Certificação ambiental

26 02 2010

Pesquisas mostram que edifícios sustentáveis reduzem em 30% o consumo de energia e em 50% o consumo de água. A procura pela certificação é grande, mas os desafios são maiores

No ano passado, a arquiteta Beatriz Pacetta, que trabalha na Incorporadora e Construtora Trisul, em São Paulo, recebeu uma tarefa: visitar e analisar uma área na cidade de São Carlos, interior do Estado, onde seria implantado um novo conjunto habitacional. “Quando vi aquela imensa área verde, com araucárias e uma topografia interessante, percebi que tinha tudo para abrigar um empreendimento sustentável”, recorda.

De volta à Capital, Beatriz não pensou duas vezes. Conversou com outros coordenadores envolvidos no empreendimento numa tentativa de convencê-los a certificar o conjunto habitacional. Já tendo conhecimento sobre os selos e certificações existentes no mercado nacional, passou a analisar qual seria o mais adaptado. Entre os argumentos da arquiteta, estavam sua experiência nos tempos em que trabalhou na França visitando empreendimentos sustentáveis pela Europa e a viabilidade de aplicação da certificação Aqua (Alta Qualidade Ambiental), desenvolvido no Brasil a partir da certificação francesa Démarche HQE.

“Falei com vários colegas de trabalho sobre a possibilidade de certificarmos o conjunto, mas havia um certo receio de todos. Quando me dei conta, já estava na sala do presidente da empresa para convencê-lo da minha idéia e deu certo”, conta satisfeita. O projeto de São Carlos foi o projeto piloto durante a fase de adaptação da certificação Aqua Residencial para o Brasil. Atualmente, está em fase de aprovação junto aos órgãos públicos.

No Brasil, são aplicadas atualmente duas certificações ambientais: o Aqua e o Leed (Leadership in Energy and Environmental Design), de origem americana. Há ainda os selos Sustentax e Procel Edifica, ambos brasileiros (veja quadro).

A escolha de Beatriz pelo Aqua tem uma explicação: “É o único que foi estudado levando em conta a adequação aos critérios brasileiros. Ele propõe a avaliação do desempenho global do empreendimento, durante todas as fases do seu ciclo de vida”.

O Processo Aqua fornece parâmetros de análise para o gerenciamento dos impactos do edifício sobre o ambiente exterior (ecoconstrução e ecogestão) assim como para a criação de um espaço interior sadio e confortável.

O engenheiro Manoel Martins, auditor da Fundação Vanzolini e coordenador do Processo Aqua, explica que a prática da certificação ambiental é compatível não só com a realidade dos projetos comerciais, como dos habitacionais no Brasil. “Ao investir na qualidade ambiental dos edifícios o retorno com economia de água e energia elétrica é excepcional. Na França, por exemplo, 80% dos empreendimentos habitacionais têm certificação e os não-sociais com certificação chegam a 25%.”

Preconceito
Ser sustentável no Brasil não é fácil. Muitos consumidores duvidam da reputação e da qualidade dos produtos e serviços sustentáveis, porque confundem sustentabilidade com ecologia, baixa qualidade, rusticidade etc. Acham que tudo o que é sustentável é mais caro e não tem ampla oferta no mercado, além de desconhecerem os critérios que os tornam verdes. No Brasil, apenas 29% das empresas desenvolvem alguma ação de modo a organizar uma rede de fornecedores socialmente responsáveis e 31% possuem políticas para efetivar “compras verdes”.

Paola Figueiredo, profissional acreditada pelo Leed no Brasil e diretora do Grupo Sustentax, diz que, em geral, 10% das empresas que buscam o selo não conseguem chegar até o final do processo, uma vez que, além do produto em si, são analisados produtos complementares, muitas vezes de empresas terceiras.

Paola salienta que os produtos atestados e edificações certificadas têm diferenciais competitivos, uma vez que atendem a requisitos nacionais e internacionais. “Quando começamos a trabalhar com o Selo Sustentax achamos que o segmento de produtos que possuem compostos orgânicos voláteis, como tintas, vernizes, carpetes, adesivos, colas, entre outros, seria o primeiro a buscar a obtenção do selo, dadas as questões de toxicidade e qualidade ambiental interna. Mas isso não aconteceu num primeiro momento. Tivemos, sim, uma grande procura por fabricantes, por exemplo, de pisos elevados, uma vez que no Brasil eles enfrentam uma concorrência acirrada. E hoje percebemos todos esses segmentos empenhados nesse objetivo, incluindo a certificação de produtos de limpeza.”

Pesquisa divulgada pelo Ibope em 2007 já mostrava que 52% dos consumidores brasileiros estão dispostos a comprar produtos de fabricantes que não agridem o meio ambiente, mesmo que sejam mais caros (veja recomendações no site do Conselho Brasileiro da Construção Sustentável para compra de produtos verdes). E 98% dos brasileiros alegam que trocariam de fornecedor se um produto fosse certificado, no levantamento da Accenture sobre mudanças climáticas para os consumidores, em 2008.

Capacitação profissional
Pesquisas realizadas por empresas de consultoria especializadas no segmento de construções sustentáveis mostram que empreendimentos verdes reduzem em até 30% o consumo de energia, em 50% o consumo de água, em 35% a emissão de CO2 e em até 90% o descarte de resíduos, além de garantir um ambiente interno mais saudável e produtivo. Nelson Kawakami, diretor-executivo do Green Building Council Brasil, afirma que “a idéia da certificação não é impor limites ao mercado da construção civil e, sim, convidar os profissionais deste setor a participar de projetos sustentáveis de forma adequada. Estamos longe de ter um edifício 100% sustentável no País, mas caminhamos para isso. O Brasil oferece 95% dos recursos e da tecnologia necessários para este objetivo”.

Na opinião do executivo, “ser verde não é ser mais caro, até porque o retorno financeiro do investimento ocorre em no máximo cinco ou seis anos. Hoje, grandes empresas multinacionais, como a Petrobras, por exemplo, buscam certificações ambientais em seus projetos. O que falta para o desenvolvimento deste segmento são verba e conhecimento”.

