(Construção Mercado) – 12/09
Como cada segmento – e classe profissional – pode participar dos preparativos para as Olimpíadas
Construtora de obra pública
A maior parte dos investimentos para os Jogos Olímpicos deverá sair dos cofres públicos. O gasto inicialmente previsto pelo Comitê Organizador é de R$ 23 bilhões, dos quais, cerca da metade será aplicada na expansão e no aperfeiçoamento do sistema de transporte de massa. “Como boa parte dos equipamentos esportivos já terá sido construída, sobretudo por herança do Pan-Americano de 2007 e da Copa do Mundo de 2014, a maior parcela dos recursos deverá ser utilizada em obras de infraestrutura”, afirma o presidente do Sinicon (Sindicato Nacional da Construção Pesada), Luiz Fernando Reis.
O pacote inclui a modernização de ferrovias, a duplicação de vias e a ampliação do Aeroporto Internacional Tom Jobim, este último a ser concluído antes da Copa do Mundo de Futebol de 2014. Embora não tenha sido inserido no relatório apresentado ao COI (Comitê Olímpico Internacional), a intenção dos governos estadual e municipal é a de que o sistema metroviário também seja ampliado, para ligar a zona Sul e a Barra da Tijuca, uma das regiões da cidade a sediar os jogos.
Entre os projetos que podem gerar oportunidades para as construtoras de obras públicas destacam-se, também, a implementação do BRT (Bus Rapid Transit) e a construção do corredor viário T-5 com 30 km de extensão, ligando bairros da zona Oeste da cidade. Segundo anúncio da prefeitura, essa obra deve ser iniciada no primeiro semestre de 2010. Inicialmente, estão previstos três trajetos: Barra-Penha, Barra-Deodoro e Barra-Santa Cruz.
“Paralelamente aos programas de mobilidade urbana, o segmento de saneamento básico deverá receber a atenção dos governantes”, acredita Paulo Godoy, presidente da Abdib (Associação Brasileira da Infraestrutura e Indústrias de Base). Nesse sentido, um dos projetos mais críticos é a despoluição da Baía de Guanabara, programa que vem se arrastando há décadas e que já consumiu mais de US$ 1 bilhão sem muito sucesso. A recuperação da Lagoa de Jacarepaguá também está no escopo de medidas impulsionadas pela realização das Olimpíadas.
“Mas para que os projetos saiam do papel é preciso atentar para a gestão dos recursos públicos e para a criação de um modelo que torne mais ágil os processos de licitação, licenciamento ambiental e liberação do dinheiro”, ressalta Paulo Godoy, lembrando que o desafio é justamente aliar o respeito aos preceitos legais à agilidade necessária.
Dos modelos de contratação
Como os recursos para as obras públicas virão das esferas federais, governamentais e municipais, o modelo de contratação variará conforme o órgão contratante. Como informa Amandio da Silva Machado, diretor geral da Balman Consultores Associados, algumas construções são objeto de concessão de serviços públicos, como os estádios de propriedade pública (Engenhão e Maracanã), a linha 4 (a concessão já foi realizada por leilão em 1998) e a linha 3; outras, em casos de concessão pública pela União, serão regidas pela lei federal 8.987/95 e alterações posteriores. Em projetos viabilizados via concessões pelo Estado do Rio de Janeiro, há a lei 2.470/95, regulamentada pelo decreto no 22.453/96.
O Estado do Rio instituiu o PPP (Programa Estadual de Parcerias Público-Privada), chamado Propar, pela lei 5.068/2007, que pode ser aplicada a projetos de valor superior a R$ 20 milhões e prestação de serviço com prazo maior que cinco anos, englobando: construção de transportes públicos, rodovias, terminais de passageiros e plataformas logísticas, habitação, urbanização, meio ambiente, esporte e turismo, dentre outros.
Construtoras do mercado privado
O setor hoteleiro é um dos principais atrativos, trazidos pela Copa e Olimpíadas, para construtoras de obras privadas, com atuação no Rio de Janeiro. Até 2016, espera-se que as 28 mil vagas ofertadas atualmente pela capital carioca sejam acrescidas, por exigência do COI (Comitê Olímpico Internacional), a novos 11 mil quartos. Ao total, a cidade se comprometeu a oferecer 52,7 mil leitos, sendo 17.500 quartos em hotéis, 25 mil em Vilas de Hospedagem, 8.500 em navios e 1.700 em apart-hotéis.
