Mercado Imobiliário

(Techne) – maio/10

Nova norma deve ser um marco na construção, mas o atendimento requer mecanismos de gestão da qualidade de projetos e execução, além de rigor nas compras.

A NBR 15.575 – Norma de Desempenho para Edificações Habitacionais de até Cinco Pavimentos, em vigor desde o dia 12 de maio, difere-se substancialmente das normas existentes, pois não trata de sistemas construtivos ou materiais constituintes do edifício. Sua atuação é sobre o desempenho do edifício habitacional, ou seja, seu comportamento global. Diferente do que foi concebido quando surgiu, a Norma de Desempenho tem requisitos válidos não só para edificações de até cinco pavimentos, mas sim de qualquer altura. Isso afeta todas as construções habitacionais.

A Norma estabelece requisitos e critérios de desempenho considerando as exigências do usuário. Essas exigências, antes subjetivas, viraram requisitos técnicos, com parâmetros determinados. Por isso, muitos conceitos presentes não são considerados em normas prescritivas, como, por exemplo, a durabilidade dos sistemas, a manutenibilidade da edificação, o conforto tátil e antropodinâmico dos usuários.

O prazo para adequação de projetos à Norma é de seis meses. Portanto, a partir de 12 de novembro, todos os projetos protocolados nas prefeituras devem estar de acordo com a Norma de Desempenho. Vale lembrar que a NBR 15.575 não se aplica a obras de reforma ou retrofit.

Elaboração e natureza da Norma
Idealizada a partir de um pedido da Caixa Econômica Federal, a Norma inicialmente foi concebida para atuar sobre edifícios residenciais de até cinco pavimentos, para guiar uma análise qualitativa dos edifícios de interesse social. “Havia uma necessidade de atender a essas famílias, e a Norma veio cobrir essa lacuna”, explica Inês Battagin, secretária do comitê de estudos da Norma.

Porém, os conceitos colocados na Norma tornaram-na bem mais abrangente. No final, a Norma de Desempenho pode ser aplicada a qualquer edifício residencial, exceto nos requisitos influenciados pela altura. E isso vai impactar, de alguma forma, todas as novas construções de edifícios.

O conceito de normalizar o desempenho segue uma vertente internacional, iniciada na década de 1980. Em 1992 foi criada uma norma britânica (BS 7543), que versa sobre a durabilidade para edifícios e elementos componentes, com conceitos de desempenho. Essa norma britânica, segundo Battagin, guiou os critérios de durabilidade e vida útil da NBR 15.575.

Inês Battagin resume da seguinte maneira: “Existem três atores importantes. Quem faz o projeto, que deve pensar em todos os conceitos; quem executa, que deve agir na direção do desempenho; e o usuário, que deve usar da maneira correta. Estamos aliando esses três atores”.

A Norma de Desempenho brasileira, porém, é mais avançada que muitas outras internacionais. Ainda, segundo Battagin, internacionalmente evoluiu-se muito em questões de desempenho acústico, térmico e um pouco de lumínico, “mas queríamos uma visão mais plena, mais inteira”. Carlos Alberto Borges, coordenador da comissão de estudos, destaca o item da vida útil de projeto: “No Brasil, é a primeira norma que coloca a obrigação da vida útil em projeto”. Para Borges, de certa forma, isso obriga o setor a não pensar apenas em custo inicial de construção, mas em custos de operação e manutenção.

Construtores também concordam que a Norma de Desempenho trará benefícios à indústria da construção em geral. Para Maria Luiza Wolf, coordenadora de projetos da Goldsztein, a normativa irá melhorar a qualidade dos produtos.

Cláudio Mitidieri, gerente do Laboratório de Sistemas Construtivos do IPT (Instituto de Pesquisas Técnológicas do Estado de São Paulo), também colaborador da Norma, acredita que as construtoras aprimorarão seus sistemas de gestão internos de qualidade e seus relacionamentos com fornecedores. “Será necessário uma interação maior, e o impacto da Norma é positivo”, diz ele.