Luiz Henrique Ceotto, diretor de Design & Construção da Tishman Speyer – empresa gestora de investimentos imobiliários à frente dos projetos dos edifícios Rochaverá Corporate Towers, em São Paulo, e do Ventura Corporate Towers, no Rio de Janeiro – ambos certificados Leed – afirma que a principal dificuldade enfrentada no processo de certificação é encontrar profissionais capacitados para fazer simulações de desempenho energético dos prédios. “Não basta projetar. É preciso comprovar a eficiência do edifício antes mesmo de sua conclusão por meio de softwares especiais. Alguns são sofisticados e outros até bem simples. Mas se você não sabe inserir corretamente os dados no programa não obtém resultados confiáveis.”

Conheça os critérios de quatro certificadoras


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , ,
Categorias : Sustentabilidade

Racionalização do transporte de materiais em edificações

13 02 2010

Fritz Gehbauer, engenheiro civil, Universidade de Karlsruhe/Universidade Federal do Paraná.
Alexandre Gutierrez, engenheiro civil, Universidade Federal do Paraná
Cláudio Aguiar, engenheiro civil, Universidade Federal do Paraná
Fabíola Azuma, engenheira civil, Universidade Federal do Paraná
Michelle Beber, arquiteta, Universidade Federal do Paraná
Nadine Bertele, engenheira civil, Universidade de Karlsruhe

Diferentes estratégias vêm sendo implementadas na busca de maior eficiência na atividade de produção de empreendimentos. Dentre essas estratégias podemos citar a racionalização, que é vista como um elemento de vital importância em todos os processos da construção civil (Franco, 1996).

Os resultados que a racionalização pode trazer em uma obra são vários, e podem contribuir de maneira direta e indireta em todos os processos ao longo do ciclo de vida de uma obra. Nesse contexto, define-se racionalização como o estudo desse sistema de produção formado com base na realidade e tendo como meta a definição de melhorias (Gehbauer, 2004). Conforme Gehbauer os próprios processos de planejamento, administração, execução do trabalho e manutenção de edificações escondem algumas oportunidades de racionalização. Ao planejar a execução de uma obra deve-se optar por algumas possibilidades quanto à realização de um serviço: uso de diferentes equipamentos, materiais ou técnicas (Souza e Franco, 1997).

Racionalização
A racionalização é um processo contínuo de otimização dos recursos e processos disponíveis para a execução de um empreendimento, seja ele a execução de uma parede ou de um edifício. Gehbauer (2004) divide a racionalização em R1, R2 e R3, sendo R1 a racionalização no canteiro de obra, R2 a racionalização dos processos da empresa e R3 a racionalização de toda a cadeia produtiva. O presente estudo teve como foco a R1, ou seja, a racionalização no canteiro de obra. Limmer (1997) apresenta a busca pela melhor disposição possível dos materiais, a boa integração dos elementos que compõem a cadeia produtiva no canteiro de obra, a minimização das distâncias e o uso adequado dos espaços como alguns dos princípios básicos do arranjo do canteiro de obras. Conforme Gehbauer (2004), na construção civil freqüentemente é evidenciada a opinião de que cada obra é diferente e, portanto, não é acessível a métodos formais de racionalização, prevalecendo ainda a improvisação. No entanto, segundo o mesmo autor, não é considerado que o processo de construção também é composto de muitos processos parciais repetitivos e cíclicos, sendo assim acessíveis a métodos de racionalização, mesmo sendo cada obra diferente uma da outra.

Transporte de materiais
O transporte de materiais é uma atividade que, embora não agregue valor na construção civil, corresponde a, segundo Gehbauer (2004), aproximadamente 80% das atividades de construção. O primeiro passo para o entendimento e estudo de um sistema de transportes é a percepção de que se pode subdividi-lo em “ciclos” que, embora interajam entre si, podem ser avaliados individualmente (Souza e Franco, 1997). Quanto mais contínuo for um sistema de transportes, tanto maior a sua produtividade. Entretanto, o tamanho e a forma do que será transportado influem na escolha do sistema – Limmer (1997). Conforme Barros (1998), o estudo dos sistemas de transporte pode ajudar na sua otimização, no desenvolvimento de novas soluções ou, finalmente, na quantificação de vantagens associadas à adoção de um novo equipamento frente a uma solução tradicional.

Método de pesquisa
Apresentação da obra estudada: o cenário de estudo de caso em uma construção de edificação multifamiliar, localizada na cidade de Curitiba. O edifício analisado prevê 11 apartamentos, distribuídos em garagem, térreo, apartamento-tipo, apartamento dúplex e cobertura. O apartamento-tipo possui um total de 178 m2 de área. A edificação estava em processo de construção, sendo a estrutura dos pilares e vigas em concreto armado moldado “in loco”, as lajes em concreto armado protendido moldadas “in loco”, a vedação externa em alvenaria de blocos de concreto não-estrutural e as divisórias internas utilizando drywall. Quanto à organização do canteiro de obras, o escritório e o almoxarifado estavam localizados no subsolo, assim como o depósito de materiais, à exceção dos blocos de concreto e da ferragem que se encontravam no primeiro piso. Estava sendo utilizado concreto usinado em central de dosagem terceirizada e bombeado na hora de seu uso na obra.

Estrutura da pesquisa: observando o cenário da pesquisa, o estudo de caso foi escolhido como método de pesquisa. Assim, foram utilizadas as seguintes estratégias: observar; medir; registrar; pensar; e corrigir focados em R1. Inicialmente foi realizada uma entrevista não-estruturada, seguida de consulta aos documentos da obra (projeto da obra). Na seqüência foram realizadas observações diretas no local com a verificação dos fluxos e medições de distâncias e tempos gastos. Ao mesmo tempo foram fotografadas as operações realizadas e o local de trabalho. A partir dessas informações foi gerada a proposta de racionalização.

Análise do estudo de caso
Análise da situação atual – Transporte de argamassa: o primeiro ciclo observado foi o transporte de argamassa ensacada. Para transportar a argamassa até o local de utilização são percorridos no total 42,00 m, assim subdivididos: 8,80 m a distância percorrida no primeiro andar (lugar de estocagem da argamassa até o elevador), 24,50 m a distância percorrida no segundo andar (do elevador ao local de aplicação da argamassa) e 8,70 m é o percurso vertical realizado pelo elevador de obras. As distâncias horizontais podem ser observadas nas figuras 1 e 2. Para cada ciclo, são transportados dez sacos de argamassa, exigindo o esforço de três homens.

