Novo índice de preços será medidor de eventual bolha no mercado [imobiliário]

2 10 2011

(Gazeta do Povo) – 21/09/11

Crescimento do crédito imobiliário foi ponto de partida para o governo federal criar o indicador

A expansão do crédito imobiliário, assim como o crescimento do segmento e discussões em torno de uma eventual formação de bolha no setor levou o governo federal a criar um índice de preços de imóveis. O decreto 7.565, que estabelece sua criação e ma­­nutenção, foi publicado na última sexta-feira no Diário Oficial da União. As definições de metodologia de cálculo, implementação, manutenção e aprimoramento, ficarão a cargo do Insti­tu­to Brasileiro de Geografia e Es­­tatística (IBGE). O cronograma ainda será definido e não há previsão sobre data de publicação das primeiras estatísticas.

Executivos do mercado imobiliário de Curitiba consultados pela reportagem aprovam a criação do índice, mas admitem certo receio. A expectativa é que o indicador retrate a situação do mercado corretamente. “É salutar, porque me parece que estamos vivendo uma descontextualização do mercado. As cidades têm um dinamismo muito diferente e o resultado de uma não pode ser transferido para a ou­­tra”, avalia o presidente da construtora Partilha, Antonio Carlos Marques Júnior.

Ele cita como exemplo a queda em 31% nas vendas de imóveis novos em São Paulo, divulgada na semana passada. “Deve­mos lembrar que o mercado vem de uma fase de crescimento que é histórica. Claro que a base estatística au­­mentou”, afirma. Marques Júnior compara o desempenho recente das vendas com um time de futebol. “A equipe que ganha de 10 a 0 de seus adversários durante várias partidas seguidas e, depois, passa a ganhar de 3 a 0 não está em crise. Também é assim com os imóveis.”

Brasil X EUA
A situação vivida no mercado brasileiro tem sido comparada ao que ocorre nos Estados Uni­dos de forma equivocada, avaliam os executivos. “Lá houve uma de­­formação do processo. O Brasil tem demanda, déficit habitacional.” Segundo o diretor comercial da VCG Empreen­dimentos, Alexandre Vianna, pesquisas no mercado curitibano traçam um longo caminho a percorrer. “A procura por crédito é uma tendência natural. Vem com a entrega de empreendimentos lançados há dois, três anos, cujo saldo final está sendo financiado agora.”

Confusão
Para o presidente da Redeimóveis –, que reúne 12 imobiliárias de Curitiba, Sidney Axelrud, uma das desvantagens é a interferência no valor de mercado. “Dará uma balizada”, diz. Ele afirma ainda que há o risco de confusão no caso de diferenças no cruzamento de dados com o que existe, como o mapeamento realizado pela Caixa Econômica Federal e as prefeituras.


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Indice FIPE ZAP

30 07 2011

(Eduardo Quiza) – 30/07/11

O Índice FIPE ZAP de Preços de Imóveis Anunciados é o indicador de preços de imóveis produzido em parceria entre a FIPE e o ZAP Imóveis

Segundo Eduardo Zylberstajn, Coordenador do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, o mercado imobiliário carecia de um indicador abrangente e confiável que acompanhasse a evolução dos preços de venda e o valor de locação dos imóveis – “No Brasil, esse desafio é ainda maior. Os registros e os cartórios de imóveis não têm um banco de dados público de fácil acesso; mesmo se tivessem, sabe-se que muitas das escrituras por vezes não refletem os valores de fato transacionados”.

“Para construir o índice a Fipe firmou uma parceria com o ZAP, um portal de classificados na internet. O Zap possui uma grande massa de anúncios; no caso dos imóveis, são quase 200.000 a cada mês. Além disso, em algumas cidades (São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo), os anúncios estão disponíveis desde dezembro de 2007. Isso permitiu construir um índice com 3 anos de cobertura”, afirma Eduardo Zylberstajn.

Com esses dados, a Fipe se responsabilizou pelo desenvolvimento da metodologia que resultou no Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. Essa metodologia é descrita nas notas metodológicas (Índice FipeZAP – Notas Metodológicas v20110216).

No site do Fipe Zap é possível consulte as séries históricas do preço e do valor do aluguel dos imóveis, para o índice composto nacional ou, individualmente para os municípios de Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo e o Distrito Federal.

No site do Zap existe uma ferramenta que mostra a variação do FipeZap comparada a outros índices como INCC, Ibovespa e CDI.


