Gafisa volta a disparar com rumores de oferta pela empresa

3 02 2012

(Valor Econômico) – 01/02/12

As ações ordinárias da Gafisa continuaram em forte alta hoje, com rumores no mercado de que um investidor prepara uma oferta pela empresa.

Os papéis encerraram o pregão com valorização de 5,87%, cotadas a R$ 5,05. Todo o setor de construção registrou ganhos na Bovespa. Rossi Residencial ON disparou 8,07% e PDG Realty ON subiu 7,52%. Foram as três maiores altas do Ibovespa no dia.

Entre os investidores circulam rumores de que o Equity International, do megainvestidor Sam Zell, e a GP, que já foram acionistas da companhia no passado, estariam interessados na empresa. Também há boatos de que o fundo Paladin, que tem participação na Viver, seria outro interessado.

Sam Zell saiu do investimento na Gafisa em duas operações, uma no fim de 2009 e outra em agosto de 2010 – ao deixar a companhia, a ação da empresa valia cerca de R$ 12 , três vezes mais do que a cotação atual.

Por essa razão, uma fonte de mercado observa que a volta de Sam Zell à companhia seria interessante para o investidor. No ano passado, GP e Paladin já conversaram com Gafisa. No entanto, alguns investidores questionam se esses fundos teriam recursos para fazer a operação.

Pela cotação de ontem, a Gafisa está avaliada em cerca de R$ 2 bilhões na bolsa, metade do seu valor patrimonial, que é de R$ 8,85 por ação. Por conta do preço baixo, alguns investidores acreditam que a empresa poderia tornar-se alvo de uma oferta por seu controle ou por uma participação relevante. A aposta aumenta por causa do capital pulverizado da companhia.

Nenhum acionista da Gafisa possui fatia superior a 5% do capital da empresa. O estatuto da companhia prevê que se um investidor tiver mais que 30% do capital da empresa deverá fazer uma oferta por 100%. Ou seja, antes de fazer uma oferta por toda a companhia, algum interessado teria espaço para fazer compras até atingir 29,9%.

Nos rumores de hoje, circularam até valores – estima-se que uma eventual oferta seria feita na casa dos R$ 6,00 a R$ 6,50, ou seja, entre os valores patrimonial e de mercado.

Procurados, GP informou que não comenta rumores de mercado. Equity International e Gafisa não retornaram. E o Paladin informou que não comenta sobre operações específicas, mas reforçou que está sempre atento a oportunidades de mercado.


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Caderneta de poupança tem vida curta no financiamento da habitação

23 01 2012

(Gazeta do Povo) – 21/01/12

Com o crescimento veloz da concessão de empréstimos para a compra de imóveis, fonte da poupança vai secar e mercado terá de buscar opções

Em 2011, a captação líquida das cadernetas ficou em R$ 14,2 bilhões. Enquanto isso, as emissões de novos financiamentos imobiliários chegaram perto de R$ 80 bilhões no ano passado – os números definitivos ainda não foram divulgados. A diferença entre os dois números deixa claro que há um descompasso entre os empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e sua principal fonte de recursos – uma situação que coloca em risco a oferta de imóveis para a classe média brasileira. Com base em dados como esse, observadores estimam em dois anos a vida útil da caderneta como origem de recursos para empréstimo nesse segmento. “O saldo dos financiamentos cresce, em mé­­dia, 40% ao ano. A poupança cresce 10% ao ano. Em algum momento, lá por 2013, as linhas vão se cruzar”, diz Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do banco Santander.

Analisando dados em uma perspectiva mais longa, o descompasso fica ainda mais claro. Nos últimos dez anos, o saldo das cadernetas subiu 238%, contra um aumento de 4.110% na concessão de financiamento para a habitação. Pela regra atual, os bancos precisam aplicar em habitação 65% do saldo das cadernetas de poupança.

O governo federal ainda pode dar algum fôlego adicional à poupança, caso aceite diminuir ou mesmo extinguir a retenção compulsória dos depósitos em caderneta. Atualmente, os bancos precisam manter intocados 20% dos recursos dos poupadores. Isso equivale a perto de R$ 65 bilhões, volume equivalente aos contratos assinados de janeiro a outubro do ano passado. Essa, entretanto, é uma possibilidade que o Banco Central hesitaria em aceitar. “Isso teria consequências em termos de política monetária”, explica o economista Fabio Araújo, sócio da consultoria Brain Bureau de Inteligência Corporativa. “Aumentaria a quantidade de dinheiro em circulação, o que resultaria em inflação”, diz. Ficam fora dessa conta os financiamentos para famílias com renda inferior a três salários mínimos, cujos financiamentos estão baseados no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Alternativas
Fontes alternativas de recursos, formatadas e regulamentadas há quase 15 anos, estão ganhando espaço e despontam como o caminho para consolidar o crescimento do mercado. A solução mais provável é a que já vem se desenhando: uma maior participação dos bancos e do mercado de capitais no financiamento imobiliário. Isso já vem ocorrendo, por meio de três tipos diferentes de instrumentos: os Cer­tificados de Recebíveis Imo­biliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Fundos de Investimento Imo­biliário (FIIs). A regulamentação desses instrumentos já é relativamente antiga – ocorreu em 1997, com a lei que criou o Sis­tema Financeiro Imobiliário –, mas seu crescimento tem sido gradual, dependendo do apetite dos investidores que irão absorver os papéis.

Baumeier, do Santander, defende ainda a criação de um novo papel, baseado na experiência europeia de financiamento à habitação. Lá, a maior fonte de recursos vem dos covered bonds, títulos de longo prazo que contam com a garantia do banco emissor e dos imóveis financiados. Esses títulos, já conhecidos como “letras financeiras imobiliárias” e apelidadas de “CDB da habitação”, não são previstos hoje pela lei brasileira, mas fazem parte de estudos das instituições e do Banco Central.

Construtoras não veem esgotamento em breve
A tese do esgotamento da poupança não é bem aceita por um grupo importante, a indústria da construção. Segundo a tese vigente no setor, a regulamentação atual permite que os bancos cumpram a regra dos 65% mediante o uso de outros mecanismos. “O banco pode cumprir a exigibilidade de aplicar os 65% em habitação mantendo em carteira papéis lastreados em aluguel de lojas em shopping center, por exemplo”, diz José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. “Esse e outros mecanismos tiveram sua utilidade no passado, alguns tiveram até o nosso apoio. Mas precisam ser revisados, e o que não servir para o momento atual deve ser extinto”, observa.

Martins concorda que o funding (ou seja, a captação de recursos) via poupança vai acabar um dia, mas é cético em relação às previsões mais alarmistas. “Não vai ser no prazo curto que se anuncia hoje em dia”, comenta. Mas quanto tempo os recursos da poupança vão durar? “Sinceramente, eu não sei. Essa é uma informação que só os bancos podem ter”, afirma.

Alternativa inclui “reciclagem” de dívida
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) despontam como o caminho mais promissor para o financiamento da habitação. Eles são uma forma de securitização – ou seja, de “empacotar” valores que serão recebidos no longo prazo por uma empresa, transformando-os em títulos negociados no mercado. Funciona assim: uma incorporadora ou banco vende para uma instituição especializada as contas que seus clientes pagarão nos próximos anos. Essa instituição securitizadora reúne conjuntos que podem variar de 50 a 5 mil contratos e emite papéis, cujos rendimentos são garantidos pelas mensalidades a serem pagas. Esses papéis – tecnicamente, títulos de renda fixa – são vendidos a investidores.

Desde 1999, emissões de CRIs já levantaram R$ 33 bi­­lhões em recursos. “A securitização está pronta e é adequada para complementar as fontes de recursos para habitação no Brasil”, diz Fernando Cruz, diretor de Relações com Inves­tidores da Brasil Securities, empresa que lidera as emissões no país, com R$ 9,3 bilhões em CRIs.


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Compra de imóvel esconde taxa

23 01 2012

(Gazeta do Povo) – 23/01/12

Cobrada pelas corretoras na venda de imóveis novos, taxa de até R$ 2 mil é considerada ilegal por especialistas e órgãos de defesa do consumidor

O valor é alto, mas a cobrança não aparece sequer nas letrinhas miúdas do contrato. Por isso, quem comprou um imóvel novo recentemente pode nem ter se dado conta, mas muito provavelmente acabou pagando por um serviço que não necessitava. Conhecida no mercado imobiliário como SATI [sigla para Serviço de Assessoria de Transação Imo­­biliária], essa taxa “surge” apenas no extrato da venda – no momento em que o comprador entrega à imobiliária os cheques pelo pagamento do imóvel.