Para dar conta desse compromisso, a Prefeitura do Rio de Janeiro planeja um pacote de incentivos, entre eles fiscais, como redução do ISS (Imposto Sobre Serviço) e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), e isenção do Imposto de Transmissão de Bens Intervivos em transações imobiliárias cujos terrenos ou prédios sejam destinados à ampliação da oferta de leitos na cidade para as Olimpíadas de 2016. O tributo corresponde a 2% do valor de mercado do imóvel. O legislativo fluminense também estuda estímulos à criação de condo-hotéis (hotéis construídos por meio da venda dos apartamentos a investidores individuais e disponibilizados, aos turistas, por meio de um sistema especial de locação).
“As boas notícias dos Jogos estão trazendo a aceleração necessária, com construção e ampliação de alguns hotéis”, diz Alfredo Lopes de Souza Junior, presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis, no Rio de Janeiro. A rede Windsor de hotéis pretende construir mais quatro unidades hoteleiras e disponibilizar 1.600 apartamentos, até 2016. A expansão é quase 70% maior que a capacidade atual da Windsor, que oferece 2.300 quartos, distribuídos em nove edifícios. Segundo o gerente de marketing da rede, Paulo Marcos, as recentes vitórias do Rio não decidiram os investimentos, mas foram um estímulo importante.
Apesar do impulso às construções no setor hoteleiro, falta, na opinião de Souza Júnior, um modelo de financiamento mais adequado do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), que alongue as condições de pagamento ao perfil do segmento, permitindo uma melhor capitalização pelas incorporadoras. Outro desafio, segundo ele, é aumentar, de forma perene, o total de eventos da cidade, para abastecer os leitos pós-Jogos e evitar a criação do que se tem chamado de “elefantes brancos”. “Esse crescimento sustentado envolve a criação planejada de um calendário de eventos robusto, a começar por trazer, de volta ao Rio, a Fórmula Indy.”
Subempreiteiros
Nos próximos sete anos, que antecedem os Jogos Olímpicos e Paraolímpicos na capital fluminense, o início das obras obrigatórias para a realização do evento promete aguçar ainda mais o apetite dos subempreiteiros de mão de obra do Rio de Janeiro. Já animados com a proximidade da Copa do Mundo, em 2014, eles agora esperam as definições do COI (Comitê Olímpico Internacional) para descobrirem as reais oportunidades de negócios que surgirão.
Roberto Kauffmann, presidente do Sinduscon-RJ (Sindicado da Indústria da Construção Civil no Rio de Janeiro) comenta que o setor privado desconhece os detalhes das obras que tomarão conta da cidade. Contudo, acredita que os subempreiteiros abocanharão significativa fatia nos aportes que devem ser alocados nas obras de infraestrutura, nos complexos olímpicos e na construção de dez mil quartos para acomodar atletas e turistas. “As oportunidades serão muito grandes. Se já havia uma euforia por conta da Copa, as Olimpíadas também fizeram crescer o ânimo do mercado”, disse. Ele acredita que em cinco anos, devam ser despendidos R$ 2 bilhões com a criação de 100 mil empregos diretos e indiretos.
Para João Fernandes, presidente da Cofix, que executa fôrmas para concreto, os empreendimentos que tomarão conta do Rio de Janeiro aumentam enormemente as oportunidades para os subempreiteiros. “As Olimpíadas devem inaugurar uma nova fase de crescimento para os subempreiteiros. Primeiramente, as construtoras serão impactadas. Mas como parte indissociável desse mercado, logo a seguir, os subempreiteiros serão demandados para materializar todos esses projetos em tempo hábil”, acredita. Nessa arena de oportunidades, porém, há um desafio pela frente, complementa Fernandes. “Aumentará muito a necessidade de pessoal qualificado para tocar essas obras. Precisaremos criar no Rio uma plataforma de trabalho condizente com a grandeza do evento”, acentua.
