Construtores temem bolha imobiliária

27 06 2010

(Ana Paula Rocha, Pineweb) 27-06/2010

Quase 48% dos participantes de pesquisa informal acreditam que há motivos para temer um crescimento insustentado do setor por conta dos preços inflados

Enquete realizada com os usuários do portal PINIweb apontou que 47,52% acreditam que há motivos para temer uma bolha no mercado imobiliário, principalmente por conta dos preços inflados. Outros 24,52% dos participantes disseram que o problema pode acontecer em algumas regiões e segmentos.

Por outro lado, 14,54% responderam que não há o que temer porque temos crédito e demanda suficientes no mercado. Por sua vez, 7,45% afirmaram que estão habituados com o sobe-e-desce do mercado e 5,47% acreditam que isso é medo do sucesso.

O fato é que os preços inflados, a principal preocupação apontada pela pesquisa informal, já é realidade nas principais capitais do Brasil. Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e dos Secovis (Sindicatos de Habitação) regionais, São Paulo registrou variação de 100% no valor de venda de residências nos últimos cinco anos. Já Brasília apresentou crescimento de 50% nos últimos anos e em Curitiba e Rio de Janeiro houve avanço de 100% no último biênio. O preço das unidades habitacionais em Recife também subiu 60% no mesmo intervalo.

O aumento do valor das unidades também tem estimulado o número de lançamentos imobiliários. Dados da Empraesp mostram que os quatro primeiros meses deste ano estão superando, em volume, os lançamentos feitos na capital paulista em igual período de 2008, ano que até então havia sido o melhor ano da série histórica apurada pela entidade. De janeiro a abril de 2010 foram 150 lançamentos com 18.789 unidades vendidas em São Paulo e região metropolitana, número que supera os 136 lançamentos e 16.865 unidades residenciais comercializadas dois anos antes.

Quanto ao tipo de imóvel, os dados apontam que em 2010 foram lançados 10.137 unidades com dois dormitórios, 6.371 de três dormitórios, 1.489 de um dormitório e 792 unidades com quatro ou mais dormitórios. Em 2008 esses números foram 6826 de dois dormitórios, 7138 com três dormitórios e 2596 com quatro ou mais dormitórios e 325 com um dormitório. Ou seja, em dois anos, houve queda acentuada nas vendas das unidades com quatro ou mais dormitórios, aumento pequeno de imóveis com um dormitório e um aumento expressivo de unidades com dois dormitórios.

Na opinião de João da Rocha Lima, professor titular de real state da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), o Brasil não vive uma bolha imobiliária, apesar do mercado aquecido. De acordo com ele, esse tipo de constatação só acontece quando há uma demanda artificial, o que não é o caso do Pais. “Demanda artificial é gente comprando para esperar valorizar, sem o objetivo de uso. Nesse caso a demanda fica muito além do que o mercado pretende comprar para usar, e ai é possível ter um crescimento artificial de preços e consequentemente uma bolha. Nenhuma dessas situações parece estar configurada no mercado nacional hoje”, afirmou.

Celso Petrucci, do Secovi-SP, concorda. “O limite do preço do imóvel é o limite do bolso do comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho certeza que não estamos vivendo uma bolha”, diz.

Já para Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp, é preciso tomar cuidado com a elevação surreal dos preços dos imóveis. “O mercado está próximo do limite máximo de alguns empreendimentos, e há alguns com preços abusivamente elevados. Se não houver correção, teremos prédios com falta de liquidez”, finaliza.


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A evolução da publicidade imobiliária

25 06 2010

(Thomaz Assumpção, Administradores.com.br) – 21/06/10

Antes de tentar vender um imóvel, uma incorporadora, construtora ou imobiliária deveria entender as necessidades de seu público de interesse e oferecer as informações pertinentes para que o comprador tome a decisão acertada

O brasileiro compra, em média, apenas dois imóveis ao longo da vida. Um investimento tão representativo deveria ser feito com base em informações. Entre os fatores mais importantes estão a segurança e valorização da região, proximidade a pontos de interesse do comprador – como escolas, academias ou shopping centers –, trânsito local, valor do imóveis e formas de financiamento.

Antes de tentar vender um imóvel, uma incorporadora, construtora ou imobiliária deveria entender as necessidades de seu público de interesse e oferecer as informações pertinentes para que o comprador tome a decisão acertada. Curiosamente, a publicidade imobiliária raramente aborda esses temas. Homens-flecha apontando para a localização do novo empreendimento e anúncios que falam de aspectos subjetivos como conforto e tranqüilidade são mais comuns no setor. Essas formas ultrapassadas de publicidade apelam para a emoção do comprador, que pode ceder à influência e realizar uma compra precipitada e mal-sucedida.

Um livro que pretende ensinar os corretores norte-americanos a anunciar chega a propor que os profissionais nunca divulguem o endereço do empreendimento. Na página 33, a razão: “A verdade é que a maioria dos compradores está buscando um motivo para não comprar. Mencionar o endereço no anúncio pode dar esse motivo antes que eles se dêem a chance de conferir se o imóvel é o certo ou não”.

Esconder informações estratégicas tem sido a tática da publicidade imobiliária há décadas. Mas, por sorte, atualmente os investidores já podem obter esses dados online. A web 2.0 oferece a chance de análise de uma determinada vizinhança com base nas necessidades de quem pretende morar ou investir ali. Ferramentas simples como o Google Maps já permitem que as pessoas entendam melhor a região e confiram a proximidade de escolas, hospitais, supermercados ou paradas de ônibus. Outras tecnologias mais sofisticadas oferecem detalhes mais interessantes, como qual é a faixa etária ou a renda média dos vizinhos, como é o trânsito nos arredores e quanto essa região tende a se valorizar ou desvalorizar a curto, médio e longo prazos.

Anunciar é caro, e justamente por isso é uma ação que deve ser bem pensada e planejada. A propaganda mal feita custa dinheiro, custo que a longo prazo as empresas vão repassar para o futuro comprador. Mas não é só o público final que pode se prejudicar. A corporação deve responder à questão “que imagem meus clientes terão de mim com base nas informações que eu ofereço?”. Ela quer ser lembrada como a empresa que acha que um imóvel deve ser comprado porque um homem-flecha conquistou a atenção do comprador enquanto ele passeava de carro? Porque o panfleto impresso antecipa uma vida de felicidade ao lado da família? Porque as mocinhas que atendem o potencial comprador são mais bonitas que as da concorrência?

As empresas só tem a ganhar quando são transparentes e oferecem dados reais que possam valorizar um imóvel. Quando as partes envolvidas no negócio valorizarem o que realmente importa na hora de oferecer ou comprar um imóvel, essa transação terá mais chances de sucesso.

Thomaz Assumpção – diretor da Urban Systems, empresa especializada em análise de dados demográficos em mapas digitais para dimensionamento de tendências em mercados e cidades.


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Alvará de construção sairá mais rápido com processo eletrônico (Curitiba)

25 06 2010

(Agência de Notícias PMC) – 24/06/10

A liberação de alvarás de construção pela Prefeitura de Curitiba ficará mais ágil, mais transparente, mais simplificada, nos próximos meses. Os engenheiros e arquitetos que dependem dessas licenças em suas rotinas profissionais disporão de um sistema eletrônico de apoio à análise e tramitação dos processos e além de submeterem seus projetos à correção técnica poderão obter a aprovação dos alvarás de construção. Tudo pela internet, sem precisar se deslocar até as secretarias municipais que intervém nesses casos.

