Caderneta de poupança tem vida curta no financiamento da habitação

23 01 2012

(Gazeta do Povo) – 21/01/12

Com o crescimento veloz da concessão de empréstimos para a compra de imóveis, fonte da poupança vai secar e mercado terá de buscar opções

Em 2011, a captação líquida das cadernetas ficou em R$ 14,2 bilhões. Enquanto isso, as emissões de novos financiamentos imobiliários chegaram perto de R$ 80 bilhões no ano passado – os números definitivos ainda não foram divulgados. A diferença entre os dois números deixa claro que há um descompasso entre os empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e sua principal fonte de recursos – uma situação que coloca em risco a oferta de imóveis para a classe média brasileira. Com base em dados como esse, observadores estimam em dois anos a vida útil da caderneta como origem de recursos para empréstimo nesse segmento. “O saldo dos financiamentos cresce, em mé­­dia, 40% ao ano. A poupança cresce 10% ao ano. Em algum momento, lá por 2013, as linhas vão se cruzar”, diz Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do banco Santander.

Analisando dados em uma perspectiva mais longa, o descompasso fica ainda mais claro. Nos últimos dez anos, o saldo das cadernetas subiu 238%, contra um aumento de 4.110% na concessão de financiamento para a habitação. Pela regra atual, os bancos precisam aplicar em habitação 65% do saldo das cadernetas de poupança.

O governo federal ainda pode dar algum fôlego adicional à poupança, caso aceite diminuir ou mesmo extinguir a retenção compulsória dos depósitos em caderneta. Atualmente, os bancos precisam manter intocados 20% dos recursos dos poupadores. Isso equivale a perto de R$ 65 bilhões, volume equivalente aos contratos assinados de janeiro a outubro do ano passado. Essa, entretanto, é uma possibilidade que o Banco Central hesitaria em aceitar. “Isso teria consequências em termos de política monetária”, explica o economista Fabio Araújo, sócio da consultoria Brain Bureau de Inteligência Corporativa. “Aumentaria a quantidade de dinheiro em circulação, o que resultaria em inflação”, diz. Ficam fora dessa conta os financiamentos para famílias com renda inferior a três salários mínimos, cujos financiamentos estão baseados no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Alternativas
Fontes alternativas de recursos, formatadas e regulamentadas há quase 15 anos, estão ganhando espaço e despontam como o caminho para consolidar o crescimento do mercado. A solução mais provável é a que já vem se desenhando: uma maior participação dos bancos e do mercado de capitais no financiamento imobiliário. Isso já vem ocorrendo, por meio de três tipos diferentes de instrumentos: os Cer­tificados de Recebíveis Imo­biliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Fundos de Investimento Imo­biliário (FIIs). A regulamentação desses instrumentos já é relativamente antiga – ocorreu em 1997, com a lei que criou o Sis­tema Financeiro Imobiliário –, mas seu crescimento tem sido gradual, dependendo do apetite dos investidores que irão absorver os papéis.

Baumeier, do Santander, defende ainda a criação de um novo papel, baseado na experiência europeia de financiamento à habitação. Lá, a maior fonte de recursos vem dos covered bonds, títulos de longo prazo que contam com a garantia do banco emissor e dos imóveis financiados. Esses títulos, já conhecidos como “letras financeiras imobiliárias” e apelidadas de “CDB da habitação”, não são previstos hoje pela lei brasileira, mas fazem parte de estudos das instituições e do Banco Central.

Construtoras não veem esgotamento em breve
A tese do esgotamento da poupança não é bem aceita por um grupo importante, a indústria da construção. Segundo a tese vigente no setor, a regulamentação atual permite que os bancos cumpram a regra dos 65% mediante o uso de outros mecanismos. “O banco pode cumprir a exigibilidade de aplicar os 65% em habitação mantendo em carteira papéis lastreados em aluguel de lojas em shopping center, por exemplo”, diz José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. “Esse e outros mecanismos tiveram sua utilidade no passado, alguns tiveram até o nosso apoio. Mas precisam ser revisados, e o que não servir para o momento atual deve ser extinto”, observa.

Martins concorda que o funding (ou seja, a captação de recursos) via poupança vai acabar um dia, mas é cético em relação às previsões mais alarmistas. “Não vai ser no prazo curto que se anuncia hoje em dia”, comenta. Mas quanto tempo os recursos da poupança vão durar? “Sinceramente, eu não sei. Essa é uma informação que só os bancos podem ter”, afirma.

Alternativa inclui “reciclagem” de dívida
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) despontam como o caminho mais promissor para o financiamento da habitação. Eles são uma forma de securitização – ou seja, de “empacotar” valores que serão recebidos no longo prazo por uma empresa, transformando-os em títulos negociados no mercado. Funciona assim: uma incorporadora ou banco vende para uma instituição especializada as contas que seus clientes pagarão nos próximos anos. Essa instituição securitizadora reúne conjuntos que podem variar de 50 a 5 mil contratos e emite papéis, cujos rendimentos são garantidos pelas mensalidades a serem pagas. Esses papéis – tecnicamente, títulos de renda fixa – são vendidos a investidores.