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Cai ânimo na construção

17 06 2011

(Valor Econômico) – 17/06/11

Os empresários da construção civil brasileira estão menos otimistas. A preocupação com a inflação, alta dos juros e aumento dos custos de construção aumentou nos últimos três meses. A constatação está na 49ª Sondagem Nacional da Indústria da Construção realizada com 238 empresários de diversas regiões do país pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) em parceria com a FGV (Fundação Getúlio Vargas). Para o diretor de Economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan, o setor deve continuar com bom nível de atividade, tanto em função das obras já contratadas como da demanda nos próximos meses. Mas os empresários estão atentos às condições macroeconômicas e mais cautelosos em relação ao futuro.


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“É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior”

26 10 2010

(Gazeta do Povo) – 26/09/10

Entrevista com Maria Carolina Brandstetter, professora da Universidade Federal de Goiás

O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos não trouxe, necessariamente, imóveis que atendessem o perfil do brasileiro nos diferentes estágios de sua vida. Quando decide mudar de residência, o morador pode passar por vá­­­rias dificuldades até encontrar um imóvel que se encaixe nas características da nova fase em que se encontra. É o que mostra uma pesquisa que analisou o comportamento do consumidor, realizada pela professora Maria Carolina Brands­­tetter, com base no histórico de mo­­­radia de 80 famílias de classe média, em Goiânia (GO). A pesquisa foi apresentada recentemente na 10ª Con­­­­­ferência Internacional da So­­­ciedade Latino-Americana de Real Estate, em São Paulo.

Embora o estudo de caso seja de abrangência local, a professora explica que o método pode ser operacionalizado e servir de exemplo para outras regiões brasileiras. “A ideia é abrir esse caminho para que as construtoras sigam o modelo e melhorem a formulação de suas estratégias mercadológicas na área da construção civil. Não podemos focar somente nos investimentos em si. É preciso aliar as ofertas com a real necessidade dos consumidores. O sucesso de vendas deve estar voltado em entender para quem está vendendo.” Em entrevista à Ga­­­­zeta do Povo, Maria Carolina co­­­­menta sobre os perfis analisados, os fatores que levam à mudança de moradia, as exigências ao fazer uma nova aquisição e o que precisa ser mudado quanto as atuais estratégias de lançamentos de imóveis. Confira os principais trechos.

Como surgiu a ideia da pesquisa?
Sou formada em Engenharia Civil, com doutorado em Engenharia de Produção e, além de ser professora, também atuo em áreas ligadas ao mercado e gestão da construção. Ve­­nho estudando o comportamento do consumidor há cerca de dez anos, tudo para tentar entender esse processo, que envolve as histórias familiares e a aquisição de novos imóveis.

Qual foi a metodologia utilizada?
Para a pesquisa, desenvolvi um mé­­­­todo baseado na análise da carreira habitacional, que consiste em traçar um paralelo entre a mudança geográfica e outras trajetórias de uma pessoa ao longo de sua vida, como o estudo, o trabalho e a família. O público analisado é de classe média, com chefe de família com idade entre 40 e 45 anos, o que resultou em uma carreira habitacional mais rica e mais completa.

Quais os fatores que levam à mudança de residência?
Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. A maioria está satisfeita com o imóvel até que um novo processo chega e muda essa visão. Pode ser porque casou, tem um novo emprego, mudou de cidade para estudar, teve um filho ou para fugir do aluguel. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida. As mudanças por motivos profissionais são as que mais demandam mobilidade, seguidas das que são feitas para atender conveniências da família, como morar mais perto do trabalho, da escola dos filhos e das facilidades do comércio local.

O que determina a escolha de um novo imóvel?
Existem seis principais variáveis que exercem influência na aquisição da nova moradia. Entre elas está a renda mensal familiar, o patrimônio financeiro familiar, a idade e condição de propriedade do imóvel – se é a pessoa é proprietária ou mora de aluguel. Um fator importante é a grande motivação para a última mudança de moradia, que envolve atributos, como a localização e segurança que a região oferece. E, por fim, o estágio do ciclo de vida familiar, um dos maiores determinantes do comportamento de demanda, como, por exemplo, o caso de um homem de 20 anos que acabou de casar e teve um filho, e um outro de 40 anos, que passou pela mesma situação. Ambos se enquadram em um estágio semelhante de mudança e buscarão perfis similares de imóveis para a nova fase da vida.

Quais imóveis estão em falta no mercado?
Há uma grande dificuldade em en­­­­contrar apartamentos de apenas um ou de cinco quartos, de alto pa­­­drão. É preciso observar que as formações familiares mudaram. Hoje existem famílias formadas por casais que estão no segundo ou terceiro casamento e tanto o marido quanto a mulher têm filhos dos ca­­­samentos anteriores, que moram todos juntos e precisam de uma moradia maior. Assim como há casais sem filhos e solteiros que moram sozinhos e possuem maior poder aquisitivo, que buscam uma boa localização, mas em imóveis com um quarto. Em Goiânia, por exemplo, quase nenhum imóvel com esse perfil de um quarto foi oferecido nos últimos anos e os poucos lançamentos foram vendidos rapidamente. Isso pode estar ocorrendo em outras cidades.