Há cerca de um ano essa taxa era de R$ 100. Hoje, ultrapassa R$ 2 mil em alguns empreendimentos, contabilizando um aumento de incríveis 1.900% no período. Em São Paulo, a cobrança do SATI foi alvo de ação do Ministério Público e do Tribunal de Justiça daquele estado, que a considerou abusiva e ilegal. No Paraná, entretanto, a prática continua ocorrendo livremente e pode estar lesando milhares de consumidores.

O argumento das imobiliárias é de que o valor serve para pagar a “assessoria jurídica na venda e no pós venda”, prestada por advogados indicados pelas próprias imobiliárias e empresas de incorporação e vendas.

“A regra é empurrá-la a qualquer custo, já que o dinheiro entra limpo para o caixa das imobiliárias”, revela um corretor da Brasil Brokers/Galvão, que preferiu manter seu nome em sigilo. Caso o cliente se recuse a pagar, explica, o valor referente ao SATI acaba sendo descontado da comissão do vendedor. Corretores de outras imobiliárias confirmam que a prática é a mesma em todas as empresas que intermedeiam a venda de imóveis novos.

O consultor jurídico do Sindi­­cato da Indústria da Cons­­trução Civil no Paraná (Sindus­­con-PR), Luiz Fernando Pereira, reconhece que não há base legal que justifique essa cobrança. “Na taxa de corretagem já está implícito o custo de todos os trâmites administrativos. Além disso, há a questão da falta de clareza na informação, já que a cobrança só aparece no momento da assinatura do contrato”, diz.

Para ele, ainda que se justificasse o pagamento pelos serviços de consultoria jurídica, a cobrança incorreria em outra abusividade, por caracterizar venda casada.

“O consumidor deve ter a liberdade e o direito de buscar um advogado de sua confiança. Quem tem lisura e autonomia para avaliar o contrato, o advogado da imobiliária, que quer vender o imóvel, ou o advogado de confiança do consumidor?”, questiona.

O advogado Jeferson Santos avalia que a oferta do serviço não é uma ilegalidade, desde que seja dada ao consumidor a alternativa de não adquiri-lo. Segun­­do ele, a ilegalidade está na omissão da cobrança, que aparece “de surpresa”; na obrigatoriedade de contratar o serviço com a própria imobiliária; ou ainda no condicionamento do fechamento do negócio ao pagamento da referida taxa.

Devolução em dobro
O Procon-PR entende que todo consumidor que foi obrigado a pagar pelo SATI têm o direito de requerer a devolução da quantia em dobro, com juros e correção monetária. Essa contestação pode ser feita diretamente no órgão de defesa do consumidor ou judicialmente, com uma ação no Juizado Especial Cível.

“Não se pode criar taxas de for­­ma arbitrária no apagar das luzes. Se a taxa não é combinada, não há o que se cobrar”, avalia a coordenadora do órgão, Claudia Silvano.

Ela orienta que o consumidor que está negociando a compra de um imóvel deve contestar a incidência do SATI, se recusando a pagá-lo. “É preciso fazer valer o direito. Lembrando que o próprio consumidor pode procurar todos os documentos e certidões pessoalmente e que a orientação de um advogado deve ser de livre escolha”, finaliza.

Consumidor que contestou SATI ganhou R$ 18 mil
A cobrança do SATI não encontra amparo na legislação e jurisprudência vigentes, nem no contrato firmado. O dever de pagar pela assessoria jurídica é daquele que o elegeu: no caso, a imobiliária, e não o comprador. Esse entendimento dá ao consumidor o direito de buscar na Justiça a restituição dessa cobrança.

A Quinta Turma Cível do Tri­­bunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu a ilegalidade e abusividade na cobrança da taxa e, em julgamento de um caso individual, determinou a restituição de R$ 18.511,20 a um consumidor que moveu ação contestando a cobrança do SATI.

No estado vizinho, o Minis­­tério Público também reconheceu a ilegalidade da prática e firmou um Termo de Ajusta­­men­­to de Conduta com as em­­presas do setor imobiliário, que ficaram obrigadas a incluir no contrato, em destaque, a informação de que “a contratação deste serviço é facultativa e a sua não contratação não impede a aquisição do imóvel”.

O entendimento vale para o denominado Serviço de Assis­­tência Técnico Imobiliária, ou qualquer outro assemelhado, embora com denominação distinta. Além da ilegalidade na cobrança da SATI, algumas empresas paulistas vinham cobrando Taxa de Abertura de Cadastro, também considerada prática abusiva.

Em São Paulo, a prática era a cobrança de 0,88% sobre o valor do imóvel. Segundo fontes do setor imobiliário, no Paraná, o valor é definido arbitrariamente pelas empresas “de acordo com o porte do empreendimento e capacidade de pagamento do comprador”.

O Ministério Público do Pa­­raná (MP-PR) diz desconhecer a prática e afirma que não há nenhuma denúncia formulada nesse sentido junto ao órgão. O Código de Defesa do Consu­­midor (CDC) garante ao órgão a competência de ajuizar ações para ser declarada a nulidade de cláusulas contratuais que não assegurem o justo equilíbrio entre direitos e obrigações entre as partes.

O Procon-PR, que classifica a prática como abusiva, não tem registros de reclamações contra imobiliárias por conta da co­­brança desse tipo de taxa. Se­­gun­­do a coordenadora do órgão, Claudia Silvano, isso provavelmente ocorre pela falta de informação dos consumidores sobre a abusividade desse tipo de prática.

Outro lado

Imobiliária diz que cobrança é transparente
Citada como uma das imobiliárias que vêm praticando a cobrança do SATI, a Brasil Brokers/Galvão informou, por meio de nota, que a taxa serve para custear a prestação de assistência jurídica ao cliente. A imobiliária esclarece ainda que tal serviço é opcional e não é obrigatório. Segundo a empresa, esse serviço consiste em “apresentar ao comprador do imóvel cláusulas contratuais mais benéficas que podem ser anexadas ao contrato, bem como acompanhamento jurídico durante toda negociação, até a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel”.

De acordo com a empresa, a não contratação do serviço não acarreta em qualquer desvantagem para o comprador. “Antes de ser aprovado pelo cliente, todas as informações sobre os serviços que serão prestados são apresentadas assim como seu respectivo custo. Em nenhuma hipótese a venda do imóvel fica subordinada à contratação do SATI”, diz a nota enviada pela assessoria de imprensa.

Questionada, a empresa não esclareceu a composição dos custos do SATI e não apresentou uma explicação para o aumento de 1.900% nessa taxa no período de um ano.

Ainda de acordo com a imobiliária, o Termo de Ajustamento de Conduta e de Conduta (TAC) firmado entre o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e as entidades do setor indica a necessidade de transparência sobre a cobrança do SATI – o serviço e o valor do mesmo devem obrigatoriamente estar discriminados em contrato.

CDC versus SATI
A cobrança pelo Serviço de Assistência Imobiliária (SATI) é justificada pelas empresas como uma forma de remunerar a “assistência jurídica prestada ao consumidor”. Veja os enquadramentos do Código de Defesa do Consumidor que tornam essa cobrança abusiva:

Art. 30º:
Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 31º:
A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

Artigo 42º – § único:
O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Art. 51º:
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

- Inciso I: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

- Inciso IV: estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

- Inciso VIII: imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

- Inciso XII: obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

- § 1º: Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

- Inciso III: se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Fonte: Código de Defesa do Consumidor


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“Diversos antecedentes indicam que há bolha imobiliária no Brasil”

21 12 2011

(Gazeta do Povo) – 21/12/11

Luciano D´Agostini, doutor em economia

A formação ou não de uma bolha imobiliária no Brasil foi um dos assuntos mais debatidos durante o ano. A preocupação estimulou comparações com o que ocorreu em países como Estados Unidos e Espanha, onde a bolha estourou. Em um curso ministrado essa semana no Conselho Regional de Eco­­no­­mia do Paraná (Corecon), o doutor em economia Luciano D´Agos­tini citou exemplos de como se forma a bolha e conse­quências.

Para ele, há bolha imobiliária no Brasil por diversos antecedentes, um deles a melhoria da renda da população. “Mais de 30 mi­­lhões de brasileiros saíram da linha de pobreza e entraram na classe de consumo, mas houve um espírito de consumo bem maior do que de poupança. Isso auxiliou o mercado imobiliário a inflar os preços, porque o público comprou o imóvel com um custo elevado de financiamento. Ao longo de oito anos os juros caíram, mas ainda são muito elevados”, disse. Ele destacou, ainda, política monetária e taxas de juros. Confira o que mais D´Agos­­tini falou sobre o atual cenário nos principais trechos da entrevista para a Gazeta do Povo.

