(Construção e Mercado) – 04/09
Conheça cinco localidades que seguem com boas oportunidades na construção civil
Não existe ilha de tranqüilidade na crise financeira global. E mesmo se existisse, não seria ela a construção civil, cuja engrenagem é movida a investimentos vultosos e de longo prazo, realizáveis, portanto, mediante condições econômicas minimamente favoráveis. Entretanto, é absoluto que o impacto das pressões atuais exerça influência distinta a depender das características de cada mercado, região, segmento, faixa consumidora etc. E são exatamente nessas variáveis que a construção civil também tem encontrado, Brasil afora, a prerrogativa do crescimento.
Construção Mercado foi atrás dessas oportunidades, perguntando: “onde a crise não chegou”. Na apuração, identificou localidades com capacidade reforçada de resistir ao desaquecimento: Cuiabá, impelida pela força do agronegócio, assim como Goiânia; Baixada Santista, impulsionada pela exploração de reservas de petróleo e gás natural; capital federal, Brasília, protegida por mais de R$ 1 bilhão em obras de infraestrutura; e Curitiba, com uma demanda de empreendimentos residenciais ainda pouco suprida.
Em todas, há uma série de indicadores – de emprego, produção industrial, consumo, velocidade de vendas – que se destacam frente aos números do restante do País, apontando perfis de investimento, segmentos específicos e públicos demandantes. Não, essas localidades não estão blindadas. Trata-se de resiliência – aquela habilidade de superar-se frente ao desafio. Confira, nas próximas páginas, as características de cada região e descubra onde há focos de prosperidades para o decorrer do ano.
Curitiba: da cautela ao crescimento
Empresas locais foram mais conservadoras no boom imobiliário e agora sentem pouco o desaquecimento
Ao final de 2008, o estoque de unidades habitacionais da região metropolitana de Curitiba acumulava 6.894 residências. Três meses depois, ou seja, em março de 2009, enquanto grande parte das capitais brasileiras amargava um trimestre com força de vendas moderadas, a capacidade de compra dos curitibanos se manteve fortalecida, fazendo despencar para 2.200 unidades a reserva de imóveis disponíveis. Considerando que a demanda média anual da capital gira em torno de 9.429 habitações e que, portanto, há ainda espaço potencial, neste ano, para 8.800 novas moradias, dá para se concluir que a construção civil curitibana não vive exatamente o que pelo Brasil (e mundo) afora tem se chamado de crise.
De acordo com Gustavo Selig, presidente da Ademi-PR (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná), a profundidade da estagnação do mercado imobiliário paranaense entre 1999 a 2004 explica o fôlego de crescimento atual. Naqueles anos, a capital do Estado registrou o valor por metro quadrado mais baixo dentre as capitais brasileiras e índices de lançamentos muito inferiores às médias do País, forçando a falência de empresas locais tradicionais.
O cenário começou a mudar em 2004, mas foi apenas em 2007 e, principalmente, em 2008, com um princípio de correção de valores, preços e lançamentos em escalas numerosas, que o mercado ingressou num ciclo de crescimento. Em 2004, 765 unidades verticais com três dormitórios foram lançadas em Curitiba, contra 3.605 apartamentos (quase cinco vezes mais) colocados à venda em 2008. “Mas por conta de tantos anos de estagnação, a oferta, que vem sendo de 3.304 unidades por ano, ainda não supre a necessidade do mercado de nove mil unidades por ano, com carência grande em todas as faixas de renda e de imóveis”, afirma Selig.
Para o presidente do Sinduscon-PR (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná), Hamilton Frank, que não acredita em imunidade frente à crise – “quando ela vem, vem para todos” -, foi exatamente o sofrimento do setor que hoje garante o crescimento. “Vacinadas com o que ocorreu cinco ou seis anos atrás, as empresas locais foram mais conservadoras, até porque não deu tempo de as incorporadoras transnacionais chegarem até aqui, e, por isso, não houve excesso de lançamentos e o crescimento ainda é consistente”, explica. “Os negócios continuam normalmente e quem lançou um pouco menos em 2008, terá um mercado mais regulado em 2009.”
Por todos esses motivos, o mercado de construção imobiliária em Curitiba deve crescer, segundo expectativa da Ademi-PR, 38% em 2009. Apenas nos três primeiros meses do ano, historicamente fracos de venda, já se registra um aprimoramento de 13% no número de imóveis comercializados. Além disso, a região metropolitana de Curitiba registrou acréscimo de 504 empregos formais (+0,06%), o melhor desempenho entre as regiões do Paraná, sendo que a construção civil, em janeiro, registrou maior índice de aumento em contratação (1,50%) em relação ao mês anterior, na comparação com outras atividades econômicas.
Lançamentos mantidos
O otimismo é tanto que, na contramão da maioria das incorporadoras brasileiras, em Curitiba não se fala em protelação de novos produtos. “As empresas locais não recuaram das intenções que tinham no ano passado”, comenta Frank, do Sinduscon-PR.
