

Assim, a melhoria do processo de planejamento e de gerenciamento terá o sentido de proteger a margem de resultado projetada, ou de mitigar as incertezas envolvidas na implantação bem-sucedida dos empreendimentos, o que passa necessariamente pela engenharia do produto, que nesse contexto envolve, principalmente:

  • Conformação do produto para que não haja inclusão de atributos que geram custos adicionais, mas que não agregam valor – escapar da camisa-de-força mental do marketing voltado para alta renda.
  • Desenho acurado dos sistemas de programação e controle da produção, desenvolvendo a análise crítica e a proposição de inovações nos sistemas de gestão da produção – reforçar a inteligência de gerenciamento e a segurança para a correta estimativa e manutenção dos parâmetros de produtividade.
  • Estruturação de processos logísticos e de suprimentos capazes de “acelerar” o desenvolvimento dos empreendimentos – a redução dos prazos de implantação, a manutenção dos custos dentro dos orçamentos e o estabelecimento de parcerias com fornecedores favorecem a qualidade do investimento.

Por fim, temas que há tempos estão na agenda setorial como racionalização da produção, modulação de projetos, educação da mão-de-obra e a acertada construção de sistemas de incentivos, quando adequadamente implementados promovem a excelência da engenharia do produto.

Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar, do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).


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Projetado para o lazer

23 02 2009

(Gazeta do Povo) – 22/02/2009

O Club San Marino, localizado no bairro Mercês, próximo ao Portal de Santa Felicidade, traz o lazer para dentro do condomínio

O Grupo LN e a PDG Realty estão lançando em Curitiba o Club San Marino. Um dos diferenciais do empreendimento é oferecer diversas opções de lazer para dentro do condomínio, dando a sensação de sair de férias sem precisar sair de casa. Além disso, o morador poderá desfrutar de uma área de preservação ambiental com mais de 11 mil metros quadrados, que traz a natureza para perto da correria diária da vida nos grandes centros.

Entre as opções de lazer, na área externa estão a piscina descoberta adulto e infantil, quadra esportiva, quiosque com churrasqueira, espaço mamãe e bebê, redário, tenda zen, espaço jovem com half pipe (rampa em formato de U) e parede de escalada, espaço amarelinha e bolinha de gude, além do car wash, um espaço reservado para o morador poder lavar o seu carro. Já na área interna os moradores poderão desfrutar de sauna seca, fitness center, raia de natação coberta, pub independente, salão de festas, espaço pet, lan house, brinquedoteca decorada com tema circense, cinema, ateliê e garage band, um local com tratamento acústico apropriado para tocar instrumentos musicais.

A localização também é um dos pontos altos do Club San Marino. O condomínio fica em plena avenida Manoel Ribas, no bairro das Mercês, a 450 metros do Portal de Santa Felicidade. Está próximo a colégios, supermercados, padarias, farmácias e outras comodidades. As plantas são bem flexíveis e permitem a adequação do apartamento ao estilo de vida da famíla.

O condomínio será formado por seis edifícios, com seis pavimentos cada. Os apartamentos podem ser de dois ou três quartos, sendo uma suíte, com tamanhos que variam de 107 a 141 metros quadrados de área total e de 66 a 84 metros quadrados de área privativa, sendo uma ou duas vagas de garagem. As coberturas são todas duplex, com três quartos, sendo uma suíte e duas vagas de garagem. A área total vai de 231 a 243 metros quadrados e a área privativa entre 164 e 176 metros quadrados. O piso superior oferece ainda uma sugestão de lay-out que permite um espaço gourmet com terraço descoberto e ofurô opcional. O projeto arquitetônico e de interiores é da Bacoccini Arquitetura e Consultoria e o paisagismo é da Biogarden Projetos e Comércio de Plantas.

Perfil

Infra-estrutura: Apartamentos de dois ou três quartos, sendo uma suíte, e coberturas duplex com três quartos, sendo uma suíte. Área de lazer composta por praça central, espaço zen, piscina externa adulto e infantil, quadra esportiva, playground, espaço jovem, cinema, garage band, brinquedoteca, fitness center, sauna seca, churrasqueira, salão de festas e bosque preservado de aproximadamente 11 mil metros quadrados, entre outros.

Endereço: Av. Manoel Ribas, 2.420 – Mercês.

Preço: Valor médio – R$ 250 mil.

Forma de pagamento: Entrada +30 dias + 60 dias de R$ 7 mil + 22 mensais fixas de cerca de R$ 1 mil + 2 balões de aproximadamente R$ 10 mil + saldo final de aproximadamente R$ 200 mil. Em todas as situações de valores, as parcelas são fixas durante a obra.

Previsão de entrega: Janeiro de 2011.