Desde 1999, emissões de CRIs já levantaram R$ 33 bi­­lhões em recursos. “A securitização está pronta e é adequada para complementar as fontes de recursos para habitação no Brasil”, diz Fernando Cruz, diretor de Relações com Inves­tidores da Brasil Securities, empresa que lidera as emissões no país, com R$ 9,3 bilhões em CRIs.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , , , , , , , , , , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário, Mercado Imobiliário

Acuado por inflação e dívidas, brasileiro “assalta o porquinho”

1 07 2011

(Gazeta do povo) – 21/06/11

As retiradas de dinheiro da poupança superaram os depósitos em mais de R$ 3 bilhões nos últimos dois meses. Parte das aplicações pode estar rumando para títulos de renda fixa

Há dois meses os brasileiros vêm retirando mais dinheiro da poupança do que aplicando, segundo dados do Banco Central (BC). Uma combinação de fatores pode explicar o movimento de retirada: a alta da inflação, o endividamento das famílias e o aumento da Selic, a taxa básica de juros. Especialistas afirmam que é difícil poupar quando se está endividado e os preços, subindo. A melhor poupança que os brasileiros teriam a fazer neste momento seria mesmo pagar suas dívidas.

As retiradas de dinheiro das cadernetas de poupança superaram os depósitos em R$ 1,301 bilhão, em maio, segundo dados do BC. Em abril, o resultado havia sido ainda mais negativo, com “saída líquida” de R$ 1,762 bilhão.

A retirada maior nesse período pode ser explicado pelo forte consumo da classe média. “As contas de fim de ano podem estar aparecendo agora e, como as famílias estão endividadas, elas podem estar recorrendo à poupança para ajudar a quitar as dívidas”, analisa Solange de Lima Barbosa, professora de Ciências Econômicas da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC-PR).

Além disso, especialistas explicam que, com a inflação em alta, fica mais difícil para os consumidores conseguirem poupar. “Há a possibilidade de alguns brasileiros estarem sacando da poupança para complementar o orçamento familiar: o preço no supermercado subiu e os salários não acompanharam esta alta”, salienta José Pio Martins, economista e reitor da Universidade Positivo (UP). “A poupança, mesmo rendendo 6% ao ano mais a TR [Taxa de Referência], é muito apreciada pelos brasileiros porque não há imposto sobre ela. Com inflação acima de 6%, porém, a poupança não é atrativa. Ela vale a pena quando a inflação está baixa”, afirma.

Rumo ao juro
Uma saída para fazer o dinheiro render o mesmo que em períodos de inflação em alta são os títulos indexados à taxa Selic, que está em 12,25% ao ano. “Com o aumento constante da taxa básica de juros, a renda fixa tem tido uma melhora. Por isso, parte dos saques da poupança pode estar indo para aplicações com rentabilidade maior. Inflação e Selic altas são um desestímulo para a poupança”, ressalta o diretor econômico da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Roberto Vertamatti.

Vantagens
Apesar de estar menos atraente por causa da inflação alta, em alguns casos a poupança ainda é mais vantajosa que outros investimentos. O economista da Anefac explica que aplicações de no máximo R$ 300 mensais ainda podem ser feitas na poupança. “Se for mais do que isso, fica complicado para ter rentabilidade. A poupança é vantajosa para o pequeno poupador por não cobrar tributos, além de oferecer garantias. Caso algo aconteça com o banco, o governo garante o dinheiro. Essas razões qualificam a poupança como boa aplicação”, avalia Vertamatti.

A professora da PUCPR acredita que nos próximos meses haja a possibilidade de as aplicações voltarem a ser maiores que as retiradas. “As pessoas podem sair da experiência do endividamento com uma lição: controlar o consumo no segundo semestre e voltar a fazer poupança aos poucos. O brasileiro está em um momento de compras simbólicas, por estar tanto tempo privado de alguns itens que agora pode comprar. Aos poucos, porém, os consumidores estão ouvindo a orientação de tentar diminuir as dívidas e poupar”, afirma Solange.

Da caderneta para o mercado imobiliário
Além dos que estão raspando a poupança para pagar dívidas, enfrentar a inflação ou aplicar na renda fixa, há também quem esteja usando o dinheiro da caderneta para investir no mercado imobiliário. É o caso do designer gráfico Juliano Domingues, que desde os 14 anos costuma guardar alguma quantia na poupança. Depois de tanto tempo aplicando o dinheiro, Domingues encontrou a hora certa de gastar. “Minha poupança ajudou a pagar meu estudo quando entrei na faculdade. Depois de formado e trabalhando, voltei a guardar dinheiro”, conta.

Entretanto, o designer começou a perceber que a sua aplicação não se valorizava com a mesma velocidade do mercado imobiliário. “Ofereceram para mim o apartamento em que eu morava por R$ 80 mil e, três anos depois, a proposta foi de R$ 140 mil. Foi aí que percebi que a única vantagem que tinha com a poupança era deixar o dinheiro guardado. A lucratividade não aumentava como em outras opções de investimento.”

Por essa razão, Domingues entrou com o dinheiro da poupança na entrada de uma sala comercial em um prédio na planta e financiou o restante do valor. “Deixei de ser conservador. Meu imóvel fica pronto só em 2013, mas já está à venda e posso vender caso algum comprador aceite o valor que quero. Do contrário, vou alugar a sala e usar o dinheiro para pagar o financiamento. Repassei a poupança para o mercado imobiliário e já estou satisfeito”, analisa o designer.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário

Subsídio do “Minha Casa 2″ vai a R$ 72,6 bi

17 06 2011

(Valor Econômico) – 17/06/11

Nova etapa do programa estabelece aumento das faixas de renda e do valor médio dos imóveis

Em ano de ajuste fiscal, a segunda etapa do programa Minha Casa Minha Vida foi lançado ontem com o anúncio do maior subsídio da história, R$ 72,6 bilhões, além de outros R$ 53,1 bilhões reservados para o financiamento de 2 milhões de unidades. No primeiro ano de vigência da segunda etapa do programa, no entanto, dado o controle dos gastos executado pelo governo para o cumprimento da meta de superávit primário, a previsão é que sejam liberados apenas R$ 7,5 bilhões – além dos restos a pagar do ano passado, que giram em torno de R$ 7 bilhões.

