Mercado Imobiliário

(Valor Econômico) – 14/01/10

Ele ainda guarda em um papel sulfite amarelado os cálculos atuariais feitos a mão para calcular o retorno dos seus primeiros projetos imobiliários. Apesar da aparência jovem – cuidadosamente cultivada por uma certa dose de vaidade – Meyer Nigri, presidente da Tecnisa, está entre os empresários que mais conhece o mercado. Mas ainda é capaz de se surpreender com o setor. “Nunca imaginei receber um currículo de auxiliar de pedreiro e mestre de obras pela internet”, diz Nigri, de volta, oficialmente, ao comando da empresa que fundou há 32 anos.

Após dividir a presidência com o executivo Carlos Alberto Júlio por dois anos, Nigri – primeiro acionista majoritário entre as empresas do setor a abdicar do comando após a abertura de capital – retorna ao dia a dia da companhia e não tem planos de contratar, por enquanto, um presidente. Júlio, que havia presidido a Polaroid e HSM, saiu da Tecnisa por motivos pessoais, segundo a companhia, mas o mercado acredita que a presença oficial de Nigri no comando – que nunca abandonou áreas-chave, como a financeira e novos negócios – foi providencial.

O empresário prepara a companhia para um novo estágio. Depois de lançar R$ 1,5 bilhão em 2008 e chegar mais perto das grandes, a Tecnisa desacelerou mais que a maioria dos concorrentes e colocou no mercado cerca de R$ 500 milhões em novos imóveis no ano passado. “Sabemos que ainda estamos na segunda divisão, mas estamos nos esforçando para ir para o pelotão de frente”, disse Meyer ao Valor em sua primeira entrevista após reassumir a presidência.

Para 2010, a Tecnisa pretende dar um salto importante e lançar R$ 2 bilhões. Ainda assim, fica longe do primeiro grupo – Cyrela, PDG Realty, MRV, Gafisa e Rossi trabalham com números entre R$ 3 bilhões e R$ 5 bilhões este ano.

Segundo o Valor apurou, a companhia chegou a tentar uma segunda oferta de ações na bolsa para se capitalizar, mas desistiu. Depois das grandes captações, encontrou a demanda mais retraída e investidores mais cautelosos em relação ao segundo escalão das construtoras. O preço do papel, na avaliação de Meyer, também não compensaria a diluição dos acionistas. Durante a crise, em 2008, o valor de mercado da companhia ficou abaixo do patrimônio líquido (P/VPA ficou abaixo de 1), mas a partir de maio do ano passado ficou acima disso e hoje está em 1,8.

Para engordar o caixa, a Tecnisa partiu para o mercado de dívida – captou R$ 300 milhões em debêntures, além de R$ 60 milhões para capital de giro com a Caixa Econômica Federal. “Será dinheiro suficiente para lançarmos R$ 2 bilhões este ano e R$ 2,5 bilhões em 2011″, afirma Nigri.

A companhia foi uma das últimas a aderir ao sedutor apelo da baixa renda, mas não vai criar uma marca específica para o segmento econômico – como a Cyrela ou a Rossi – nem ser tão agressiva nesse segmento, como os concorrentes. O objetivo da Tecnisa é fazer mais lançamentos econômicos – 50% dos lançamentos de 2010 devem ficar abaixo de R$ 250 mil – mas não vai fazer imóveis populares, que custem menos de R$ 100 mil. “O mercado agora acha que só tem espaço para a baixa renda”, diz Nigri. “Nossa estratégia é diluir o risco é estar em todos os mercados.”.

Por conta do histórico antes da abertura de capital, ainda é tida pelo mercado como uma empresa de atuação na média e alta renda e muito concentrada em São Paulo. A Tecnisa – e Meyer, pessoalmente – rechaça a afirmação e trabalha para divulgar a sua estratégia de expansão geográfica. Além de São Paulo, está em cidades como Brasília, Curitiba e Fortaleza.

De um lado, com queda de despesas comerciais e administrativas, a empresa está aumentando margens – um ponto positivo, segundo relatório do Credit Suisse. A margem bruta, de 36% no terceiro trimestre, foi a segunda mais alta do setor. Mas a baixa velocidade de vendas, de 16,8% no terceiro trimestre para uma média de 21% é considerado um ponto negativo. Outra cobrança é o aumento dos lançamentos, o que passa, obrigatoriamente, pela compra de terrenos. Segundo Meyer, a Tecnisa comprou cerca de 10 terrenos nos últimos 60 dias. A Tecnisa é dona do antigo terreno da Telefônica, ativo fundamental na época da abertura de capital, cujo projeto com mais de trinta torres, ainda não foi aprovado. “Deve ficar para 2011.”