Na tabela 1 é possível observar o esforço em homens-metro e máquina-metro em cada fase do transporte da argamassa e o respectivo tempo gasto em segundos. As unidades selecionadas para esse ciclo, em segundos, foram: homens-metro e máquina-metro.

Considerando dados do Sinduscon-PR (2006), foi elaborada a estimativa de custos da mão-de-obra necessária para um ciclo do transporte de argamassa. Portanto, considerando o custo do Sinduscon-PR homem-hora para operário de R$ 6,56 (faixa salarial de R$ 2,36/h acrescido de 178,05% de encargos), chega-se a um valor de R$ 1,38 de custo total de mão-de-obra, referente a um ciclo para o transporte de argamassa (0,07 h x 3 homens x R$ 6,56/hora).

Análise da situação atual – Transporte de blocos de concreto: o segundo ciclo observado foi o transporte de blocos de concreto. Os blocos de concreto chegam à obra em paletes, contendo 180 unidades cada. No entanto, como o elevador de obras não suporta o peso de um palete completo, optou-se em transportar os blocos, por partes, em giricas contendo 50 unidades por vez. Nessa atividade, um operário transporta o palete até próximo ao elevador, pois já existem paredes que impedem aproximação direta. Enquanto isso dois outros operários carregam duas giricas com 50 blocos de concreto cada e fazem o transporte até o local de aplicação. Nas figuras 3 e 4 observa-se o percurso realizado para o transporte do palete do estoque até o elevador e do elevador até o local de aplicação. O transporte vertical por meio do elevador tem percurso de 8,70 m. As unidades selecionadas para esse ciclo, em segundos, foram: homens-metro e máquina-metro. O trajeto é praticamente o mesmo que foi realizado para transportar a argamassa, no entanto, é um pouco mais longo porque os blocos estão estocados na laje do primeiro piso de forma desordenada, além de existir uma área já com paredes nesse piso, sendo necessário fazer um desvio para contornar esse local, conforme se observa nas figuras 3 e 4.

Na tabela 2 observam-se as distâncias percorridas em cada etapa do transporte e o respectivo esforço humano em homens-metro e o tempo gasto em segundos. Durante a observação e registro dos tempos gastos, verificou-se um excesso de tempo de espera. Enquanto os dois operários faziam o carregamento de blocos na girica, transportavam e descarregavam os blocos até o local de uso, o operário que transportava o palete até o elevador permanecia esperando até que se esvaziasse completamente o palete e ele pudesse buscar outro. Esse tempo de espera representou 95% do tempo total da atividade e indica uma grande oportunidade de racionalização.

Considerando o mesmo custo do operário por hora, conforme o Sinduscon-PR (2006), de R$ 6,56/h, foi elaborada uma estimativa para o custo de mão-de-obra de um ciclo para transporte de blocos de concreto com utilização de giricas, com capacidade de carga de 50 unidades de blocos, até concluir o esvaziamento de um palete de 180 unidades. Dessa maneira, o custo estimado foi de R$ 5,69 (0,289 h x 3 x 6,56).

Proposta
Situação racionalizada – Transporte de argamassa: a proposta de racionalização baseou-se no que poderia ser imediatamente implementado na obra. Embora existam vários fatores que podem ser racionalizados, para esse estudo foi escolhido somente o fator transporte, para aplicação do método de racionalização. Para o transporte de argamassa, sugere-se a retirada de uma mesa e alguns outros materiais que estavam obstruindo a passagem. Dessa maneira, consegue-se uma redução da distância percorrida e de esforço humano. A figura 5 apresenta esquematicamente essa alteração.

A tabela 3 expõe os ganhos, evidenciando as melhorias em relação ao tempo.

A redução da distância reflete nos custos da mão-de-obra. Usando o mesmo modelo de cálculo anterior, somente alterando a distância conforme proposta de racionalização que alterou o tempo de ciclo para 0,06 h. Assim, o novo custo ficou (0,06 h x 3 homens x 6,56/hora) R$ 1,18. Em relação ao custo anterior obteve-se um ganho de 14,49%.

Situação racionalizada – Transporte de blocos de concreto: de forma similar à argamassa, para essa atividade foi utilizado o método de racionalização somente para o fator transporte. Para a racionalização do transporte dos blocos de concreto, sugere-se também redução de distância, conseguida com a desobstrução da passagem, além da retirada do operário ocioso. Outra medida de racionalização adotada seria a desobstrução do caminho com a desconexão do tubo usado para bombeamento do concreto e o deslocamento das cordoalhas. Dessa maneira, o operário não precisaria contornar pelos fundos da construção, mas fazia um percurso direto até o elevador. A figura 6 apresenta esquematicamente essa alteração.

A tabela 4 demonstra os ganhos dessas alterações em relação à redução da distância, esforço humano e tempo.

Seguindo essas alterações, o tempo de ciclo foi reduzido para 0,275 h, sendo necessários dois operários em vez de três operários. Assim, o novo custo de mão-de-obra ficou (0,275 x 2 homens x 6,56) R$ 3,61. Em relação ao custo anterior obteve-se um ganho de 36,56%. Em relação aos tubos de concreto que estavam obstruindo a passagem, foi proposta sua desmontagem e montagem apenas nos dias programados para concretagem. Quanto às cordoalhas que também estavam obstruindo a passagem, foi proposto o seu deslocamento, de modo a permitir a passagem dos operários pela frente da obra.