“Na primeira quinzena de março, tivemos uma reunião com os empresários locais e todos confirmaram novos lançamentos para este ano”, diz Selig, da Ademi. O que tem ocorrido, segundo ele, é uma readequação de projetos: em vez de lançar um apartamento com quatro dormitórios, lança-se um de três para aumentar o potencial de consumidores, por exemplo.
Em números de alvarás, a prefeitura já aprovou, no primeiro trimestre do ano, 31 novas obras. A própria empresa de Gustavo Selig, a Héstia Construções e Empreendimentos, comprova a boa fase da capital dos empresários locais. “Os meses de janeiro e fevereiro deste ano foram 70% melhores que no ano passado, não tenho nada do que reclamar”, diz.
Na Apolar Imóveis, os resultados também são positivos. “No mês passado, cinco dias depois do lançamento de um prédio, já tínhamos negociado um terço do total”, alegra-se Daniel Galiano, diretor da divisão vendas da imobiliária. De acordo com ele, as transações de apartamentos à vista tiveram um aumento de 15% do total de negócios realizados no início do ano.
O único índice que revela algum impacto negativo frente ao receio de instabilidade econômica do mercado atual, segundo o dirigente, refere-se à velocidade de efetivação de negócios. “Há seis meses, o tempo médio de fechamento de contrato era de cinco dias. Hoje, passou para 18 dias”, conta.
Regiões e tipos de imóvel
Os profissionais consultados concordam que a demanda da capital paranaense contempla todas as classes sociais e padrões de imóveis. Dos populares (de R$ 60 a R$ 90 mil) e econômicos (de R$ 90 a R$ 150 mil) aos de médio (até R$ 350 mil) e alto padrão (a partir de R$ 350 mil). Mas também todos afirmam que a carência maior da região remete ao público com renda de até cinco salários mínimos, que procura apartamentos de cerca de R$ 150 mil. “Por outro lado, 10% da demanda refere-se a consumidores com renda acima de 20 salários mínimos para apartamentos acima de R$ 600 mil”, diz Selig.
Dados atualizados da Ademi-PR mostram que cerca de 60% dos lançamentos de Curitiba e região metropolitana se concentram na região do entorno do centro da capital. Outras áreas satisfatoriamente supridas são os bairros nobres de Cabral, Centro Cívico, Batel, Vila Isabel e Água Verde. Já as novas oportunidades – ou focos de baixa concentração imobiliária – localizam-se, ainda segundo a entidade, na região de Pinhais – área metropolitana que ainda não registra nenhum lançamento, e São José dos Pinhais.
Indústria segue estável
Dados recentes do IBGE mostram que entre dezembro de 2008 e janeiro de 2009, os índices regionais brasileiros da produção industrial ajustados sazonalmente avançaram em apenas oito dos 14 locais pesquisados. Entre esses, Paraná foi o que obteve melhor resultado, de 6,8%, crescimento muito acima da média nacional (2,3%), embora tivesse vindo de dois meses consecutivos de queda, acumulando perda de 13,7% nesse período. Com isso, a média móvel trimestral (-2,8%) reduziu o ritmo de queda em relação ao mês anterior (-4,4%).
Ainda assim, por se tratar de uma região metropolitana com refinarias da Petrobras, o potencial construtivo em infraestrutura e, principalmente, em ampliação de plantas continua expressivo. O Sinduscon-PR também informa que tanto os municípios quanto o Estado têm licitado um número significativo de obras, que abrangem saneamento, conservação de rodovias e construção de hospitais e escolas.
RESUMO DA REGIÃO
Por que não sentiu a crise?
Contextual: a estagnação do mercado imobiliário local por mais de cinco anos provocou um déficit habitacional ainda demandante e não suprido;
Mercado: ao contrário de regiões de euforia do boom da construção, Curitiba manteve um crescimento conservador, embora perene, com estoques baixos.
Principais investimentos na região: Lançamentos imobiliários de todos os portes, com destaque para o segmento popular voltado às famílias com renda de até cinco salários mínimos.
Oportunidades: Imóveis econômicos, com preço de venda de até R$ 150 mil, em regiões afastadas do perímetro central de Curitiba, como São José dos Pinhais e Pinhais.
Brasília em obras
Mais de R$ 1 bilhão em obras de infraestrutura já licitadas, novo bairro de 200 hectares e estabilidade do funcionalismo público sustentam a construção brasiliense
O nível salarial e a estabilidade do funcionalismo público, assim como as obras de infraestrutura previstas pelo governo do Distrito Federal garantem à capital do País uma perspectiva de crescimento no mercado de construção acima da média nacional em meio à crise de crédito e de confiança na economia.