Esses recursos, já previstos no Orçamento, não devem sofrer revisão, com a maior parte reservada ainda para a primeira etapa do programa. A previsão de entrega para o ano é de 350 mil novas unidades, já em construção. Até agora, as construtoras já entregaram cerca de 300 mil casa do primeiro Minha Casa Minha Vida – quando a disponibilidade da União era de R$ 34 bilhões.

Na nova etapa do programa houve revisão das faixas de renda mensal, que passaram para R$ 1,6 mil, R$ 3,1 mil e R$ 5 mil. O valor médio dos imóveis também tem previsão de elevação de aproximadamente 30%, passando de R$ 42 mil para cerca R$ 55 mil, e a área do imóvel também foi ampliada para 39,6 metros quadrados.

O subsídio máximo por unidade permaneceu estável, em R$ 23 mil. O subsídio total do programa, no entanto, passou de cerca de R$ 34 bilhões, na primeira etapa, para R$ 72,6 bilhões. O valor é superior à primeira etapa do programa por que há uma maior concentração das unidades na faixa de renda de até R$ 1,6 mil, onde o subsídio é totalmente coberto pela União. Serão 1,2 milhões de unidades nesse segmento, 60% do total. Na primeira fase, o nicho de mais baixa renda teve apenas 40% das casas.

O preço das casas, no entanto, ainda será objeto de definição entre o governo, empresários e os bancos estatais que operam no programa. Esse e outros detalhes serão definidos em portaria dos Ministérios das Cidades e da Fazenda. Enquanto isso, a contratação para a faixa de até três salários mínimos permanece parada.

A meta de construção de casas é de dois milhões de unidades, sendo 1,2 milhão para famílias com renda de até R$ 1,6 mil, 600 mil para quem ganha até R$ 3,1 mil e o restante para até R$ 5 mil mensais. Na primeira etapa foram contratadas um milhão de casas.

Durante o discurso para lançamento do programa, a presidente Dilma Rousseff puxou ainda mais os objetivos. “Se cumprirmos direitinho nossas metas, daqui a um ano poderemos colocar mais recursos para mais 600 mil unidades”, prometeu ela para 2012. A presidente também colocou como meta interna a contratação de 170 mil unidades nesse primeiro ano.

A Caixa Econômica Federal já tem cerca de 140 mil contratos em análise, diz o presidente do banco, Jorge Hereda, remanescentes do primeiro programa e que podem migrar para o Minha Casa 2. Desde total, cerca de 40 mil são da faixa de renda de até três salários mínimos, com 100% de subsídios da União. Por enquanto, a Caixa Econômica Federal continua com a exclusividade dos contratos com subsídio integral, mas o Banco do Brasil deve começar a atuar nesse nicho a partir de 2012.

O novo programa tem outras alterações, como azulejos nas paredes da cozinha e banheiro, piso cerâmico e portas e janelas maiores (0,8 metro) foram agregadas ao benefício da energia solar, existente na fase um. As famílias que receberem subsídio só poderão vender o imóvel, antes de 10 anos, após a quitação, inclusive do subsídio. E as mulheres das famílias com renda até três mínimos poderão contratar o imóvel, independente do estado civil e sem necessitar da assinatura do cônjuge.

Dilma aproveitou ainda o discurso para justificar o alto investimento, mesmo em um período de ajuste fiscal e de combate à inflação. Segundo ela, é preciso garantir que a economia não vai “parar”. “Ao mesmo tempo em que controla a inflação, que garante que haja uma política fiscal extremamente robusta, nós temos e mantemos nosso compromisso com a estabilidade. Isso garante que vamos gerar melhores condições de vida e emprego a todos”, continuou ela.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: ,
Categorias : Crédito Imobiliário

Lei que cria banco de dados de “bons pagadores” deve beneficiar crédito imobiliário

10 06 2011

(Construção Mercado) – 10/06/11

Especialistas da CBIC acreditam que Cadastro Positivo pode favorecer a redução do spread bancário e da taxa de juros

A presidente Dilma Rousseff sancionou hoje (10) a lei que cria o Cadastro Positivo, um banco de dados em poder das instituições bancárias, comércio e financeiras para oferecer juros mais baixos ao consumidor com histórico de bom pagador. A inclusão de dados pessoais no cadastro é optativa e o consumidor poderá ter acesso gratuito às informações sobre si três vezes ao ano. Além disso, poderá pedir a impugnação de qualquer informação erroneamente anotada.

Para o economista Luís Fernando de Melo Mendes, da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), o cadastro vai beneficiar, principalmente, o crédito imobiliário. “Num financiamento, o banco atua por vários anos com o cliente e o risco de inadimplência é grande, o que aumenta o spread bancário. Mas agora, o banco poderá conhecer o histórico do comprador e reduzir as taxas para atraí-lo”, conta.

Mendes também aposta que o “bom pagador” será disputado pelos bancos. “Atualmente, o cliente é conhecido apenas pelo seu próprio banco. No entanto, com o histórico acessível a todos, os melhores pagadores terão mais ofertas de crédito.”

Celso Petrucci, secretário da comissão da indústria imobiliária da CBIC, também aprova a medida. “É um instrumento que, com o tempo e adesão de todos, poderá ajudar muito na redução do spread e, consequentemente, na taxa de juros”, acredita.