Conclusão
Para ambos os casos os ganhos relativos são significantes; transporte de sacos de argamassa pronta 14,49% e transporte de blocos de concreto 36,56%. Por outro lado o ganho absoluto depende das quantidades que serão utilizadas na obra. No caso da argamassa não existe um serviço de apropriação na obra de modo que aponte a quantidade de argamassa usada por serviço. Dessa forma não foi possível apurar o valor absoluto desse ciclo. Em relação aos blocos de concreto, como somente se usará esse produto para as paredes externas, se tornou mais fácil identificar a quantidade utilizada para esse serviço, que é relativamente pequena, em torno de 36 mil unidades ou 200 paletes. Com a quantidade reduzida de blocos, apesar de um ganho relativo muito alto, o ganho absoluto será de (5,69-3,61) 200 = R$ 416,00. O valor absoluto é baixo, em função da pequena quantidade de blocos a ser usada, no entanto o que se quis demonstrar é que sempre existe oportunidade de se eliminar perdas. O efeito resultante de uma distância além da ideal é bastante significativo, pois o custo é oriundo do produto entre a distância morta e o custo unitário da mão-de-obra. A dimensão da perda é em “homem-hora vezes distância”. Essas grandezas são diretamente proporcionais, portanto considerando que o valor da grandeza homem-hora é fixa o objetivo é pesquisar para que o incremento da distância tenda para zero. Adequando-se o posicionamento dos estoques dos materiais e retirando-se obstáculos, de modo a reduzir a distância entre esses e sua aplicação, isso num processo dinâmico ao longo de todo desenrolar da execução da obra. Verificam-se possibilidades de redução de custo referente ao produto: “homem-hora vezes distância”. Diante do demonstrado sugere-se que cada atividade de uma obra seja bastante analisada e estudada de forma temporal na busca de encontrar a distância ótima para cada caso.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , ,
Categorias : Artigos

Projeto residencial de Marks Barfield Architects prevê sistema de elevação de até 40 m de altura

12 02 2010

(Pine Web) – 8/02/2010

Quando acionado, mecanismo eleva algumas partes da casa para otimizar a vista da paisagem.

O escritório londrino Marks Barfield Architects lança um novo conceito de moradia, em que a vista da residência é supervalorizada – mesmo que, para isso, seja necessário erguer o imóvel. Os arquitetos desenvolveram um mecanismo que, quando acionado, eleva algumas partes da casa para otimizar a vista da paisagem.


Imagem mostra módulo móvel da casa a uma altura de 40m

O projeto possui uma composição cúbica, inspirada no trabalho do artista minimalista Donald Judd. A simplicidade da forma segue a foco do projeto, que privilegia a relação entre habitação, observador e entorno.

A planta da “vila” é dividida em quatro zonas horizontais, das quais duas podem ser erguidas. A fachada foi concebida para que as pessoas que estejam dentro dos módulos tenham uma vista privilegiada do entorno. O material que a compõe é um composto de vidro triplo, intercalado por uma grelha de metal expandido e espaço.

O sistema de elevação foi desenvolvido pelos engenheiros do Atelier One. O mecanismo é baseado em uma coluna principal, instalada no solo, que ergue os módulos móveis da casa ao nível desejado a uma velocidade de 10 cm por segundo. A altura máxima que poderia ser atingida pelo conjunto é de 40 m.

A coluna funciona como um suporte com trilhos movidos por oito motores com potência de 22 kW, equivalente a de um carro popular. O aparelho ainda possui 260 t como contrapeso e um motor adicional que, em caso de falha, permite que o mecanismo funcione sem redução de performance. O projeto ainda não saiu do papel. “Estava em fase de detalhamento quando a crise atingiu o Reino Unido e foi colocado em espera por fundos”, explica Guilherme Ressel, um dos arquitetos do Marks Barfield Architects.


Residência antes de ser elevada


Casa depois de ser erguida


Fachada é composta de vidro triplo, intercalado por uma grelha de metal expandida


Planta da “vila”


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , ,
Categorias : Arquitetura

Wikimedia Strategy: Ideas for Strengthening Online Communities

10 02 2010

(Harvard Business Review) – 09/02/10

For those of you who have been following Wikimedia’s open strategy initiative on this blog, you’ll know that one of the goals of the work has been to strengthen the health of the Wikipedia community of contributors who create and use its online encyclopedias. In a healthy community, contributors feel a sense of affiliation and social bonding, they come from diverse backgrounds and expertise areas required to accomplish the project’s expansive work, remain open to differences of perspective and able to resolve disputes respectfully. “Community health” is a hot topic among participants engaged in developing the Wikimedia strategy, both within the broader Wikimedia community and outside it.

Our hunting and gathering of ideas for improving community health got a booster shot last month when Wikimedia Foundation executive director Sue Gardner, deputy director Erik Moeller and I had the opportunity to spend the day with Wikipedia’s founder, Jimmy Wales as well as with Clay Shirky, adjunct professor in NYU’s graduate Interactive Telecommunications Program and author of Here Comes Everybody: The Power of Organizing without Organizations. The subject of the day was the state of the Wikipedia community, and its objective was to generate ideas. Our discussion drew on the work of two Wikimedia strategy task forces and generated valuable insights for both Wikimedia and for others thinking about creating social networks that grow steadily, deepen participation and build purposeful community. Here are some tenets we surfaced:

1. The noisy and destructive few can make an entire community feel hostile and unfriendly; healthy communities need to create rules and norms to support positive behavior and address destructive conduct. Lack of rules or presence of anarchy constitutes a set of rules in itself that, as Mitchell Kapor says, rewards a “functioning old boy’s network” that thrives on opaque power structures. Jimmy’s experience of Wikipedia is as a community of “nice, quiet people who are friendly and collaborative.” The challenge comes when the community grows and it attracts “jerks, who are difficult to manage in an informal, collaborative fashion.” At some point, rules are needed to protect the community from destructive forces. As Clay shared, “when you grow, then the 1% of activity that is a problem becomes big enough to matter.” In his work, he shared that any community needs rules as it grows and ages. “The question to answer is not whether to have rules, but what are the rules going to be? What is the process for forming, revising and revoking rules?” For Wikimedia, there has been and continues to be a lot of work to do to develop the rules that serve and protect the needs of a healthy, vibrant community.

2. Any community establishes norms in the form of customs, language and habits that make it easier for the community to function effectively. Often these norms are a modification of those brought to the community by some core members. In the case of Wikipedia, norms brought forward and reinforced have constituted, in Jimmy’s words, “geek culture.” At some point, if the community wants to open up and increase diversity, it needs to make it easier for newcomers who aren’t from the founding culture to learn the ropes and contribute. The existing community needs to find ways to acculturate newcomers and tackle its own biases that inhibit openness. For instance, Jimmy stated that “Star Trek and the American Girl doll series receive different treatment within Wikipedia, simply because the culture loves science fiction and sees similar pop culture stuff as ‘foreign’ and ‘wrong’. This needs to improve.”