O SAAP – Sistema Auxiliar de Análise de Projetos foi o tema de reunião realizada nesta quinta-feira (24) hoje na Assessoria de Planejamento da Secretaria Municipal de Administração entre representantes das secretarias municipais de Urbanismo, Obras, Meio Ambiente, Saúde e Instituto Curitiba de Informática.

Esse grupo de gestores cuidou de ajustar e reduzir o fluxo dos processos, rever a legislação, estabelecer os itens obrigatórios para acesso às informações sobre os projetos, criar um aplicativo de fácil acesso e navegação, para melhorar a prestação dos serviços e reduzir o prazo de sua concessão em 25% do tempo.

O Secretário de Administração Aldair Petry destacou a importância da produção desse novo sistema, como parte das tarefas do Contrato de Gestão. “Essa metodologia, pioneira e inédita no país, é resultado de esforço coletivo, é um dado importante e definitivo no atendimento aos nossos maiores objetivos: definir melhor os processos internos de trabalho e satisfazer as expectativas dos profissionais e cidadãos que precisam dos alvarás”.

O planejamento da implantação do sistema para os próximos dias prevê a sua homologação interna e a capacitação do pessoal que irá aplicá-lo, com conhecimento de regras claras e universais contidas em instruções normativas.

Importante também, conforme observou a Secretária Municipal de Urbanismo, Suely Hass, é que as entidades de classe, que foram chamadas a colaborar com a primeira fase das transformações e simplificação dos processos, voltarão a opinar sobre os ajustes e melhorias que ainda se fizerem necessários.

O sistema será oferecido para testes ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), Sinduscon-PR (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná), IAB (Instituto de Arquitetos do Brasil), IEP-PR (Instituto de Engenharia do Paraná), Sindiarq-PR (Sindicato dos Arquitetos do Paraná).

Os processos para liberação de alvarás de construção (de baixa e média complexidade) tramitarão todos pelo SAAP. Engenheiros e arquitetos, ao contrário do que acontece hoje, vão precisar utilizar apenas uma vez seu CPF e senha para ter acesso a todos os projetos a que derem entrada na Prefeitura. O protocolo será o mesmo do começo ao fim do processo, com integração ao Sistema Único de Protocolo, o SUP.

Os proprietários interessados nas obras também poderão acompanhar o andamento dos pedidos, via internet. No caso dos alvarás de baixa complexidade, que dependem da análise e aprovação somente do Urbanismo, o trâmite deve passar de 29 para 22 dias. Em se tratando de alvarás de média complexidade – que necessitam da análise e autorização do Urbanismo, do Meio Ambiente, da Saúde e de Obras Públicas – o período para a concessão deve baixar de 80 para 60 dias.

Sezifredo Paz, diretor do Centro de Saúde Ambiental, da Secretaria Municipal de Saúde, enfatiza que a nova sistemática vai propiciar a racionalização do trabalho e melhorar o desempenho da Vigilância Sanitária, que tem papel estratégico em diversos setores da cidade. A Vigilância Sanitária analisa e dá parecer técnico nos projetos de obras em 130 ramos de atividades – como restaurantes com capacidade acima de 250 lugares; hospitais, clínicas e escolas particulares, supermercados, indústrias e outros.

“Temos um instrumento importante para melhor atender aos empreendedores e satisfazer aos cidadãos”, comentou. Walter da Silva, diretor do Departamento de Controle de Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo, disse que a racionalização dos serviços chega em boa hora, para atender também as expectativas dos técnicos municipais.

“Sem dúvida teremos a valorização dos profissionais envolvidos, atuando em uma rede de co-responsabilidade com outros gestores. Nossa comunicação será mais ágil, teremos maior controle das tarefas e vai melhorar a qualidade dos serviços”, comentou. No ano passado, a Secretaria Municipal de Urbanismo liberou 4.209 alvarás de construção; até o mês passado foram 1.617 liberações.


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Apaixonados por construção

25 06 2010

(Valor Econômico) – 24/06/10

Gestores de recursos aplicam R$ 6,6 bi em papéis do setor via fundos de investimento.

O aquecimento do mercado imobiliário no ano passado – com reflexo direto na valorização das ações do setor, que subiram 205% em 2009 – e a perspectiva de crescimento consistente das companhias abertas por, pelo menos, mais três anos, seduziram os gestores de renda variável. Segundo estudo feito pela Economática com exclusividade para o Valor, a indústria de fundos investe R$ 6,6 bilhões nos papéis de construção civil.

Os dados são de fevereiro e mostram que a destinação de recursos dos fundos no setor de construção civil está aumentando. Em janeiro, os investimentos totais das gestoras de recursos eram de R$ 5,4 bilhões – uma diferença de 22,2%. O total em construção em fevereiro é quase 60% dos R$ 11,3 bilhões que os gestores aplicam no setor bancário, segmento mais maduro e consolidado e com maior participação no Índice Bovespa.

O setor financeiro representa 17,3% do Ibovespa. As empresas de construção civil presentes no índice – Cyrela, Gafisa, MRV, PDG Realty e Rossi – somam 8,1% do referencial. É mais do que setores que já brilharam na bolsa em outros momentos, como telecomunicações, varejo e alimentos e bebidas.

O aumento da construção civil no índice é recente e o volume de recursos detectado pelo levantamento é um reflexo direto disso, já que boa parte dos fundos, sejam ativos ou passivos, usa o Ibovespa como referencial. No fim de 2007, estavam do índice apenas Cyrela e Gafisa. Em 2008, entrou Rossi e, por último, PDG Realty e MRV. No IBrX -100, há oito construtoras, com participação de 3,3%.

De acordo com o levantamento, a gestora que mais investe no setor é o Itau Unibanco, com R$ 766 milhões, seguida do Credit Suisse Hedging-Griffo, com R$ 553 milhões, Vinci Gas Gestora de Recursos, com R$ 482 milhões e BB DTVM, com R$ 372 milhões. O papel que os gestores mais gostam é a PDG Realty que, com a compra da Agre, passou a liderar o setor. A PDG tem 21% do total investido no segmento, o que corresponde a R$ 1,4 bilhão e está relativamente distante da segunda colocada, a Cyrela, com R$ 580,1 milhões. Gafisa, Brookfield e MRV surgem na sequência. “O setor está barato versus o potencial de crescimento”, diz Clécius Peixoto, gestor de renda variável da Vinci Gas.

Uma análise mais detalhada do estudo – feito com a nova ferramenta de fundos da Economática – mostra que a PDG também aparece como o principal ativo das 20 maiores gestoras. Mas há, também, apostas diferenciadas, de papéis com menos evidência. O J.P. Morgan tem 61% aplicados na ação da São Carlos, empresa que tem como sócios o trio Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira. A São Carlos nasceu dos dos ativos imobiliários da Lojas Americanas e chegou a ser colocada à venda, mas está bastante ativa nos últimos meses, inclusive na compra de imóveis.

