Mercado Imobiliário

(Construção Mercado) – nov/10

Incorporação de condomínios logísticos cresce em todo o País e oferece rentabilidade superior a outros segmentos da construção. Conheça as principais regiões demandantes; as taxas de valorização e de vacância; os custos médios de implantação e os parâmetros de viabilidade do negócio

Condomínio da MRV Log, em Contagem (MG). A empresa, braço da construtora MRV, investiu R$ 26 milhões na aquisição de terrenos no segundo trimestre de 2010.

Os condomínios logísticos estão deixando a puberdade para trás. De­­sen­volvidos no final da década de 90 no Brasil, eles amadureceram junto com a economia. Resistiram à crise de 2008. Ficaram mais lucrativos e ganharam itens de ecoeficiência. Nos últimos anos, cresceram – e em todo o País, com destaque para a região Sudeste e, mais recentemente, Nordeste. Só no Estado de São Paulo, o estoque disponível aumentou 21,6% em 2009, índice que deve ser batido em 2010 e em 2011, quando a área disponível vai ultrapassar a casa dos 600 mil m², segundo indicadores da Herzog Imóveis, empresa que atua na comercialização e administração de galpões industriais. No mesmo período, a taxa de vacância desse tipo de empreendimento girou em torno dos 10%, o que mostra a forte demanda por essas construções. O tônico que alimenta essa expansão está em fatores já conhecidos da economia: o efeito renda e o efeito crédito, que aumentam o consumo e, conseqüentemente, as operações de armazenamento e distribuição de produtos. Para atender às demandas do mercado interno aquecido, empresas de diversos setores vêm buscando novos centros logísticos onde possam operar mais perto dos consumidores, com mais segurança e com divisão dos custos prediais – justamente o que propõem os condomínios. “Esse é um mercado pouco explorado. Com a carência de logística no Brasil, existe a tendência de novos empreendimentos para atenderem a todos os segmentos produtivos, do setor metalúrgico a fabricantes de iogurte a celulares”, afirma Marino Mário da Silva, diretor comercial da Retha Imóveis.

Na década de 90, os principais inquilinos dos condomínios logísticos eram da área de logística e industrial. Hoje, é impossível definir perfis restritos. No Logical Center de Cotia (SP), administrado pela Retha, por exemplo, a vizinhança abriga uma fábrica de móveis corporativos de alto padrão, uma empresa que conserta caixas eletrônicos, outra que organiza e guarda documentos, e por aí vai. Todas com contrato de pelo menos três anos e valor de locação em torno dos R$ 19 a R$ 22 por metro quadrado. “Um galpão é mais rentável que um escritório comercial AAA na Avenida Paulista ou na Faria Lima. Ele tem a vantagem de não se desvalorizar fácil com o passar dos anos”, garante Mário.

Investimentos

Implantar um condomínio logístico requer uma faixa média de investimentos em torno de R$ 50 milhões ao longo de até 24 meses, desde a aquisição do terreno até a locação dos galpões. Em seguida, vem a parte boa: o aluguel. A taxa de rendimento verificada no mercado é de 13% ao ano, o que caracteriza um retorno de médio a longo prazo. Os empreendimentos mais procurados são aqueles próximos de rodovias. De fato, como os usuários/locatários de galpões logísticos têm como necessidade comum o acesso aos grandes polos de consumo, a localização estratégica que facilite a distribuição de produtos está entre os principais diferenciais de um condomínio. (Veja, na página a seguir, um mapa com as regiões que mais têm abrigado galpões logísticos). Ainda assim, não é fácil pontificar os locais mais procurados. “No interior de São Paulo, falaria que as áreas demandantes têm sido Ribeirão Preto, Campinas, Sumaré, Americana, Piracicaba; na Grande Curitiba, destacaria São José dos Pinhais e em Santa Catarina, Joinville, Navegantes e Porto de Itajaí; no Rio

Grande do Sul, Santa Maria e Canoas; em Minas Gerais, Belo Horizonte, Uberaba, Uberlândia e Betim; no Nordeste, a bola da vez é Recife por conta do entorno do Porto do Suape”, aponta Mário, da Retha. Em São Paulo, a expansão do Rodoanel e a restrição ao tráfego de caminhões dentro da cidade causaram uma supervalorização do preço dos terrenos para esses projetos. Empresas ouvidas por Construção Mercado falam em aumento de quatro, sete e até dez vezes no preço nos últimos dois anos. As rodovias Anhanguera, Castelo Branco, Raposo Tavares e Dutra se destacam entre os polos de investimento e valorização.