Que comparação o senhor faz do cenário brasileiro com países como Estados Unidos e Espanha, que experimentam a crise no setor?
A percepção é a mesma. Os sintomas são os mesmos. O endividamento das famílias sobre a renda é um excelente indicador. En­­quanto existe crédito na economia, retroalimenta o sistema de preços. Ao secar o crédito, com o endividamento das famílias so­­bre a renda, as chances de uma correção para baixo nos preços e/ou aumento dos salários na economia são enormes. Descartada a segunda opção, sobra a queda de preços dos imóveis. Va­­le lembrar que estouros de bolha imobiliária no Japão 1991, Estados Unidos em 2008 e países europeus em 2009 a 2011, tiveram um pouco antes de seus estouros de preços do imóveis uma taxa de desemprego em seu país muito baixa. No Brasil temos baixo nível de desemprego (é recorde no regime de me­­tas) e a grande sacada é “como o governo manterá a taxa de desemprego baixa nos próximos anos” com a falta de dinamismo da in­­dústria, um dos motores do crescimento real da economia. Progra­mas sociais, por si só, não resolvem. Deve haver crescimento econômico com desenvolvimento.

Como o país poderia se prevenir de situação semelhante a desses países?
Baixar rapidamente as taxas de juros, fazer um controle mais vigorosos de entrada e saída de capitais estrangeiros, investir em tecnologia de produção, tributar mais extensivamente os imóveis para venda abaixo de quatro anos de existência. No caso de investir em produtividade do capital e do trabalho, aumentaria a produtividade total do se­­tor da construção ci­­vil. Nesse caso o segmento te­­ria uma eficiência bem me­­lhor do que os pí­­fios indicadores que temos hoje.

Como o consumidor pode en­­tender se há ou não bolha imobiliária?
Normalmente ele é o último a entender o processo. A percepção é de que o preço dos imóveis sobe muito e os salários não acompanham o ritmo. No primeiro mo­­mento, as pessoas sofrem de ilusão monetária e euforia, contribuindo para a alta dos preços. No segundo, quando o endividamento so­­bre a renda aumenta, que é o caso atual, as pessoas começam a se dar conta de que en­­traram na “casa er­­rada” e no “mo­­men­­to er­­rado”. Também quan­­do muitas pessoas fazem co­­mentários com amigos e familiares sobre o as­­sunto é indício de que exis­­te distorção. Quanto mais pessoas falam do processo é porque a preocupação é maior e também é um bom “indicador” da situação.


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Comitê de Mercado do NRE-Poli aponta as perspectivas para o setor de real estate em 2012

18 12 2011

(PiniWEB) – 14/12/11

Durante última reunião do ano, grupo discutiu o mercado residencial, desempenhos das empresas e crédito e empreendimentos comerciais. Confira artigo na íntegra:

Perspectivas para o setor do real estate no Brasil em 2012
Na última reunião do ano do Comitê de Mercado do NRE-Poli, temos procurado oferecer a visão perspectiva de comportamento do mercado para o ano seguinte, resultado do debate entre seus membros. O debate na reunião se apoia numa enquete entre os dezenove membros, cujas respostas são levadas à discussão na reunião. As ênfases, convergências e divergências eventuais, são referidas nesta nota.

O questionário da enquete foi dividido em três partes: i. Mercado Residencial, ii. Vendas, Desempenho das Empresas e Crédito e iii. Empreendimentos Comerciais.

Sintetizamos as perguntas e a forma como o Comitê formula as expectativas para 2012.

Ressalva: em novembro de 2011 há sinais de que a economia global pode sofrer em 2012 e adiante uma contração, provocada pelo cenário difuso e mal resolvido da economia da zona do Euro e pela evidência de que a economia norte-americana não consegue desembarcar dos efeitos da queda de desempenho provocada pela situação deflagrada pela desorganização do crédito imobiliário (bolha de preços e default e quebra de confiança nos títulos de securitização de créditos imobiliários). Essa contração, a depender da sua profundidade, que ainda não é possível projetar, tendo em vista ações e eventos esperados para os próximos meses, pode provocar impactos na economia brasileira e no mercado do real estate. Esses impactos serão avaliados na reunião do Comitê de março de 2012, cuja Nota poderá redesenhar as perspectivas alinhadas nesta Nota.

Primeira Parte
MERCADO RESIDENCIAL
1. Como está ilustrado no gráfico 1, utilizando o índice de preços FipeZap, nos grandes centros os preços subiram nos últimos dois anos (outubro como referência) sensivelmente acima da renda do mercado (renda do mercado utilizada como deflator do índice de preços é o IPCA-IBGE). Em regime harmônico (sem pressões de demanda ou pressões na estrutura dos preços), a tendência de comportamento de preços no setor residencial é crescimento no patamar do INCC-FGV, tendo em vista que as empresas tendem a precificar seus empreendimentos ancorados nesse indexador.

A maioria dos membros CM-NRE-Poli opina que em 2012 os preços deverão crescer no mesmo ritmo do INCC-FGV, sem haver espaço especulativo para variações equivalentes às verificadas nos últimos dois anos. Em determinados segmentos do mercado residencial (geográfico e por tipo de produto) estoques carregados de 2011, ou projetos “na prateleira” que devem ser expostos ao mercado, podem ser indutores de um crescimento de preços contido pela variação da renda do mercado (IPCA-IBGE), que tende a se situar alguns pontos abaixo da variação do INCC-FGV.

Fonte: NRE-Poli

Fora dos grandes centros, os preços nos grandes municípios devem se comportar em um regime equivalente, ressalvadas oportunidades de investimento em nichos de mercado, onde será possível verificar ainda: i. tanto especulação de preços ii. como situações de grande pressão de oferta (Salvador, por exemplo) nas quais, para se ajustar à demanda, deverá se verificar compressão de preços. O indicador FipeZap, no mesmo ciclo que mostra as taxas de crescimento dos segmentos de mercado no gráfico 1 mostra estabilidade de preços em Salvador.

2. A variação dos preços no ciclo mostrado no gráfico 1, segundo os membros do CM-NRE-Poli foi forçado, em ordem de influência (maior para menor) pelos fatores de custo (estrutura dos preços) e pelo desajuste entre demanda e oferta (demanda reprimida e demanda por segurança na aplicação de poupanças – aplicações defensivas tendem a buscar bens de raiz), na seguinte hierarquia, considerando que o gráfico expressa variações de preços acima do IPCA-IBGE:

i. terrenos + outorga onerosa; ii. custos de construção; iii. crescimento das margens de resultado dos empreendedores, devido à intensidade da demanda, o que se explica pela alta velocidade de absorção de diversos empreendimentos; iv. margens de segurança para proteção do descolamento de custos contra o INCC-FGV e v. subsidiariamente, custos do capital de investimento.

3. Na perspectiva de 2012, os preços deverão crescer acompanhando os custos de construção. Há hipóteses mais remotas de distorção, eventualmente verificadas em segmentos de mercado (geográfico ou por tipo de produto), cuja hierarquia de pressões pode ser: i. margens de resultado dos empreendedores, a se verificarem pressões de demanda; ii. custos de construção, a subsistir a pressão de demanda de insumos, que já está arrefecida e iii. subsidiariamente, os demais fatores – terrenos + outorga onerosa, custo do capital de investimento e margens de segurança para proteção do descolamento de custos contra o INCC-FGV.

4. Quanto aos produtos prevalentes para as grandes áreas urbanas, em 2012, as opiniões dos membros do CM-NRE-Poli se dividem em duas vertentes: i. ainda continuarão sofrendo ajustes nas áreas (para baixo), para melhor se enquadrar os preços finais a preços unitários crescentes na capacidade de compra do mercado alvo e ii. manterão o mesmo perfil verificado no segundo semestre de 2011. Para os demais grandes municípios a tendência é replicar os movimentos dos grandes centros.

5. No ano de 2012 as grandes companhias do setor, que fizeram opção de criar núcleos de negócios focados em baixa renda, no programa Minha Casa, Minha Vida devem se manter no patamar presente para menos, influenciando da ordem de 15 a 20% os negócios. Nesse sentido este mercado deverá ser coberto pelas grandes empresas especializadas, mas principalmente por pequenas e médias empresas. Não há percepção de movimentos expressivos no sentido de fortalecer esses núcleos por investimentos em industrialização dos sistemas produtivos.