Daqui para frente
Mesmo sendo um grande primeiro passo, a Norma de Desempenho deve sofrer muitos questionamentos. Construtoras e os integrantes da comissão de estudos concordam que agora é que as dúvidas devem começar a surgir. Para Mitidieri, ainda há um desconhecimento muito grande. “A Norma é complexa, por isso é necessário uma organização setorial para um estudo dirigido e um entendimento da Norma de Desempenho”, aponta ele. Se alguns setores sentirem algum exagero nas exigências, se houver justificativa técnica e consenso, a Norma poderá ser revista.

Estrutura da Norma
A Norma divide-se em seis partes: Requisitos gerais; Requisitos para os sistemas estruturais; Requisitos para os sistemas de pisos internos; Sistemas de vedação verticais externas e internas; Requisitos para sistemas de coberturas; e Sistemas hidrossanitários. Não são contemplados os sistemas elétricos, que fazem parte de um conjunto de normas com base na NBR 5.410.

Nos requisitos gerais são definidas as exigências dos usuários que se transformaram em requisitos. São eles: segurança (estrutural, contra o fogo, no uso e na operação), habitabilidade (estanqueidade; conforto térmico; conforto acústico; conforto lumínico; saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade; conforto tátil e antropodinâmico) e sustentabilidade (durabilidade, manutenibilidade, impacto ambiental). Cada requisito tem seus critérios mínimos definidos (veja resumo na tabela 1) ou, se for o caso, são indicadas as normas a serem consideradas.

Na parte de sistemas estruturais, explica-se que o desempenho estrutural deve ser avaliado a partir do estado limite último e estado limite de serviço. A Norma apresenta os deslocamentos limites e flechas máximas para pilares, paredes, lajes, forros etc., tanto por critérios técnicos – evitar destacamentos, fissuras e outros – como por motivos de insegurança psicológica do usuário.

Para os sistemas de pisos internos há muitas definições, pois os pisos abarcam muitos critérios como segurança contra incêndio, resistência ao escorregamento, estanqueidade, desempenho acústico, entre outros. É definido, por exemplo, o tempo requerido de resistência ao fogo (TRRF) de no mínimo 30 minutos. Em relação a conforto tátil e antropodinâmico, o fator de planeza deve ser de no mínimo 13 para acabamento não liso e 15 para liso.

A parte de vedações verticais apresenta, como era de se esperar, muitas exigências sobre estanqueidade. Para vedações não estruturais, são indicados os deslocamentos e danos toleráveis sob ação de carregamentos. A Norma abrange solicitações de cargas suspensas, ações transmitidas por impactos nas portas, resistência dos guarda-corpos e parapeitos, umidade interna e externa. Os ensaios de estanqueidade devem se contextualizar em uma das cinco regiões brasileiras de exposição ao vento.

Sobre sistemas de coberturas, a Norma trata da resistência e durabilidade (com exigências correlatas às de estrutura), ação do granizo, deslizamento de componentes e arrancamento pelo vento, escoamento de águas pluviais, estanqueidade, absortância térmica, estabilidade da cor de telhas, entre outros. Admite-se manchas de umidade na face inferior das telhas, mas sem ocorrência de gotejamentos.

Para os sistemas hidrossanitários, são definidos parâmetros como sobrepressão nas válvulas de descarga, com valor máximo de 0,2 MPa; resistência das tubulações, que deve ser de cinco vezes a pressão de serviço; sobrepressão máxima da parada de bombas de recalque, com velocidade do fluido até 10 m/s. São indicadas as vazões mínimas de água nas diferentes peças: chuveiros e duchas 0,25 l/s; mictório 0,15 l/s; torneiras (lavatório, pia, tanque, uso geral, torneira automática economizadora) 0,12 l/s; torneiras para jardim 0,25 l/s.

Níveis de desempenho
A norma define três níveis de desempenho: Mínimo (M), Intermediá­rio (I) e Superior (S). Todos os sistemas devem ter um desempenho que atinja pelo menos o nível M. Os prazos de garantia mínimos, por exemplo, devem ser aumentados em 25% ou 50% para se atingir os níveis I e S, respectivamente.

No impacto de corpo mole em pisos, um impacto de 480 J atende ao nível M se não ocasionar ruínas, sendo admitidas falhas localizadas (como fissuras, destacamento e outras). Porém, só serão alcançados os níveis I e S se não houver nem ruína nem falhas. Em outro exemplo, no desempenho de vedações, os ensaios de campo para níveis de ruído determinam nível M para índice de redução sonora na faixa de 30 a 34 dB. O nível I é alcançado com desempenho melhor, com redução de 35 a 39 dB, e, o S, acima de 39 dB.