“Houve uma valorização geral de terrenos em todo o Brasil”, avalia Sérgio Fischer, diretor da MRV Log. A subsidiária da construtora mineira MRV foi criada em 2008 e teve as operações retomadas neste ano, com a ambição de se tornar a primeira no mercado de condomínios logísticos. Entre janeiro e agosto de 2010, a empresa investiu R$ 130 milhões na aquisição de terrenos. Um empreendimento já foi parcialmente entregue em Contagem, região metropolitana de Belo Horizonte, e outros 15 estão em planejamento, a princípio com foco em Minas Gerais e São Paulo. Mesmo com a supervalorização vista no preço dos terrenos, os negócios não são fechados, necessariamente, pelo preço pedido. O teto é determinado pelo estudo de viabilidade, que analisa também os custos de construção e as premissas de mercado, como potencial de inquilinos e valor de locação. Se a conta não fechar, nada feito. A avaliação de viabilidade do terreno também deve levar em conta a topografia da gleba (quanto maior o aclive ou declive, maior o custo com terraplanagem), as restrições rodoviárias da concessionária para onde o terreno dá acesso (estradas de alta velocidade talvez demandem investimentos na construção de vias marginais para facilitar as entradas e saídas do condomínio), o zoneamento, além, é claro, de todo histórico e documentação do lote.

Investidores

A característica térrea (ou no máximo de dois pavimentos) dos galpões logísticos, atrelada ao uso de pré-moldados, faz da construção uma atividade de baixo risco

Os principais investidores de condomínios logísticos são grupos familiares (interessados emaplicar seus rendimentos em ativos), fundos de pensão e imobiliários (que remuneram seus acionistas com a rentabilidade do aluguel), e as próprias incorporadoras (como CCP – o braço comercial da Cyrela; WTorre, Bracor, Método, Racional, Hines, entre outras); todos são atraídos por índices favoráveis do setor, como a baixa taxa de vacância dos galpões e a carência de estoque, frutos da economia brasileira aquecida. Com a valorização dos terrenos e a boa perspectiva para o mercado de condomínios nos próximos quatro ou cinco anos, alguns proprietários de terras também optaram por entrar no negócio. Nessa circunstância, ocorre a permuta do terreno por uma parte do empreendimento, geralmente, alguns galpões. “Este caso pode ser interessante, porque diminui o valor desembolsado na compra do terreno”, observa Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog Imóveis.

Por ser considerado um investimento estratégico, o condomínio logístico também é uma chance de diversificação do portfólio de ativos imobiliários, mesmo que o mercado de imóveis residenciais e comerciais não esteja saturado. Esse foi o caso da Racional Engenharia, que se viu “cercada” pelo avanço do Rodoanel às margens da rodovia Raposo Tavares, na Grande São Paulo. A empresa já era proprietária de um terreno de 180 mil m2 nesse entroncamento antes da conclusão das obras do anel viário. “A Racional já tinha um volume de negócios crescente e sentimos a necessidade de ampliar os ativos para garantir performance. Aí, com um terreno nessas condições e o mercado favorável, foi natural escolher algo relacionado à logística”, conta a gerente-executiva da construtora, Erika Matsumoto, ao justificar o investimento no projeto de R$ 250 milhões do Centeranel, um condomínio de 107 mil m2 de área útil, cuja primeira etapa será entregue neste mês de outubro e que já fechou os primeiros contratos de locação. Segundo Erika, os recursos foram obtidos por alavancagem financeira e por recursos de equity. “A priori, não teremos um sócio. Nosso objetivo com o condomínio é de longo prazo, para constituir uma renda acessória”, disse.