Comentários : 1 Comentário »
Tags: ,
Categorias : Crédito Imobiliário

BB quer financiar compra de imóvel desde a construção

10 06 2011

(Valor Econômico) – 09/06/11

O Banco do Brasil passará a financiar imóveis na planta para a pessoa física desde a construção. No entanto, a operação só será oferecida para construtoras que também utilizarem as linhas de crédito do banco para viabilizar seu investimento. O crédito, segundo o gerente executivo da diretoria de empréstimos e financiamentos, Jose Henrique Silva, responsável pelo setor habitacional da instituição, facilita a vida do comprador porque “ele não tem que se preocupar se conseguirá o financiamento após o habite-se”. Hoje, no mercado imobiliário, apenas a Caixa oferece esse tipo de financiamento.

Jose Henrique Silva, que participou ontem de um almoço com executivos do setor na Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi) no Rio, explica que o incorporador e o cliente podem decidir em que momento do cronograma da obra o financiamento pode ser feito. “Isso dependerá dos custos com mão de obra, do material de construção, entre outros. Porque, quando o cliente for financiado pelo banco, vai substituir o reajuste vinculado ao INCC (índice nacional da construção civil) pela TR mais uma taxa. O financiamento será completo desde a construção, sem precisar trocar quando houver o habite-se”. Silva explica que a decisão do momento em se liberar o financiamento ao comprador depende de um ajuste no cronograma físico e financeiro da obra.

As novas linhas de crédito imobiliário têm o objetivo de fazer o BB ganhar mercado frente às instituições privadas que não as oferecem. Hoje, depois de três anos no mercado, o Banco do Brasil está em quinto lugar no ranking de financiamentos imobiliários, atrás da Caixa, do Itaú, do Bradesco e do Santander. “Mas o BB tem R$ 360 bilhões em recursos para financiar imóveis. O banco quer, em três anos, deter entre 10% e 15% do mercado, passando os bancos privados”.

O executivo conta que, desde 2008, o banco já financiou R$ 5 bilhões, sendo que o desembolso total, nos próximos dez dias, deve atingir R$ 1 bilhão. “A velocidade de desembolso do banco vem crescendo mês a mês. Há um ano ela era de 800 imóveis mês. Em maio, já atingiu dois mil imóveis.”

Para entrar com força nesta concorrência o banco também já estuda financiar a compra dos terrenos para as construtoras de médio porte. “Hoje já fazemos isto para as grandes construtoras, mas através de capital de giro. Temos que achar um meio de fazê-lo para as menores”, afirma o executivo do banco público. Além disso, o banco também aceitará investidores estrangeiros nas Sociedades de Propósito Específico (SPE). “Se um dos sócios nacionais tiver as garantias e experiência de três anos, como exige o financiamento, não há problemas”, explica.

O presidente da Ademi e da construtora Concal, José Conde Caldas, comemora as novas linhas oferecidas pelo Banco do Brasil. “Como o mercado está aquecido, precisamos de mais crédito para financiar as obras e também gerar mais empregos”. Segundo ele, há oito anos, as construtoras do país lançavam 100 mil imóveis, sendo que apenas 30 mil dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o restante eram populares. No ano passado, foram um milhão lançados, sendo que 470 mil no SBPE.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: ,
Categorias : Crédito Imobiliário

Mercado se articula em busca de fontes alternativas de recursos

27 05 2011

(Buildings News – 26/05/11)

Em um cenário relativamente confortável, com economia aquecida, ganhos reais e em fase de forte expansão, o mercado brasileiro de crédito imobiliário está se articulando para atrair novas fontes de recursos para a produção e aquisição de imóveis.

Uma das alternativas de funding de longo prazo, em discussão com autoridades monetárias, é o lançamento de covered bonds, um mecanismo de captação de recursos para investimentos no setor imobiliário, com larga experiência na Europa.

“O covered bond talvez seja a alternativa para atrair os fundos de pensão para o financiamento imobiliário e se juntar aos mecanismos já existentes, como a poupança, o FGTS e a securitização, com vistas a manter o ritmo atual de crescimento acelerado no financiamento imobiliário”, diz Felipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Não se espera um rápido esgotamento das fontes atuais de recursos, principalmente do sistema brasileiro de poupança. É apenas uma precaução, avalia a Abecip. Afinal, só em março último, pela primeira vez no ano, a poupança registrou depósitos maiores que as retiradas, com captação líquida positiva de R$ 416 milhões. O total de depósitos de poupança nos agentes de crédito imobiliário, em março, atingiu a marca de R$ 304,7 bilhões, o que representou um aumento de 17% em relação ao mesmo mês de 2010.

É um arsenal de recursos ainda longe de drenagem total, especialmente quando se olha o que foi efetivamente realizado para a construção imobiliária. Em março, as operações de financiamento imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingiram R$ 6,21 bilhões, a melhor marca na história do sistema, com aumento de 51% em relação ao mesmo mês do ano passado.

Entre abril de 2010 e março de 2011, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aplicou um total de R$ 62,2 bilhões (63% a mais que no período anterior). Foi suficiente para financiar a construção de 451 mil unidades, ou seja, 39% mais do que nos 12 meses anteriores.

“Isso demonstra que o bom desempenho do crédito imobiliário está se mantendo em 2011″, comenta Pontual. “Mas ainda há muito para crescer. Vamos precisar de recursos complementares aos da poupança para manter esse ritmo acelerado de crescimento do financiamento imobiliário, que foi de 65% em 2010 e deverá atingir 51% este ano”, adianta ele.

Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), as discussões sobre novos mecanismos de financiamento imobiliário estão apenas começando em razão de projeções menos otimistas. A indústria não teme prejuízos futuros para a construção imobiliária, “mas há quem acredite que esses recursos vão se esgotar a partir de 2013. Esse tempo está muito longe, porém estamos nos antecipando ao debate, para caso de necessidade”, comenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Na esfera governamental, o debate também é incipiente. O Ministério da Fazenda confirma a intenção do governo de aprofundar a questão da securitização como alternativa de financiamento de longo prazo para empréstimos imobiliários. “O governo tem interesse em apoiar esse movimento e avalia que vários instrumentos que colocou no mercado para incentivo à securitização funcionaram bem, embora tenham demorado em tomar corpo”, comenta Pablo Fonseca, secretário-adjunto de política econômica do ministério.

Fonseca adianta que o governo iniciou discussões com o Banco Mundial para desenvolver estudos sobre o covered bond, em estudo pelo mercado financeiro do Brasil. “As conversas avançaram bastante, mas não há nada certo. O covered bond é apenas uma possibilidade”, indica.

A indústria de investimento imobiliário, contudo, não está parada e já está atraindo novas fontes de recursos, informa Petrucci, do Secovi. “É impressionante o crescimento do número de fundos de investimentos colocados no mercado brasileiro nos últimos tempos”, assinala o economista. De fato: o patrimônio da indústria de financiamentos imobiliários passou de R$ 4 bilhões em 2008 para R$ 8 bilhões no final de 2010. “Em apenas dois anos, a indústria cresceu mais do que em todo o período de 1994 a 2008″, afirma Cláudio Maes, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Em janeiro, a CVM registrou um total de 101 fundos imobiliários, o que, na avaliação da entidade, demonstra o poder de atração dessa alternativa de captação de recursos. Os financiamentos imobiliários foram regulados pela Lei 8668, de 1993, e regulados pela CVM em 1994. Mas esse mecanismo não tinha potencial atrativo porque o conceito era de que o investimento só poderia ser feito em tijolo, ou seja, em empreendimentos imobiliários, propriamente ditos – prédios, galpões e outros ativos físicos.

Mesmo com tratamento fiscal mais favorecido, essa política de investimento nunca decolou, de acordo com o executivo. Depois que a CVM reviu esse entendimento e ampliou a abrangência do investimento, a indústria cresceu e agora aceita outras linhas de investimentos, como também os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Hoje, os fundos de investimentos estão inseridos no contexto de expansão do crédito imobiliário e poderão crescer mais ainda com medidas macroeconômicas do governo e com o esforço do governo de alavancar essa indústria”, diz Maes.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário, Finanças

Venda de casa subsidiada dá lucro de 700%

6 03 2011

(Gazeta do Povo) – 06/03/11

Imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida estão sendo refinanciados a terceiros; beneficiado gasta R$ 7,2 mil e ganha R$ 60,2 mil

As plaquinhas de “vende-se” que começam a proliferar nos condomínios populares do Minha Casa, Minha Vida expõem uma falha que limita o alcance do programa: imóveis que custam R$ 55 mil para o governo (R$ 17 mil de subsídio e R$ 38 mil financiados) vêm sendo refinanciados para terceiros pela Caixa Econômica Federal por cerca de R$ 125 mil. Ou seja, um mesmo apartamento popular pode receber R$ 180 mil de dinheiro público – valor que seria suficiente para garantir três imóveis do programa.

Essas transações acabam elevando os preços dos imóveis destinados à baixa renda e provocando especulação imobiliária, na medida em que alavancam dinheiro para a compra de imóveis mais caros. Assim, a revenda financiada pela Caixa, com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), acaba bancando com recursos públicos um lucro privado de mais de 700% para quem vende o imóvel.

Essa distorção da finalidade original do Minha Casa, Minha Vida – reduzir o déficit habitacional da baixa renda – está na mira do Congresso. O relator da medida provisória que institui a segunda fase do programa, o deputado André Vargas (PT-PR), pretende incluir uma cláusula que impeça a venda do imóvel objetivando lucro (leia mais nesta página).

Em Curitiba, uma unidade financiada por R$ 55 mil pelo Minha Casa, Minha Vida, com subsídio de R$ 17 mil do governo, está sendo vendida por R$ 125 mil – uma valorização de 229% sobre o valor do financiamento. O empreendimento em questão é o Residencial Araucária, cujas chaves foram entregues no fim de 2010.

Na operação, o comprador consegue um novo financiamento junto à CEF como se estivesse adquirindo um imóvel usado. O lucro líquido do proprietário inicial com a operação é de R$ 60,2 mil, mais de 730% sobre o valor das parcelas quitadas durante a obra.

Em dezembro passado, a Gazeta do Povo mostrou dois casos em que imóveis subsidiados pelo programa foram vendidos pelo dobro do preço na capital. Um deles, inclusive, foi dado como entrada pelo comprador inicial no financiamento de um sobrado avaliado em R$ 250 mil.

Segundo a Caixa, não há regra que impeça a revenda de imóveis do Minha Casa, Minha Vida na faixa entre três e dez salários mínimos. Nessas situações, segundo o banco, a “penalidade” aplicada aos adquirentes é restrição na obtenção de um novo subsídio governamental destinado à aquisição de casa própria.

“A Caixa Econômica Federal é operadora do Programa Minha Casa Minha Vida, e não gestora. Portanto, segue as regras definidas pelo Ministério das Cidades. O valor de venda do imóvel, após este ser adquirido, é definido pelo proprietário e, evidentemente, tem de estar em sintonia com o mercado (lei da oferta e procura). A Caixa não tem poder para tabelar preço de venda de imóveis”, informa o banco, por meio de nota.