3. As communities grow, the informal approaches to “knowing” other community members that help build trust, support collaboration and enable group affiliation can fall apart. There is a tendency to create “reputation systems” that use certain metrics to assign people reputations (e.g., eBay’s seller rating, Amazon’s reviewer profiles). These systems have their benefits, but figuring out how to measure reputation in a way that reinforces positive behaviors and can’t be “gamed” is really hard in a collaborative social network. After all, one wants to know the interests, motivations, biases and underlying agendas of one’s counterparts — which are not easily synthesized into a rating. Clay warned against overreaching: “once reward systems take on importance in a community…they become worth fighting over…Wikipedia does really well in providing intrinsic rewards (self-fulfillment). Reward/reputation systems carry risks, so tread lightly. When you must act, do so with careful deliberation and a lot of low risk experimentation.”

4. A keen insight from Clay and Jimmy regarding effective communities centered on the power of harnessing markets to solve problems. They articulated a view that a command-and-control management approach risks both alienating the community and arriving at the wrong solution. They espoused an approach that enables users to experiment by building apps and leveraging data for problem solving that enrich their experience and the community. By making apps and data tools sharable within the community, the best solutions would gain wide usage and through the community marketplace would emerge as a new normal. The Foundation in its role as a support to new users could assemble default packages of apps and tools for new users that would support their orientation, but contributors could readily opt out or change their experience at will. This is a thoughtful approach that taps into the wisdom of the community and the volunteer energy that is a hallmark of Wikipedia.

What do you think about the tenets gleaned from the discussion? What implications might these have for the online or offline communities that you are engaged with? What problems do you foresee in these approaches for Wikimedia and others?

Barry Newstead is a partner at The Bridgespan Group currently supporting Wikimedia’s open strategy process.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , ,
Categorias : Marketing

Fundos imobiliários, nova era

10 02 2010

(Valor Econômico) – 10/02/2010

Injeção de recursos de fundos de pensão e carteiras mais diversificadas, com mais de um imóvel ou com títulos do setor, vão impulsionar mercado em 2010.

O mercado de fundos imobiliários pode dobrar de tamanho em 2010. A grande expectativa gira em torno do dinheiro das fundações que deve ir para o setor – no mercado, estima-se entre R$ 3 bilhões e 4 bilhões os recursos disponíveis para a aplicação somente neste ano. Os 84 fundos imobiliários em operação hoje reúnem patrimônio líquido de R$ 5,2 bilhões. “As fundações serão os grandes fomentadores dessa indústria”, afirma uma fonte do setor.

Bom para o investidor pessoa física, que passará a contar com um senhor reforço para o desenvolvimento do mercado, que já mostra sinais de amadurecimento. Basta ver o movimento cada vez maior de lançamentos de fundos com mais de um ativo – de imóveis a títulos imobiliários -, gestão ativa e participação crescente de bancos de varejo na distribuição e estruturação. Citibank, Bradesco, Santander e Caixa voltaram a dar as caras.

Os números do mercado de fundos imobiliários.

Neste ano, a primeira oferta registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) vai nessa linha. Trata-se do fundo Max Retail, que definiu como foco a exploração de empreendimentos comerciais destinados à exploração do segmento varejista, mas não descarta a chance de investir em papéis como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras hipotecárias (LHs) e de crédito imobiliário (LCIs).

O setor de fundos imobiliários está mudando de cara, afirma o advogado Carlos Eduardo Ferrari, do escritório Lobo & de Rizzo. O ingresso de dinheiro novo de fundos de pensão vai criar um mercado com um tamanho mais atraente, aponta. “Uma indústria como a de hoje, de R$ 5 bilhões, é muito pequena para oferecer liquidez e crescer.” Apesar da demanda crescente de investidores, há escassez de ofertas, diz. Mas, com o comprometimento do investimento por parte de fundos de pensão, haverá estímulo para a estruturação de carteira maiores, de pelo menos R$ 100 milhões, porque parte já estará garantida para os institucionais. “O fundo de pensão vai acabar dando respaldo para o crescimento das ofertas.”

Quem ganha com isso é o mercado todo, inclusive a pessoa física, já que o problema da falta de liquidez poderá ser minimizado. Os fundos imobiliários são fechados. Para o investidor sair da aplicação, só vendendo as cotas no mercado secundário, para outro investidor. E, das 84 carteiras, apenas 31 estão listadas em bolsa. “A entrada de fundos de pensão cria uma porta de saída para a pessoa física”, diz Ferrari. Ele destaca ainda o ganho de qualidade com a participação crescente das fundações. Segundo ele, os grandes fundos de pensão têm um processo de análise de investimento muito criterioso, além de cobrarem mais responsabilidade do gestor e administrador.

Fora isso, o potencial de investimento em fundos imobiliários para os próximos anos é enorme. A flexibilização pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) das regras de aplicação das fundações, com a Resolução 3792 de setembro do ano passado, abriu espaço para a aplicação de até 10% do patrimônio para essas carteiras. Foi criada uma rubrica específica para esse tipo de investimento.

Isso equivaleria a quase R$ 50 bilhões – o patrimônio da fundações está perto de R$ 500 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp). Como não há mercado para absorver todo esse dinheiro, qualquer 1% já será significativo. Hoje, os fundos de pensão não têm nem 1% do patrimônio aplicado em fundos imobiliários, segundo uma fonte do mercado.

Esse interesse de investidores institucionais coincide com um mercado de fundos imobiliários em evolução. Não de tamanho, mas de estrutura e até de cultura dos participantes. “Hoje, o fundo imobiliário pode comprar tudo desde que o ativo seja imóvel ou tenha base imobiliária”, afirma a advogada Marina Procknor, do escritório Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga.

A flexibilização veio no fim de 2008, com a publicação pela CVM da primeira revisão de regras do setor desde a origem, em 1994, e do ajuste no ano passado na legislação que estendeu a isenção de imposto de renda para pessoas físicas também para fundos que compram cotas de outras carteiras ou títulos isentos como o CRI e as letras. “Essa é uma mudança de conceito que vai impulsionar o mercado”, diz Marina.