Com 90% das obras executadas por subempreiteiros locais, a construtora Galwan (ES) também deve despejar no Rio novas oportunidades para as subempreiteiras cariocas que atendam obras em hotelaria. José Luis Galvêas Loureiro, presidente da empresa, diz que pelo menos cinco novos hotéis da Rede Accor estão entre os investimentos já confirmados – o primeiro já está pronto e o segundo, em fase de finalização. As demais unidades estão previstas para os próximos três, quatro anos. “Certamente, essas obras estimularão o caixa de pequenas e médias subempreiteiras. Acreditamos também que deve surgir ainda mais espaço para investirmos na esteira das Olimpíadas”, complementa.
Arquitetos e urbanistas
Mais de dois milhões de metros quadrados de obras e melhorias para os Jogos Olímpicos de 2016, no Rio de Janeiro, estão nos estudos preliminares produzidos pelo escritório BCMF Arquitetos, de Belo Horizonte, que integram o Sumário Executivo apresentado ao COI (Comitê Olímpico Internacional). Do Parque Olímpico e da Vila da Mídia, na Barra da Tijuca, ao Parque para esportes radicais, em Deodoro, são mais de 40 equipamentos esportivos.
Mas as maiores oportunidades referem-se às obras urbanísticas e de infraestrutura, que abrangem transporte e mobilidade, obras viárias, aeroportos, estradas, estacionamentos, sinalização, saneamento básico, meio ambiente, limpeza urbana e proteção do patrimônio histórico.
Cerca de 90% dos estudos preliminares são assinados pelo BCMF, que venceu em 2008 licitação realizada pelo COB (Comitê Olímpico Brasileiro). Segundo o arquiteto Marcelo Fontes, cada federação esportiva julgou e aprovou as especificações técnicas propostas para os equipamentos antes da apresentação do projeto básico para o COI. Esses estudos, esclarece, servem como orientação para que sejam feitos os projetos executivos, a partir dos quais começarão as contratações via licitação pública. Também os projetos operacionais e de infraestrutura – pré-aprovados pelo COI – somente serão transformados em projetos executivos numa segunda fase.
Ainda assim, os procedimentos para a etapa de contratação já causam polêmica. Para o presidente da regional São Paulo do Sinaenco (Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva), João Alberto Manaus Corrêa, “o concurso público é o caminho mais adequado para a escolha dos projetos por privilegiar a qualificação técnica, permitindo melhores soluções”. O arquiteto Eduardo Castro Mello, diretamente envolvido nas obras do Maracanã para a Copa 2014, também entende que o menor preço não pode ser decisivo em projetos de tamanha importância. Já para Fontes, do BCMF, apesar de considerar o concurso público mais democrático, vale a realização de licitações, com o argumento de que a habilitação técnica também é valorizada nessa situação.
O que ninguém discorda é quanto à necessidade de se separar projeto de obra, ou seja, ter prazos adequados para o desenvolvimento dos projetos antes de se iniciar sua execução. “Se não for dessa forma, estaremos comprometendo qualidade e custo”, adverte Manaus. Risco possível na opinião de Mello, para quem somente depois da Copa e das eleições de 2010 haverá definições.
Perguntados sobre as oportunidades trazidas pela realização dos Jogos Olímpicos de 2016 no Rio de Janeiro, profissionais da área respondem com desafios. “A comunidade técnica não tem notícias sobre o que está acontecendo. Estamos sem interlocutores”, dispara o presidente da Abece (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural), Marcos Monteiro.
Entre as principais preocupações dos consultores estão os prazos, já exíguos, para a realização de projetos e execução das obras. “A data dos eventos não vai mudar e o equilíbrio de qualquer projeto depende de tempo”, assinala o diretor do setor de construção civil da Abemi (Associação Brasileira de Engenharia Industrial), Edenir Artur Veiga, para quem a compressão de prazos gera todo tipo de imperfeição nos resultados, qualidade e custo das obras. Como caminhos críticos, elenca a morosidade das decisões políticas e licitações e as dificuldades na liberação de licenças ambientais.