Questionados se a prática não desvirtua o objetivo do programa, o Ministério das Cidades e a Caixa responderam, em nota conjunta, que estão fazendo levantamentos para averiguar os casos apresentados. “Diante das denúncias apresentadas, a Caixa informa que o assunto será levado, de imediato, à Polícia Federal, para que sejam feitas as devidas investigações. Ao mesmo tempo, a Caixa irá verificar se foi cometida alguma falha/irregularidade por empresas que atuem como correspondente imobiliário e, em caso positivo, procederá ao descredenciamento destas, sem prejuízo de outras providências legais”, diz o texto.

Ainda segundo a nota, em se comprovando a venda ilegal ou destinação indevida de algum imóvel do programa, o governo tomará as providências legais para a retomada do bem e o repasse às famílias que se enquadrem no programa.

Governo vai propor mudança nas regras
Em um ponto, governo e oposição concordam: as regras atuais do Minha Casa, Minha Vida, que favorecem a obtenção de lucros com a venda de imóveis subsidiados pelo programa, são inconcebíveis e devem ser mudadas.

A Medida Provisória nº 514/10, que institui a segunda fase do programa, deve ganhar emenda que proíbe a venda de imóveis subsidiados visando o lucro. Ainda que hoje não haja restrição legal, a possibilidade é discutível, porque desvirtua a finalidade social do programa e financia com dinheiro público o lucro privado de quem vende a unidade. A MP está na “na fila” de votação da Câmara dos Deputados e deve ser avaliada em plenário após o recesso do carnaval.

O deputado federal André Vargas (PT-PR), relator da medida provisória, reconhece a existência de falhas na primeira fase do programa e diz que uma das mudanças mais importantes será a criação de uma emenda para coibir a venda de imóveis subsidiados objetivando o lucro.

Segundo o deputado, o mecanismo será no sentido de evitar a transferência, a escrituração de terras, e a quitação antecipada dos imóveis. “Porque muitas pessoas utilizam o programa como forma de ganhar dinheiro. E não é esse o objetivo. O Minha Casa, Minha Vida é um programa voltado a ajudar as pessoas a conquistarem seus próprios imóveis dando condições de compra com prestações a longo prazo e juros baixos, realmente para quem precisa”.

Segundo a assessoria de imprensa de Vargas, o deputado está preparando um estudo sobre o assunto, que deverá ser divulgado “nos próximos dias”.

O deputado oposicionista Eduardo Sciarra, vice-presidente nacional do Democratas, concorda com a alteração das regras atuais. “Uma vez que o programa deve beneficiar quem precisa de moradia, ele não pode ser usado para especulação imobiliária. É impossível que o governo permita que isso aconteça”, manifestou o parlamentar através de sua assessoria de imprensa.

O deputado diz apoiar a iniciativa do Minha Casa, Minha Vida, mas ressalta a necessidade de regras mais rígidas para impedir o desvirtuamento do programa. “A fiscalização deve ser feita de forma ostensiva. [O programa] está usando recursos de todos os brasileiros e não pode estar a serviço da especulação imobiliária”, afirma o deputado, que integrou a Comissão de Desenvolvimento Urbano na última legislatura.

Modelo atual financia especulação
Embora a Caixa Econômica Federal não considere o financiamento com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – que usa recursos dos depósitos na poupança – um subsídio direto, especialistas garantem que a falta de um mecanismo de controle na concessão de crédito para imóveis do Minha Casa, Minha Vida ajuda a impulsionar a especulação imobiliária.

“Se a Caixa não está inibindo isso [revenda dos imóveis subsidiados], está ajudando a perpetuar esse sistema especulativo. Não é unicamente responsável, mas, como agente importante nessa cadeia, acaba financiando a especulação”, avalia o doutor em planejamento Antônio Jucá Filho, da Fundação Joaquim Nabuco.

Segundo a Caixa, uma regra editada em dezembro de 2010 impede que o imóvel que contou com subsídios do programa sejam transacionados com utilização de novos subsídios. Mas a restrição não inclui o financiamento da venda a terceiros com recursos do SFH, já que, para o banco, essa não é uma forma de subsídio.

O ex-presidente do Caixa Emilio Carazzai discorda da tese. “Neste caso, há um subsídio embutido. O poupador recebe juros subsidiados pela segurança da caderneta e renuncia a uma taxa de remuneração maior. Tanto assim que, se mudássemos a legislação e extinguíssemos o direcionamento compulsório à poupança, será que algum banco emprestaria dinheiro para financiar imóveis no prazo de 30 anos, com as taxas atuais? Dificilmente. Governo e poupador estão rachando a conta, portanto há subsídio”, afirma.

Segundo Carazzai – que comandou a CEF entre 1999 e 2002, durante o governo FHC –, a existência de um comércio com os imóveis do programa é “natural e previsível”. “Essa é a profecia mais fácil de se fazer, já que a situação existe desde a época do extinto Banco Nacional da Habitação (BNH). Acontece que os programas de natureza social não revogam as leis de mercado. A venda da chave, o aluguel dos imóveis e os contratos de gaveta são efeitos secundários perversos de uma iniciativa meritória que é a habitação social. Na minha opinião, isso não deve inibir a execução do programa. Por outro lado, é preciso desenvolver antídotos”, avalia.

Segundo ele, a solução é “fácil”. “Basta olhar a matrícula do imóvel no sistema e ver se ele está financiado por um programa subsidiado e, se estiver, impedir qualquer tipo de financiamento”, sugere.

Para Jucá Filho, é impossível acabar com a especulação, mas ela deve ser combatida ao máximo quando se trata de programas de cunho social financiados com dinheiro público. “Quando se trata de especulação em um programa habitacional, que conta com recursos federais, há um desvirtuamento do interesse social. Quem ganha é o especulador, e a sociedade toda perde.”