Essa classificação deve ser um diferencial para a comercialização do imóvel, pois se pode cobrar mais por um empreendimento que tenha melhor desempenho e durabilidade, e que possivelmente trará menos custos, por exemplo, com economia de energia.

Implementação
Algumas construtoras vêm se preparando há mais de um ano para a implementação dos critérios de desempenho em seus empreendimentos. Mas o trabalho é extenso. A ­Goldsztein, uma das primeiras construtoras a iniciar estudos sobre a nova Norma, em agosto de 2008, ainda está formatando seu memorial de desempenho padrão, que compila todas as normas aplicáveis a cada etapa da construção, e também realizando controle e especificação em cada setor da empresa.

Segundo Maria Luiza Wolf, a empresa, em um primeiro diagnóstico, atendia a 50% dos itens da Norma, o que foi muito satisfatório, segundo ela. “Hoje já atendemos a 75%, pois já evoluímos quanto a fornecedores, projetistas, suprimento e assistência técnica”, completa Luiza. A Gafisa também preparou um manual que indica, para todos os procedimentos de obra, quais estão de acordo com a Norma e quais não estão (veja tabela 2). Porém, a empresa ainda está na fase de cruzar custos com desempenho, e ainda não concluiu, por exemplo, se o custo de alguns itens irão subir.

Ensaios e fornecedores
Uma das dificuldades mais apontadas para adequação à Norma é em relação aos ensaios necessários. O gerente do departamento de Desenvolvimento de Operações e Tecnologia da Gafisa, Thiago Leomil, levanta a questão: “O mercado não está preparado para essa demanda. Há poucos laboratórios”. Luiza Wolf vai além: “Os laboratórios cadastrados estão quase todos em São Paulo”.

Materiais com uso consagrado, como aço, não precisam de testes, pois já vêm certificados. Basta a construtora exigir os parâmetros necessários para atender aos requisitos de vida útil, por exemplo. Por outro lado, sistemas ou materiais construtivos inovadores necessitarão de mais ensaios. Um bom modo de se guiar é verificar se o produto está no Programa Setorial da Qualidade do PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat).

A adequação dos fornecedores também pode ser uma etapa trabalhosa. “Muitos não atendiam [aos requisitos da Norma de Desempenho]. Nós pedimos laudos, ensaios, e agora parte deles já mudou”, conta Luiza. Leomil, da Gafisa, acrescenta que, dependendo do estudo de viabilidade, pode-se chegar à conclusão de que não será mais possível trabalhar com determinado material.

Mas o maior desafio para adequação à Norma, segundo Leomil, será não só nas etapas da obra, mas também no setor de produto. “As áreas de produto, desenvolvimento e os projetistas terão que se desdobrar para preservar a estética, ou isso exigirá uma adaptação do consumidor. Por exemplo, para os guarda-corpos atingirem certa rigidez, pode ser necessário um número maior de montantes por metro, e, se não encontrada a melhor técnica para preservar a estética, os modelos poderão sofrer adaptações”, diz ele.

Segurança contra o incêndio
A segurança da estrutura contra incêndios foi pensada em seis partes: dificultar o princípio do incêndio, evitar a inflamação generalizada, dificultar a propagação do incêndio, minimizar o risco de um colapso estrutural, facilitar a fuga e, por fim, dispor a edificação de sistemas de extinção e sinalização de incêndio. A Norma estabelece que, para dificultar o princípio do incêndio, deve-se proteger a edificação contra descargas atmosféricas, ignição nas instalações elétricas e vazamentos nas instalações de gás. O projeto e execução desses itens devem seguir as normas existentes.

Para dificultar a inflamação generalizada, deve-se avaliar todos os materiais que compõem tanto a face interna como a externa do edifício, de tal forma que eles tenham características de propagação de incêndio controladas. Já para a propagação do incêndio para fora da unidade, deve-se atentar para a distância entre os edifícios, as medidas de proteção (como portas corta-fogo) e sistemas que assegurem a estanqueidade e isolamento. Para evitar o colapso estrutural, a avaliação das estruturas deve ser feita segundo normas já existentes. As rotas de fuga e os equipamentos de extinção, sinalização e iluminação de emergência também devem atender a norma própria.