Plantão de Vendas: Imobiliária Paraná Brokers, no (41) 3240-2000.

Registro de Incorporação: 48.862, no Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Curitiba.


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Efeito da crise nos mercados

19 02 2009

Apresentação (baixar) analisando as perspectivas do mercado imobiliário diante da crise (out/2008)

FGV Projetos e Sinduscon-SP (Ana Maria Castelo e Robson Gonçalves, Consultores da FGV Projetos)


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Valuation e Investimento nas Ações das Empresas de Real Estate no Brasil

19 02 2009

Artigo publicado (baixar) sobre a precificação de ações do segmento de Real Estate.

Autores: João da Rocha Lima Jr (Escola Politécnica da USP – Núcleo de Real Estate – rocha.lima@poli.usp.br) e Carolina Andrea Garisto Gregório (Escola Politécnica da USP – Núcleo de Real Estate – carolina.gregorio@poli.usp.br)

Resumo
No ciclo de set/2005 a out/2007 empresas representativas do mercado brasileiro de real estate residencial adotaram a estratégia de captar recursos via mercado de capitais. O contexto se mostrava favorável para produção de imóveis destinados a classe média, por dois principais fatores, primeiro, em razão das melhores condições de financiamentos para a compra de imóveis decorrente da reestruturação do sistema financeiro habitacional brasileiro a partir de 2005, e, segundo, por ser um segmento de mercado com demanda não atendida, já que boa parte das empresas focava para a produção de imóveis para a classe média alta e alta em razão da maior poupança dos compradores, que facilitava o encaixe de preço no ciclo de implantação e reduzia a necessidade de investimento por parte das empresas. Nesse sentido, para atender a demanda da classe média restava às empresas aumentarem sua capacidade de investimento para produção. A estratégia de capitalização via mercado de capitais, por meios das IPOs, foi adotada pelas empresas mais representativas, em curto intervalo de tempo. O foco do artigo consiste na análise da qualidade de investimento nas ações dessas empresas (fazem parte da análise 15 ofertas). Na finalidade de identificar em quais expectativas as empresas se apoiaram para entrarem na Bovespa nos períodos, volumes e preços ocorridos, foram analisadas as correlações dessas ofertas com o índice de mercado (IBOVESPA). A partir dos resultados obtidos, por meio do método de valuation mais conhecido e fundamentado, é possível concluir que a colocação das ofertas não foi sustentada em procedimentos validados de precificação, configurando ofertas meramente especulativas.


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Rossi aposta em site para iPhone

19 02 2009

(Gazeta do Povo) – 18/02/09

A incorporadora e construtora Rossi aposta em um site criado especialmente para iPhone. O Portal Mobile foi desenvolvido para esse tipo de aparelho, mas pode ser acessado por boa parte dos smartphones com navegadores para a internet. No Portal é possível pesquisar por imóveis de acordo com estado, cidade, bairro e fase da obra. Quem acessar o site poderá conferir os apartamentos decorados, plantas e ficha técnica dos empreendimentos com informações detalhadas de preço, metragem, vagas. Além da localização dos empreendimentos por meio do Google Maps, há o link “Click to Call” para o usuário conversar por telefone com o corretor. O Portal foi desenvolvido pela Tesla. O endereço do site é www.rossiresidencial.com.br.


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Mobilização anticrise

18 02 2009

(Construção Mercado, Por Thiago Oliveira) – 18/02/2009

Conheça as estratégias das empresas da construção para enfrentarem a crise financeira:
O ciclo de crescimento pirotécnico expirou, e a construção civil brasileira integra, desde o final de 2008, uma nova realidade de cautela e ponderação. Poucos se arriscam a antever com certezas que caminho o mercado vai tomar. Entre opiniões otimistas e moderadas, se sobressai a convicção de que o planejamento estratégico das companhias precisa ser refeito.

Construtoras e incorporadoras seguem à frente das empresas para cuja sobrevivência as mudanças são fundamentais. Foram elas (sobretudo as de grande porte e capital aberto) que primeiro divulgaram medidas de adaptação ao novo panorama que se desenhou em setembro do ano passado. A ação mais adotada naquele momento: revisões do guidance de 2009, a meta dos lançamentos imobiliários. Houve quem os ceifasse pela metade. Reduções e adiamento de projetos continuam sendo praticados para prevenir de instabilidades. Também ganham corpo providências estendidas às várias nuances do negócio – do marketing ao nicho de atuação da empresa, da política de banco de terrenos ao quadro de recursos humanos.

