Mercado Imobiliário

(Gazeta do Povo) – 23/01/12

Cobrada pelas corretoras na venda de imóveis novos, taxa de até R$ 2 mil é considerada ilegal por especialistas e órgãos de defesa do consumidor

O valor é alto, mas a cobrança não aparece sequer nas letrinhas miúdas do contrato. Por isso, quem comprou um imóvel novo recentemente pode nem ter se dado conta, mas muito provavelmente acabou pagando por um serviço que não necessitava. Conhecida no mercado imobiliário como SATI [sigla para Serviço de Assessoria de Transação Imo­­biliária], essa taxa “surge” apenas no extrato da venda – no momento em que o comprador entrega à imobiliária os cheques pelo pagamento do imóvel.

Há cerca de um ano essa taxa era de R$ 100. Hoje, ultrapassa R$ 2 mil em alguns empreendimentos, contabilizando um aumento de incríveis 1.900% no período. Em São Paulo, a cobrança do SATI foi alvo de ação do Ministério Público e do Tribunal de Justiça daquele estado, que a considerou abusiva e ilegal. No Paraná, entretanto, a prática continua ocorrendo livremente e pode estar lesando milhares de consumidores.

O argumento das imobiliárias é de que o valor serve para pagar a “assessoria jurídica na venda e no pós venda”, prestada por advogados indicados pelas próprias imobiliárias e empresas de incorporação e vendas.

“A regra é empurrá-la a qualquer custo, já que o dinheiro entra limpo para o caixa das imobiliárias”, revela um corretor da Brasil Brokers/Galvão, que preferiu manter seu nome em sigilo. Caso o cliente se recuse a pagar, explica, o valor referente ao SATI acaba sendo descontado da comissão do vendedor. Corretores de outras imobiliárias confirmam que a prática é a mesma em todas as empresas que intermedeiam a venda de imóveis novos.

O consultor jurídico do Sindi­­cato da Indústria da Cons­­trução Civil no Paraná (Sindus­­con-PR), Luiz Fernando Pereira, reconhece que não há base legal que justifique essa cobrança. “Na taxa de corretagem já está implícito o custo de todos os trâmites administrativos. Além disso, há a questão da falta de clareza na informação, já que a cobrança só aparece no momento da assinatura do contrato”, diz.

Para ele, ainda que se justificasse o pagamento pelos serviços de consultoria jurídica, a cobrança incorreria em outra abusividade, por caracterizar venda casada.

“O consumidor deve ter a liberdade e o direito de buscar um advogado de sua confiança. Quem tem lisura e autonomia para avaliar o contrato, o advogado da imobiliária, que quer vender o imóvel, ou o advogado de confiança do consumidor?”, questiona.

O advogado Jeferson Santos avalia que a oferta do serviço não é uma ilegalidade, desde que seja dada ao consumidor a alternativa de não adquiri-lo. Segun­­do ele, a ilegalidade está na omissão da cobrança, que aparece “de surpresa”; na obrigatoriedade de contratar o serviço com a própria imobiliária; ou ainda no condicionamento do fechamento do negócio ao pagamento da referida taxa.

Devolução em dobro
O Procon-PR entende que todo consumidor que foi obrigado a pagar pelo SATI têm o direito de requerer a devolução da quantia em dobro, com juros e correção monetária. Essa contestação pode ser feita diretamente no órgão de defesa do consumidor ou judicialmente, com uma ação no Juizado Especial Cível.

“Não se pode criar taxas de for­­ma arbitrária no apagar das luzes. Se a taxa não é combinada, não há o que se cobrar”, avalia a coordenadora do órgão, Claudia Silvano.

Ela orienta que o consumidor que está negociando a compra de um imóvel deve contestar a incidência do SATI, se recusando a pagá-lo. “É preciso fazer valer o direito. Lembrando que o próprio consumidor pode procurar todos os documentos e certidões pessoalmente e que a orientação de um advogado deve ser de livre escolha”, finaliza.