Com base na pesquisa, o que a senhora percebe quanto as atuais estratégias de lançamento do mercado imobiliário? O que precisa ser mudado?
Alguns lançamentos são fundamentados apenas em indicadores de mercado, ou seja, nos imóveis que apresentam maior volume de vendas, e continuam lançando com o mesmo perfil só porque deu certo anteriormente. Ou focam em aspectos pontuais, como a localização, por exemplo. É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior e entender o comportamento cíclico das famílias. Os segmentos de automóveis e o de alimentos absorveram essas mudanças e estão desenvolvendo produtos segmentados por faixa etária e de renda, entre outros. O ideal é que o mercado imobiliário siga esse modelo. Uma sugestão é mesclar mais de um perfil em um mesmo empreendimento, fugir da padronização e oferecer flexibilidade, não só na escolha de acabamentos, mas também na planta, com a mesma metragem quadrada, o que torna o imóvel mais atrativo, contemplando uma fatia de mercado maior.


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Um jogo de R$ 8 Bilhões

19 10 2010

(Gazeta do Povo) – 19/10/10

Explosão do mercado imobiliário em Curitiba deve fazer construtoras e incorporadoras lançarem uma quantidade recorde de imóveis residenciais. Valor de venda dos empreendimentos é cinco vezes maior do que há quatro anos

Em meio à explosão do mercado imobiliário, construtoras e incorporadoras preparam um volume recorde de lançamentos para os próximos dois anos em Curitiba. A projeção do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) é de que neste ano sejam aprovados alvarás para a construção de mais 3 milhões de metros quadrados residenciais com valor de venda de cerca de R$ 8,3 bilhões – 41% acima do registrado em 2009.

Na prática, isso significa que o setor vai lançar em imóveis na capital um volume financeiro superior ao PIB de uma cidade como Londrina (R$ 7,9 bilhões), a segunda maior do estado. Serão cerca de 30 mil unidades residenciais, volume 17% superior ao do ano passado.

O otimismo do setor se ampara na combinação da oferta do crédito e no aumento do emprego, da renda e da confiança do comprador na manutenção das boas condições da economia para os próximos anos.

Mesmo com a disparada dos preços – o metro quadrado aumentou entre 60% e 100% nos últimos quatro anos –, as empresas acreditam que ainda há uma demanda ávida por novidades. Pelos cálculos de Marcos Kahtalian, da Brain Consultoria, Curitiba tem mercado para absorver entre R$ 2,5 bilhões e R$ 3 bilhões em lançamentos de imóveis por ano. “Somente a partir de meados de 2011, quando também deve ser entregues um número significativo de imóveis, é que saberemos se o mercado vai continuar crescendo nessas proporções”, afirma.

Preço do m² em Curitiba

Evolução do preço unitário de venda em Curitiba e preço unitário nos bairros

Evolução do preco do metro quadrado de imóveis em Curitiba

Evolução do preço unitário de venda dos imóveis em Curitiba - por tipologia

Retomada
Para as empresas, 2010 consolida a retomada do setor imobiliário na cidade, iniciada há dois anos. “Desde então, o mercado vem crescendo rapidamente. Neste ano, o volume de lançamentos deve ser o dobro do de 2007”, diz Luiz Augusto Brenner Rose, diretor de atendimento da empresa de intermediação imobiliária Lopes.

Passadas a Copa do Mundo e as eleições para o governo estadual, as empresas prometem descarregar no mercado um volume grande de empreendimentos na reta final de 2010. “Tradicionalmente o segundo semestre é muito mais forte do que o primeiro, por concentrar o pagamento do 13º salário e das bonificações pagas pelas empresas”, diz Gustavo Selig, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).

O número de lançamentos será maior também porque o mercado “deu uma parada” entre março e julho, por conta do descolamento dos preços dos terrenos e dos imóveis usados, segundo o presidente do Sinduscon, Hamilton Pinheiro Franck. “Os terrenos subiram muito e alguns negócios deixaram de ser realizados. Por outro lado, o cliente que queria comprar um imóvel achava que seu usado valia mais do que na realidade. O mercado passou por uma desordenação”, diz. O alto volume de pedidos também tornou mais lenta a aprovação de alvarás pela prefeitura, segundo Gerson Carlos da Silva, diretor-geral da Galvão Vendas. Neste fim de ano, a empresa lançará 20 empreendimentos – o dobro do restante do ano –, estimados em R$ 800 milhões.