Isolamento de ruído
Há critérios tanto para ruído de impacto em piso como para ruído aéreo entre unidades. O nível de pressão sonora (para o impacto) deve ser no máximo de 80 dB, e o valor mínimo é o correspondente a um piso de concreto maciço com espessura de 10 cm. Para a análise, podem ser utilizados tanto o método de engenharia como o método simplificado, ambos descritos na Norma.

Para isolamento de ruído aéreo, a Norma prevê ensaios em laboratório e em campo. Em laboratório, a redução sonora deve ser de 40 dB para paredes que separam áreas privativas de áreas comuns e 45 dB para paredes e pisos que separam unidades habitacionais. Para avaliação em campo, o requisito é a diferença de nível entre ambientes, que deve ser de 35 dB para paredes que separam áreas privativas de áreas comuns e 40 dB para paredes e pisos que separam unidades habitacionais.

Método de avaliação do desempenho térmico
São três procedimentos que avaliam a adequação da habitação às oito regiões bioclimáticas do Brasil, definidas na NBR 15.220-3: o simplificado, que consiste na verificação de que os sistemas de vedação e cobertura atendem aos requisitos da própria Norma de Desempenho; e os procedimentos globais, de simulação computacional e medição – “in loco” ou em protótipos.

A edificação que não atender ao procedimento simplificado pode ser aprovada por uma avaliação global. Para a medição, são estabelecidos os recintos para medição, a orientação para simulação ou construção do protótipo, entre outros. Para a simulação computacional, há critérios de avaliação tanto para condições de verão quanto para inverno. Há orientações para a especificação dos dados de entrada no programa em relação à ventilação, absortância das paredes, recintos adjacentes etc., tanto para o verão como para o inverno, e tanto para edificações térreas como multipiso.

Vida útil de projeto x garantia
A norma define o que é a VUP (Vida Útil de Projeto), conceito que difere de prazo de garantia. A VUP é o tempo dentro da qual o edifício e seus sistemas devem atender aos requisitos de desempenho estabelecidos. Já o prazo de garantia é o período de tempo no qual a ocorrência de defeitos não pode ser justificada por mau uso ou envelhecimento natural, garantido pelo construtor ou incorporador.

São oferecidas diretrizes para as definições dos prazos mínimos de garantia por parte dos construtores e incorporadores. Já os prazos mínimos de VUP para cada sistema da edificação são definidos conforme tabela abaixo:

Sistema/VUP mínima (anos)
- Estrutura ≥ 40
- Vedação vertical externa ≥ 40
- Vedação vertical interna ≥ 20
- Cobertura ≥ 20
- Hidrossanitário ≥ 20
- Pisos internos ≥ 1

Tire suas dúvidas

A Norma deve acarretar aumento de custo para os construtores? Qual a estimativa? Quais os principais fatores de pressão de custo? Requisitos de desempenho estrutural, de segurança contra incêndio e outros que remetem para normas existentes não causarão impacto. No caso da isolação acústica a ruído de impactos em piso, isolação acústica de paredes entre unidades privativas, as empresas que não atendem ao requisito terão aumento de custo.

Se todos os produtos que compõem um sistema construtivo forem normalizados, o resultado será um sistema que atende à Norma de Desempenho? Não necessariamente. O atendimento às normas de desempenho tem uma forte participação de premissas e critérios de projeto. Por exemplo: para atender aos requisitos de desempenho térmico é essencial que o projeto resolva bem a implantação do empreendimento, as áreas de ventilação, o pé-direito etc.

Quando a cidade não tiver laboratório acreditado pelo InMetro (Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial) para ensaiar um sistema “in loco”, o produto poderá ser simulado em outra cidade? Os ensaios de caracterização de desempenho se dividem em duas categorias: ensaios de laboratório e ensaios de campo, além de simulações computacionais e medições em campo. Ensaios de laboratório e simulações podem ser feitos em qualquer cidade; os ensaios e medições de campo precisam ser feitos no local da obra.