Como consequência da complexidade já verificada (empreendimentos com margens estreitas exigem ambiente de custos muito controlados e velocidade alta na concessão de crédito ao comprador), é possível que no ano de 2012 os resultados desses núcleos nas grandes companhias sejam equivalentes, mas poderão até ser inferiores aos ora verificados.

Segunda Parte
VENDAS, DESEMPENHO DAS EMPRESAS E CRÉDITO
1. A maioria dos membros do CM-NRE-Poli opina que a velocidade de vendas dos empreendimentos residenciais, em 2012 estará abaixo da verificada em 2011, por força de um maior equilíbrio entre oferta e demanda. Havendo recuo das empresas na oferta de novos empreendimentos, por receio de impactos nos custos de produção se ocorrer uma contração na economia (preços fechados e custos abertos), a velocidade de vendas pode ser equivalente à verificada em 2011.

2. A demanda por imóveis residenciais, em 2012, relativamente a 2011, tende a crescer organicamente, no patamar do crescimento populacional. Há opiniões minoritárias no sentido de que pode haver contração na demanda, fruto de incertezas quanto ao comportamento da economia, como há opiniões, também minoritárias, de que a demanda pode crescer por conta de aplicações defensivas de recursos de poupança, diante das mesmas incertezas (contração da
economia adiante).

3. O volume de oferta de empreendimentos em 2012, relativamente a 2011, deverá apresentar certa contração, tendo em vista inclusive que a maioria das grandes empresas (indutoras de tendências) já vem declarando que as metas de vendas em 2012 serão mais moderadas, num patamar de 20 a 30%. Esta questão, entretanto, será pautada pela resposta de mercado à oferta.

4. O desempenho das grandes empresas listadas na Bovespa em 2012 será marcado pelos empreendimentos para rendas média e alta, sendo irrelevante o impacto da baixa renda, excluindo-se, logicamente, as especializadas. A constituição de unidades importantes em grandes companhias listadas para atuação na baixa renda, verificada no passado recente, já relatada por algumas empresas como tendo apresentado resultados fracos e até perdas expressivas está em julgamento, parecendo que a tendência é voltar ao foco original. No segmento médio e superior as empresas têm conhecimento e treinamento para fazer resultados confortáveis, deixando o espaço da renda baixa para empresas especializadas, das grandes às pequenas.

5. Quanto ao crédito imobiliário, relativamente a 2011, em 2012 a oferta para produção de habitações permanecerá estável, sempre que não ocorra uma contração na economia e que as empresas permaneçam demonstrando velocidades de absorção dos seus estoques em patamares aceitáveis pelos bancos. Havendo um freio na velocidade de vendas, o crédito poderá retrair. A oferta de crédito imobiliário para aquisição de habitações deverá permanecer estável, ainda suportada pelos canais tradicionais do SFH.

6. Em 2012, o acesso ao mercado de capitais para as empresas do setor, por meio de debêntures, CRI s, e colocação de ações, estará equivalente a 2011 para mais difícil, a depender da reação de investidores institucionais ao grau de contração da economia.

7. A opinião prevalente do CM-NRE-Poli é de que há expectativa de que os investimentos de capital estrangeiro para produção de habitações sejam menores em 2012 do que em 2011. Há, no ambiente do CM-NRE-Poli, opiniões minoritárias divergentes, de que, diante da segurança demonstrada pelos investimentos no Brasil para os estrangeiros e, diante da falta de opções mais confiáveis, pode haver um crescimento na migração de recursos de investimento no setor.

Terceira Parte
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS
1. A vertente prevalente das opiniões no CM-NRE-Poli é de que o volume de novos negócios (em metro quadrado de área bruta locável) de edifícios de escritórios em grandes lajes (corporativos) que terão início em 2012, relativamente a 2011, nos grandes centros urbanos será equivalente, com pequeno viés para mais ou menos. O incentivo para o investimento está focado na relação ainda muito baixa entre a área instalada e a população, quando se compara os indicadores das grandes cidades (São Paulo e Rio de Janeiro privilegiadamente) com outros centros mundiais de negócios. Outro incentivo é a evidência de que faltam espaços de qualidade em São Paulo. Essa evidência tem sido um indutor de investimentos, ainda que se deva considerar que investimentos em empreendimento desse tipo têm longo ciclo de maturação (projeto, aprovações e construção) além de payback longo, de modo que análises de longo prazo deveriam ser moderadores da ânsia de investimento.

2. Os aluguéis de empreendimentos de lajes corporativas nos grandes centros urbanos em 2012, relativamente a 2011, serão equivalentes ou crescerão moderadamente, porque ainda deverá se verificar falta de espaços, tendo em vista que há empreendimentos que só representarão oferta mais adiante. Havendo forte contração na economia, essa perspectiva pode inverter, mas não sensivelmente, a se considerar a elevada taxa de ocupação dos espaços. Eventual contração é um problema para refletir no mercado mais adiante.

3. A oferta de investimentos em edifícios de pequenos escritórios compartilhados nos grandes centros e em cidades grandes em 2012, relativamente a 2011, será menor ou diminuirá muito, é a opinião prevalente entre os membros do CM-NRE-Poli. Considerando que a grande oferta verificada especialmente em 2011 só entrará no mercado competitivo entre 2014/2015 e que exista um clima de incerteza na economia que induza à busca de aplicações defensivas para a
poupança das classes de renda média alta, a demanda mostrará algum fôlego, podendo influenciar a oferta.

O mesmo viés da oferta se replica à demanda, tendo em vista que a atuação dos empreendedores nesse segmento (oferta de investimento para rendas médias altas) tende a ser passivo – ofertar quando as evidências de comportamento do mercado confirmam uma velocidade de vendas confortável para esses produtos.

4. Os aluguéis de empreendimentos de pequenos escritórios compartilhados nos grandes centros urbanos, em 2012 relativamente a 2011, tenderão a se manter nos níveis observados, com viés para baixo, porque uma maior pressão de oferta só vai se fazer sentir em 2014/2015 e aí, muito provavelmente, provocar pressão nos valores das locações.

5. Mesmo havendo contração na economia, o desempenho econômico dos empreendimentos de shopping centers em 2012, relativamente a 2011, poderá se manter estável com viés de baixa moderada, tendo em vista que os contratos de locação têm proteção pelos pisos de locação. Nos últimos meses já se verifica uma queda de vendas nos shopping centers e a expectativa dos lojistas adiante é conservadora. A se verificar uma queda de vendas, a parte variável dos aluguéis (overage) será afetada, prejudicando moderadamente as rendas dos
investimentos. Todavia, se a contração for intensa, poderão ocorrer vazios (lojas fechando ou reduzindo espaços para economizar custos) e aí poderemos verificar impactos mais contundentes na geração de renda dos empreendimentos.

6. As informações disponíveis sobre o lançamento de novos empreendimentos de shopping Center (novos e expansões), medido em área bruta locável ofertada, indicam que em 2012 teremos um cenário equivalente a 2011, desde que não ocorra uma contração na economia que iniba o crédito. Quanto aos investimentos das companhias dedicadas, os recursos alocados estão disponíveis e, na falta de opções seguras, provavelmente o viés dos investimentos defensivos fará manter os programas de implantação, tendo em vista o seu longo ciclo de maturação (3 a 5 anos) e o payback longo (ao redor de 15 anos).

7. O desempenho econômico dos hotéis urbanos, nos grandes centros e em grandes cidades, apresentou em 2011 indicadores muito positivos, tendo em vista que há alguns anos não se verificam investimentos expressivos no setor. A percepção é de que a demanda hoje supera a oferta nos hotéis de negócios nos dias úteis, o que vem sendo demonstrado por um RevPar crescente. Como não há crescimento expressivo da oferta de quartos prevista para 2012, a expectativa é que o desempenho dos investimentos continue crescendo em termos relativos.

Essa percepção leva em conta os padrões de comparação de renda dos investimentos intra-setor e não um benchmarking no ambiente do real estate, dentro do qual ainda se verifica que os investimentos em hotéis andam a taxas de retorno menores do que o patamar compatível com o seu risco.

8. Há notícias do lançamento de um número expressivo de novos hotéis urbanos em 2012 e isso se apoia não exclusivamente em um estado de euforia emulada pelos eventos Copa do Mundo Fifa e Olimpíadas, mas na evidência de falta de oferta adequada, o que se reflete nas taxas de ocupação recorrentemente crescentes nos últimos anos. Na falta de estruturas de funding adequadas – crédito escasso e baixo interesse de capital de investimento nas fontes de recursos de longo prazo (fundos de pensão e grandes capitais em fundos dedicados) – já se anunciam negócios hoteleiros estruturados nos sistema flat e condo-hotel largamente utilizados no passado não tão distante, cujo retornos, nessa conjuntura de “demanda pressionando a oferta disponível” têm sido compatíveis com o valor atribuído pelo mercado às unidades de investimento.

São Membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olson Vedrossi; Alex Kenya Abiko; Carlos Terepins; Cláudio Bruni; Claudio Tavares de Alencar; Daniel Citron; Eliane Monetti; Eric Cozza; Fernando Bontorin Amato; João da Rocha Lima.


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Análise de viabilidade

8 09 2011

(Construção Mercado) – ago/11

Em pequenas empresas, que tendem a sofrer mais com os efeitos do encalhe de unidades, estudo de viabilidade deve considerar dados confiáveis e relacionar velocidade de vendas com fluxo de caixa da obra

Independente do porte da empresa, o estudo de viabilidade é um instrumento indispensável para a tomada de decisão de investimento e fundamental para o sucesso do negócio imobiliário. Mas em pequenas e médias construtoras, a confiabilidade dessa ferramenta é ainda mais crítica, sobretudo considerando-se que problemas como baixa velocidade de vendas e grande estoque remanescente podem causar um buraco perigoso nas receitas e colocar em risco a capacidade de crescimento e sobrevivência da empresa.

“Uma vez adquirido um terreno ou imóvel para o empreendimento, não dá para parar o processo de desenvolvimento. Nessa fase, o negócio imobiliário consome muitos recursos até que seja lançado e passe a gerar receita. Por isso é tão importante conhecer e estudar detalhadamente todos os custos e riscos até este momento”, destaca o engenheiro Marcos Roberto Tamaki, diretor da Unidade de Negócios Imobiliários do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações).

O consultor ressalta que a combinação de empreendimento malvendido, alto custo de construção e margem de lucro muito enxuta pode ter um efeito nefasto na saúde financeira de empresas de menor porte, uma vez que elas não têm acesso a instrumentos de crédito e captação de recursos a custos mais baixos, como ocorre com as grandes companhias de capital aberto. Isso acaba deteriorando a capacidade de investimento em novos negócios, principalmente a criação de um banco de terrenos para a construção de empreendimentos futuros. “A empresa pode se tornar financeiramente insustentável, reduzindo sua capacidade de gerar caixa e levando, até mesmo, a iniciar um processo falimentar”, alerta.

“Não podemos errar de forma alguma, por isso, estudamos o mercado 24 horas por dia e buscamos aprender com a observação dos erros dos outros”, revela o sócio-diretor da Leduca Engenharia, Paulo Marques. Responsável pelas análises de viabilidade da construtora fundada em 2008 e que atua no Rio de Janeiro, Marques revela que primeiro contrata um estudo de massa para, a partir daí, avaliar o negócio em potencial e buscar os terrenos situados nas áreas com maior liquidez. Segundo ele, até agora o método tem funcionado muito bem. “Lançamos dois empreendimentos este ano e já não temos nenhuma unidade para vender”, comemora.

Prática semelhante é realizada pela RKM Engenharia, de Belo Horizonte. Ricardo Alfeu, CEO da construtora mineira, conta que além de um estudo criterioso do mercado, por meio de pesquisas financeiras e econômicas, utiliza o conhecimento que a construtora detém sobre o consumidor local. “Somos uma empresa regional, por isso usamos a nossa visão dos hábitos e costumes dos moradores para entender e analisar as oportunidades”, comenta o executivo.

Achatando o risco
As incertezas inerentes ao mercado imobiliário complicam a vida dos empresários no momento de decidir se, como e quanto investir em um novo empreendimento. Não à toa, muitas vezes essa resolução se dá de forma intuitiva, tomando como base apenas a experiência e a sensibilidade do empreendedor em relação ao mercado. Mas não precisa, nem deve, ser assim.

De acordo com Marcos Tamaki, as premissas a serem adotadas nos estudos de viabilidade definem o perfil de risco do negócio imobiliário e, principalmente, de cada investidor. Além da definição do produto e do preço de venda, há muitos fatores que devem ser considerados nessa análise e que juntos, são capazes de reduzir as incertezas.

Entre eles destacam-se aqueles relacionados à posse do imóvel ou terreno sobre o qual será desenvolvido o negócio imobiliário; fatores ligados ao licenciamento ou à aprovação de projeto; a disponibilidade de linhas de crédito e, finalmente, o custo de construção.

Nesse último item, seja por se basearem em dados imprecisos, seja por displicência, muitas empresas calculam mal. Atualmente, uma das maiores dificuldades é dimensionar o custo da mão de obra, especialmente nas grandes cidades, onde esse recurso está muito escasso.

Para chegar a um custo de construção mais próximo da realidade, o ideal, de acordo com Marcos Tamaki, é apoiar-se em um orçamento paramétrico, cujos números provenham de dados de obras já entregues, em andamento ou de produtos padronizados cuja construção é industrializada.

Outros erros que podem levar a análises imprecisas ocorrem durante as definições de produto, preço e velocidade de venda. Nesse ponto, para não colocar em risco o negócio como um todo, é importante que pequenos e médios empreendedores busquem firmar parcerias com boas empresas de vendas que contem com especialistas em definição de produto, além de um grande banco de dados de demanda e preço de venda.

Da mesma forma, é importante que os empresários se lembrem que, no momento do estudo de viabilidade, não há garantia alguma de que os empréstimos para custear os projetos, a obra e, por vezes, a infraestrutura, serão disponibilizados na quantidade e no momento necessários. “Portanto é prudente criar um cenário sem estes recursos para visualizar a máxima exposição de caixa ou o investimento requerido pelo negócio imobiliário”, recomenda Tamaki.

Mas, entre todas as falhas a que as pequenas e médias empresas estão sujeitas na hora de elaborar estudos de viabilidade, a mais comum é não fazer o acompanhamento dinâmico dos estudos de viabilidade do empreendimento. “O estudo de viabilidade não pode ser estático. Todos os parâmetros de receitas e despesas devem ser monitorados periodicamente para checar se o fluxo de caixa do negócio está alinhado com o fluxo planejado no estudo de viabilidade que subsidiou a decisão de investimento”, alerta o consultor do CTE. Isso vale, por exemplo, para as vendas, preços, condições de pagamento, carteira de recebíveis, inadimplência, gastos com marketing, incorporação, terreno, corretagem de venda, custo de construção e liberações de empréstimos à produção e seus juros.

Pontos de análise

- Não deixe de incluir na análise de viabilidade o processo de licenciamento ou aprovação de projeto, bem como os aspectos jurídicos relacionados à posse do imóvel ou terreno

- Dedique especial atenção à definição do produto e do preço de venda. Esses são os principais fatores de sucesso do empreendimento, relacionados diretamente com a demanda. No preço, também, são definidas as condições de pagamento

- Não esqueça de considerar no custo do empreendimento as verbas destinadas às campanhas publicitárias, estandes de vendas ou modelos decorados, que demandam recursos em um período que o empreendimento não foi lançado, ou seja, quando ainda não gera receita para o negócio

- Há diversas linhas de crédito atualmente. Compare as opções existentes

- Estabeleça boas parcerias com empresas especializadas em vendas, que detenham um grande banco de dados de demanda e preço de venda

- Monitore constantemente os parâmetros de receitas e despesas para checar se o fluxo de caixa do negócio e o fluxo projetado no estudo de viabilidade estão de acordo


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Imóveis sobem 156% em 5 anos e levantam dúvidas sobre bolha

30 08 2011

(Gazeta do Povo) – 27/08/11

Para alguns especialistas, preço já subiu demais; para outros, os valores atuais são um ajuste após vários anos de mercado debilitado

De janeiro de 2006 a julho deste ano, o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais em Curitiba subiu 156% – um apartamento comprado há cinco anos por R$ 150 mil vale hoje algo em torno de R$ 380 mil. O crescimento é superior à valorização dos aluguéis na cidade e bem acima da inflação medida pelo IPCA, segundo levantamento mensal realizado pelo Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). O aumento constante dos preços de imóveis levanta a questão: até quando eles vão continuar subindo?