É bolha ou não é?
O aquecimento do mercado, o boom do crédito e a disparada dos preços têm levado muita gente a se perguntar se não há uma bolha imobiliária em formação no Brasil, a exemplo do que se viu nos Estados Unidos, onde a especulação deu origem a uma crise econômica que varreu economias desenvolvidas a partir de setembro de 2008. As empresas do setor rechaçam o risco, ao se amparar na pouca participação do crédito imobiliário sobre o PIB nacional, nas diferenças entre os mercados brasileiro e norte-americano, na regulamentação e no conservadorismo das instituições bancárias na concessão dos empréstimos no país. Além disso, o Brasil ainda tem um mercado de hipotecas incipiente.

O fato, porém, é que o setor ainda carece de instrumentos independentes de acompanhamento de preços, uma ferramenta que pode ajudar a detectar sinais de bolhas em formação. A maior parte dos levantamentos de preços é feita pelas próprias entidades e consultorias do setor da construção e se baseia no preço oferecido pelas empresas, que não é necessariamente o mesmo valor transacionado ao fim da venda.

O superaquecimento tem preocupado o governo federal, que pretende criar mecanismos para evitar a formação de uma bolha imobiliária. O primeiro deles deve ser a criação, a partir de 2011, de um Índice Nacional dos Preços dos Imóveis, realizado pelo IBGE. A ideia é criar um índice de inflação do setor, mas ainda não há informações sobre sua abrangência. Não se sabe, por exemplo, se terá dados regionalizados, já que os mercados imobiliários variam muito de tamanho e de perfil conforme a cidade. A Fundação Instituto de Pesquisas Aplicadas (Fipe) lançou um projeto piloto de um índice imobiliário em setembro do ano passado. A pesquisa, porém, é restrita a São Paulo e a imóveis usados.


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Valor chega a dobrar em quatro anos

19 10 2010

(Gazeta do Povo) – 19/10/10

Apartamentos compactos tiveram o maior aumento e empresas veem espaço para preços ainda mais altos, dependendo do tipo de imóvel

Os preços dos apartamentos em Curitiba dispararam nos últimos quatro anos. Dependendo do tipo do apartamento, as cotações chegaram a dobrar no período e, no último ano, a alta chega a 20%. Levantamento da área de inteligência de mercado da empresa de intermediação imobiliária Lopes – que tem presença em 12 estados e no Distrito Federal – mostra que bairros como Centro, Água Verde, Vila Izabel, Cabral e Batel têm, em média, os apartamentos mais caros da capital. Nesses locais, o preço do metro quadrado por área útil fica, em média, entre R$ 4 mil e R$ 4,7 mil. Mas é possível encontrar imóveis cujo metro quadrado fica entre R$ 5,5 mil e R$ 6 mil no Batel, valores equivalentes a alguns bairros de classe média-alta de São Paulo.

A pesquisa da Lopes, referente a setembro, foi realizada com base em uma amostra de 3.753 unidades em oferta na cidade. O levantamento cobriu os bairros que concentram os principais lançamentos imobiliários na capital.

Os aumentos dos preços dos terrenos e dos custos de mão de obra das construtoras de um lado, e a demanda aquecida do outro, têm sido o combustível perfeito para a disparada dos preços. O movimento ocorre em todo o Brasil, mas aqui a diferença fica mais gritante porque Curitiba sempre foi uma cidade considerada barata para morar. “A questão não é que os preços estão muito altos, e sim que Curitiba passou muito tempo com um mercado pouco desenvolvido, com pouca oferta de imóveis e preços baixos. Essa correção teria de ocorrer”, afirma Luiz Augusto Brenner Rose, diretor de atendimento da Lopes em Curitiba.

Ninguém se arrisca a cravar até onde vai essa valorização, mas é consenso entre incorporadoras que ainda há espaço para os preços subirem. O diretor da Brookfield para a Região Sul, Luiz Angelo Zanforlin, acredita que nos imóveis no Batel, onde já há poucos terrenos à venda, o metro quadrado pode chegar a R$ 8 mil em dois anos, preços hoje encontrados em bairros como Vila Mariana, em São Paulo, e na Lagoa, no Rio. Para o presidente do Sinduscon, Hamilton Pinheiro Franck, a previsão parece exagerada. “Curitiba não é igual a São Paulo, inclusive na renda da população, que é menor”, argumenta. Para ele, 2011 deve ser mais um ano de forte demanda, mas não deve haver uma valorização tão expressiva dos preços. Marcos Kahtalian, da Brain Consultoria, acredita que alcançar os R$ 8 mil não é algo impossível, mas será um valor restrito a empreendimentos específicos. “Vai depender da localização, do produto a ser vendido. Não dá para generalizar”, diz.