A Maxima Asset tem 95,6% do total investido na João Fortes – empresa com forte atuação no Rio, mas com baixa liquidez. A Polo Capital investe em 14 ações diferentes, mas a principal (27,7%) é a Inpar – que enfrentou problemas e hoje está em fase de restruturação nas mãos do fundo americano Palladin. A Fama Investimentos tem 48,5% do total investido no setor na Rodobens, empresa de baixa renda.


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Fundos que investem em florestas têm R$ 4,5 bi para novos projetos

25 06 2010

(Valor Econômico) – 25/06/10

Madeira: Com o crescente interesse, BRWoods e Brazil Timber devem lançar novas carteiras

Os fundos de investimento em florestas estão se multiplicando no Brasil. Fundos nacionais e estrangeiros têm comprometidos cerca de R$ 4,5 bilhões de investimentos em projetos de produção de madeira no mercado brasileiro. O número tende a aumentar pois estão surgindo novos empreendimentos capitaneados por gestoras da área florestal. É o caso da BRWoods e da Brazil Timber, que preparam o lançamento de dois novos fundos de investimento no setor.

A BRWoods negocia a constituição de um fundo de investimento em participações (FIP) em uma possível parceria com a Caixa Econômica Federal (CEF). Já a Brazil Timber pretende formar um fundo offshore para investimento exclusivo em florestas no Brasil. “Em termos de equity (ações), vai ser o maior fundo de florestas do Brasil”, diz Henrique Aretz, diretor de investimentos da Brazil Timber Investment Management, gestora de investimentos do grupo Brazil Timber. Ele não fala em números, mas até hoje um dos maiores fundos florestais do país, o FIP Florestal Brasil, teve comprometido em equity (ações) R$ 1,1 bilhão.

A iniciativa da Brazil Timber reforça a posição do Brasil como um bom lugar para se investir na produção de madeira. A lógica dos fundos é formar florestas e fechar contratos de venda com consumidores de madeira, como indústrias de papel e celulose, móveis e ferro-gusa. Esse é um negócio novo no país, que tem atraído investidores estrangeiros e também brasileiros, como fundos de pensão, em uma visão de longo prazo. Em geral, os fundos florestais trabalham com um retorno, em reais, entre 8% e 14% ao ano.

Nesse cenário, as chamadas “Timos” (sigla em inglês de Timberland Investment Management Organization), fundos de investimento florestais internacionais, desembarcaram no Brasil para concorrer com fundos de investimento nacionais. Aretz diz que a Brasil Timber tem hoje US$ 250 milhões em ativos florestais exclusivos. São fundos pertencentes a pessoas físicas e jurídicas. Segundo ele, a empresa está se associando a um gestor financeiro e até o primeiro trimestre de 2011 deve ser concluída a captação de recursos do fundo offshore.

Eduardo Barreto, diretor da BRWoods, disse que o FIP que a empresa está constituindo deve ser administrado pela CEF. Procurada, a Caixa não confirmou nem desmentiu a informação. Barreto afirmou que a empresa está prospectando investidores e trabalha no desenvolvimento da carteira de projetos. Ele revelou qual deve ser o capital inicial do FIP.

As negociações da BRWoods surgem na esteira de outros fundos do gênero surgidos no Brasil. Em maio, Vale e os fundos de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal (Funcef) e da Petrobras (Petros), mais Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), juntaram-se para lançar o Vale Florestar, um FIP com aporte inicial de R$ 605 milhões. Os recursos serão investidos na empresa Vale Florestar S.A. e a estruturação financeira será realizada pela Global Equity Administradora de Recursos, que ficará responsável pela identificação de novas oportunidades de investimento. Otávio Lobão Vianna, chefe do departamento de operações de meio ambiente do BNDES, disse que o Vale Florestar é o primeiro fundo florestal do BNDES. Segundo ele, o fundo poderá fazer investimentos em outros projetos de reflorestamento.

Funcef e Petros também entraram como investidores financeiros no FIP Florestal Brasil, constituído em 2009. O fundo também tem como cotistas a holding J&F, que controla a JBS (do setor de alimentos), e a MCL, cada uma com 25% de participação. Os fundos de pensão têm outros 25% cada um. Carlos Rosa, diretor financeiro da Florestal Brasil, disse que o projeto da empresa, cujo acionista é o FIP homônimo, tem prazo de implantação de sete anos e uma necessidade de capital para o período de R$ 1,6 bilhão. A meta é a formação de 210 mil hectares de florestas plantadas.

Do investimento total previsto, um terço corresponde ao aporte de propriedades, viveiros e florestas da Florestal Brasil, formada em 2007 por J&F e MCL; outros 33% ao aporte de Funcef e Petros; e a parcela restante a financiamentos. “O Florestal Brasil é o primeiro fundo do setor formado por investidores institucionais brasileiros”, disse Rosa.

Antes dele já havia fundos florestais formados com participação de investidores estrangeiros. Em 2008, foi constituído o Brookfield Brazil Timber Fund, administrado localmente pela Brookfield Asset Management. O fundo, com aporte inicial de R$ 700 milhões, tem participação majoritária da Brookfield. Outros cotistas são fundos de pensão da Europa, Estados Unidos e Canadá. Do aporte inicial, 42% estão investidos em florestas em quatro Estados do país, disse Silvio Teixeira, presidente da área florestal da Brookfield.

Outro fundo com participação de estrangeiros foi constituído pela RMS (Resource Management Service), um dos maiores “Timos” do mundo, que investiu em florestas no Brasil em benefício do fundo de pensão dos professores de Ontário, no Canadá, o OTPP. Fábio Brun, diretor para América do Sul da RMS, disse que a empresa está criando um fundo global com um grupo de investidores para investimento em florestas no Brasil, China, Austrália e Nova Zelândia.

A gestora Claritas também analisa fazer novos investimentos. Marcelo Sales, co-gestor dos fundos florestais da Claritas, disse que o FIP Florestas do Brasil foi constituído em janeiro de 2009 com aporte inicial de R$ 102 milhões.


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Normas técnicas focam o desempenho das edificações

22 06 2010

(Gazeta do Povo) – 20/06/10

Nova normativa da ABNT, que ainda gera dúvidas no setor da construção civil, será um parâmetro de qualidade para os consumidores

Residências que não oferecem conforto ambiental e prédios que em poucos anos de uso apresentam problemas estruturais estão entre os alvos da Norma de Desempenho das Edifica­ções (NBR 15.575) da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que entrou em vigor em maio de 2010, mas passará a ser exigida em empreendimentos com projetos protocolados nas prefeituras a partir de 12 de novembro deste ano.

Objeto de discussão no setor da construção civil, a normativa será uma ferramenta legal para que os consumidores tenham a confiança de que os sistemas que compõem os edifícios, como a estrutura, instalações hidrossanitárias, fachadas e coberturas, atendam a requisitos mínimos de desempenho ao longo de uma determinada vida útil.

A presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná (Ibape-PR) e ex-conselheira do Conselho Re­­gional de Engenharia, Arqui­tetura e Agronomia do Estado do Paraná (Crea-PR), Vera Lúcia de Campos Correa Shebdalj, diz que os critérios para definição da vida útil e do desempenho estão embasados nas necessidades dos usuários de imóveis, como segurança, conforto, funcionalidade e durabilidade. “Ao contrário das normas prescritivas, que definem como os sistemas devem ser construídos, essa visa o desempenho explorando a questão do conforto dos usuários”, analisa.