Analistas estão longe de um consenso. Para muitos, o movimento atual é parte de um longo ciclo de alta, provocado por um descompasso entre oferta e demanda. Por diversos motivos – baixa oferta de terrenos, escassez de mão de obra, exigências ambientais pouco flexíveis e tempo longo para a construção de imóveis –, a oferta de novas casas e apartamentos não acompanha o desejo do mercado consumidor. O fenômeno também ganha força com a pressão pelo lado da demanda, que vem crescendo com o aumento da renda do trabalhador e o maior acesso ao crédito.

“Preço justo”
Mas mas há quem argumente que já é possível soar o alerta de uma bolha de preços – bolhas são caracterizadas pelo valor de um ativo acima de seu preço justo, calculado pela reposição dos custos mais uma margem de lucro compatível com o risco do negócio. O professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de “Real Estate” da Poli-USP, tem analisado os números do mercado de São Paulo e afirma que já é possível identificar sinais de bolha por lá. Ao comparar os preços dos imóveis com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), indicador dos custos do setor, as análises mostram que os preços dos imóveis estão acima de seu preço justo.

O mesmo fenômeno pode ser verificado na capital paranaense. De janeiro de 2006 até julho deste ano, o INCC aumentou 46% – medido pela FGV, o índice faz um média dos custos de materiais e mão de obra da construção civil em sete capitais brasileiras. Por uma decisão metodológica da instituição, Curitiba deixou de ser pesquisada em 2009, mas o INCC serve de termômetro para o país.

Descolamento
Se comparado à valorização dos imóveis na cidade, o índice mostra que, assim como em São Paulo, os preços estão descolados da variação dos custos de construção. Enquanto os imóveis valorizaram quase 20% nos últimos 12 meses, a inflação da construção civil foi de 7,28%. “Não é possível afirmar que estamos vivendo uma bolha”, ressalta o professor da USP. “As bolhas são temas delicados, porque você não pode defini-las com antecedência, apenas fazer alertas. Só sabemos que ela ocorreu quando ela se desvanece”, avisa.

Apartamento pequeno teve maior valorização
O preço médio do metro quadrado em Curitiba passou de R$ 904, em janeiro de 2006, para R$ 2.323 em julho deste ano, uma alta de 156%, segundo levantamento do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). No mesmo período, o metro quadrado do aluguel saltou de R$ 6,27 para R$ 12,22, um aumento de 94%. O levantamento leva em conta o preço em diferentes regiões da cidade e de diferentes tipos de imóveis (kitinete; apartamentos de um, dois, três e quatro quartos; residências de dois, três e quatro quartos, e sobrados).

Os imóveis pequenos foram os que tiveram o maior reajuste. O metro quadrado das kitinetes, por exemplo, está 255% mais caro hoje do que há cinco anos e meio – um salto de de R$ 844 para R$ 3.002. Segundo a pesquisa do Secovi, este é o metro quadrado médio mais caro entre os tipos de imóveis, seguido pelos apartamentos de um quarto (R$ 2.779) e de quatro quartos (R$ 2.703). As residências de dois quartos (R$ 2.001) e sobrados (R$ 2.138) são os mais baratos. A pesquisa não discrimina o preço por bairro.

Indicador: Preço também sobe mais que aluguel
Uma outra comparação que pode ser sintoma de que os preços já foram longe demais é a relação com o custo dos aluguéis. Enquanto nos últimos 12 meses o metro quadrado médio da locação teve uma alta de 13%, o preço para venda subiu quase 20%. Em julho, a taxa de retorno média do aluguel – o valor do metro quadrado para locação sobre o preço do metro quadrado do imóvel – foi de 0,52% em Curitiba, um rendimento considerado baixo – menos que a remuneração da poupança (0,5% mais TR, algo perto de 0,6%) e bem abaixo do CDI (0,96%), um ativo livre de riscos. Segundo especialistas, a baixa taxa de retorno é um indicativo de que os imóveis estão supervalorizados. Quem desmente a tese argumenta que, no Brasil, a maioria das pessoas está comprando imóvel para ocupação, ou seja, não está especulando e comprando apenas visando retorno rápido.

Descompasso entre demanda e oferta provoca alta, diz analista
Ainda que alguns especialistas sugiram que há uma bolha imobiliária em formação, muitos argumentam que o país vive um longo ciclo de alta dos preços, e que eles devem começar a se estabilizar em breve. O principal argumento é de que o Brasil passou por um longo período de estagnação imobiliária, em que o número de novas construções foi muito pequeno.

“Não vejo a possibilidade de bolhas. É um aquecimento normal. Havia uma demanda muito reprimida. Enquanto houver compradores, o preço vai se manter”, diz o diretor do Secovi e proprietário da imobilária Cilar, Luciano Giongo Tomazini. Paulo Queiroz, economista-chefe da Portfolio Asset, consultoria econômica baseada no Rio de Janeiro, concorda. “Há uma procura muito grande, mas a oferta não acompanha. Essa alta acelerada seria mais uma correção, talvez um pouco exagerada, de preços deprimidos por muito tempo”, afirma.

Juros
Análises de história econômica mostram que, apesar de não poderem ser previstas, as bolhas têm pelo menos um elemento em comum: o baixo nível da taxa de juros, o que costuma significar desejo do governo de que as famílias e empresas gastem mais, com o crédito mais barato. “Essa não é a realidade do Brasil”, diz Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Finance Real Estate (BFRE), empresa que atua na área de crédito imobiliário. “O juro no Brasil é um dos mais caros do mundo. Hoje os brasileiros financiam, em média, 62% do imóvel, um patamar considerado bastante saudável. Quando há a comparação com a bolha imobiliária americana, é bom lembrar que lá, muitas vezes, o financiamento chegava a até 105% do valor do imóvel”, argumenta.

Nogueira também lembra que, no Brasil, os bancos fazem um controle rigoroso da concessão de crédito. Como as próprias instituições carregam quase que integramente os ativos imobiliários, elas têm os incentivos corretos para não arriscar demais. “A nossa regulamentação do crédito é muito rigorosa. No Brasil não há produtos financeiros como havia nos EUA, como o refinanciamento de hipotecas”, afirma Queiroz. (BB)


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Curitiba entra na era dos edifícios sustentáveis

24 08 2011

(Gazeta do Povo) – 24/08/11

O Curitiba Office Park conquistou a primeira certificação internacional na área. Outros 22 projetos da capital buscam o mesmo selo de qualidade

Curitiba ganhou o primeiro edifício sustentável, com certificação Leed (Líder em Energia e Design Ambiental), após rigorosa avaliação pela ONG americana U.S. Green Building Council (USGBC), seguindo parâmetros americanos de construção. O edifício Curitiba Office Park atingiu pontuação necessária de acordo com critérios de racionalização de recursos, como água e energia. Incorporado pela BP Empreendimentos e Top Imóveis, é o primeiro prédio certificado do Paraná e do Sul do Brasil.

Outros 22 empreendimentos, somente de Curitiba, estão em processo de certificação pela USGBC. Entre eles estão o Aroeira Office Park, da Aroeira Administração; o Iguaçu 2820, da Laguna Constru­­tora & Incorporadora Ltda; e o AR 3000 Cabral Corporate and Offices, da Construtora Andrade Ribeiro. Em todo o país já são 31 empreendimentos certificados – 26 em São Paulo, quatro no Rio de Janeiro e um na Bahia.

O empreendimento não está sozinho nessa “onda verde”. A Universidade Tecnológica Fede­­ral do Paraná (UTFPR) busca o primeiro selo Aqua de Curitiba com o Escritório Verde, um centro de educação para o desenvolvimento sustentável. O processo Aqua é uma outra certificação de sustentabilidade, desenvolvida e adaptada à realidade brasileira pela Fundação Vanzolini. A instituição é mantida por professores do Departamento de En­­genharia de Produção da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

Entre as soluções adotadas pela UTFPR estão mantas de pneu reciclado nas paredes e vidros du­­plos nas janelas (con­­forto acústico), piso em plástico reciclado, painel com lã de garrafa pet reciclada (isolamento térmico), lâmpada de led (economia de energia), tubos de luz com prismas (iluminação natural), áreas de drenagem e telhado verde.

O Curitiba Office Park foi inscrito na categoria Core & Shell da USGBC, que compreende projeto e construção de prédios de escritórios de grandes lajes – o COP tem 14 mil metros quadrados de área construída e 1.350 de laje –, e alcançou certificação de nível Prata (28 a 33 pontos). Outros níveis são Certificado (23 a 27), Ouro (34 a 44) e Platina (45 a 61). Uma lista imensa precisa ser atendida e a pontuação é diferente para cada item. “Como pioneiros no processo e com as regras não muito claras, acredito que chegamos muito longe atingindo essa classificação. Mais importante que o nível, é a certificação”, afirma o diretor da Top Imóveis, Eduardo Schulman. O investimento foi de R$ 35 milhões no projeto da primeira torre, concluída em 2009, de 5 a 7% a mais do que um edifício comum, conforme estimativa da Leed. O projeto prevê até três torres.