Quarenta e oito anos depois de construída, a cidade vive ainda a expectativa de uma nova grande onda de obras. A espera pode ser desencadeada pela provável escolha de Brasília como uma das 12 sedes da Copa do Mundo de futebol de 2014 e pela abertura de uma área de expansão imobiliária. Por ser capital e ter feito investimentos de cerca de R$ 50 milhões no estádio do Bezerrão, a cidade é considerada uma das favoritas.
Mas representantes do setor de construção reconhecem que Brasília não está imune aos efeitos da crise e reduziram as expectativas altas de crescimento do setor, que continuam maiores à média nacional.
“Nossa expectativa, antes da crise se manifestar, era de que tivéssemos um crescimento de 20 e poucos por cento este ano. Agora trabalhamos com a previsão de 15% de aumento sobre o ano passado”, afirma Elson Ribeiro e Póvoa, presidente do Sinduscon-DF (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal).
Salários e infraestrutura
Póvoa diz que esse crescimento se dá sobre um patamar elevado, já que em 2008 o setor de construção já havia crescido cerca de 20% em relação a 2007. O salário da elite do funcionalismo federal, que está em torno de R$ 10 mil, em média, mas pode chegar a R$ 24 mil, continua a ser determinante para a estabilidade do mercado na capital.
Entretanto, o empresário Gil Pereira, diretor presidente da construtora Emplavi – voltada para o segmento de alta renda – pondera a suposta estabilidade do mercado consumidor. “Do meu público, compradores de imóveis classe A, apenas 16% são funcionários públicos federais”, diz o empresário, cujo principal lançamento este ano, um residencial para as classes A e B na cidade satélite de Águas Claras, está seguindo, segundo ele, esse padrão de vendas.
Para o construtor, a economia da capital se diversificou e se tornou mais complexa nos últimos anos, com o crescimento dos setores de serviços, comércio e indústria não poluente. O diretor conta que o choque inicial da crise financeira levou a uma redução de 30% nas vendas nos meses seguintes a setembro de 2008 em relação à igual período no ano anterior. Porém, meses depois a procura de clientes por novos empreendimentos oscilou, sem tendência muito forte.
Mas é na independência em relação aos mecanismos de financiamento bancários que reside uma das vantagens de certas empresas do setor de construção brasiliense para tocar obras e garantir condições de crédito a clientes. “O efeito da crise é avassalador sobre os agentes financeiros, mas nossa situação é mais tranquila porque essa é uma crise de crédito e financiamos com recursos próprios tanto a obra quanto a venda para o cliente final”, explica o empresário.
Outro fator de aquecimento desse mercado é o conjunto de construções de infraestrutura previsto para o Distrito Federal em 2009 e nos próximos anos. “Temos mais de mil obras públicas sendo realizadas, mais de R$ 1 bilhão em obras licitadas”, calcula o presidente do Sinduscon-DF. “Temos, por exemplo, as obras do metrô, que já têm recursos do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) e as obras do VLT (Veículo Leve sobre Trilhos), que vai ligar o aeroporto e as áreas da W3 Sul e Norte, que também têm recursos do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento).”
Em uma cidade tombada como Patrimônio Histórico da Humanidade e na qual as terras são monopólio do Estado, 2009 começou com uma medida longamente aguardada pelo setor imobiliário da capital e que deve ter efeitos “anticíclicos” em relação à crise financeira. Em janeiro, o governo do Distrito Federal licitou uma área no Setor Noroeste, em que 43 lotes residenciais e 11 comerciais foram vendidos por R$ 537 milhões.
RESUMO DA REGIÃO
Por que não sentiu a crise?
Nível salarial superior ao funcionalismo público nacional; investimentos em infraestrutura garantidos e potencial de construção de um bairro de 200 hectares – o Setor Noroeste, recentemente licitado
Principais investimentos na região
Mais de mil obras públicas sendo realizadas e cifra superior a R$ 1 bilhão em projetos licitados, segundo o presidente do Sinduscon-DF. Entre os empreendimentos, destacam-se: investimento de R$ 260 milhões na compra de 12 novos trens do metrô do DF e mais R$ 600 milhões para construção de cinco novas estações; construção do VLT (Veículo Leve sobre Trilho) e de um terminal no final da Asa Sul; R$ 232 milhões na construção do VLP (Veículo Leve sobre Pneus), que ligará o Gama a Santa Maria; construção de 43 lotes residenciais e 11 comerciais já vendidos por R$ 537 milhões
Oportunidades
Imóveis de alto padrão e projetos de infraestrutura, em especial de saneamento e transporte, e expansão imobiliária caso seja escolhida como uma das 12 sedes da Copa do Mundo de futebol de 2014
Setor Noroeste em trâmite
Anunciada pelo governo do Distrito Federal como a “maior licitação da história” da Terracap (Companhia Imobiliária de Brasília), a venda de lotes do Setor Noroeste, em janeiro deste ano, abriu uma nova área de expansão na cidade, que é apontada como uma oportunidade de investimento para empreendedores imobiliários e prestadores de serviço de construção.