Para evitar desaceleração nas vendas, por exemplo, a paulista Goldfarb implantou estratégia agressiva de promoções, que inclui entrega de carros e sorteios de apartamentos. Além disso, estabeleceu mecanismos de reforço à segurança dos mutuários, como parcelas fixas ao longo da obra, garantia de recompra das unidades (sem deságio) e tolerância de até quatro meses à inadimplência. Também investiu pesado em publicidade, com direito a aparições na maior emissora nacional de televisão, em horário nobre. Os esforços em manter o interesse dos compradores se justificam.

De um lado, a crise desarma a confiança do público e ameaça a estabilidade de emprego – o que afasta os consumidores dos longos financiamentos imobiliários, de até 30 anos. Por outro lado, a ambientação receosa estimula bancos a intensificarem o rigor na análise dos tomadores. Diante da imprevisibilidade do mercado, fomentar reservas e fortalecer o capital de giro têm sido práticas comuns. O modo como buscam essa segurança é que varia.

A Inpar, presente em 17 Estados, optou por vender três de seus edifícios comerciais, localizados no Morumbi e Itaim Bibi, bairros de alto padrão em São Paulo. Com isso, acrescentou R$ 100 milhões ao caixa. Outra incorporadora presente em todo o País, a Abyara seguiu um viés mais delicado: cortou 40% da folha de pagamento – segundo estimativas, o equivalente a cerca de 100 funcionários e R$ 1,5 bilhão em redução de custos. Além disso, vendeu projetos em parcerias com outras empresas (oito, ao todo, o que rendeu R$ 40 milhões) e se desfez de aproximadamente R$ 150 milhões em terrenos. Para completar, a companhia fechou regionais no Rio de Janeiro e no Nordeste (transferidas para São Paulo) e suspendeu lançamentos “até que a demanda por novos produtos imobiliários e a disponibilidade de linhas de crédito sejam restabelecidas”, conforme assinalado em comunicado oficial. Foi um dos conjuntos de atitudes mais drásticos a que o mercado assistiu – explicado também pelo endividamento operacional negativo anterior à turbulência na economia.

Decisões extremas à parte, medidas anticrise se tornaram regra no setor. Construção Mercado ouviu outras construtoras e incorporadoras espalhadas pelo Brasil, de diferentes segmentos, para saber como estão se ajustando ao novo cenário. Trata-se de um painel aleatório, para medir impactos e reações. Acompanhe os cases:

>>> MBigucci enxuga os custos
>>> MRV mira as vendas
>>> Direcional aposta no caixa
>>> Cofix otimiza produção
>>> Cobrasa muda atuação
>>> Queiroz Galvão adia projetos
>>> Engeclam utiliza recursos próprios


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Apartamento com depósito agrega até R$ 20 mil no preço de venda

17 02 2009

(Folha Online) – 15/02/2009

Quem mora em casa está acostumado a ter o quarto da bagunça. O espaço, que ajuda na organização, faz falta aos moradores de apartamento e valoriza imóveis com depósito.

Normalmente localizado no subsolo junto à garagem, o cômodo não só é um diferencial na escolha pelo imóvel como vale quase o mesmo que uma vaga de garagem, chegando a agregar R$ 20 mil ao preço de venda do apartamento.

“É um conforto grande pelo sem-número de utilizações que pode ter”, considera José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Desde equipamentos esportivos até brinquedos costumam ser estocados ali, mas há restrições quanto a produtos perecíveis, por exemplo.

O depósito só pode ser comercializado nos casos em que tem matrícula própria –que é o que ocorre com as vagas de garagem. Nos casos em que ele é parte integrante da área privativa do apartamento, essa negociação não é possível.

“Quando o depósito faz parte da área privativa do apartamento, paga-se pelo metro quadrado o mesmo valor que o do imóvel”, explica Viana Neto. Com o passar do tempo, a falta de depósitos disponíveis acaba aumentando o valor do bem.

“Pela falta de disponibilidade desse tipo de oferta, pode-se conseguir até um preço maior do que o do metro quadrado do apartamento”, pondera.

“O comprador por muitas vezes não percebe a importância [do depósito], não atribui valor. Só depois identifica a necessidade e vai atrás”, afirma Thiago Setin, gerente nacional de vendas da Klabin Segall.

Maior que um quarto

Isso aconteceu em um condomínio do Jardim Marajoara (zona sul), em que os condôminos de uma das torres decidiram pela construção de depósitos no lugar de algumas vagas de garagem sobressalentes. Lá, os apartamentos têm maior procura, além de maior preço.

“O depósito é maior que um quarto de empregada”, conta a consultora imobiliária Eliz Oliveira, que tem unidades do empreendimento em sua carteira.

“Os apartamentos de outros blocos são vendidos por volta de R$ 330 mil, e nesse bloco o preço chega a R$ 350 mil.”


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