Compactos
A maior parte dos lançamentos está concentrada em apartamentos de dois e três dormitórios, que juntos representam 82% do mercado, mas a participação de apartamentos de um dormitório vem crescendo rapidamente: passou de 7%, em 2009, para 17% em julho de 2010. Também são os apartamentos de um dormitório que registraram a maior valorização em quatro anos – os preços dobraram no período.

Os apartamentos de quatro quartos, que chegaram a representar 16% dos lançamentos em 2005, hoje têm uma presença tímida, de 1% do mercado. Dois motivos explicam a redução, segundo Brenner Rose, da Lopes. Há cinco anos, com o encolhimento do mercado e a pouca oferta de crédito, as empresas passaram a se dedicar a um público de mais alta renda, que não necessitava de financiamento para comprar imóvel.

Agora, com a fartura dos recursos para financiamento, a escassez de terrenos disponíveis, a ascensão da classe C e a tendência de famílias casa vez menores, os apartamentos mais compactos estão ganhando espaço. Os imóveis com dois dormitórios, que tinham uma participação de 10% em 2005, hoje representam 40% no mercado, com pico de 52% em 2009. O perfil do comprador também está mudando, com o crescimento no número de jovens casais, executivos, estudantes e divorciados.

Para escapar do congestionamento
Curitiba também começa a repetir um fenômeno comum em grandes capitais, como São Paulo e Rio. Com o aumento dos preços dos imóveis e os congestionamentos no trânsito para ir e voltar do trabalho, algumas famílias estão preferindo morar em apartamentos menores, mas com melhor localização.

O professor de Educação Física e dono de academia Mario Antonio Macarini, 32 anos, e a esposa, a médica Leisa Marostica, se mudaram recentemete para um apartamento novo no Ecoville. Comprado há dois anos e meio na planta, por R$ 300 mil, o imóvel, de 70 metros quadrados, tem três quartos, cozinha integrada e varanda com churrasqueira. O condomínio inclui comodidades como quadra de tênis, bosque e academia, além de salões de festa, brinquedoteca e espaço zen. “A minha ideia era morar perto do trabalho e hoje percorro apenas um quilômetro da minha casa até a minha academia”, diz Macarini. Ele e a esposa, que pretendem ter filhos, já pensam na compra de um imóvel maior e alugar o atual dentro de dois anos. “Mas os preços estão caros. O boom do setor está inflacionando os valores. Vamos esperar um pouco”, acrescenta.


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Lançamentos no escuro

18 06 2010

(Construção Mercado) – junho/10

Mercado imobiliário brasileiro ainda é carente de indicadores de demanda para apoiar o planejamento dos empreendimentos; saiba o que já existe para minimizar os riscos e o que ainda é preciso fazer

A carência de dados confiáveis sobre o mercado imobiliário residencial brasileiro muitas vezes faz com que incorporadores tenham à mão pouca informação sobre o desempenho e as tendências do segmento em que atuam. Isso acaba obrigando-os a recorrer a duas estratégias: a) investir em pesquisas de mercado quantitativas e qualitativas em nichos específicos, em uma tentativa de compreender seus potenciais clientes, ou b) lançar produtos sem indicadores objetivos, tomando como base apenas experiências anteriores e análises do comportamento de vendas de empreendimentos similares.

Embora exista uma série de indicadores que mensurem o comportamento da economia – como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) – o mercado imobiliário em específico não dispõe de instrumentos diretos de avaliação de demanda, ainda mais de abrangência nacional. O que existe para dar suporte à tomada de decisão dos incorporadores é o índice de velocidade de absorção de vendas (IVV) regional, mesmo assim, disponível apenas em algumas cidades e regiões metropolitanas, como São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Recife e Fortaleza, medidos por sindicatos e entidades setoriais.

A validade de se medir o tempo que o mercado demora a absorver determinado tipo de produto é inquestionável. Tanto é que, em outros países, o principal termômetro do mercado imobiliário residencial também é a medição da absorção da oferta. “Ter ideia sobre a velocidade de vendas é fundamental para o fluxo de caixa da obra. Afinal, quanto menos se vende mais dinheiro precisa ser colocado no empreendimento. Isso nos obriga a buscar mais empréstimo, elevando o custo financeiro e causando impacto negativo na performance do empreendimento”, destaca Marcelo Martins, diretor da Patrimar Engenharia.