Localizado em área nobre, no final da Asa Norte, entre o Parque Ecológico Burle Marx e o Parque Nacional de Brasília (Água Mineral), o Setor Noroeste tem 200 ha e está sendo apresentado pelo governo brasiliense como o primeiro bairro ecológico do Brasil. A venda dos lotes deve aquecer o setor de construção não apenas devido aos novos imóveis particulares, mas porque o governo prometeu investir 100% dos R$ 537 milhões obtidos na licitação.
Segundo o diretor técnico e de fiscalização da Terracap, Luís Antônio Reis, 10% do valor arrecadado será investido em infraestrutura do próprio Setor Noroeste, 5% usado para urbanizar o Parque Burle Marx e outros 85% serão destinados às áreas em desenvolvimento do Distrito Federal, como a Estrutural, Sol Nascente, Pôr do Sol e Itapuã. “O Setor Noroeste ainda não tem nenhuma infraestrutura, tudo vai precisar ser construído e já há recursos para isso, que é o dinheiro da própria venda dos lotes”, diz Elson Ribeiro e Póvoa, do Sinduscon-DF.
Ele diz acreditar que a venda dos imóveis a serem construídos no setor será um sucesso devido à grande demanda de pessoas que desejam morar no Plano Piloto. Gil Pereira, da Emplavi, adquirente de lotes no Setor Noroeste, afirma, entretanto, que nenhuma construção começou no local porque os novos proprietários ainda não receberam escrituras e não foi aprovado o alvará para nenhuma obra. “As pessoas pagaram, mas não têm escritura, norma de gabarito, nenhum prédio foi lançado ainda”, reclama.
A assessoria da Terracap nega que haja qualquer problema na liberação da documentação. Para o presidente do Sinduscon-DF, é natural que o trâmite burocrático não seja imediato, mas ele acredita que os primeiros lançamentos devem ser feitos ainda em 2009.
Petróleo e gás protegem a Baixada
Investimentos da Petrobras na Bacia de Santos e melhoria na infraestrutura da região alavancam os negócios na Baixada Santista e ajudam a diluir os efeitos negativos da crise
O litoral de São Paulo, em especial a Baixada Santista, mantém, no fundo do mar, um seguro contra a crise. A exploração de reservas de petróleo e gás natural na Bacia de Santos, imprescindível para garantir a oferta de energéticos no País em níveis adequados nos próximos anos, exigirá da Petrobras investimentos de US$ 25 bilhões até 2013.
Alguns dados já revelam essa blindagem da região contra crise, como a manutenção dos empregos, constatada pela Secretaria do Emprego e Relações do Trabalho do Estado de São Paulo. De setembro a dezembro de 2008, a Baixada Santista registrou aumento das contratações de 0,75%. Pode parecer pouco, mas das 15 macroáreas que compõem o Estado, essa foi a única que não registrou queda no número de vagas no período.
Na construção civil, embora alguns efeitos do desaquecimento econômico tenham sido sentidos, como a queda das vendas de imóveis, muitos negócios continuam sendo fechados. “As vendas diminuíram, mas não estão paradas, sobretudo quando se tratam de produtos bem desenvolvidos”, afirma Carlos Alberto Campilongo Camargo, vice-presidente do Secovi, atuante principalmente nas cidades de Bertioga e Guarujá. Segundo Camargo, após o período de euforia, o mercado vive um momento de ajuste entre vendas e obras e entre oferta e demanda. “Isso significa que as oportunidades continuarão existindo, ainda mais para as empresas com tradição, qualidade e foco na região”, acredita Campilongo.
“Com o anúncio de investimentos no setor petrolífero, muitos profissionais e empresas ligadas a esse setor já demonstram interesse em reservar o local onde instalarão um escritório ou para onde se transferirão daqui a no máximo três anos”, comenta Marcelo Lima Bonanata, diretor de vendas da Helbor. Em Santos, a construtora e incorporadora lançou, no final do ano passado, uma torre comercial no bairro de Vila Rica e, em cerca de dois meses, já havia comercializado metade das 506 salas comerciais colocadas à venda. “Atualmente trabalhamos no pré-lançamento de um residencial de alto padrão com Valor Global de Vendas de R$ 29,2 milhões. Também temos outros terrenos já adquiridos e em prospecção para futuros lançamentos residenciais e comerciais”, revela Bonanata.
Em Santos, as oportunidades se voltam principalmente para espaços comerciais com boa localização. Flávio Martins, diretor da MM Negócios Imobiliários, explica que isso se deve à pouca oferta disponível, sobretudo de lajes corporativas com amplas metragens. “Seja pelo potencial de construção, seja pelos investimentos da Petrobras, Santos parece ser a bola da vez”, afirma Martins. Para ele, nesse momento de readequação, outro segmento que desponta com potencial de crescimento é o econômico para segunda residência, em especial na Praia Grande.