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário, Mercado Imobiliário

Família com renda até R$ 4.900 já pode financiar casa mais cara

3 03 2011

(Folha.com) – 03/03/11

Os novos limites para financiamento de imóveis dentro das regras do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) começaram a valer nesta quinta-feira. Com isso, sobe também o teto dos imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida.

A Caixa Econômica Federal informou que já trabalha com os novos valores para avaliação de imóveis.

A renda familiar máxima para enquadramento nos financiamentos é de R$ 4.900 para regiões metropolitanas de SP, RJ, DF e demais capitais. O mesmo limite passa a ser utilizado também para os municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes. Nas demais regiões do país, o valor é de R$ 3.900.

A justificativa para o aumento do teto é proporcionar a equivalência aos valores praticados no mercado imobiliário e pretende cobrir o deficit na habitação popular. Desde 2007 não havia reajuste desses valores.

No início de fevereiro, o Conselho Curador do FGTS já havia anunciado a elevação no valor dos imóveis que podem ser financiados com recursos do fundo e que passou a valer agora.

NOVOS VALORES
O teto para imóveis localizados nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil. Nas demais capitais e municípios com população superior a 1 milhão, foi elevado de R$ 130 mil para R$ 150 mil.

Para municípios com população a partir de 250 mil habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas, o valor máximo passará de R$ 100 mil para R$ 130 mil.

Municípios com população igual ou superior a 50 mil e abaixo de 250 mil habitantes, de R$ 80 mil para R$ 100 mil. Para os demais municípios, o valor segue em R$ 80 mil.


Comentários : 1 Comentário »
Tags: , , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário

Habitação ganha impulso com pacote de estímulo a financiamento de longo prazo

17 12 2010

(Folha Online) – 17/12/10

O financiamento habitacional pode ganhar novo impulso com o pacote de incentivo ao crédito de longo prazo. Uma das medidas permitirá aos bancos fazer mais empréstimos utilizando os recursos da poupança.

Atualmente, as instituições financeiras são obrigados a direcionar 65% dos depósitos da caderneta de poupança para financiar a casa própria. Quando não conseguem atingir esse patamar, a parte que falta é recolhida como depósito compulsório no Banco Central.

Se o banco “vende” parte desses empréstimos para reciclar os recursos, corre o risco de ser obrigado a recolher mais dinheiro ao BC.

A novidade é que as instituições terão agora 36 meses para “diluir” o impacto de créditos vendidos antes de ficarem desenquadradas.

“É um estímulo para o banco que não fazia isso [vender parte dos empréstimos] entrar nesse mercado e criar uma alternativa estratégica de captação [de dinheiro]“, afirma Fernando Brasileiro, presidente da Cibrasec, maior securitizadora do país.

Para Dyogo de Oliveira, secretário-adjunto de Política Econômica do Ministério da Fazenda, a medida fortalece esse mercado, mas ainda há dois grandes entraves.

O primeiro é o desinteresse dos bancos em se desfazer de empréstimos rentáveis. O outro é convencer os aplicadores a optar por esse título, mesmo tendo papéis de longo prazo com retorno maior no mercado.

[clique na imagem para ampliar]

Impacto no crédito imobiliário

Os empréstimos vendidos só podem ser considerados por três anos nas contas para efeito de enquadramento nas regras e, ainda assim, com redução de 1/36 a cada mês.

Segundo Oliveira, o período e a gradação para a diluição foram definidos para elevar o tamanho dos lotes.

Na avaliação de João Crestana, presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação), o pacote é muito oportuno ao estimular os bancos a buscar alternativas de recursos para financiar a habitação, além de FGTS e poupança.

Líder em financiamento habitacional no país, a Caixa Econômica Federal havia anunciado que faria ainda neste ano a primeira operação de venda de empréstimos para testar o apetite do mercado de capitais por esses papéis. Essa emissão inicial era estimada em R$ 500 milhões, de acordo com Jorge Hereda, vice-presidente de Governo do banco federal.

Procurados, Caixa e Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) não se pronunciaram ontem.

Os números comprovam a expansão acelerada dos empréstimos com recursos da poupança. Entre janeiro e outubro, os financiamentos somaram R$ 44,9 bilhões, 69% a mais do que no mesmo período de 2009 e mais do que o dobro do valor contabilizado em todo o ano de 2007.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário, Economia, Finanças

Governo anuncia reforma em crédito de longo prazo

16 12 2010

(Valor Econômico) – 16/12/10

Medidas de incentivo tributário são tentativa de tornar viável, nos próximos quatro anos, financiamento de R$ 350 bilhões em investimentos em infraestrutura com recursos oriundos do sistema financeiro privado

O governo anunciou ontem um conjunto de medidas de estímulo ao crédito de longo prazo para viabilizar, nos próximos quatro anos, o financiamento de até R$ 350 bilhões em investimentos com recursos oriundos do setor privado, segundo estimativa do presidente do BNDES, Luciano Coutinho.

Nessa conta, o governo considerou que entre 2011 e 2014 o investimento terá que subir de dos atuais 19% do PIB para 23% do PIB. “Esses investimentos serão financiados por meio de mecanismos privados e não pela expansão do BNDES. Dos investimentos adicionais de até R$ 650 bilhões, cerca de R$ 300 bilhões deverão vir do lucro das empresas e os restantes R$ 350 bilhões terão que viabilizados pelo mercado de capitais”, explicou.

Coutinho vinculou o sucesso das medidas divulgadas ontem à expectativa de redução da taxa Selic e ao projeto de política macroeconômica do governo que assumirá em janeiro. “À medida que a expectativa for de redução dos juros, o mercado terá que procurar uma alternativa [de aplicação] aos papéis públicos.”

O secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Nelson Barbosa, um dos formuladores do pacote, avaliou que os efeitos das medidas começarão a ser sentidos no primeiro semestre de 2011.

O pacote é dividido em dois grupos de medidas. Em uma vertente, há incentivos tributários para a emissão primária e negociação de títulos de longo prazo, que serão ser desonerados do Imposto de Renda e da CSLL. E, em outra, há um conjunto de medidas coordenadas pelo BNDES, que assume a posição de agente indutor das emissões e das negociações dos papéis no mercado secundário.

Para viabilizar os projetos de infraestrutura, o governo baixou para zero a alíquota do Imposto de Renda, que variava de 15% a 22%, para o investidor pessoa física que adquirir debêntures vinculadas a projetos de infraestrutura e para os investidores estrangeiros. No segmento das pessoas jurídicas, o recolhimento do IR e da CSLL nas aquisições desses papéis passará de 34% para 15%.

O benefício só será concedido para as debêntures com características pré-definidas. Elas têm que ser emitidas por sociedades de propósito específico, com “duration” de 4 anos (prazo médio de vencimento do título conforme o pagamento dos juros e do principal), que equivale a quase 6 anos de prazo total de vencimento. Os projetos de infraestrutura também terão que ser submetidos e aprovados pelo governo, por meio dos ministérios setoriais. Não há cláusula de recompra nos dois primeiros anos do papel e o indexador só poderá ser índice de preços ou uma taxa fixa.

Cálculos do avaliação do Ministério da Fazenda indicam que com a desoneração as emissões de debêntures para projetos de infraestrutura poderão atingir cerca de R$ 15 bilhões no ano que vem e até R$ 70 bilhões em quatro anos. A renúncia fiscal é estimada em R$ 40 milhões ao ano.

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, explicou que as desonerações visam estimular a emissão de debêntures a grandes projetos como a hidrelétrica de Belo Monte e o Trem de Alta Velocidade. “O Brasil sempre teve carência de investimentos de longo prazo, no passado isso não fazia muita diferença, porque havia o BNDES para suprir projetos com prazos entre cinco e oito anos. Porém, o ciclo de desenvolvimento se ampliou e agora temos grandes projetos com prazos que saltaram para 20 a 30 anos”, comentou.

Outra medida abrange os títulos privados de longo prazo emitidos por empresas não financeiras e adquiridos por investidores estrangeiros. Nesse caso, a alíquota do IR cai de 15% para zero.

Assim, o governo dá o mesmo tratamento tributário ao investidor estrangeiro tanto em títulos públicos quanto em papéis privados. A renúncia estimada nessa medida é de R$ 60 milhões.

Os bancos foram autorizados a usar até 3 pontos percentuais do recolhimento compulsório sobre depósitos a prazo para compor um “Fundo de Liquidez para Títulos Privados”. Esse fundo será criado para dar liquidez a esses papéis no mercado secundário e o percentual de aporte em compulsório equivalerá a R$ 2,2 bilhões, mais R$ 200 milhões que o BNDES poderá colocar também nesse fundo.

“Esse fundo irá comprar e vender debêntures”, explicou Luciano Coutinho. Ele informou que o fundo será usado para financiar entre 5%, 10% e 15% a emissão primária de debêntures e demais títulos de longo prazo.

O governo eliminou a cobrança do IOF de até 30 dias sobre a compra e venda de títulos privados também para dar liquidez ao mercado.

Para assegurar novas formas de financiamento do BNDES que não o Tesouro Nacional, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizará hoje o banco a emitir letras financeiras (LF). A autorização não será ilimitada. Hoje o CMN definirá um limite de emissão proporcional ao patrimônio de referência do BNDES, estimado em R$ 40 bilhões.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) vai regulamentar a oferta pública das Letras Financeiras, até agora só emitidas por oferta restrita. De acordo com o Ministério da Fazenda, desde o início deste ano foram emitidos R$ 20 bilhões nesses títulos.

Uma medida direcionada à redução da inadimplência vai facilitar a recuperação de créditos bancários. Inicialmente ela será aplicada nas renegociações de dividas rurais, sobretudo em máquinas e implementos, e nos empréstimos a pessoas físicas com saldo devedor de até R$ 30 mil. Para isso, o Ministério da Fazenda permitirá que as instituições financeiras façam o diferimento do IRPJ e da CSLL nessas renegociações.

Também foi acertada a desoneração do IOF sobre operações de câmbio. O tributo passa de 6% para 2% na entrada de recursos para aplicações em fundos de investimento em participações (FIPs) e fundos mútuos de investimento em empresas emergentes (FMIEE), ambos operações de “private equity”.

Para dar impulso à securitização de crédito imobiliário, o governo autorizou os agentes financeiros a contabilizar esses créditos no enquadramento do direcionamento de 65% dos depósitos de poupança. Esse crédito poderá ser contabilizado em até 36 meses.

Os atos legais para a implementação dessas medidas ainda serão divulgados. As ligadas a desoneração da alíquota do imposto de renda e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) dependem de medida provisória do governo. A redução do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) será feita por decreto. As alterações ligadas ao setor imobiliário e à emissão de letras financeiras serão tratadas em voto do Banco Central na reunião de hoje do Conselho Monetário Nacional (CMN). Sobre a criação do novo fundo de liquidez, o BC deve emitir uma circular tratando do tema.


Comentários : 2 Comentários »
Tags: , , , , , , , , ,
Categorias : Crédito Imobiliário, Economia, Finanças, Legislação, Tributária

« Entradas Anteriores


Seguir

Obtenha todo post novo entregue na sua caixa de entrada.

Join 128 other followers