Modelos de negócios

De 2009 para cá, houve um aumento de 70% no número de investidores interessados em condomínios logísticos em São Paulo, segundo dados da Herzog. A empresa também constatou predominância do modelo Build to Suit (BTS) – em que o condomínio é construído sob encomenda do futuro inquilino. “Esse modelo não mostra risco. Já tem contrato assinado e garantia de um comprador ou inquilino por dez ou 15 anos. O investidor com perfil mais conservador olha mais para esse modelo”, afirma Simone. No entanto, o modelo especulativo – com comercialização posterior ao projeto – vem ganhando adeptos. Por um lado, existe o risco de amargar galpões vazios devido a um projeto malfeito ou a mudanças no rumo da economia. Por outro, existe a chance de rentabilidade superior ao do BTS, uma vez que é o dono do condomínio quem define o preço de comercialização. Também entra nessa equação de incentivos a taxa de vacância baixa, sinal de que os estoques que entram no mercado têm sido absorvidos. “A oferta do especulativo ainda é pequena dentro do mercado. O risco está na demanda, que não é óbvia, requer estudo do mercado e sensibilidade,” conta Guilherme Rossi, sócio-fundador da GR Properties, empresa que desde o final de 2007 trabalha na captação de recursos de investidores para aplicação em empreendimentos imobiliários geradores de renda. No caso dos condomínios, a GR Properties tem foco no modelo especulativo.

Em ambos os modelos, a construção é relativamente simples e de baixo risco (com utilização de elementos pré-moldados e edificação de apenas um ou, no máximo, dois pavimentos). O desafio, porém, está no desenvolvimento de um projeto eficiente. O BTS deve atender rigorosamente as exigências contratuais, e, no caso do modelo especulativo, é essencial que o produto seja flexível, com capacidade de atender as necessidades de diferentes potenciais inquilinos. É altamente recomendável, por exemplo, garantir espaço para criar ou ampliar um eventual mezanino, estacionamento com condições para manobras e uma cabine primária de energia, entre outros itens que dependem do perfil dos potenciais usuários. Já o tema da sustentabilidade, que antes era apenas um diferencial, vem ganhando espaço na lista das exigências dos inquilinos. Estações de tratamento de esgoto, aproveitamento da energia solar e reúso da água para banheiros e irrigação são práticas recorrentes nos condomínios mais modernos. Mas isso pode não ser o bastante. “Grandes inquilinos, como boa parte das multinacionais, nem entram em condomínios sem o certificado de Green Bulding”, que atesta a adequação ambiental das instalações, afirma Sérgio Fischer. Empresas em processo de crescimento no mercado de condomínios, como a MRV Log, estão cogitando a obtenção do certificado, cujo nível básico custa em torno de 5% do empreendimento. O resultado das adaptações é uma economia de cerca de 20% nas despesas com água e energia, além de agregar valor ao empreendimento, de acordo com Guilherme Rossi, que garantiu essa certificação ao condomínio GR Jundiaí, no interior paulista.

Rota dos Condomínios

Referências para projeto básico
As dimensões e características abaixo mostram referências para um projeto básico de condomínio logístico competitivo, além de alguns itens que agregam valor ao empreendimento, segundo as empresas ouvidas pela reportagem.

Localização: fácil acesso pelas rodovias mais importantes do País.
Área do terreno: a partir de 30 mil m².
Área dos galpões: a partir de 1.000 m²; há empreendedores que apostam em módulos a partir de 700 m².
Número de módulos: variável em função do total de inquilinos e suas necessidades.
Área administrativa: entre 10% e 15% do galpão.
Pé-direito: em geral, de 8 m a 12 m. Já se fala em 15 m a até 20 m.
Capacidade do piso: de alta resistência (a partir de 5t/m².)
Itens comuns: sistema de segurança, serviços (manutenção, limpeza e jardinagem), pátio para manobra de caminhões, bolsões para estacionamento; restaurante, lanchonete e/ou cafeteria, vestiário e ambulatório. Diferenciais: cabine primária de energia, oficina, posto de gasolina e boxes de serviços, como agência bancária, lotérica e lojas, de acordo com as necessidades locais.
Itens de segurança: condomínio cercado, alarme, portaria blindada e sala de segurança com monitoramento. Diferenciais: sistema de eclusa para caminhões (gaiola) e lombada antifurto (piso dilacerador).
Itens de sustentabilidade: estação de tratamento de esgoto; reúso da água para banheiros e/ou irrigação, aproveitamento da luz do dia. Diferenciais: sistema de energia solar; área verde para manter a permeabilidade do solo e, principalmente, o certificado de Green Building.
Tempo de implantação: média de 18 a 24 meses, desde a prospecção do terreno até a entrega.
Custo da construção: cerca de R$ 1.000 a R$ 1.300/m².
Custo do condomínio:de R$ 1,5 a R$ 3,5/m² por mês. Inclui segurança, manutenção, equipamentos e folha de pagamento. Não inclui IPTU (imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana).
Usuários mais freqüentes: empresas de logística, serviços e indústrias leves em geral.