A NBR 15.575 sugere o desempenho de prédios habitacionais de até cinco pavimentos, mas a expectativa da ABNT é que os parâmetros se tornem referência para outros tipos de edifício.

Principais pontos
O texto é dividido em seis partes que devem ser aplicadas simultaneamente para atender a todos os quesitos. O sistema elétrico não é contemplado por integrar um conjunto mais amplo de normas. “Muito do que está ali não é novo para os arquitetos e engenheiros, porque faz referência às normas já existentes e que deveriam ser cumpridas”, diz o engenheiro civil e professor da Pontifícia Universidade Católica do Paraná, Luiz Fernando Crema.

Aspectos de saúde e salubridade são pontos importantes, destacando-se a estanqueidade à água de chuva e à umidade do solo e o conforto termoacústico no interior das unidades.

As edificações devem ser planejadas com índices que atendam às características climáticas da região e em acordo com as condições do entorno. Também deve ser considerada a transmissão sonora de um ambiente para outro. “Essa não é a primeira cartilha que aborda o tema do conforto acústico, a diferença é que a NBR 15.575 diz como medir os níveis de decibéis pelo desempenho de materiais e sistemas”, explica o engenheiro e superintendente do Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), Carlos Alberto de Moraes Borges.

Para o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), Hamilton Pinheiro Franck, entre os avanços está o reconhecimento de empresas e profissionais sérios e a determinação da responsabilidade de todos os agentes, dos incorporadores aos usuários. “Se é exigida vida útil de 20 anos do sistema hidrossanitário, por exemplo, o projeto deve determinar a periodicidade de inspeções, prazos para a substituição de peças e condições de manutenção que levarão a se atingir a longevidade esperada”, ressalta.

A partir da vigência da norma, o comprador, ao adquirir o imóvel, deve ser informado sobre a vida útil da edificação e como fazer a manutenção conforme previsto no manual elaborado pelos construtores e incorporadores. “É como um carro. A fábrica dá a garantia, mas o comprador sabe que precisará trocar óleo na quilometragem certa. É preciso que os construtores elaborem manuais completos e de fácil compreensão”, alerta Crema.

A nova normatização não sugere qual método construtivo deve ser utilizado.“A norma está concentrada no desempenho do conjunto. Isso serve como balizador para o desenvolvimento de novos produtos que comprovem ter o desempenho exigido”, destaca o pesquisador do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo (IPT), Ércio Thomaz.

A indústria de materiais de construção também deverá se adequar, comprovando que o produto oferecido atende o desempenho desejado. “Os institutos de pesquisa terão papel fundamental nesse processo. É preciso incentivar a criação de outros órgãos com a capacidade de testar e certificar produtos, porque os construtores passarão a exigir a contrapartida da indústria”, aponta Crema.

Principais pontos da norma de desempenho.

Impacto no mercado
Após apresentação da NBR 15.575, muitos temas entraram em discussão. O presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Estado do Paraná, Gustavo Selig, teme que haja impacto nos custos, especialmente nas habitações de interesse social, como as construções para o programa do governo federal, Minha Casa, Minha Vida. “As margens de lucro são reduzidas nesse segmento. É preciso fazer um estudo criterioso para viabilizar essas obras”, diz.

Entre as definições da normativa está um limite oficial contra a redução de metragem, garantindo ao usuário realizar atividades essenciais com um nível mínimo de conforto. A norma não especifica a área mínima para cada unidade nem para cada ambiente, mas exige cômodos com dimensões capazes de acolher móveis e equipamentos de tamanho padrão.

Para o pesquisador do IPT, que participou da elaboração da norma, a indústria da construção não sentirá impacto de custo. “Se fizermos a decomposição em preço inicial, mais os custos de operação e manutenção, veremos que a tendência é empatar ou reduzir custos.” Crema acrescenta outro ponto. “O fato de ser uma residência de interesse social não pode significar falta de qualidade. Uma família levará uma vida inteira para pagar o imóvel, que precisa ser durável e confortável”, comenta.

Para Thomaz e Crema, a saída para a viabilidade econômica dos empreendimentos populares é o investimento em tecnologia, desde que testada e comprovada a eficácia. “Não adianta lançar um novo sistema construtivo sem saber se resiste ao tempo. Há um bom movimento de pesquisa, mas, por vezes, sem muito critério antes de lançar no mercado”, critica Crema.

Projetos integrados ganham mais importância
A NBR 15.575 ao determinar os parâmetros de desempenho das edificações fará com que o trabalho de projetistas e especificadores de materiais se torne ainda mais importante, assim como o acompanhamento da obra. “A figura do profissional (engenheiro ou arquiteto) que unifica os projetos, arquitetônico, estrutural, elétrico e todos os outros será de máxima importância. Os construtores precisarão ter controle do começo ao fim da obra, estando atentos também para a formulação de um manual de uso bem redigido, de forma clara para a compreensão dos usuários”, diz o professor de Enge­nharia Civil da PUC-PR, Luiz Fernando Crema.

Para o pesquisador do IPT, Ércio Thomaz, a norma incentiva medidas preventivas na concepção e construção dos edifícios, o que diminui patologias. “A norma permite a definição da responsabilidade de cada agente envolvido, criando condições de rastreabilidade. Em alguns casos, responsabilizava-se o construtor, mesmo que o problema estivesse no projeto. A partir desse momento, passa a existir a responsabilidade compartilhada e parâmetros para regular o mercado e ações judiciais”, destaca.

Na opinião de Crema e da presidente do Ibape-PR, Vera Lúcia de Campos Correa Shebdalj, um passo urgente é a capacitação das equipes de engenharia e arquitetura, reciclagem de projetistas e introdução do ensino do conceito de desempenho nas universidades.

Conceitos

Vida útil x garantia
Um dos receios do setor é de que os consumidores venham a confundir os conceitos de vida útil – que deve ser discriminado no projeto do empreendimento e faz referência ao período estimado que um sistema deve atender aos requisitos de desempenho – e garantia.

A lei dá garantia de cinco anos em termos de solidez e segurança. “Depois desse período, as responsabilidades só recairão sobre os profissionais se ficar comprovado que a edificação não foi projetada para a vida útil prevista pelas normas”, explica o engenheiro e superintendente do Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), Carlos Alberto de Moraes Borges.

Procon

À procura da Justiça
Entre janeiro e junho de 2010, o Procon do Paraná recebeu 47 reclamações envolvendo a qualidade de construções. No mesmo período do ano passado foram 19. “O número maior se explica também pelo mercado aquecido, com mais prédios construídos e entregues, mas é um alerta para os construtores”, diz a advogada do órgão Cila dos Santos.

Ela explica que as determinações da NBR 15.575 não valem para prédios já construídos, “mas poderá ser uma referência para as reclamações dos usuários”, afirma.

A fiscalização do cumprimento das normas deve se dar a partir do consumidor, de acordo com o superintendente do Comitê Brasileiro da Construção Civil (ABNT/CB-02), Carlos Alberto de Moraes Borges. “A rigor, não há nenhum órgão fiscalizador para essa finalidade, a exceção de abordagens pontuais de perícias e de prefeituras. O principal vigia tende a ser o próprio consumidor, que terá com a norma uma forma de reivindicar a qualidade do imóvel adquirido”, comenta.