Contribui muito o fato de alguns municípios terem feito a sua lição de casa, investindo em infraestrutura e em planos de requalificação urbana, caso da Praia Grande. A qualidade de vida, por exemplo, deu um salto, com destaque para Santos, que nos últimos anos vem se mantendo entre as cinco cidades com melhor Índice de Desenvolvimento Humano do País, segundo levantamento do PNUD (Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento). “Ao mesmo tempo, registramos um avanço considerável das condições de acesso a esses municípios que deve melhorar ainda mais com a inauguração do Rodoanel, que encurtará as distâncias entre o interior do Estado e o litoral”, acrescenta Campilongo, lembrando que tais progressos, para o mercado imobiliário, costumam ser ótimos impulsionadores do segmento de segunda residência.
Logística, saneamento e transporte
Além das plataformas, gasodutos e de toda infraestrutura necessária para exploração de petróleo e gás natural na Bacia de Santos, a Petrobras anunciou a construção da sede de sua Unidade de Negócios no bairro do Valongo, uma área degradada do Centro Histórico santista. Composto por três torres, a primeira delas a ser entregue até o início de 2011, o empreendimento será erguido em um terreno de 25 mil m² adquirido da Prefeitura e poderá abrigar seis mil trabalhadores a partir de 2012.
Paralelamente aos planos da Petrobras, recursos públicos e privados já comprometidos injetam ânimo na economia do litoral paulista. Só na reformulação e ampliação do Porto de Santos, onde algumas obras já começaram, a soma de investimentos derivados do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e de empresas privadas chega a R$ 3,6 bilhões.
Destacam-se, também, grandes projetos de terminais privados, como o da BTP (Brasil Terminais Portuários) e o da Embraport (Grupo Coimex), ambos na margem esquerda do Porto. Esse último, a um custo de US$ 900 milhões, deverá se tornar o maior terminal portuário privado do País, com capacidade para movimentar 1,2 milhão de contêineres e 2 milhões de m3 de etanol por ano. Previsto para entrar em operação no segundo semestre de 2011, terá as obras executadas por um consórcio liderado pela Odebrecht.
Para o vice-presidente executivo do Grupo Coimex, Orlando Machado Junior, o País não pode deixar a crise financeira internacional atravancar novos investimentos em infraestrutura logística e energética, assim como em educação. “Esta é uma oportunidade de encurtar a distância que temos em relação a outras economias mais desenvolvidas e mais afetadas pelos problemas recentes”, ressalta Machado Júnior.
Essa visão pauta, ainda, os aportes do Governo do Estado, que mantém o plano de investimentos de R$ 1,47 bilhão, no período 2007-2010, do Programa Onda Limpa. Desenvolvido pela Sabesp para beneficiar cerca de 3,5 milhões de pessoas, entre residentes e visitantes, a iniciativa contempla os quatro municípios do litoral Norte (Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião e Ubatuba) e toda a região metropolitana da Baixada Santista (Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente).
Na área de transportes, outra ação do Governo do Estado muito aguardada é a construção do túnel submerso que ligará os municípios de Santos e Guarujá. A construção, que irá descongestionar a travessia por balsas, está orçada em cerca de R$ 450 milhões. A licitação, segundo os planos do Palácio dos Bandeirantes, deve ocorrer ainda no primeiro semestre deste ano.
RESUMO DA REGIÃO
Por que não sentiu a crise?
A região conta com investimentos públicos em infraestrutura (saneamento, estradas e urbanização, principalmente) e tem localização estratégica, por conta da proximidade com a capital paulista e de suas instalações portuárias.
Principais investimentos na região: Estão em basicamente quatro áreas: 1) Energia – Exploração de petróleo e gás natural na Bacia de Santos, em especial na camada pré-sal; 2) Infraestrutura portuária – Ampliação e modernização dos Portos de Santos (e de São Sebastião), além da construção de terminais privados no Porto de Santos (Embraport e BTP); 3) Saneamento – Tratamento e abastecimento de água na Baixada Santista e no litoral Norte, além da construção de emissários; e 4) Transporte – Túnel Santos-Guarujá.
Oportunidades: Estão nas obras de infraestrutura, em especial portuárias, de saneamento e na área de petróleo e gás; nos empreendimentos residenciais de luxo (tanto na Baixada Santista, quanto litoral Norte); nos edifícios de escritórios (em Santos, sobretudo com lajes amplas); e em empreendimentos econômicos no litoral Sul para segunda residência (Praia Grande, principalmente).
Campo impulsiona Cuiabá
Números do agronegócio fomentam construção civil em Cuiabá e região, ao lado de demanda por infraestrutura e recursos federais para habitação de baixa renda
Ao mesmo tempo em que lidam com as questões particulares de seus setores, os empresários do Mato Grosso se mantêm de olho no desempenho do agronegócio no Estado. Compreensível: é do campo que saem as riquezas que dão sustentação à economia local.