Pablo Ibañez, diretor de operações da CH2M Hill no Brasil – multinacional norte-americana de engenharia consultiva e responsável pela gestão da implantação de infraestrutura, equipamentos e logística do parque olímpico de Londres para os jogos de 2012 – afirma que, para as Olimpíadas de 2016, “não há definição nenhuma de como o modelo de consultoria será montado, já que cada sede define suas próprias regras” (e o Brasil ainda não teria definido o seu). Para ele, o planejamento é um ponto decisivo, já que é fundamental que o gestor do projeto possa garantir a interface entre todos os envolvidos. “Um projeto esportivo desse porte, que trabalha com um conjunto de projetos interligados, tem um grau de exposição e risco muito altos.”
Gerenciadores de obras
“As obras que demandarão gerenciamento, até mesmo por exigência dos financiadores como os bancos de fomento, são aquelas de alto risco, de alta especificação, de complexa tecnologia, e cuja qualidade afeta diretamente o uso da população.” Quem afirma é Amandio da Silva Machado, diretor geral da Balman Consultores Associados, que aponta, como principais oportunidades, a construção de metrôs, de corredores de ônibus, do sistema ferroviário e de aeroportos.
Tudo vai depender do projeto básico de cada obra. Como os empreendimentos complexos – e que, portanto, demandam gerenciamento – serão contratados pelas três esferas do governo, o escopo de cada projeto variará conforme a legislação que lhe compete (federal, estadual ou municipal), definindo as exigências e demandas às gerenciadoras.
O modelo de contratação também variará de acordo com o contratante. Para não haver conflito de interesses, primeiro são realizadas as licitações para definição das construtoras e, posteriormente, para as gerenciadoras, cujo trabalho representa, em média, de 10% a 15% de todo o valor contratado, de acordo com Machado.
Para o presidente do Sinaenco (Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva), José Roberto Bernasconi, o modelo ideal é o da contratação de um gerenciador máster, responsável pela subcontratação de gerenciadores setoriais e locais. Com esse formato – inspirado, por exemplo, na gestão das obras das Olimpíadas de Londres – as oportunidades, acredita o executivo, seriam multiplicadas para gerenciadores de implantação, de qualidade, de cronograma, financeiro/administrativo, jurídico, dentre outras especialidades.
“Tenho esperança e confiança de que teremos um modelo de gerenciamento e fiscalização com projetos nas mãos, cronogramas e verba prevista. Mas ainda não há nada pronto. O que houve até agora foi apenas uma campanha para ganhar as Olimpíadas”, diz Bernasconi.
Sem os modelos de gerenciamento definidos, as concorrências ainda não estão no domínio público. Mas algumas obras que impactarão indiretamente a realização dos jogos, como a construção da rodovia paralela à Av. Brasil, no Rio de Janeiro, terá o edital de licitação no início de 2010. No caso da concessão do projeto TAV – trem de alta velocidade entre Rio, São Paulo e Campinas -, estima-se que o edital seja lançado em fins de 2009. “É de se esperar que a maioria das concorrências seja do tipo técnica e preço”, diz Machado.
Estrangeiros
A entrada de gerenciadoras estrangeiras deve acirrar a competitividade no mercado de consultorias. “Muitas gerenciadoras de fora estão de olho nas oportunidades de grandes obras no Brasil e todas estão se associando a gerenciadoras brasileiras ou contratando profissionais locais”, diz Bernasconi.
Embora não sejam poucos os que defendem que o mercado nacional tem plenas condições de atender aos projetos previstos, Machado afirma que “a escolha deve ser baseada na experiência específica da contratada para cada tipo de obra e preço”, diz. Para isso, remete-se à lei federal 8.666/93 de licitação pública, que exige concorrência na escolha de consultoras para elaboração de projeto básico das obras, observando-se: normas de qualificação e habilitação jurídica, técnica e econômica das licitantes à execução do projeto; critérios de julgamento das suas propostas e tipo de leilão a ser utilizado. “Essa lei será aplicada sempre que o contratante for um ente público em qualquer esfera (União, Estado, Município), como é o caso dos projetos requeridos nas Olimpíadas”, explica Machado.