Novos indicadores
Apenas a velocidade de vendas, no entanto, pode não ser suficiente para evitar que as empresas trabalhem por ensaio e erro. O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e diretor da Unitas Consultoria, lembra que a velocidade de absorção da oferta é uma medida indireta, pois lê o desempenho passado, em vez de projetar a demanda adiante. Por consequência, as decisões com base nesse indicador embutem sempre um determinado risco.

O professor explica que, atualmente, configura-se uma tendência de desenho de produto e as empresas ofertam empreendimentos similares, reiteradamente, até que a resposta do mercado passe a ser mais frágil, provocando estoques. Isso faz com que inovações de linha de produto sejam concebidas por ensaio e não por leitura direta de demanda. “Quebrar esse vício exige produzir outros indicadores, e esse é um tema institucional que mereceria ser discutido”, salienta Lima.

A dificuldade acontece principalmente porque não é possível reconhecer a demanda de um determinado mercado, ainda mais em segmentos heterogêneos, a não ser por dados indiretos. Segundo João da Rocha Lima, pesquisas primárias diretas com amostragem local só são confiáveis em alguns clusters de mercado. Em Maringá (PR), por exemplo, pode ser útil fazer pesquisas diretas de reconhecimento da demanda porque não há processos migratórios na cidade. “Em compensação, em São Paulo, ao analisar a demanda de um determinado bairro, não podemos supor que as pessoas que moram lá vão querer sempre continuar morando lá”, explica.

Ajudaria a reduzir as incertezas dos empreendedores se a velocidade de vendas fosse medida em mais cidades e com maior frequência. “Essa talvez seja a maior diferença entre o que se faz no exterior e no Brasil. Nas economias mais avançadas a informação sobre comportamento dos mercados é medida frequentemente. Ainda que os empreendedores não tenham informações sobre a demanda qualificada, eles podem ter informações contundentes sobre o desempenho dos mercados, por meio da velocidade de absorção da oferta”, diz o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Outro instrumento de apoio que poderia ser útil é a medição continuada de índices de confiança de mercado. Segundo Rocha Lima, ainda que não consigam prover medidas expressivas de demanda, esses indicadores podem contribuir para melhor entendimento de mercado. “Um índice de confiança continuado dá apoio ao empreendedor no sentido de mostrar se o mercado está pretendendo comprar ou se está recuando. Uma queda do índice de confiança representaria uma queda no mercado no futuro”, explica o professor, segundo o qual esses índices poderiam ser feitos por instituições independentes, como as universidades, se houvesse apoio financeiro.

Estratégias diferentes
A demanda por informações sobre o mercado varia muito em função do perfil da empresa e da variedade de nichos em que atua. “Uma companhia que abriu o capital recentemente e que está entrando no mercado, certamente precisa de muito mais informações do que aquelas construtoras que estão há muitos anos no mercado”, compara Martins.

Ele conta que, por estar há mais de 30 anos no mercado de Belo Horizonte, a Patrimar consegue se basear apenas em um acompanhamento constante dos bairros-alvo, visando identificar a velocidade de vendas, além de sucessos ou fracassos de lançamentos da concorrência. “Por esse monitoramento e por um diálogo permanente com todos os participantes, sejam concorrentes, imobiliárias, arquitetos, conseguimos estar bem informado sobre o que o cliente precisa”, garante.

No caso da Goldztein Cyrela, que tem empreendimentos que vão desde a faixa salarial do Programa Minha Casa, Minha Vida, até o alto padrão, a missão é mais complicada. Maurício Sales, diretor de incorporação da empresa, explica que nenhuma decisão em relação à formatação dos produtos é tomada sem a realização de pesquisas de mercado prévias. Para isso, a incorporadora e construtora mantém uma equipe interna de estratégia de mercado, que coordena os trabalhos de pesquisa terceirizados. O objetivo é identificar as necessidades do cliente e dar maior segurança à tomada de decisão de lançamento de novos empreendimentos.


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Consumidor brasileiro busca alimentos práticos e rápidos, aponta pesquisa da Fiesp e Ibope

20 05 2010

(Fiesp) – 18/05/10

Estudo mostra que a preferência é por marcas conhecidas. Contudo, brasileiros respeitam mais as empresas que investem em qualidade e projetos sociais

O Departamento do Agronegócio (Deagro) da Fiesp elaborou uma pesquisa, junto com o Ibope, que revela o perfil do consumo brasileiro de alimentos e bebidas. O objetivo é avaliar as características do consumidor e se ele está alinhado às tendências mundiais do setor. Os resultados indicam que sim.

Mas não é por isso que o País deixa de ter seu próprio jeitinho: o arroz e o feijão ainda são a prioridade nacional, pois na hora da escolha os brasileiros ainda optam por marcas mais conhecidas. Outro dado interessante é o destacado interesse pelo lançamento de iogurtes, biscoitos e sucos prontos para o consumo.