Há laboratórios capacitados para avaliarem desempenho de todos os sistemas de um edifício residencial ou há sistemas que nunca foram avaliados, sob o ponto de vista do desempenho, pelos laboratórios brasileiros? Os laboratórios brasileiros estão capacitados em sua maioria apenas para os ensaios de controle tecnológico de concreto, aço, argamassas etc. Os ensaios de desempenho térmico, desempenho acústico, segurança contra incêndio, estanqueidade, segurança no uso e outros são realizados em poucos laboratórios.

A Norma poderá aumentar a industrialização das obras? Obter o desempenho adequado é mais fácil com sistemas industrializados, pois há mais controle sobre as variáveis que determinam o desempenho. Mas não é impossível ter bom desempenho com sistemas moldados ” in loco”.

Antes da entrega do empreendimento, os condomínios realizarão ensaios para verificar se o desempenho foi atendido? Não é função do condomínio ensaiar para essa verificação. É responsabilidade de quem projeta, incorpora e constrói atender o que a Norma estabelece.

Essa Norma deverá aumentar o trabalho de peritos e gerar uma demanda homologatória de desempenho, como um cartel? Nos países desenvolvidos, o seguro exige que o atendimento a normas seja demonstrado pelas empresas. Existem instituições técnicas que avaliam o projeto, e os fabricantes só podem fornecer produtos que atendam às normas de especificações e/ou de desempenho.

Com a falta de laboratórios e critérios de aferição de ensaios pouco claros, os resultados de desempenho poderão ser muito diferentes? Quem dá a palavra final? Os métodos de ensaios estão integralmente associados a métodos previstos em normas brasileiras ou estrangeiras. Quem deve avaliar são instituições idôneas tecnicamente para realizar os ensaios e avaliações previstas na Norma para cada requisito.

Para manter seus empreendimentos em conformidade, todas as construtoras precisarão criar um departamento de gestão do sistema de desempenho? Não. Basta que os profissionais se atualizem. Desempenho é “conhecimento tecnológico”. Será preciso se atualizar para projetar de acordo com a conceituação que, por exemplo, era comum nas décadas de 1960 e 1970.

Para sistemas construtivos industrializados, será preciso toda vez fazer os testes de desempenho ou, uma vez homologado o produto, o sistema está permanentemente aprovado? Se o produto for utilizado dentro das condições de exposição e de uso para as quais foi avaliado, uma vez caracterizado seu desempenho, não será necessário avaliar mais. Se a condição de uso influir sobre o desempenho, deverá ser novamente avaliado.

O consumidor poderá exigir a troca de um elemento construtivo baseado na norma de desempenho? O consumidor que comprar um apartamento ou casa cujo projeto tenha sido protocolado em prefeitura seis meses após a entrada em vigor da Norma poderá exigir o integral cumprimento da Norma (amparado pelo Código de Defesa do Consumidor).

Existe norma similar em outros países? A norma que estabeleceu as bases da metodologia de desempenho foi a ISO 6241 – Performance Standards in Building – Principles for Their Preparation and Factors to be Considered, de 1984. A partir dela vários países elaboraram suas normas para tratar de todos os aspectos do desempenho.

É verdade que a exigência de desempenho acústico no Brasil é metade da exigida na Europa? Cite outras referências de países que adotaram a Norma. No caso dos requisitos de acústica, estamos muito abaixo porque, principalmente em países do Hemisfério Norte, a exigência de grande estanqueidade ao ar e à água, no caso de caixilhos e paredes, leva a um alto isolamento acústico.

Os fornecedores que fabricam produtos fora de norma serão naturalmente excluídos do mercado? Se as empresas que compram materiais e componentes se dispuserem a exigir o cumprimento de normas, os fornecedores precisarão se ajustar à conformidade necessária. Produtos em não conformidade não podem estar no mercado, pois apresentam desempenho inadequado e riscos.

Que cláusulas adicionais deverão constar, por regra, dos memoriais descritivos? Os memoriais descritivos devem dar evidências de que as normas de projeto foram seguidas, e os produtos especificados nos memoriais devem ser especificados quanto ao desempenho, não mais com nome de marca e modelo. O desempenho especificado deve permitir que se busque o fornecedor que demonstre atender a esse desempenho.