O fundo imobiliário ficou com mais cara de mercado de capitais, afirma o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. “Isso permitirá que mais pessoas acessem esse tipo de fundo, que tem o apelo da isenção para esse público, em ofertas pulverizadas.”

Culturalmente, o fundo imobiliário sempre foi de um imóvel só. Além de a antiga regra orientar o mercado para esse formato, o investidor precisava conhecer o empreendimento, entrar no imóvel, para se sentir confortável. Isso também já começa a mudar, destaca Marina. Além disso, a indústria criou um histórico que permite avançar para fundos diversificados e com gestão ativa.

O mercado, inclusive, coleciona experiências bem-sucedidas. Entre os destaques, estão fundos como o CSHG Brasil Shopping, que tem participação em cinco shoppings, o genérico CSHG Real Estate, com 62 imóveis comerciais na carteira, predominantemente lajes corporativas. No fim do ano passado, a Rio Bravo conseguiu a aprovação da maioria dos cotistas do Financial Center para alterar o regulamento do fundo, que só permitia investir no Edifício JK Financial Center, em São Paulo. O argumento apresentado para os cerca de 400 cotistas foi o de aproveitar as oportunidades no setor de lajes corporativas e escritórios nas regiões comerciais e, assim, diluir os riscos de vacância e até inadimplência de inquilinos.

Outro exemplo de sucesso foi a colocação da oferta, em dezembro, do fundo RB Capital Renda I. A demanda, que superou em 2,8 vezes a oferta de R$ 132 milhões em cotas, atraiu 1.172 pessoas físicas e um investidor institucional. A carteira já nasceu com um portfólio formado por sete imóveis, todos com contratos de locação de longo prazo fechados com grandes empresas, como AmBev, C&A, Magazine Luiza, entre outras. A oferta nova, liderada pelo Ourinvest, vai usar os recursos da primeira emissão, de R$ 70,15 milhões, para a compra de oito imóveis espalhados pelo país, já locados para a Lojas Americanas, Carrefour e Bom Preço.

Para Ferrari, fundos de um imóvel só serão cada vez mais raros. O mercado, acredita ele, caminha para carteiras setoriais. Os fundos de CRIs também terão papel relevante para o crescimento do setor, diz o advogado. E até podem liderar a evolução. Segundo fontes do mercado, há projetos de bancos e gestores como a RB Capital para lançar carteiras de R$ 200 milhões a R$ 300 milhões de patrimônio. Quanto maior a escala, melhor tende a ser a liquidez.

O ambiente atual é propício para fundos imobiliários. Para a pessoa física, o grande atrativo é a possibilidade de capturar o ganho da atividade imobiliária, que anda pujante no país, com a possibilidade de isenção de imposto sobre rendimento. Também segundo Ferrari, as pessoas têm procurado esse tipo de fundo por ele ter se mostrado resistente a crises. “Com a volatilidade, o fundo imobiliário é uma opção intermediária entre a renda fixa tradicional e a renda variável, com ótimo retorno.”


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , , , , , , , , , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário, Finanças, Notícias

Norcon equaciona dívida e refaz planos

9 02 2010

(Valor Econômico) – 09/02/2010

Construtora sergipana diz que não precisa mais de sócio estratégico e já estuda mercado do Pará

Após três tentativas frustradas de se capitalizar por meio da atração de sócios, a construtora sergipana Norcon, líder no mercado nordestino de baixa renda, decidiu tocar sozinha o seu plano de expansão pela região Nordeste. No último ano, a empresa diz ter sido procurada por grandes construtoras do Sudeste, que buscavam uma associação ou até mesmo a aquisição da Norcon. Como não houve acordo, a empresa optou por renegociar com bancos uma fatia importante de sua dívida, hoje estimada em torno de R$ 250 milhões, e seguir a vida sozinha.

A direção da Norcon garante que a operação forneceu o fôlego financeiro necessário à consolidação de sua presença nos quatro estados onde atua hoje: Sergipe, Alagoas, Bahia e Pernambuco. No entanto, a construtora já tem projetos no Ceará e estuda a sua entrada também no Rio Grande do Norte e na Paraíba. “O Nordeste é um mundo à parte. Tem muita coisa a ser feita aqui”, disse ao Valor o diretor-superintendente da empresa, Cristiano Teixeira.

O executivo explicou que R$ 170 milhões em dívidas que venceriam ao longo deste ano foram postergados para 2012, período em que a empresa já estará entregando projetos lançados em 2008 e cujo Valor Geral de Vendas (VGV) fica próximo dos R$ 450 milhões. “Não temos mais dívida de curto prazo. Conseguimos adequá-la ao nosso fluxo de caixa”, explicou.

O alto endividamento foi o principal motivo que levou a Norcon a buscar, em 2007, uma forma de se capitalizar. De olho no crescimento do promissor mercado da construção civil do Nordeste, a companhia chegou a ensaiar uma oferta inicial de ações (IPO), porém acabou desistindo. “Percebemos que não havia janela para a operação naquele momento”, contou Teixeira.

A partir de então, plano foi tentar atrair um sócio estratégico e financeiro. Esse sócio traria dinheiro e alguma expertise, em troca de uma participação minoritária na empresa. Assessorada pelo Credit Suisse, a direção da Norcon visitou potenciais investidores em São Paulo, Estados Unidos e Europa. Quando finalmente encontrou um sócio interessado, um fundo de private equity americano especialista no setor imobiliário (que não teve o nome revelado), o acordo acabou minguando em setembro de 2008, na onda da eclosão da crise financeira internacional.

“A partir daí, a decisão mais sensata foi abrir para algumas empresas, já que a Norcon tinha feito investimentos em terrenos e tinha que avançar nos empreendimentos já lançados”, explica o diretor. Após conversas infrutíferas com Cyrela, Gafisa e Brookfield, a empresa iniciou, em fevereiro de 2009, negociações para uma associação com a PDG Realty. As conversas duraram cerca de nove meses, mas foram encerradas em 10 de novembro, também sem acordo.