Consumidor que contestou SATI ganhou R$ 18 mil
A cobrança do SATI não encontra amparo na legislação e jurisprudência vigentes, nem no contrato firmado. O dever de pagar pela assessoria jurídica é daquele que o elegeu: no caso, a imobiliária, e não o comprador. Esse entendimento dá ao consumidor o direito de buscar na Justiça a restituição dessa cobrança.

A Quinta Turma Cível do Tri­­bunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu a ilegalidade e abusividade na cobrança da taxa e, em julgamento de um caso individual, determinou a restituição de R$ 18.511,20 a um consumidor que moveu ação contestando a cobrança do SATI.

No estado vizinho, o Minis­­tério Público também reconheceu a ilegalidade da prática e firmou um Termo de Ajusta­­men­­to de Conduta com as em­­presas do setor imobiliário, que ficaram obrigadas a incluir no contrato, em destaque, a informação de que “a contratação deste serviço é facultativa e a sua não contratação não impede a aquisição do imóvel”.

O entendimento vale para o denominado Serviço de Assis­­tência Técnico Imobiliária, ou qualquer outro assemelhado, embora com denominação distinta. Além da ilegalidade na cobrança da SATI, algumas empresas paulistas vinham cobrando Taxa de Abertura de Cadastro, também considerada prática abusiva.

Em São Paulo, a prática era a cobrança de 0,88% sobre o valor do imóvel. Segundo fontes do setor imobiliário, no Paraná, o valor é definido arbitrariamente pelas empresas “de acordo com o porte do empreendimento e capacidade de pagamento do comprador”.

O Ministério Público do Pa­­raná (MP-PR) diz desconhecer a prática e afirma que não há nenhuma denúncia formulada nesse sentido junto ao órgão. O Código de Defesa do Consu­­midor (CDC) garante ao órgão a competência de ajuizar ações para ser declarada a nulidade de cláusulas contratuais que não assegurem o justo equilíbrio entre direitos e obrigações entre as partes.

O Procon-PR, que classifica a prática como abusiva, não tem registros de reclamações contra imobiliárias por conta da co­­brança desse tipo de taxa. Se­­gun­­do a coordenadora do órgão, Claudia Silvano, isso provavelmente ocorre pela falta de informação dos consumidores sobre a abusividade desse tipo de prática.

Outro lado

Imobiliária diz que cobrança é transparente
Citada como uma das imobiliárias que vêm praticando a cobrança do SATI, a Brasil Brokers/Galvão informou, por meio de nota, que a taxa serve para custear a prestação de assistência jurídica ao cliente. A imobiliária esclarece ainda que tal serviço é opcional e não é obrigatório. Segundo a empresa, esse serviço consiste em “apresentar ao comprador do imóvel cláusulas contratuais mais benéficas que podem ser anexadas ao contrato, bem como acompanhamento jurídico durante toda negociação, até a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel”.

De acordo com a empresa, a não contratação do serviço não acarreta em qualquer desvantagem para o comprador. “Antes de ser aprovado pelo cliente, todas as informações sobre os serviços que serão prestados são apresentadas assim como seu respectivo custo. Em nenhuma hipótese a venda do imóvel fica subordinada à contratação do SATI”, diz a nota enviada pela assessoria de imprensa.

Questionada, a empresa não esclareceu a composição dos custos do SATI e não apresentou uma explicação para o aumento de 1.900% nessa taxa no período de um ano.

Ainda de acordo com a imobiliária, o Termo de Ajustamento de Conduta e de Conduta (TAC) firmado entre o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e as entidades do setor indica a necessidade de transparência sobre a cobrança do SATI – o serviço e o valor do mesmo devem obrigatoriamente estar discriminados em contrato.

CDC versus SATI
A cobrança pelo Serviço de Assistência Imobiliária (SATI) é justificada pelas empresas como uma forma de remunerar a “assistência jurídica prestada ao consumidor”. Veja os enquadramentos do Código de Defesa do Consumidor que tornam essa cobrança abusiva:

Art. 30º:
Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 31º:
A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

Artigo 42º – § único:
O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Art. 51º:
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

- Inciso I: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

- Inciso IV: estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

- Inciso VIII: imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

- Inciso XII: obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

- § 1º: Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

- Inciso III: se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Fonte: Código de Defesa do Consumidor