Para quem for comprar um novo imóvel, a advogada recomenda que o consumidor procure saber se as regras estão sendo cumpridas (elas valem efetivamente a partir de novembro). “O consumidor está amparado no Código de Defesa do Consumidor e, se depois da entrega ocorrerem problemas, pode-se reclamar junto à incorporadora ou recorrer ao Procon”, aconselha.


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Lançamentos no escuro

18 06 2010

(Construção Mercado) – junho/10

Mercado imobiliário brasileiro ainda é carente de indicadores de demanda para apoiar o planejamento dos empreendimentos; saiba o que já existe para minimizar os riscos e o que ainda é preciso fazer

A carência de dados confiáveis sobre o mercado imobiliário residencial brasileiro muitas vezes faz com que incorporadores tenham à mão pouca informação sobre o desempenho e as tendências do segmento em que atuam. Isso acaba obrigando-os a recorrer a duas estratégias: a) investir em pesquisas de mercado quantitativas e qualitativas em nichos específicos, em uma tentativa de compreender seus potenciais clientes, ou b) lançar produtos sem indicadores objetivos, tomando como base apenas experiências anteriores e análises do comportamento de vendas de empreendimentos similares.

Embora exista uma série de indicadores que mensurem o comportamento da economia – como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) – o mercado imobiliário em específico não dispõe de instrumentos diretos de avaliação de demanda, ainda mais de abrangência nacional. O que existe para dar suporte à tomada de decisão dos incorporadores é o índice de velocidade de absorção de vendas (IVV) regional, mesmo assim, disponível apenas em algumas cidades e regiões metropolitanas, como São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Recife e Fortaleza, medidos por sindicatos e entidades setoriais.

A validade de se medir o tempo que o mercado demora a absorver determinado tipo de produto é inquestionável. Tanto é que, em outros países, o principal termômetro do mercado imobiliário residencial também é a medição da absorção da oferta. “Ter ideia sobre a velocidade de vendas é fundamental para o fluxo de caixa da obra. Afinal, quanto menos se vende mais dinheiro precisa ser colocado no empreendimento. Isso nos obriga a buscar mais empréstimo, elevando o custo financeiro e causando impacto negativo na performance do empreendimento”, destaca Marcelo Martins, diretor da Patrimar Engenharia.

Novos indicadores
Apenas a velocidade de vendas, no entanto, pode não ser suficiente para evitar que as empresas trabalhem por ensaio e erro. O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e diretor da Unitas Consultoria, lembra que a velocidade de absorção da oferta é uma medida indireta, pois lê o desempenho passado, em vez de projetar a demanda adiante. Por consequência, as decisões com base nesse indicador embutem sempre um determinado risco.

O professor explica que, atualmente, configura-se uma tendência de desenho de produto e as empresas ofertam empreendimentos similares, reiteradamente, até que a resposta do mercado passe a ser mais frágil, provocando estoques. Isso faz com que inovações de linha de produto sejam concebidas por ensaio e não por leitura direta de demanda. “Quebrar esse vício exige produzir outros indicadores, e esse é um tema institucional que mereceria ser discutido”, salienta Lima.

A dificuldade acontece principalmente porque não é possível reconhecer a demanda de um determinado mercado, ainda mais em segmentos heterogêneos, a não ser por dados indiretos. Segundo João da Rocha Lima, pesquisas primárias diretas com amostragem local só são confiáveis em alguns clusters de mercado. Em Maringá (PR), por exemplo, pode ser útil fazer pesquisas diretas de reconhecimento da demanda porque não há processos migratórios na cidade. “Em compensação, em São Paulo, ao analisar a demanda de um determinado bairro, não podemos supor que as pessoas que moram lá vão querer sempre continuar morando lá”, explica.

Ajudaria a reduzir as incertezas dos empreendedores se a velocidade de vendas fosse medida em mais cidades e com maior frequência. “Essa talvez seja a maior diferença entre o que se faz no exterior e no Brasil. Nas economias mais avançadas a informação sobre comportamento dos mercados é medida frequentemente. Ainda que os empreendedores não tenham informações sobre a demanda qualificada, eles podem ter informações contundentes sobre o desempenho dos mercados, por meio da velocidade de absorção da oferta”, diz o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Outro instrumento de apoio que poderia ser útil é a medição continuada de índices de confiança de mercado. Segundo Rocha Lima, ainda que não consigam prover medidas expressivas de demanda, esses indicadores podem contribuir para melhor entendimento de mercado. “Um índice de confiança continuado dá apoio ao empreendedor no sentido de mostrar se o mercado está pretendendo comprar ou se está recuando. Uma queda do índice de confiança representaria uma queda no mercado no futuro”, explica o professor, segundo o qual esses índices poderiam ser feitos por instituições independentes, como as universidades, se houvesse apoio financeiro.

Estratégias diferentes
A demanda por informações sobre o mercado varia muito em função do perfil da empresa e da variedade de nichos em que atua. “Uma companhia que abriu o capital recentemente e que está entrando no mercado, certamente precisa de muito mais informações do que aquelas construtoras que estão há muitos anos no mercado”, compara Martins.

Ele conta que, por estar há mais de 30 anos no mercado de Belo Horizonte, a Patrimar consegue se basear apenas em um acompanhamento constante dos bairros-alvo, visando identificar a velocidade de vendas, além de sucessos ou fracassos de lançamentos da concorrência. “Por esse monitoramento e por um diálogo permanente com todos os participantes, sejam concorrentes, imobiliárias, arquitetos, conseguimos estar bem informado sobre o que o cliente precisa”, garante.

No caso da Goldztein Cyrela, que tem empreendimentos que vão desde a faixa salarial do Programa Minha Casa, Minha Vida, até o alto padrão, a missão é mais complicada. Maurício Sales, diretor de incorporação da empresa, explica que nenhuma decisão em relação à formatação dos produtos é tomada sem a realização de pesquisas de mercado prévias. Para isso, a incorporadora e construtora mantém uma equipe interna de estratégia de mercado, que coordena os trabalhos de pesquisa terceirizados. O objetivo é identificar as necessidades do cliente e dar maior segurança à tomada de decisão de lançamento de novos empreendimentos.


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Apetite imobiliário

16 06 2010

(Valor Econômico) – 16/06/10

Estoque de LCI, LH e CRI quase dobra, para R$ 35 bilhões, mas ainda não atende demanda dos investidores.

Mesmo com o crescimento forte do mercado de títulos de renda fixa com base imobiliária nos últimos anos, a oferta ainda está longe de saciar o apetite do investidor. Entre as principais restrições está a falta de ativos. No último ano, na Cetip – principal ambiente de negociação desses papéis -, o saldo de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) praticamente dobrou, chegando a R$ 33 bilhões em maio. Na bolsa, que tem parcela pequena dos ativos registrados, havia mais R$ 1,7 bilhão em CRIs no mês passado.

Somados esses valores, o estoque total dos ativos já beira os R$ 35 bilhões. Mas poderia ser bem maior considerando a demanda dos clientes de alta renda, afirma a diretora de investimento do HSBC Private Bank, Andrea Moufarrege. Entre as principais vantagens dos títulos estão a isenção de imposto de renda para a pessoa física e taxas mais atrativas que as da renda fixa tradicional.