Segundo Teixeira, a PDG Realty queria uma fatia maior da que a direção da Norcon estava disposta a vender. “Não queríamos que chegasse aos 50%”, informou o executivo, para depois acrescentar que também houve divergências relacionadas ao valor da transação. “Temos uma marca forte, e nossa marca vende”, defendeu-se.

O interesse das grandes construtoras pela Norcon se deve, basicamente, à presença consolidada da empresa no mercado nordestino e em seu sistema construtivo de estruturas pré-fabricadas, que ganhou importância depois do programa habitacional do governo, por diminuir sensivelmente o tempo de construção das casas.

Atualmente, a empresa tem 51 obras em andamento, sendo 15 em Aracaju (SE), três em Maceió (AL), duas em Salvador (BA) e uma no Recife (PE). Boa parte dos projetos são tocados pela subsidiária FelizCidade, voltada ao segmento chamado de “super econômico”. Além dos planos para o Nordeste, a Norcon também analisa a entrada no mercado da região Norte, mais especificamente de Belém (PA).

Diante das negociações fracassadas, mas, principalmente, do fim da crise financeira, a empresa ensaia agora um grito de independência: “Não estamos negociando com ninguém. E pretendemos continuar assim”, disse Teixeira. Porém, sensato, preferiu amenizar instantes depois: “Nunca se diz não a tudo. Estamos abertos, mas não precisamos mais (de um sócio), como precisamos no passado.”


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , , , ,
Categorias : Incorporadoras, Notícias

O Preço da História – Imóvel Tombado

7 02 2010

(Folha de São Paulo) – 24/01/10

O status de morar ou estabelecer ponto comercial em um imóvel tombado – que, em alguns casos, também se alia à isenção de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)- deve ser avaliado frente às despesas de manutenção e ao risco de não poder reformar o bem.

Embora haja cerca de 2.000 edifícios tombados na cidade de São Paulo, ainda existe o receio de que colocar uma edificação sob tutela pública “engesse” o imóvel, diz o arquiteto e diretor do Departamento do Patrimônio Histórico do município, Walter Pires.

O primeiro aspecto a ser avaliado antes de optar por uma aquisição dessas é a possibilidade de “retrofit”, orienta Thomaz Assumpção, engenheiro e presidente da consultoria imobiliária Urban Systems.

No jargão da construção, o termo significa reformar e modernizar um edifício antigo para que fique compatível com exigências do mercado. Trata-se da aplicação de melhorias como instalar ar-condicionado, trocar elevadores e atualizar as redes elétrica e hidráulica.

Irineu Ruffo, sócio do Moinho Eventos, espaço para festas localizado no antigo complexo industrial dos Grandes Moinhos Gamba, no bairro da Mooca (zona leste), conta que o desafio de estabelecer um negócio em um imóvel como esse é arcar com a manutenção.

“Pela idade da construção, é preciso investir muito em reparos e ter atenção especial a problemas hidráulicos e de infiltração”, declara. Em residenciais, esses cuidados implicam um condomínio mais caro.

Ruffo aluga o imóvel há oito anos, desde quando ainda não havia sido tombado pelo Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo).

“A solicitação de tombamento foi feita pela associação dos moradores do bairro, e só soube da decisão da prefeitura, tomada em 2007, quando a notícia foi publicada nos jornais.”

Incentivo
Walter Pires admite que a legislação de incentivos a proprietários e locatários de imóveis tombados precisa ser aprimorada. “Mas, atualmente, em alguns casos de construções tombadas localizadas no centro de São Paulo e em bom estado de conservação, já existe a isenção do IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]”, afirma.

Além de verificar com o órgão responsável pelo tombamento do imóvel se há a possibilidade de pedir isenção do imposto, o proprietário também pode recorrer às leis de incentivo à cultura, como a Lei Rouanet, para investir em projetos de restauro ou executar obras no patrimônio. “Cada caso deve ser analisado individualmente”, esclarece Pires.

Tombamento deve valorizar imóveis do bairro City Lapa
Além de imóveis, regiões que tenham valor cultural, ambiental e paisagístico também podem ser tombadas pelo patrimônio histórico. “O processo é o mesmo”, comenta Walter Pires, do Departamento do Patrimônio Histórico (saiba mais no quadro acima).

Foi o que aconteceu na última segunda-feira (18) com os bairros da zona oeste paulistana Alto da Lapa e Bela Aliança, conhecidos como City Lapa.

A decisão do Conpresp preserva as características originais da área, projetada nos anos 1920 pela inglesa Companhia City -empresa que também planejou os bairros Jardim América, Pacaembu, Jardim Guedala e Alto de Pinheiros.

O tombamento do City Lapa preserva traçado viário e áreas verdes e determina que nenhuma casa com mais de nove metros de altura seja construída, entre outras especificações.

“Dá uma segurança enorme aos moradores saber que amanhã não teremos um prédio alto como vizinho”, diz o presidente da Associação de Amigos Moradores pela Preservação do Alto da Lapa e Bela Aliança, Roberto Rolnik Cardoso.

“Essas restrições visam ao melhor uso possível para a finalidade de uma área; no caso, a residencial”, esclarece o consultor imobiliário Bernd Rieger. “Os imóveis de uma região com esse tipo de preservação acabam sendo valorizados”, conclui Thomaz Assumpção, da Urban Systems.

Um imóvel pode ser totalmente ou parcialmente tombado, dependendo do resultado da avaliação feita por especialistas em arquitetura e história, entre outras áreas.

Solicitação
“Qualquer pessoa pode pedir o tombamento”, diz Pires. A decisão, porém, será tomada pelo conselho do órgão responsável.

O solicitante pode encaminhar seu pedido a qualquer uma das três instituições de preservação do patrimônio histórico: o Conpresp, no âmbito municipal; o Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico), no âmbito estadual; e o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), no âmbito federal.

Técnicos e conselheiros do instituto procurado, ao avaliar o edifício, definem qual é o órgão mais indicado para cuidar do caso e quais são as estruturas dignas de tombamento -pode ser apenas a fachada, o imóvel todo, um jardim.

“A diferença de atuação é o valor [arquitetônico, histórico ou cultural] de cada bem. Nós podemos ter em uma cidade imóveis que possuam um enorme valor para o Brasil inteiro, pela arquitetura, pela história ou pela cultura. Nesse caso, essas edificações são reconhecidas pelo Iphan”, explica Pires.