Apresentado durante o Brasil Food Trends 2020, nesta terça-feira (18), na sede da Fiesp, o levantamento é o primeiro a disponibilizar gratuitamente informações estratégicas de mercado e de comportamento a 22 mil empresas do setor de alimentos e bebidas. A expectativa é que a competitividade das micro e pequenas indústrias, principalmente, seja a mais beneficiada.

O estudo mostrou que a maior parte das pessoas, 34% do total de entrevistados, prioriza a conveniência e a praticidade dos alimentos, em resposta às necessidades do cotidiano apressado e ao pouco tempo que dispõem.

“É o tipo que trabalha em tempo integral e não tem tempo para preparar comidas mais sofisticadas. Por isso, adere a pratos congelados e semiprontos”, explicou Antonio Carlos Costa, gerente do Deagro e um dos coordenadores do projeto. Segundo ele, o consumo destes produtos tende a aumentar ainda mais caso os preços se tornem mais atraentes.

Outra tendência dos consumidores do Brasil está na confiança e qualidade que veem nos alimentos. O estudo indica que 23% da população é composta por consumidores fiéis às suas escolhas por marcas, produtos ou empresas. Para Costa, este público prefere marcas que conhece e confia, mesmo que tenham que pagar mais caro por elas. “É um comportamento muito presente na classe C, principalmente entre donas de casa com crianças menores de 12 anos”, acrescentou.

Segundo o gerente, entre os que acham mais importante que a comida seja “gostosa e atraente” também se encontram 23% dos entrevistados – ou seja, os que priorizam a sensorialidade e o prazer nos alimentos. “Eles têm um estilo mais impulsivo para comer. ‘Prazer sem culpa’ é seu lema”.

Diferentemente da disposição geral do resto do mundo, dois grupos se unem para dar a cara do Brasil ao consumo de alimentos. Segundo constatou a pesquisa, saúde e bem-estar e sustentabilidade e ética convergem no momento de escolha por produtos alimentícios. “O mesmo bem-estar que o brasileiro exige que seus produtos proporcionem a si próprio, quer ver na responsabilidade que possuem com a sociedade e com causas ambientais”, atestou Costa.

Ainda apoiado no estudo, disse que o consumidor brasileiro tem uma ideia confusa a respeito do conceito de sustentabilidade. Apesar disso, 80% daqueles que se dizem familiarizados com o termo estão dispostos a comprar produtos que seguem a prática responsável, mesmo por preços mais elevados.

A pesquisa foi feita em nove capitais brasileiras e se baseou em 1.512 entrevistas, com pessoas acima de 16 anos. Foram elaboradas 30 perguntas para medir a preferência dos consumidores, que levaram em consideração os grupos de tendência citados.

Na hora da compra
Além de mapear estas tendências, os dados também demonstram o que é mais importante para os consumidores na hora de comprar um produto. Conhecer e confiar na marca foi o aspecto mais destacado, com 59% de preferência da população.

Mesmo quando questionados sobre os critérios que usarão futuramente para escolher os produtos, a confiança continua sendo o maior diferencial, com 42%.

Arroz e feijão são os produtos em que o conhecimento da marca mais pesa para a decisão – 44% e 36%, respectivamente. Isto ocorre porque são os alimentos básicos do dia a dia dos brasileiros e com eles “não pode ter erro”, esclareceu Costa.

Gosto e sabor influenciam, atualmente, a compra de 47% dos entrevistados; futuramente, esta porcentagem cai para 31%. Alimentos nutritivos e enriquecidos com vitaminas são os terceiros da lista e praticamente não variam entre as expectativas de consumo atual e futura: hoje 32% das pessoas dão prioridade a eles e no futuro, 33%. A qualidade dos alimentos é determinante para 29% da população, atualmente, e sobe para 35%, futuramente.

Por fim, para surpresa do gerente do Deagro, o quesito preço foi o menos significativo na hora da opção por produtos e, pelo que a pesquisa indica, tende a perder ainda mais importância. Se hoje é decisivo para 28% das pessoas, no futuro será para 23% delas.

“Ficamos surpresos com o resultado, achávamos que no Brasil o consumidor tinha outras prioridades. Mas o bom momento econômico e a inclusão de milhares de famílias no nível de consumo mudaram este quadro”, destacou.

O material também trouxe a relação dos produtos que mais despertam o desejo do consumidor quando lançados no mercado. Os iogurtes lideram, com 32%; bolachas e biscoitos estão em segundo lugar (28%); logo atrás vêm os sucos pronto para beber, 27%. Por fim, aparecem chocolates e bombons (25%), queijos (24%) e alimentos congelados ou semiprontos (21%).