Ainda que a crise mundial coloque os produtores em estado de alerta, não há indícios de que a região vá perder o destaque que conquistou em diversas culturas. O Estado é o maior produtor de soja e algodão do País, além de possuir o segundo maior rebanho bovino e a segunda maior produção nacional de milho. As exportações do agronegócio mato-grossense ficaram em quarto lugar no ranking brasileiro de 2008, somando US$ 7,7 bilhões, em 2007, esse número foi de US$ 5,03 bilhões.
Apoiada na liquidez difundida por tais resultados, a construção civil em Cuiabá e cidades próximas segue alheia à onda de restrições que tomou conta da maioria dos mercados. Ao menos por enquanto, os efeitos do novo cenário revelam inclusive facetas positivas. “Acho que essa crise foi até boa porque acabou aquele negócio de falta de cimento, falta de aço”, afirma Luiz Carlos Richter, presidente do Sinduscon-MT (Sindicato das Indústrias da Construção do Estado de Mato Grosso).
Segundo o dirigente, se o setor continuasse no ritmo de expansão galopante em que vinha até setembro do ano passado, a escassez de materiais e a inflação nos preços seriam cada vez mais problemáticas. “Hoje o custo do aço e do cimento já diminuiu. Estamos com um crescimento mais sustentado, o pessoal colocou mais o pé no chão”, analisa.
A previsão da entidade é de que em 2009 o setor cresça 10% em relação a 2007 – que “já foi um ano muito bom”, de acordo com Luiz Richte. O ano passado não entraria na conta devido ao seu caráter excepcional; seria inviável, na atual conjuntura, igualá-lo e ainda superá-lo – o que não indica necessariamente retração. As porcentagens são calculadas com base no consumo das principais matérias-primas da construção, volume de empregos no setor e também pela somatória de projetos aprovados, em metros quadrados, nas prefeituras.
Vendas na crise
Quando os problemas no crédito começaram a surgir, dando origem a dificuldades no setor por todo o Brasil, as construtoras do Mato Grosso não estavam nem endividadas, nem alavancadas. A observação é do empresário Júlio Cesar de Almeida Braz, sócio-diretor da Ginco Empreendimentos, que atua no ramo de condomínios horizontais em Cuiabá desde 2001. “Estávamos com projetos em andamento e, de certa forma, não mudamos nada”, garante.
A afirmação é comprovada no lançamento pela Ginco, em novembro de 2008 (período de latência da crise), de um conjunto de três condomínios que somam 860 casas na faixa dos 60 m². “Apenas em 90 dias, vendemos mais de 700 unidades”, comemora Braz. “Tínhamos a expectativa de concluir a comercialização em um ano e meio, e vamos conseguir antecipar o encerramento das vendas para menos de seis meses.”
No outro segmento de atuação da Ginco, o de imóveis de padrão mais elevado, o reflexo imediato da turbulência mundial foi uma elevação nas vendas, nos meses de setembro e outubro do ano passado. “Muita gente que estava investindo no mercado financeiro, na bolsa de valores, tirou rapidamente o dinheiro e buscou um porto seguro, caso do imóvel”, explica Braz.
Depois dos meses de novembro e dezembro estabilizados no que toca à procura dos compradores, o sócio-diretor da Ginco voltou a experimentar incremento nas vendas em janeiro e fevereiro deste ano. “A leitura que faço é a seguinte: estamos um pouco distantes desse processo que vem ocorrendo nos grandes centros”, diz Júlio Cesar Braz.
Como conseqüência mais evidente do freio do setor, o mercado imobiliário de Cuiabá e arredores sentiu o sumiço das grandes empresas que haviam entrado na região. A novidade não está sendo exatamente lamentada pelos construtores locais. Havia queixas quanto à concorrência predatória de algumas incorporadoras de capital aberto, oriundas, sobretudo, de São Paulo. “Toda semana tinha alguém aqui. Estávamos avaliando uma área por R$ 3 milhões, chegavam e ofereciam R$ 10 milhões”, lembra Braz. “Isso acabou completamente.”
Mais investimentos
Se por um lado companhias fortes do ramo alimentício, como Sadia e Perdigão, congelaram investimentos polpudos que fariam no Mato Grosso, prejudicadas pela crise financeira, por outro lado o ano de 2009 corre recheado de boas perspectivas. Uma delas está ligada à reativação das obras de PCHs (Pequenas Centrais Hidrelétricas) no Estado, várias das quais paralisadas no ano passado por questões ambientais, de invasão de áreas indígenas, entre outros motivos.
Na seara da habitação de interesse social, as previsões são também muito otimistas, baseadas no volume de financiamentos a serem liberados pela Caixa Econômica Federal. “Em 2008, a Caixa investiu mais de R$ 300 milhões no Estado, por meio de diversas linhas de crédito. Este ano, a notícia é de que serão mais de R$ 600 milhões”, relata Luiz Richter, do Sinduscon-MT. Os recursos viriam do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da Caderneta de Poupança, além de integrarem o escopo do PAR (Programa de Arrendamento Residencial).