Economia: Água e energia são as chaves
Redução no consumo de água e energia são os quesitos mais importantes para a certificação. “Em um edifício sustentável, além do conforto e qualidade do ambiente, tem a redução nas contas do dia a dia”, afirma a gerente de operações da BP Empreendimentos, Lucélia Monteiro. O COP pratica desde reuso de água à preservação de espécies nativas, além de espaço para bicicletário, entrada de luz do sol e circulação de ar natural no subsolo e sofisticados sistemas de automação. A redução do consumo de água é de 46,8% e de energia 19%, comparada a empreendimentos do mesmo padrão, que não têm o selo. “A economia de energia acontece especialmente pelo emprego de vidros especiais, que permitem entrada de luz no prédio, com baixa retenção de calor, além de um eficiente sistema de ar-condicionado”, explica Schulman, da Top Imóveis.


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Indicadores mostram que euforia está no fim

22 08 2011

(Gazeta do Povo) – 22/08/11

Setor deve bater recordes em 2011, mas o ritmo das vendas já é mais lento. Não há mais empreendimentos esgotados já no lançamento, como ocorria no ano passado

Após forte crescimento nos últimos anos, o setor imobiliário começa a dar os primeiros sinais de desaquecimento, influenciado pelos preços altos e pela desaceleração da demanda. O mercado deve bater mais um recorde em 2011, mas o valor dos imóveis já está subindo em um ritmo mais lento, e é cada vez mais difícil encontrar empreendimentos que são vendidos 100% na ocasião do lançamento, como ocorria no ano passado.

A grande oferta de lançamentos está fazendo com que o cliente pesquise e demore mais para fechar o negócio. “Vender 100% das unidades de um empreendimento novo em 90 dias não ocorre mais, como no ano passado. O mercado começa a entrar em um período de acomodação”, diz Normando Baú, presidente do Sinduscon-PR.

Os preços continuam a subir, mas em ritmo menos intenso do que o verificado no ano passado. O valor do metro quadrado em Curitiba, que chegou a valorizar 25% em 2010, hoje avança a taxas de 17%.

O volume de financiamentos com recursos da poupança, que cresceu 70% no ano passado no estado, ainda é forte, mas também começa a perder fôlego. Nos primeiros cinco meses do ano, o avanço caiu para 53%, para R$1,65 bilhão.

As construtoras já dão indicações de que pretendem colocar o pé no freio dos lançamentos nos próximos meses. O volume de unidades liberadas para construção futura entre empreendimentos verticais e horizontais (14.395 unidades) em Curitiba caiu 4% no primeiro semestre em relação ao mesmo período do ano passado, depois de avançar 20% em 2010, e atingir 33 mil unidades.

O movimento é puxado pelas grandes empresas do setor, com atuação nacional. A Cyrela e a MRV informaram que o ritmo de venda no segundo trimestre teve queda em relação ao mesmo período do ano passado. A PDG Realty anunciou que prevê que a velocidade de venda menor na segunda metade do ano e a Brookfield, por sua vez, revisou para baixo sua projeção de crescimento para 2011.

A previsão inicial das construtoras era quase dobrar o volume de apartamentos lançados em Curitiba em 2011 em relação ao ano passado, quando alcançou 10 mil unidades, mas Normando Baú diz que considera difícil atingir esse desempenho. “Tivemos um primeiro semestre muito forte, mas no ano acredito que o crescimento fique em 50%, mas será recorde”, afirma. Para ele, as boas condições de renda, emprego e crédito, que impulsionaram o boom do setor, se mantêm, mesmo com a crise internacional.

Segundo o Sinduscon, na média, a velocidade de venda em Curitiba está estável, mas o comportamento é desigual conforme o padrão do empreendimento. “Nos apartamentos de alto padrão, por exemplo, as vendas estão mais lentas, diz Baú.

A grande dúvida das empresas do setor é saber quando a demanda vai começar a saturar. “Nos últimos anos, o setor atendeu também a demanda reprimida. Curitiba ficou muitos anos lançando uma quantidade de imóveis menor do que a procura. Agora o setor está chegando a uma fase de maturidade, que começa no segundo semestre desse ano e deve ir até provavelmente o fim de 2013”, prevê Fábio Tadeu Araujo, economista da Brain, consultoria, especializada em mercado imobiliário. Nesse novo cenário, a tendência é que as empresas passem a fazer lançamentos de menor porte e o mercado registre velocidade de venda menor, principalmente em produtos mais saturados e bairros mais concentrados de empreendimentos novos.

Calote de investidor ‘descapitalizado’ preocupa o setor
Uma parte dos imóveis novos que começam a ser entregues agora estão nas mãos de investidores, que compraram na planta há dois, três anos, e que agora querem realizar suas vendas. Embora as entidades e construtoras evitem falar sobre esses compradores, sabe-se, nos bastidores do mercado, que há uma preocupação com aqueles investidores pouco capitalizados, que não têm dinheiro para quitar a dívida ou crédito para honrar o financiamento na entrega das chaves. São investidores que se empolgaram com a possibilidade de ganhos com o boom do setor, mas que não tinham capital e nem experiência de aplicação em imóveis, que são conhecidos pela pouca liquidez na hora da venda. Sem dinheiro, eles provavelmente vão precisar vender rapidamente os imóveis e, em um cenário de grande oferta, poderão começar a depreciar os preços. Estima-se que haja um volume pequeno de investidores nessas condições, mas é possível observar em Curitiba alguns empreendimentos em fase final de acabamento já com cinco, seis unidades com placas de venda. “Aquele que compra e não tem como honrar o financiamento não é investidor, é especulador. E isso não é saudável para o mercado. Conheço dois casos de construtoras que tiveram que retomar o imóvel de pessoas que não conseguiram pagar na entrega. Mas em geral quem atua como investidor nesse mercado está capitalizado”, afirma Gustavo Selig, presidente da Ademi. Para barrar o investidor depreparado, algumas construtoras têm aumentado os porcentuais das taxas de transferência de imóveis.

Imóveis menores têm valorização superior
Os apartamentos de um e quatro quartos são os que apresentaram uma redução maior no ritmo de alta de preços nesse ano, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imo­­biliário do Paraná (Ademi).

Depois de subirem 31,3% em 2010, as unidades de um quarto estavam com valorização de 9,3% até maio desse ano (último dado disponível). O preço médio do metro quadrado por área total desse tipo de imóvel ficou em R$ 3.277,32.

No caso dos apartamentos de quatro quartos, o aumento dos preços, que atingiu 34,3% em 2010, ficou em 10,8% nesse ano, para R$ 3.272.

Os preços dos apartamentos de três quartos também estão subindo menos – depois de uma alta de 20,6% em 2010, eles estão 15,1% mais caros e em maio o metro quadrado estava em R$ 2.554,99. A exceção ficou por conta dos apartamentos de dois dormitórios, que fizeram o movimento contrário: o aumento passou de 8,3% para 20,7% entre 2010 e 2011. Em maio, o preço médio do metro quadrado estava em R$ 2.483,75.

Para Gustavo Selig, presidente da Ademi, os preços não devem mais repetir as taxas de crescimento de anos anteriores – quando chegaram a aumentar entre 25% e 32% – mas a tendência, no médio prazo, ainda é de valorização: entre 15% e 18% ao ano.

Construção: oferta pode recuar até 35%
Nos próximos dois anos, o volume anual de unidades liberadas para construção em Curitiba deve recuar até 35% – dos atuais 33 mil para entre 17 mil e 23 mil unidades, segundo projeção da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, especializada em dados sobre o mercado imobiliário. “Desse total, acredito que entre 12 mil e 15 mil serão para o mercado vertical, que é mais ou menos o tamanho da demanda adicional por ano da cidade” afirma Fábio Tadeu Araújo, sócio consultor.


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O contrato demora, a construtora atrasa e o comprador paga a conta

10 08 2011

(Gazeta do Povo) – 04/08/11

Burocracia e lentidão nas obras fazem dono de imóvel bancar reajuste do preço final, inclusive no Minha Casa, Minha Vida

Imagine comprar um imóvel na planta, pagar todas as taxas necessárias, entregar toda a documentação exigida, esperar pela assinatura do financiamento imobiliário e, enquanto isso não acontece, ver o preço do imóvel subir pelo menos 5%, por um atraso que não é de sua responsabilidade. Esse é o pesadelo que alguns consumidores estão vivendo por causa de reajustes do saldo devedor pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Essa correção consta em contrato e é de conhecimento do comprador, mas a informação muitas vezes omitida é a de que atrasos no trâmite burocrático entre construtora e agente financiador serão debitados em sua conta. E tudo isso acontece até com imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.