Legitimidade Social
O último, mas não menos importante, dado assinalado pelo documento diz respeito às posturas que as empresas de alimento assumem e que despertam o respeito e admiração dos consumidores. Outro resultado interessante, na opinião do gerente.

A qualidade é o fator que mais agrega respeito aos produtos: 21% dos consumidores sustentam essa ideia. Muito próximo a este número encontra-se o investimento em projetos sociais, que garante o respeito de 19% dos entrevistados a empresas que aderem à prática.

Para Costa, este comportamento sustenta a mesma tese de que saúde e ética são valores cada vez mais indispensáveis aos produtos brasileiros, na visão da sociedade.

“O consumidor está preocupado, sim, com o bem-estar de sua família, mas também se importa com o ambiente onde está inserido. Com segurança podemos dizer que marcas ligadas à melhoria social se destacam entre a população”, garantiu.

Para acessar o estudo completo, clique aqui (arquivo em PDF).


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Centro abriga moradas compactas

1 12 2009

(Gazeta do Povo) – 29/11/09

Área é de intenso interesse tanto para quem compra como para quem constrói

Central Park da incorporadora Invespark

Um grande empreendimento (Central Park, Invespark) foi um dos impulsionadores da produção imobiliária próximo da Praça Osório

Para quem pensava que o mercado imobiliário não investia mais na região central, os números apontados pelo Perfil Imobiliário de Curitiba mostram o Centro e o Centro Cívico como áreas de intenso interesse, tanto para quem compra quanto para quem constrói. A quantidade de serviços e comércio disponíveis e a facilidade de locomoção a outras partes da cidade são excelentes atrativos, sobretudo para grupos específicos, como solteiros e casais sem filhos.

O perfil do consumidor dessa região é bem definido. A média de habitantes por domicílio é apenas 2,4. No resto da cidade, essa média é 3. “Há muita gente, como estudantes e trabalhadores, que opta por viver próximo a seu emprego ou sua faculdade. Por isso, os empreendimentos lançados costumam ser menores, projetados para famílias pequenas”, define Nilton Antonietto, diretor da Thá Incorporação, que recentemente lançou três diferentes empreendimentos na região.

A idade média populacional da região é bem superior à verificada em Curitiba, (37,3 anos), e a população acima dos 70 anos é de 9,8% (bate os 3,6% do resto da cidade), o que indica uma presença forte de idosos nesses bairros.

Como apontou o diretor da Thá Incorporação, para atender esse público, os apartamentos – que são o principal segmento imobiliário de ambos os bairros –, são, em sua maioria, de um ou dois dormitórios. Esse fator derruba o tamanho dos imóveis da região. Na média, são 90 metros quadrados de área total contra 168 metros quadrados da cidade.

Mesmo com área média menor, o preço na região para os apartamentos de um e dois dormitórios é mais elevado do que a média da cidade. Para os de um quarto, o valor médio é R$ 149 mil (em Curitiba, a média desse perfil de apartamento é R$ 139 mil). Nos de dois dormitórios, o preço médio é de R$ 250 mil (contra R$ 213 mil da cidade). Além da grande procura, a alta nos preços é explicada também pelos empreendimentos recentes, que têm alto preço de venda.

Levando-se em conta todas as configurações de apartamentos, a oferta de imóveis na região central é mais forte em padrões mais baratos. Existem à venda 16 empreendimentos, com um total de 1.919 unidades. Delas, 47,1% classificam-se como econômicas (entre R$ 120 mil e R$ 200 mil), padrão com boa venda: mesmo representando quase metade de tudo que é lançado, apenas 24% (que corresponde a 57 apartamentos) ainda não foram vendidos.

No total de todos os padrões, somente 237 das unidades ofertadas na região central estão disponíveis – com maior concentração no padrão standard, com 46% do total, seguido do médio (28,7%) e o econômico (24,1%).

0,2% ao ano…
…é a taxa de crescimento populacional do centro de Curitiba. No Centro Cívico, esse valor é igualmente baixo: 0,4% ao ano. A pouca expansão populacional é o motivo para um aquecimento menor da construção na área central, quando comparado a outras regiões.

R$ 4,6 mil é a renda média familiar dos moradores da região central. O valor é acima da média da cidade (R$ 2,6 mil) e indica um poder de compra para imóveis de padrões acima do econômico.


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Mercado Imobiliário de Curitiba – Edifícios Comerciais

28 11 2009

Binswanger Brazil

Pesquisa da Biswanger. Apresenta informações sobre o mercado de imóveis comerciais em Curitiba: Mercado imobiliario-Curitiba-1sem08


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