Fornecedores de materiais
A continuidade de obras por pelo menos sete anos (até a realização das Olimpíadas) é oportuna para os fornecedores e produtores de materiais de construção, mas tudo vai depender do investimento que eles estão dispostos a realizar. De acordo com fontes ouvidas pela Construção Mercado, a atual produção industrial é capaz de atender demandas de curto prazo, provavelmente até 2011. Para as obras que envolverem a Copa e as Olimpíadas, portanto, a indústria terá que elevar a produção de todos os produtos, principalmente os insumos básicos.
A boa notícia é que os investimentos, paralisados durante período de crise entre o final de 2008 e primeiro semestre de 2009, voltaram a ser anunciados. Segundo Melvyn David Fox, presidente-executivo da Abramat (Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção), a indústria chegou, nos últimos meses, a um patamar baixo de investimento, cerca de 30%. Mas hoje, apesar de o setor ainda trabalhar com uma capacidade ociosa em torno de 20%, cerca de 50% das empresas consideram novos investimentos. O que se refletirá também no desenvolvimento do setor logístico. “Não dá só pra investir em produção. Tem que investir também em distribuição, estocagem, facilitação do transporte aos fornecedores e aos clientes. A logística é preponderante nesses investimentos”, afirma Fox.
De fato, a logística de fornecimento de materiais será decisiva não apenas para as obras da Copa do Mundo, que ocorrerão em nível nacional, mas, também, para as obras das Olimpíadas, que se concentrarão na capital fluminense. “O que existe é uma produção nacional. O que o Rio de Janeiro não puder produzir ele vai comprar de outros Estados que têm capacidade de atender a essa demanda”, afirma Cláudio Conz, presidente da Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção.
Incorporadoras
Os imóveis localizados nos bairros onde serão construídos os principais equipamentos esportivos para as Olimpíadas, em especial na Barra da Tijuca, que concentrará metade das instalações, irão valorizar até 50%. Essa é a expectativa traçada por um estudo feito pela FIA (Fundação Instituto de Administração), da USP (Universidade de São Paulo), a pedido do Ministério do Esporte, para o mercado imobiliário carioca nos próximos anos.
Desde o anúncio da escolha da cidade como sede das Olimpíadas de 2016, a especulação imobiliária elevou de 10% a 20% o preço, já reajustado, dos imóveis na Barra. A alta se explica pelo total de projetos de infraestrutura que deverão melhorar a rede de transporte público do bairro, duplicar vias e aprimorar o sistema de saneamento. Entre as promessas, o T-5, corredor expresso para ônibus na Barra, que ligará o bairro à Penha, e outra via expressa (para ônibus e carros de passeio) entre a Barra e Deodoro. No ponto final das duas linhas, o terminal rodoviário Alvorada.
À época da confirmação do Rio como sede dos Jogos Olímpicos, a imprensa local chegou até a divulgar que haveria filas de espera para aquisição de imóveis empreendidos na Avenida Abelardo Bueno, onde será erguido o Parque Olímpico. Outras vias que deverão impulsionar o mercado imobiliário são as avenidas das Américas e Salvador Allende, a serem ampliadas e mais facilmente acessadas com a chegada da linha 4 do Metrô.
Nas proximidades do autódromo de Jacarepaguá, onde será construído um dos complexos olímpicos, agentes do setor vislumbram forte valorização dos conjuntos de escritórios já instalados, e perspectiva de lançamentos, com necessidade de um novo plano urbanístico. Novos núcleos em torno dos centros esportivos deverão ser criados, valorizando os terrenos nessas regiões. Outros pólos de investimentos serão os bairros de Deodoro, Copacabana e área em torno do Maracanã.
Mesmo com todos esses anúncios, Roberto Kauffmann, presidente do Sinduscon-Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Rio de Janeiro), analisa, com cautela, o aquecimento dos preços dos imóveis. “A Barra da Tijuca já é uma das principais áreas de intensa expansão imobiliária no Rio.”
Pós-Jogos
O estudo da FIA analisou que o setor de serviços imobiliários e aluguel tende a concentrar 20,1% de toda a movimentação da economia na década seguinte aos jogos, entre 2017 e 2027. Os principais segmentos beneficiados serão, de acordo com a pesquisa, os negócios de compra, venda e aluguel dos apartamentos das vilas olímpicas – inicialmente financiados pela Caixa Econômica Federal e, depois, vendidos para pessoas físicas.