“Mas há edificações que são importantes apenas para a cidade ou para o Estado e são tombadas pelo Conpresp ou pelo Condephaat”, completa.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , ,
Categorias : Arquitetura, Legislação

Quem não gostaria de trabalhar num lugar assim?

7 02 2010

Cercado de jardins, muitas árvores, longe do transito e perto dos restaurantes e cafés da Vila Madalena, perfeitos para aquela reunião com um cliente, ou uma pausa no trabalho. Todas as salas terão varandas e jardins privativos. O projeto é do escritório FGMF.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , ,
Categorias : Arquitetura, lançamentos

Butique de Imóveis

7 02 2010

(Folha de São Paulo) – 29/01/10

Com o aquecimento do mercado imobiliário, a incorporadora IdeaZarvos está desenvolvendo um projeto arquitetônico sofisticado para um empreendimento de pequena metragem. O imóvel está em fase de desenvolvimento e deve ser lançado em quatro meses. Os apartamentos terão de 60 metros quadrados a 70 metros quadrados e estarão localizados na Vila Madalena, na zona oeste de São Paulo.

“Vamos oferecer um produto um pouco mais barato para aquelas pessoas que não conseguem comprar um apartamento com um conceito de arquitetura mais moderna e design diferenciado”, disse Otávio Zarvos, proprietário da IdeaZarvos. Um apartamento do novo projeto deve custar em torno de R$ 350 mil. A incorporadora já comercializou imóvel a R$ 1,5 milhão, com 250 m². A empresa desenvolve projetos diferenciados, em que o cliente define a planta, e premiados, como o edifício 360 do arquiteto Isay Weinfeld.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , ,
Categorias : Arquitetura, Incorporadoras

Inovação no setor de serviços e marco regulatório

6 02 2010

(Correio Braziliense) – 18/01/10

Inovação é, cada vez mais, item fundamental para medir o estágio de desenvolvimento do país e requisito essencial para uma economia competitiva, próspera e sustentável.

O conceito de inovação, em geral, é correlacionado com pesquisa e desenvolvimento (P&D) empresarial, porém distinto e mais amplo. Inovação implica em tecnologia, máquinas e equipamentos, mas vai além, contemplando também pequenas mudanças incrementais, novas funcionalidades, bem como melhorias na gestão ou novos modelos de negócios, associados à conquista ou criação de novos mercados.

As conexões entre ciência e tecnologia (C&T) com inovação tecnológica têm uma face mais evidente no que diz respeito ao mundo das indústrias de manufatura. Ocorre que atualmente entre metade e três quartos da riqueza produzida no planeta é criada não pela produção de coisas físicas, produtos, mas sim pela prestação de serviços.

Modelos de inovação tecnológica tradicionais e as políticas a eles associados tendem a ter seus focos em concepções mais centrados em P&D e indústrias manufatureiras, deixando inevitáveis lacunas em contemplar a contribuição de C&T para inovação no setor de serviços. Trata-se de um problema mundial e no Brasil não tem sido diferente. Entender como C&T contribui com o crescimento da riqueza e a melhoria de qualidade de vida através de serviços é um complexo desafio contemporâneo, o qual passa por procurar entender melhor o que seja efetivamente inovação, e não rotina, na área de serviços.

Especificamente quanto ao marco regulatório no Brasil, a Lei da Inovação Tecnológica (Lei nº 10.973/2004) completou recentemente cinco anos, sendo que, de fato, tem pouco mais de três anos de efetiva aplicação, tendo sido complementada posteriormente com a Lei do Bem (Lei nº 11.196/2005).

A subvenção, prevista na Lei de Inovação, administrada pela Finep/MCT, permitiu que nas áreas selecionadas (TIC, biotecnologia, nanotecnologia, energia, saúde, temas estratégicos e desenvolvimento social) uma subvenção não reembolsável de mais de R$ 1,5 bilhão tenha sido contemplada às empresas inovadoras. Valor esse complementado por vários outros investimentos acessíveis às empresas que inovam através de outras linhas e modalidades operadas pela Finep e BNDES.

Por sua vez, a Lei do Bem concede incentivos fiscais para empresas declarantes em lucro real e que inovaram tecnologicamente. Os investimentos declarados em 2006 atingiram aproximadamente R$ 2,2 bilhões por parte de 130 empresas. Já em 2007 saltaram para 299 empresas declarando mais de R$ 5,1 bilhões.

No ano passado (observar que em 2009 computamos o ano fiscal 2008), o número de empresas saltou para 441 e os investimentos atingiram mais de R$ 8,1 bilhões. Ou seja, em apenas três anos, o incremento em número de empresas é da ordem de 240% e de valores de 270%. As áreas que têm até aqui feito uso mais intensivo da Lei da Bem são: mecânica e transportes, petroquímica, bens de consumo, metalurgia, eletroeletrônica e farmacêutica.

Especificamente quanto à Lei do Bem, o setor de serviços, bem como de softwares, estão incluídos como beneficiários, desde que efetivamente possam demonstrar que inovam nos setores em que atuam. Na Lei do Bem se considera inovação tecnológica a concepção de novo produto ou processo de fabricação, bem como a agregação de novas funcionalidades ou características ao produto ou processo que impliquem em melhorias incrementais e efetivos ganhos de qualidade ou produtividade, resultando em maior competitividade no mercado.

A definição apresentada não exclui os setores de serviços, mas remete a explicitação do que seja inovação tecnológica nesses setores e nos demais para outros níveis de detalhamento. O Decreto nº 5.798/06, que regulamentou a Lei nº 11.196/05, tenta contribuir para estabelecer quais são essas atividades utilizando conceitos internacionais da OCDE (conhecido como Manual Frascatti).

É nossa missão, sem preconceitos e sem ofender ao espírito do marco regulatório em vigor, reconhecer a complexidade e contemporaneidade do tema em discussão e contribuir para que busquemos a melhor caracterização possível para podemos identificar o que seja efetivamente inovação tecnológica no setor de serviços.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , ,
Categorias : Legislação, Notícias

« Entradas Anteriores


Seguir

Obtenha todo post novo entregue na sua caixa de entrada.

Join 157 other followers