O empresário Michel Oliveira do Prado comprou no ano passado um apartamento na planta no Spazio Celtic, da MRV, em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba. Ele assinou o contrato de compra e venda com a construtora em dezembro do ano passado, com a promessa de que assinaria o financiamento imobiliário com a Caixa em quatro meses. O apartamento, de dois quartos, foi vendido a ele por R$ 101.021. De acordo com a avaliação de crédito feita pela construtora, Prado teria condições de financiar R$ 90.235 e a diferença seria paga em 22 parcelas mensais de R$ 490 – entretanto, devido à correção pelo INCC, hoje a parcela já chega a R$ 520.

O martírio do empresário começou quando o prazo prometido acabou e ele não foi chamado pela Caixa para assinar o financiamento. Sete meses após a compra, ainda não há previsão de contratar o financiamento. Além da dor de cabeça, Prado viu o saldo devedor aumentar em R$ 6.037: o valor inicial que o empresário vai financiar passou para R$ 96.272, por causa da correção pelo INCC. A diferença, que ainda não parou de crescer, corresponde a quase 6% do preço do imóvel. “Consta em contrato esse reajuste, mas em nenhum momento foi deixado claro pelo vendedor que o valor previsto no contrato seria maior. O pior é saber que entreguei toda a minha documentação em dia, paguei R$ 500 para o despachante da empresa fazer a análise, e, por razões que fogem da minha responsabilidade eu ainda não assinei com o banco”, afirma. “Não sei se na hora de assinar com a Caixa eu vou conseguir cobrir todo esse reajuste”, salienta.

A laboratorista Sabrine Nascimento da Silva e seu noivo, Lucas Banzato, vivem a mesma situação. Eles também compraram um apartamento no Spazio Celtic com a promessa de assinatura com a Caixa em no máximo quatro meses após o contrato de compra e venda, em novembro de 2010. Eles pretendem se casar quando o apartamento ficar pronto e, para realizar esse sonho, investiram R$ 100.180 – desse total, serão financiados R$ 88.259. Até agora, viram o saldo devedor aumentar R$ 5.905. “Eu tenho medo de não conseguir pegar um financiamento que cubra esse aumento. Segundo a MRV, com os nossos documentos conseguimos um financiamento de R$ 88.259. Se o valor que será financiado não aumentar, não sei o que vamos fazer. O que não acho justo é ter de pagar a diferença por um atraso que eu não provoquei”, desabafa Sabrine.

Explicações: MRV alega nova exigência de documento
Tanto Michel Prado quanto Sabrine Silva e Lucas Banzato procuraram a MRV para cobrar explicações sobre o atraso. A construtora informou a eles que a demora ocorreu por trâmites burocráticos da Caixa. Entretanto, segundo a assessoria de imprensa da Caixa, os consumidores ainda não foram chamados para realizar a assinatura do contrato de financiamento porque faltava à construtora entregar dois documentos necessários para dar prosseguimento ao processo. A assessoria informou ainda que 100% da documentação sobre o empreendimento precisa estar em poder do banco para que os compradores assinem o financiamento. O banco ressalta também que, no modelo de crédito associativo, no qual se enquadra o empreendimento, a Caixa exige como condição para a assinatura do contrato de financiamento que pelo menos 20% das unidades sejam comercializadas, quando o recurso que vai financiar a obra é oriundo do FGTS – caso do programa Minha Casa, Minha Vida. Quando o dinheiro vem da poupança, a exigência é de 30%.

A assessoria de imprensa da MRV informou, por meio de nota, que todos os documentos tinham sido apresentados à Caixa, mas admitiu que, após a avaliação, o banco apontou a necessidade de obter mais um documento. Segundo a construtora, toda a documentação foi protocolada na prefeitura, e a MRV aguarda a liberação nas próximas semanas para entrega à Caixa. “O processo de assinatura dos contratos de financiamento no Spazio Celtic terá início assim que ocorrer a liberação por parte da Caixa”, afirmou a empresa, em nota.

Apesar de reconhecer que houve a necessidade de entregar novos documentos ao banco, a MRV informou que o saldo devedor dos compradores continuará a ser reajustado, por estar previsto no contrato de promessa de compra e venda, e que os compradores terão de pagar a conta. “O saldo devedor será corrigido por este índice até que ocorra a assinatura junto ao agente financeiro e a quitação total do contrato”, completa a nota.

Quem causou o atraso paga por ele, diz Procon
Os órgãos de defesa do consumidor ressaltam que, mesmo a empresa afirmando que o reajuste está previsto em contrato, o consumidor não pode ser onerado sem ter responsabilidade sobre eventuais atrasos. “Quem causou o atraso precisa se responsabilizar por ele. Se a empresa não apresentou de maneira correta a documentação ao agente financiador e por essa razão houve demora na assinatura do financiamento imobiliário, ela vai ter de arcar com esse custo”, explica a coordenadora do Procon-PR, Claudia Silvano. Ela informa ainda que o consumidor pode fazer a reclamação no Procon e pleitear o pagamento apenas do valor contratado. “Quando o consumidor não tem culpa pelo atraso, pode questionar, inclusive na Justiça, a reposição do valor”, diz a supervisora da área de assuntos financeiros e habitação da Fundação Procon-SP, Renata Reis.

O consultor de finanças pessoais Altemir Farinhas dá uma dica para quem pensa em comprar um imóvel: é bom ter entre 5% e 10% do valor total como reserva. “Quando se assina o contrato há toda uma documentação que exige uma grande quantia. Além disso, há modalidades em que é necessário pagar algumas parcelas maiores no decorrer da obra, que podem pegar de surpresa quem não se planejar”, ressalta.

Enquanto chave não chega, casal gasta com juros
Outro tipo de atraso frequente acontece no prazo de entrega das chaves ao comprador. A técnica previdenciária Luciana de Oliveira Félix Borges e seu marido, Thiago Raulino Borges, também compraram um apartamento da MRV na planta, em 2009, no bairro Portão, em Curitiba. O contrato previa que o apartamento seria entregue em junho de 2010.

Com essa informação em mãos, eles marcaram o casamento para outubro daquele ano, já se precavendo de uma eventual demora. Luciana e Thiago se casaram e receberam os presentes, incluindo eletrodomésticos. Mas, na hora da mudança, o caminho foi outro: eles se mudaram para a casa dos pais de Thiago – já que o apartamento ainda não havia ficado pronto – e continuam lá até hoje. “O contrato dizia que tinha um prazo máximo de seis meses após o previsto em contrato para eles entregarem as chaves para a gente, mas até agora nada. Fizeram uma nova promessa, de que até 31 de julho o apartamento seria entregue, mas isso não aconteceu. É muito frustrante fazer planos e ter pela frente todos esses transtornos, ver todos os dias os presentes de casamento que ganhamos encaixotados. Não temos uma vida de casados, mas de namorados”, lamenta Luciana.

Além das incertezas, o casal tem sentido no bolso as implicações do atraso. A técnica previdenciária calcula que eles já tiveram de pagar cerca de R$ 3 mil em juros da obra para a Caixa – o valor é pago ao banco enquanto o apartamento não for 100% concluído, e não é amortizado do valor financiado. “O pior de tudo é não poder nem alugar uma casa, porque os contratos geralmente pedem o mínimo de seis meses. Mês a mês estamos vendo a data ser postergada”, reclama Luciana.

Abuso
A coordenadora do Procon-PR, Claudia Silvano, vê abuso na cláusula que prevê carência de seis meses na entrega do imóvel. “Além disso, mesmo depois da carência, há um atraso de outros oito meses. Dá para ver que eles não têm até hoje vida de casados e isso rende danos morais”, analisa Claudia. Além dos danos morais, a coordenadora do Procon-PR afirma que nesses casos é possível pedir ao órgão de defesa do consumidor ou à Justiça a entrega imediata do imóvel.

A assessoria de imprensa da MRV não explicou os atrasos na entrega da obra; limitou-se a informar, por meio de nota, que o término do Cosmopolitan está previsto para setembro e que alguns blocos já estão prontos, com as chaves entregues. Em relação ao bloco do casal, a empresa afirma que o apartamento será liberado em agosto.


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