A procura por esses papéis vem se acelerando desde o ano passado, diz o vice-presidente do Grupo BFRE, Fábio Nogueira. Segundo ele, o grande impulso veio da redução dos juros, que diminui a remuneração dos títulos públicos e levou o investidor a buscar alternativas. Contudo, falta lastro para as emissões de LCI e, no caso dos CRIs, as ofertas estão mais restritas, diz Andrea, do HSBC.

A LCI é emitida por bancos, à semelhança de um Certificado de Depósito Bancário (CDB), só que com a garantia de créditos imobiliários. Segundo a executiva, os bancos tendem a liberar LCI somente se há folga na carteira. Como a legislação obriga as instituições a aplicar 65% do que é captado via poupança em financiamento habitacional, é preciso que a carteira de crédito imobiliário seja maior que o volume necessário para cumprir essa exigibilidade.

“As operações de financiamento imobiliário não crescem na mesma velocidade que a demanda do cliente private”, ressalta. Não por baixa procura por empréstimos, mas porque o banco tende a ser mais criterioso na concessão do crédito. Além disso, toda vez que a captação da poupança aumenta, ela puxa o volume a ser direcionado ao crédito habitacional.

O HSBC renovou neste ano todas as LCIs emitidas e colocou dois lotes novos, de cerca de R$ 100 milhões. “Vendemos tudo em 20 dias”, diz Andrea. Os papéis vão apenas para o cliente private, com aplicação mínima de R$ 300 mil.

Por conta do benefício fiscal, Andrea diz que é possível encontrar LCIs de um ano com retornos na faixa de 89% a 90% do CDI, já líquidos para o investidor. Isso equivale a um CDB que paga 105,8% do CDI, imaginando uma alíquota de IR de 15% após dois anos. Para o banco, a emissão da LCI acaba sendo mais barata pois, com a isenção, pode oferecer uma taxa bruta mais baixa do que num CDB, por exemplo. É como se o investidor dividisse o ganho com o banco. “Mas a demanda forte deveria reduzir essas taxas”, diz Andrea.

Já as LHs são títulos semelhantes às LCIs, mas os créditos imobiliários usados como lastro são garantidos só por hipotecas. A LCI é emitida a partir de uma carteira garantida essencialmente por alienação fiduciária do imóvel, além daquela dada pelo próprio banco emissor. A Caixa Econômica Federal é a principal emissora de LH. Mas o estoque desse ativo hoje é marginal, de R$ 1,8 bilhão. E tende a desaparecer, já que não há nenhuma vantagem em relação à LCI, afirma o diretor comercial e de produtos da Cetip, Jorge Sant’Anna.

O grosso desses títulos está nas mãos de pessoas físicas, clientes dos cinco maiores bancos de varejo, responsáveis por 94% das ofertas. A Brazilian Mortgages, companhia hipotecária do Grupo BFRE, tem estoque superior a R$ 355 milhões em LCIs, dos quais 83% são pessoas físicas, informa Nogueira.

Já o CRI – título emitido com lastro em recebíveis imobiliários, numa operação conhecida como securitização – tende a ficar parado nas carteiras dos bancos, como alternativa para cumprir a exigibilidade da poupança. Do estoque total de CRIs, diz Sant’Anna, 63% estão nos bancos. Outro entrave para o aumento das emissões é que essa regra acaba limitando a cessão das carteiras de crédito pelos bancos, diminuindo o lastro potencial para a securitização.

Das emissões, Andrea, do HSBC, diz que a maior parte tem sido feita pelo regime de esforços restritos de distribuição, o que limita o rol de potenciais investidores. “Muitas vezes as operações são boas, mas, como só podem ser vendidas para até 20 clientes, saem com lotes mínimos altos”, explica. São ofertas que só fazem sentido para investidores de porte grande, que não correrão o risco da concentração.

Quando as ofertas chegam no private, há demanda. Segundo Sant’Anna, da Cetip, apesar do prazo longo, que chega a dez anos, as taxas são atrativas. “Além da isenção fiscal para a pessoa física, o CRI é indexado à inflação e remunerado a uma taxa de juros, o que o torna imbatível na comparação com outros produtos de renda fixa”, diz o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá.

Ele conta que tem muito investidor private querendo papel com vencimento até maior do que dez anos, em busca de uma renda programada para financiar despesas fixas. Alguns CRIs têm amortização mensal, lembra Michaluá, assim como baixo risco de crédito, como os das empresas Petrobras, Ambev, entre outras.

Outra vantagem do título, segundo o diretor da RB, é a garantia, em imóveis com alienação fiduciária ou lastro em recebíveis de aluguel pago por inquilinos corporativos, de primeira linha. Esse é o caso da oferta da RB Capital encerrada em meados de maio, com lastro em contratos de aluguel cedidos pela General Shopping e garantida por empreendimentos do grupo.

Com remuneração de 9,03% ao ano, mais correção pelo IPCA, os CRIs atraíram 107 pessoas físicas de um total de 115 subscritores. A operação inovou ao ser a primeira a sair com aplicação mínima abaixo dos R$ 300 mil. O tíquete foi de R$ 100 mil. No ano passado, a RB Capital vendeu diretamente a pessoas físicas cerca de 52% do total de R$ 1,1 bilhão em CRIs emitidos, informa Michaluá. Neste ano, o percentual está nessa mesma casa e o volume contratado já está em R$ 1,2 bilhão.

Levantamento da Uqbar com cerca de 60% das operações realizadas no ano passado mostra que cresceu a participação da pessoa física nas emissões de CRIs, chegando a 25%. Nos últimos dois anos, a fatia da pessoa física vinha abaixo de 10%. No estudo publicado recentemente, a empresa destacou que essa tendência deve se intensificar, mas de forma indireta, por meio de fundos imobiliários.

Sant’Anna, da Cetip, diz que os fundos de CRIs ampliam o rol de potenciais investidores, mas não resolvem o problema da falta de liquidez do papel. “Todo título de longo prazo precisa ter mercado secundário.” Ele conta o caso de um conhecido que comprou um CRI de risco Petrobras, remunerado a 9,6% mais IGP-M. Neste ano, o retorno será superior a 15%, líquidos. Mas a grande preocupação desse investidor é que ele tem 80 anos e pode querer resgatá-lo antes do vencimento.


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Cresce a procura por construções sustentáveis

16 06 2010

(Cimento Itambé) – 15/06/10

Empreendimentos que diminuem as agressões ao meio ambiente são tendência no mundo todo, estimulando a procura pelo selo LEED, de sustentabilidade

O conceito de sustentabilidade está presente em diversos setores da sociedade e tem conquistado o respeito da construção civil. No entanto, são poucos os empreendimentos brasileiros com o selo LEED, voltado para edificações sustentáveis. A razão, de acordo com o Green Building Council (GBC) Brasil, instituição responsável por conceder a certificação de sustentabilidade, é o custo inicial elevado dos materiais de construção para esse nicho.

No entanto, de acordo com o gerente de marketing da rede de lojas Leroy Merlin, Marco Gala, a venda de produtos voltados para a construção sustentável cresceu 30% no último ano. Isso pode significar o início do processo de mudanças em favor do meio ambiente. O gerente técnico do GBC Brasil, Marcos Casado, concorda com a afirmação: “há algum tempo já existe no mercado essa nova demanda por produtos com menor impacto ao meio ambiente”.

