Mercado Imobiliário

(Gazeta do Povo) 07/05/12

Freio na demanda e aumento dos custos apertam a margem de lucro das empresas. Tendência é de preços estáveis e menos lançamentos neste ano

Beneficiadas pelo crescimento excepcional do mercado imobiliário brasileiro nos últimos três anos, as grandes construtoras experimentam agora os efeitos da desaceleração da economia. O orçamento apertado e a margem de lucro menor dessas empresas refletem, além da diminuição da demanda e a mudança de perfil dos compradores, o aumento significativo dos custos com mão de obra e aquisição de terrenos.

Segundo dados do Sin­duscon-PR, o Custo Unitário Básico (CUB) da construção no Paraná, composto pela análise de preço de 29 itens, subiu 24,5% entre abril de 2009 e abril deste ano, passando de R$ 804,22 para R$ 1.001 por metro quadrado. No mesmo intervalo, a inflação medida pelo IPCA subiu 17,6%. O peso da mão de obra no CUB total cresceu, de 48,6% para 56,2% – seus custos, de R$ 390,71 por metro quadrado há três anos, chegaram a R$ 562,92.

As empresas de capital aberto que fizeram investimentos altos no Programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, estão enfrentando problemas de fluxo de caixa por causa de questões burocráticas na liberação do dinheiro para os financiamentos, diz Lucas Dezordi, professor da Universidade Positivo e economista chefe da InvaCapital. “Ainda não é uma crise, mas, com as vendas caindo e os preços se estabilizando, temos um sinal amarelo se acendendo para as grandes construtoras, que vão precisar rever suas estratégias futuras e pisar no freio com relação a novos lançamentos”, afirma.

Apesar do cenário mais delicado, o consultor Flávio Ramalho Cone, do banco Banif, diz que não há razões para acreditar em crise. “As grandes incorporadoras de capital aberto continuam crescendo, porém num nível mais moderado”, diz Cone, que acompanha o desempenho das grandes construtoras que compõem o índice imobiliário (IMOB) da BM&F Bovespa.

O IMOB fechou em 864 pontos na última sexta-feira, 15% acima do nível do fim de 2011 (749 pontos). Ainda assim, está 11% abaixo da marca mais alta atingida em 2012, de 975 pontos, em 13 de março. No fim de 2010, o IMOB marcava 1.037 pontos, refletindo a percepção mais positiva que o mercado tinha do setor na época.

Segundo ele, nenhum setor da economia consegue manter um crescimento médio prolongado de 30%, como vinha sendo registrado. Os imóveis atingiram um preço razoavelmente alto e uma boa parte da demanda já foi preenchida pelo mercado. Com isso, se até 2010 as pessoas compravam com mais rapidez, os atuais compradores estão menos entusiasmados e mais sensíveis ao preço, explica.

Preço dos imóveis
A desaceleração do mercado imobiliário, no entanto, não deve provocar redução significativa nos preços dos imóveis. Segundo o analista do Banif, a tendência é de que haja uma estabilização dos preços, que passam a acompanhar o movimento da inflação a partir deste ano.

Resultados
Enquanto Cyrela, Eztec e Even conseguiram obter bons resultados, PDG e Gafisa divulgaram balanços abaixo do esperado. “Quem conseguiu aumentar os lucros e gerar caixa foi beneficiado. Não adiantou vender ações na bolsa em quantidade, foi preciso vender com rentabilidade satisfatória”, afirma Cone.

Companhias locais e de capital fechado mantêm otimismo
Na contramão do cenário de desaquecimento do mercado imobiliário, construtoras locais e de capital fechado comemoram os novos lançamentos e o aumento do volume de vendas. Em comum, essas empresas têm estratégias e nichos de atuação bem definidos, como é o caso da Plaenge e da Invespark, ambas paranaenses.

Segundo Fábio Tadeu Araújo, consultor da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, a Plaenge é uma das empresas que mais reforçou sua marca nos últimos anos. “A construtora não vende um Poème [empreendimento lançado recentemente], ela vende um Plaenge. A empresa conseguiu atrelar sua marca a um padrão de qualidade já reconhecido pelos compradores”, ilustra.

Araújo destaca também que a construtora de Londrina, no Norte do Paraná, ganhou força porque adotou um modelo de expansão por regiões, nas cidades onde atua, fato que ajudou a fortalecer ainda mais a marca.

Segundo o diretor regional da Plaenge, Fernando Fabian, a empresa tem conseguido realizar seus projetos de expansão e consolidação com capital próprio. Além de Londrina, Curitiba, Maringá, Ponta Grossa, Cuiabá, Campo Grande (MS), Dourados (MS) e Joinville (SC), a Plaenge está presente no Sul do Chile desde 2009. Voltada ao segmento “premium” e à classe B, a empresa fechou 2011 com faturamento de R$ 912 milhões.

Localização
Com foco nos empreendimentos compactos e comerciais, a Invespark apostou na localização como diferencial em um mercado bastante concorrido. “A seleção criteriosa dos terrenos é o nosso maior seguro para passar por períodos mais seletivos do mercado”, ressalta Eduardo Quiza, diretor de incorporações da Invespark.

Segundo ele, a localização e a proximidade de locais com boa oferta de serviços é o item que mais pesa na decisão do comprador, sobretudo nos nichos em que a empresa atua. “Mas até mesmo a atuação por segmentos tende a ser limitada com o passar do tempo”, ressalta Quiza, enfatizando a necessidade de buscar opções para oferecer ao mercado.

Em 2011 a empresa entregou mais de 700 unidades – mais que o dobro do número do ano anterior (300) – e lançou cerca de 1.180. “Para este ano projetamos um crescimento de 10% em relação ao ano passado”, afirmou.