“O Governo do Estado também contribui por meio do Fethab (Fundo Estadual de Transporte e Habitação), entrando principalmente com recursos necessários para a infraestrutura dos bairros, enquanto a Caixa financia as habitações”, esclarece Júlio Cesar Braz, da Ginco.
Outro fator de intensa expectativa dos empresários mato-grossenses é o anúncio (adiado para o mês de maio) das cidades que serão sede da Copa do Mundo no Brasil, em 2014. Cuiabá é uma das candidatas à escolha da Fifa (Federação Internacional de Futebol). Caso se confirme, a paisagem local mudará radicalmente. “Há tudo por fazer, ainda”, resume Braz.
Para o presidente do Sinduscon-MT, a confirmação do evento no município vai repercutir num aspecto já delicado hoje: a falta (em volume e qualificação) de mão-de-obra na construção civil do Estado. “Esse é o nosso principal gargalo hoje”, acredita Luiz Richter. “Nos grandes centros, há possibilidade de se tirar mão-de-obra de alguma outra área para trabalhar na construção. Aqui não dá, temos uma limitação. Outros setores, como o agronegócio, estão remunerando muito bem os funcionários.”
O sócio-diretor da Ginco Empreendimentos confirma a dificuldade. “Para se ter ideia, um empresário do setor chegou a fazer uma promoção: os funcionários que permanecessem na empresa iriam participar, no final do ano, do sorteio de uma motocicleta por cada obra”, relata Braz. “Esse é o caminho: cada construtora segurar seus operários como puder”.
Sobre o tema da qualificação profissional, vale mencionar a Escola da Construção, inaugurada em dezembro de 2007 em Cuiabá pelo Senai-MT (Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial do Mato Grosso). A unidade oferece mais de 60 cursos, como apontador de obras, pintor, instalador hidráulico e predial, assentador de revestimento cerâmico, armador de ferros, pedreiro, entre outros.
RESUMO DA REGIÃO
Por que não sentiu a crise?
A construção civil na região tem sido “protegida” pela força do agronegócio no Estado.
Principais investimentos na região: Perspectiva de R$ 600 milhões em 2009, para financiamento habitacional, oriundos da Caixa Econômica Federal.
Oportunidades: Imóveis para baixa renda são a principal janela no momento. Caso a cidade se confirme como sede da Copa do Mundo, investimentos gerais em infraestrutura serão necessários, uma vez que “há tudo por fazer”, incluindo obras viárias, de transporte público e empreendimentos comerciais e hoteleiros.
Goiânia: na esteira de 2008
Pesados investimentos realizados no ano passado garantem crescimento da região
Em meio ao pânico dos mercados mundiais, os ventos de crise parecem ter atingido apenas brandamente a região de Goiânia. Incrustada no coração do Planalto Central, a jovem cidade – 75 anos de idade – de pouco mais de dois milhões de habitantes segue firme. Goiás foi um dos oito Estados brasileiros que apresentaram saldo positivo de emprego em fevereiro. Quais as razões dessa paz?
O fato de Goiânia não ter uma cultura de mercado financeiro como o eixo Rio- São Paulo talvez seja um primeiro indicativo para responder à questão. Assim, os setores que mais sofreram são os mais dependentes do mercado externo e que operam com moeda estrangeira, e os que atuam pesado no mercado financeiro, que representam uma parcela pequena da economia goiana.
“Passamos um 2008 com muitos investimentos em vários segmentos da economia, como agronegócio, mineração e indústrias alcooleiras”, afirma Roberto Elias, presidente do Sinduscon-GO (Sindicato da Indústria da Construção do Estado de Goiás). “Isso teve um efeito residual que perdurou e ainda se mantém nesse início de 2009.”
Essa solidez fica evidente quando se olha para os números da construção. Uma pesquisa da Ademi-GO (Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário) sobre lançamentos imobiliários mostra que entre janeiro de 2008 e janeiro de 2009 Goiânia teve um total de 8.077 unidades vendidas, média de 642 por mês. O total de recursos movimentados nessas transações foi de R$ 1.711.224.975.
“O que percebemos de saída ao olhar para esses resultados é que a demanda existe e é real”, analisa Ilézio Ferreira, presidente da Ademi-GO. “As expectativas para esses meses se mantêm nos mesmos patamares.” Como aconteceu nos demais mercados, os imóveis de mais alto padrão tiveram uma retração, mas que foram compensados com folga pelos lançamentos para as classes mais baixas. Elias aponta os imóveis entre 50 m2 e 75 m2 e com valor de venda até R$ 150 mil como um filão importante.
O mercado imobiliário de Goiânia comporta outro segmento que também tem sentido pouco os efeitos da crise: compra e venda de imóvel usado e locação. A desaceleração enfrentada no segundo semestre, sobretudo nos meses de mais incerteza (entre setembro e novembro), foi completamente superada já em janeiro, principalmente nos imóveis residenciais; os comerciais, naturalmente, sofreram um pouco mais.