Selo LEED
Certificado pelo GBC, o selo LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é concedido às edificações que proporcionam economia de recursos naturais (água, energia elétrica, etc), que não degradam novas áreas verdes e que sejam construídas em torno de estações de transporte público, para evitar o estímulo à poluição.

Atualmente, existem 16 empreendimentos no país certificados e outros 180 registrados para obter o selo. “Apesar do crescimento da procura pela certificação e também por materiais sustentáveis esses números representam apenas 1% do mercado brasileiro”, avalia Casado. Os trabalhos do GBC Brasil iniciaram em 2008 e a certificação LEED foi adaptada à realidade brasileira.

Investimento futuro
Os produtos que causam menor impacto ao meio ambiente possuem um valor mais elevado, no entanto, o investimento compensa, afirma Marcos Casado: “são produtos com alta eficiência energética e baixo consumo, além de usarem menos recursos naturais”. Entre esses produtos encontramos arejadores de torneiras, que impedem o gotejamento constante, válvulas de descarga com duplo fluxo (para resíduos líquidos e sólidos), lâmpadas frias (que duram quatro vezes mais que as comuns), além de produtos com baixa emissão de compostos orgânicos voláteis, de reuso e com conteúdos reciclados.

Casado justifica que a pequena parcela de empreendimentos sustentáveis se deve ao custo da obra, que é cerca de 7% maior do que uma construção convencional. “Porém, não é levado em conta que o investimento é recuperado em, no máximo, três anos devido à redução de custos na operação desses prédios, com economia de água e energia elétrica”, defende o gerente técnico.

Construção sustentável no Brasil
Mesmo considerando que as construções sustentáveis representam uma pequena parcela do mercado nacional, a procura e a execução destes empreendimentos vêm aumentando. “O conceito da construção sustentável tem crescido exponencialmente no país”, explica Casado. Prova deste crescimento é a procura pelo selo LEED: em janeiro de 2009, existiam 100 empreendimentos registrados para obter a certificação; hoje esse número é de 180.

Além de contribuir para a preservação do meio ambiente uma construção sustentável traz retorno econômico. O custo da obra acaba sendo maior porque utiliza tecnologias mais modernas, como sistemas de aproveitamento de águas pluviais e tratamentos de água, e este valor gasto a mais é recuperado em pouco tempo. “A venda do empreendimento é mais rápida, além da redução dos custos operacionais da edificação”, revela Casado.

Os gastos são reduzidos a partir da diminuição do consumo de água (que gira em torno de 40%), do consumo de energia elétrica (30%) e a redução da produção de resíduos (que atinge 70%). Um exemplo de empreendimento sustentável de sucesso é a agência Granja Viana do Banco Real, em Cotia (São Paulo), que foi o primeiro prédio da América do Sul a receber o selo de construção sustentável.

Empreendimento sustentável
A agência Granja Viana do Banco Real, em Cotia (SP), foi a primeira edificação a receber o selo LEED no Brasil. Segundo a assessoria de imprensa do banco, a iniciativa de construir um prédio de acordo com as normas da certificação contribui para a imagem da empresa. “É um reconhecimento da estratégia de sustentabilidade que vem sendo disseminada pelo Banco Real”.

- Cobertura Verde: no lugar das telhas convencionais o prédio possui terra e vegetação como telhado, o que melhora o isolamento térmico e acústico. A escolha foi feita com base em espécies nativas e que precisam de pouca água.

- Espaço: um quarto do terreno é ocupado por áreas verdes.

- Água: o prédio possui um sistema de captação de água da chuva, que é reaproveitada nas descargas de vasos sanitários. A estrutura dos banheiros conta com torneiras com sensores e bacias sanitárias com válvulas de descarga duplo fluxo, evitando o desperdício de água. Além disso, o esgoto é tratado e a água aproveitada para irrigação do telhado e da área verde. Com estas medidas o consumo de água potável foi reduzido em 85%.

- Energia: 78% dos ambientes têm acesso à iluminação natural, com redução do consumo de energia elétrica. O prédio utiliza energia solar fotovoltaica e todos os ambientes possuem sensores de presença que desligam a iluminação quando o espaço não está ocupado.

- Materiais: o cimento utilizado na construção foi produzido com resíduos de fornos siderúrgicos, as tintas não continham solventes, os carpetes são feitos com fibras de garrafas PET e a madeira (inclusive dos móveis) é certificada pelo Forest Stewardship Council (FSC).

Obtendo a certificação LEED
Para receber a certificação do GBC, a concepção, construção e operação da edificação devem seguir conceitos de sustentabilidade ambiental. “O selo LEED leva em conta questões como espaço sustentável, eficiência do uso da água, energia e atmosfera, materiais e recursos, qualidade ambiental interna e inovação e processos”, detalha Marcos Casado. A construção recebe pontos (no mínimo 40 de 110), e de acordo com esta pontuação, a certificação é enquadrada entre quatro categorias:

- Certificado verde (40 a 49 pontos)
- Certificado prata (50 a 59 pontos)
- Certificado ouro (60 a 79 pontos)
- Certificado platina (80 a 110 pontos)

O processo para obter a certificação LEED é feito, primeiramente, na plataforma online do GBC International. Os interessados devem preencher formulários específicos e enviar toda a documentação, como projetos, memórias de cálculo, relatórios e registros fotográficos. Feito isto, o GBC irá analisar toda a documentação e conceder ou não a certificação.

Conheça as construções brasileiras que já receberam a certificação LEED:
- Banco Real Agencia Bancaria Granja Viana (Cotia – SP)
- Rochavera Corporate Towers – Torre B (São Paulo – SP)
- Ventura Corporate Towers – Torre Leste (Rio De Janeiro – RJ)
- Eldorado Business Tower (São Paulo – SP)
- Morgan Stanley (São Paulo – SP)
- Delboni Auriemo – Dumont Villares (São Paulo – SP)
- Centro de Distribuição Bomi Matec (Itapevi – SP)
- Edifício Cidade Nova – Bracor (Rio De Janeiro – RJ)
- WTorre Nacoes Unidas 1 e 2 (São Paulo – SP)
- Centro de Cultura Max Feffer (Pardinho – SP)
- Torre Vargas 914 (Rio De Janeiro – RJ)
- Escritório Brasken (São Paulo – SP)
- Pão de Açúcar – Loja Indaiatuba (Indaiatuba SP)
- Mc Donalds – Riviera São Lourenço (Bertioga – SP)
- Fleury Medicina e Saúde – Rochaverá Corporate Towers (São Paulo – SP)
- Laboratório Boehringer Ingelheim (São Paulo – SP)

Entrevistado: Marcos Casado, engenheiro civil, Gerente técnico do Green Building Council Brasil


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Financiamentos: crivo da Caixa

11 06 2010

(Construção Mercado) – maio/2010

Nova regra nacional estabelece requisitos mínimos de qualidade, por número de unidades, para ingresso de construtoras aos financiamentos do Minha Casa, Minha Vida

“Até o final do ano que vem, multiplicaremos por quatro as obras em andamento.” Essa é a expectativa do administrador Jonathan Tavares, sócio de uma pequena construtora, criada no ano passado, com sede em Belo Horizonte, Minas Gerais. O nome escolhido para a empresa, aberta em sociedade com um engenheiro, não deixa dúvida sobre o mercado escolhido pelo empresário: construtora “Minha Casa” – uma clara menção ao programa governamental de incentivo à construção de habitações econômicas.

A chegada de novos agentes ao aquecido setor de edificação de moradias populares levanta a questão: como dar vazão à demanda por novas construções, com empresas recém-chegadas, mantendo a qualidade e a segurança dos empreendimentos? A resposta veio por meio de um acordo setorial que uniu a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), a Caixa Econômica Federal e o Ministério das Cidades para aperfeiçoar o PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat).

O acordo prevê, como condição para contratação, uma correlação entre os níveis de certificação da empresa e o número de unidades que podem ser financiadas pelo Minha Casa, Minha Vida. Para participar desse mercado, uma série de novas empresas de construção está sendo obrigada a se formalizar e a comprovar padrões de qualidade à medida que crescem. O modelo de acompanhamento é o do SiAC (Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras), que substituiu em 2005 o antigo SiQ (Sistema de Qualificação de Empresas de Serviços e Obras), e tem por base as normas da ISO.

“Foi preciso modificar os critérios por causa do número enorme de empresas que passaram a participar desse segmento”, diz o vice-presidente do CBIC, José Carlos Martins. Ele explica que quando o mercado estava desaquecido, apenas as maiores e mais estruturadas construtoras disputavam os investimentos, e a certificação era regionalizada. Com o passar do tempo, o cronograma dos Estados foi evoluindo, e todos já estavam exigindo nível máximo de certificação. “Daquele jeito, com poucas empresas, o controle era mais simples, mas como estava, acabava impedindo outras empresas de entrar no mercado”, afirma Martins. A realidade mudou. Com o ingresso de novas construtoras de menor porte, foi preciso fazer alterações e a certificação passou a ser nacional, já que o Minha Casa, Minha Vida está em todo o Brasil.

Classificações
O nível mais baixo da classificação do PBQP-H, o “D”, prevê simplesmente o ingresso da construtora no sistema, mas já dá acesso aos financiamentos, o que não depende mais de decisões estaduais. A partir disso, a empresa tem 24 meses contando da primeira contratação para chegar ao nível “A”, mesmo sem passar pelas etapas intermediárias. O critério também leva em conta o número de unidades que a construtora tem permissão de fazer: no nível “D” o máximo é de 500 unidades. No “C”, até 750, e no nível “B” até mil. Daí para cima, apenas com a certificação de nível “A”. Para passar de um nível para outro, é preciso pedir uma auditoria a um OCC (Organismo de Certificação Credenciado). O PBQP-H aborda apenas os aspectos construtivos técnicos, sem entrar nas questões de riscos financeiros, que cabem aos bancos.

O vice-presidente de habitação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Flávio Prando, acredita que o setor vai responder bem ao desafio da qualidade, mesmo com o grande índice de crescimento. “Quem está no mercado é consciente de que a qualidade é fundamental para permanecer”, afirma. “É simplesmente uma necessidade, e ninguém quer perder uma oportunidade como a que a gente está vivendo”, diz. Jorge Hereda, vice-presidente da Caixa Econômica Federal, também aposta no dinamismo privado para uma adequação rápida: “Muitas vezes o que a gente vê é que as empresas da área, que estão mais estruturadas, são muito adiantadas, trabalham com padrões internos até maiores do que aqueles que são cumpridos por exigência, e esta é a tendência do mercado”.

No canteiro
A construtora Tenda tem a certificação PBQP-H no nível máximo desde 2004; recentemente a empresa foi incorporada à Gafisa, que também tem nível “A”. A cada ano os auditores escolhem 10% dos canteiros para renovar a certificação. “Para estarem preparadas, a Gafisa e a Tenda unificaram os programas de controle interno”, diz Karine Monteiro, representante de direção da Tenda frente aos órgãos certificados. A empresa trabalha com dois programas próprios em paralelo: o PEO (Programa de Excelência em Obras) e o PEP (Programa de Excelência para o Parceiro). Este último tem a finalidade de garantir a qualidade de fornecedores de materiais e serviços terceirizados.

Para a Tenda, a padronização de 200 canteiros de obras espalhados pelo Brasil inteiro, num momento em que o ritmo de novas contratações de funcionários chega a 130 por mês, é desafiadora. A problemática é assimilar os trabalhadores que chegam aos canteiros num ritmo inédito. Para resolver a questão, assim que um novo funcionário é contratado, passa por um programa de integração que inclui capacitação técnica. “Além disso, foi feito um programa de parceria com os Senais regionais para qualificação no qual encarregados podem virar mestres ou especialistas”, completa Karine.

Na construtora Minha Casa, de Jonathan Tavares, uma consultoria foi contratada para acelerar o processo de evolução no PBQP-H. Atualmente a empresa está no nível “D”, ou seja, cumpriu apenas o processo de protocolo junto ao programa. No entanto, a expectativa é de que em janeiro de 2011 ela já esteja certificada no nível “B”, sem passar pela etapa “C”, intermediária.

Em paralelo à certificação do PBQP-H, a construtora pretende garantir também a ISO 9001, que tem vários itens correspondentes. “A partir disso vamos passar a fazer prédios”, diz o proprietário. Ele tem um plano de negócios para iniciar a construção de três prédios com 12 unidades cada no segundo semestre do ano que vem, mantendo ainda a construção de casas geminadas.

Com o novo sistema, a construtora de Tavares, como muitas outras pelo Brasil, tem condição de entrar no mercado com um prazo para regular a situação. De acordo com dados da CBIC, em todo o Brasil as empresas que estão no nível “A” são 1.357, e as que estão em alguma das duas etapas intermediárias, somadas, são 174. Já as que estão no nível “D”, são nada menos do que 620. Gente que está entrando no jogo, formalizando seus processos e melhorando a qualidade, e que espera crescer junto com o setor.

requisitos do SiAC

Quadro apresenta alguns requisitos do SiAC aplicáveis para os níveis C e D

Condições para contratações
Contratos de até 500 unidades: poderão ser contratadas empresas que atendam ao nível D do SiAC no mínimo. Mas as construtoras deverão atingir o nível A, inclusive sem passar pelos demais, no prazo máximo de 24 meses, a partir da primeira contratação.

Contratos entre 501 a 750 unidades: a empresa deverá estar certificada no mínimo no nível C do SiAC, devendo atingir o nível A, inclusive sem passar pelos demais, no prazo máximo de 18 meses, a partir da primeira contratação.

Contratos entre 751 e mil unidades: a empresa deverá estar certificada no mínimo no Nível B do SiAC, devendo atingir o nível A, no prazo máximo de 12 meses, a partir da primeira contratação.

Contratos acima de mil unidades: a empresa deverá estar certificada no nível A do SiAC, imediatamente a partir da primeira contratação.

Como ingressar no sistema
Preencher a declaração que pode ser obtida em http://www2.cidades.gov.br/pbqp-h

Encaminhar a Declaração de Adesão para: Secretaria Executiva da Comissão Nacional do SiAC (Saus), Quadra 01, lote 1/6 – Bloco H – 11o andar – PBQP-H – Edifício Telemundi II. CEP: 70070-010 – Brasília – DF. E-mail de contato: sen.cn-siac@cidades.gov.br. A/C – Sr. Jair Garcia ou Sr. José Alberto Naves Cocota Júnior.


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