“A análise que temos feito é que a necessidade de locação é perene”, diz Marcelo Baiocchi, presidente do Secovi-GO (Sindicato da Habitação do Estado de Goiás). “A pessoa pode até passar a morar em um imóvel menor e mais barato, mas não vai deixar de ser inquilina”, explica. Na avaliação de Baiocchi, isso garante aquecimento constante do setor, e a procura por imóveis para locação como fonte de renda é um importante alvo de investimentos.
Cultura do financiamento
Uma peculiaridade do mercado imobiliário goiano, especialmente distinta quando comparada à realidade dos mercados do Sudeste, é a ainda incipiente participação dos financiamentos bancários no total de transações imobiliárias. Esse é um desafio apontado pelos profissionais do setor para dar um salto no número de empreendimentos, sobretudo nas classes mais baixas. Há quem especule, até, que o fato de a Encol – construtora que faliu em 1997 – ter nascido em Goiânia seja um fator psicológico que influa o mercado até os dias de hoje.
“Para atender à demanda das classes mais baixas é fundamental ter financiamentos bancários, prazos longos e juros baixos”, afirma Roberto Elias, do Sinduscon. Ele também avalia que os recursos do PAC que ainda não vieram são de suma importância para que a construção ganhe vulto. “O mercado imobiliário quer empreender principalmente no entorno de Goiânia, mas esbarra na não liberação das AVTO’s (Análise de Viabilidade Técnica Operacional). Sem elas, não aprovamos os projetos e não se pode construir para a população de renda mais baixa.”
Em meio a esse cenário, há expectativa considerável em torno do pacote do presidente Lula para fomentar a habitação entre as classes mais baixas. “Estamos aguardando essas ações com ansiedade”, diz Ilézio Ferreira, da Ademi.
“A nosso ver, os principais benefícios para a iniciativa privada advindos desse projeto devem ser colhidos no longo prazo”, avalia Marcelo Baiocchi, do Secovi. “Num espaço de cinco ou dez anos essas pessoas devem começar a procurar novos imóveis, o que também vai gerar um impacto positivo no setor.” Ele também espera que a Caixa Econômica Federal atue mais no fomento à produção, não só concentrando os esforços na figura do adquirente de imóveis. “É preciso estimular toda a cadeia do negócio.”
Em consonância com o sentimento geral dos agentes imobiliários e da construção por todo o País, os goianos são unânimes em apontar um esforço para uma desburocratização geral: no acesso ao crédito, na aprovação de projetos, no licenciamento ambiental. “Temos que simplificar e facilitar a vida de quem quer empreender no País”, diz Roberto Elias, do Sinduscon. “Perdemos muito tempo e dinheiro.”
“Hoje todas as nossas obras têm uma série de valores agregados que demandam custos”, explica Ferreira. “Também temos uma expectativa muito grande de que os juros pagos ao financiamento habitacional possam ser deduzidos do IR, de uma redução na taxa de juros e no IOF para o setor imobiliário, além do IPI sobre os materiais, principalmente para as habitações de baixa renda.”
Copa do mundo
Por fim, há uma grande expectativa para a nomeação de Goiânia como uma das cidades-sede da Copa do Mundo de futebol de 2014. Em se confirmando, ela trará uma série de pesados investimentos em infraestrutura. “Goiânia vai virar um grande canteiro de obras”, diz Ferreira.
Há uma lista grande de obras que vão movimentar toda a cidade, caso eleita: a ampliação do aeroporto, a construção do anel viário, uma nova estação de tratamento de água, duplicação de rodovias, a reforma do estádio e do autódromo, um novo zoológico e um novo parque agropecuário, entre diversas outras.
Além disso, a estrutura hoteleira necessariamente terá que passar por uma radical ampliação – em Goiânia, hoje, só há um hotel cinco estrelas. O potencial turístico da região ainda é muito pouco explorado, com baixas taxas de permanência de turistas. Mesmo que a seleção brasileira não ganhe a taça, os goianos terão muito o que comemorar se a cidade for uma das sedes.
RESUMO DA REGIÃO
Por que não sentiu a crise?
De acordo com as fontes da reportagem, os investimentos em 2008 em Goiânia se concentraram principalmente em produção e infraestrutura, notadamente em agronegócio e usinas sucroalcooleiras. Os setores mais sensíveis às turbulências do mercado seriam os atrelados a recursos estrangeiros.
Principais investimentos na região: Na construção, os principais investimentos estão concentrados no setor de habitação, sobretudo para as classes C e D.
Oportunidades: Embora haja demanda considerável para imóveis de alto padrão, as residências de classe média e baixa são a atração do setor. Há grande expectativa, também, para o possível anúncio de Goiânia como uma das cidades-sede da Copa do Mundo de 2014, o que atrairia pesados investimentos na infraestrutura da cidade, desde aeroportos e avenidas até estrutura hoteleira e turística.
