Crise estrutural no setor imobiliário ou a onda que se ergueu no mar

(Folha de São Paulo) – 08/097/15

O setor imobiliário passa por um período difícil. O problema é estrutural e certos indícios nos levam a crer que se trata de uma bolha imobiliária e não de uma marola como alguns, sobretudo corretores e representantes do setor afirmam acreditar.

Com 42% de lançamentos a menos em 2012 e novas quedas depois, 2014 se encerrou com um estoque anormal e suficiente para 21 meses de vendas. A causa? Distratos (cancelamentos das vendas) de R$ 17,6 bilhões no período entre 2011 e 2014, ou seja, boa parte do crescimento das vendas de imóveis (na planta ou em construção) do passado não se concretizou, virou estoque e concorreu com lançamentos posteriores.

Junta-se a isto ainda cerca de 40% de vendas para investidores pessoais, concorrendo com construtoras e quedas nas vendas brutas (sem abater os distratos) em 2012 e 2014. A alta flutuação em lançamentos imobiliários afetou os empregos?

A construção civil, que dobrara a participação na geração de empregos formais de 2007 a 2009, começou a desacelerar desde 2011, de forma mais intensa que no total do país.

Empregos em desaceleração, muitos distratos, vendas caindo e altos estoques afetaram os preços. Abaixo, segue uma análise histórica da evolução dos preços para o total do país. Algumas construtoras vêm enfrentando sérias dificuldades financeiras, fazendo promoções desde 2012.

Um levantamento da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimóvel, feito em 2013 na cidade de Brasília, por exemplo, apontou queda de 35,5% no preço médio do metro quadrado dos lançamentos.

Já a pesquisa da consultoria especializada no ramo imobiliário Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), feita no primeiro bimestre de 2013, registrou queda de 9,4% nos preços do metro quadrado nos lançamentos em São Paulo.

Outro indicador de preços em desequilíbrio é constatado ao se comparar o aluguel que rende cerca de 0,40% ao mês com aplicações financeiras de baixo risco, que tem rendimento de até 0,85% liquido ao mês. Nesse cenário, torna-se mais atraente alugar um imóvel do que comprá-lo, diminuindo ainda mais a demanda e aumentando os estoques.

Os preços dos imóveis cresceram descolados dos fundamentos, em função do crédito imobiliário (que era barato e farto), do crescimento significativo da demanda de 2007 a 2011 que em grande parte não se concretizou (alto volume de vendas, na planta ou em construção, canceladas na entrega), além da existência de muitos investidores e especuladores.

A bolha ou aumento de preço injustificado está alongando o prazo para a venda de estoques. Como agravante, a Caixa Econômica Federal, que concentra 70% do crédito imobiliário no país possui uma inadimplência de 21,80% na faixa 1 do programa “Minha Casa Minha Vida” e 2,20% nas faixas 2 e 3 (acima da média).

Apesar do nosso mercado de crédito não ser comparável ao americano, vale lembrar que nos EUA, a inadimplência foi de 16% durante a crise de 2008.

Além disso, a poupança, que provê fundos para o financiamento de imóveis, perdeu fôlego e a partir de 2015 o crédito imobiliário ficou mais restrito. A onda que se ergueu há alguns anos parece estar assombrando até os “surfistas” mais experientes do mercado imobiliário. Cabe saber se ela perderá força de maneira suave com o tempo, ou se teremos um rompimento abrupto com “tsunami” no setor.

Venda de imóveis novos cai pela metade em SP

(Gazeta do Povo) – 17/05/11

A venda de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo caiu pela metade (49,6%) no primeiro trimestre de 2011, em relação a igual período do ano anterior, somando 4.265 unidades, de acordo com pesquisa mensal do Sindicato das Empresas de Compra, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). Ao analisar os resultados, a entidade chama a atenção para a forte base de comparação, já que nos primeiros três meses de 2010 foram vendidas 8.461 unidades, o dobro do comercializado um ano antes (4.831 imóveis).

No primeiro trimestre de 2011, o total de lançamentos recuou 18,7%, para 5.033 unidades, conforme os dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). Com isso, o indicador de Vendas sobre Oferta (VSO) médio desacelerou de 20,2% para 10,5% em relação ao primeiro trimestre do ano passado. O desempenho, porém, ainda é superior à média de 8% informada no período de janeiro a março de 2009 e semelhante à média de 10,6% registrada nos primeiros três meses de 2007.

Em março deste ano, as vendas de imóveis novos somaram 1.566 unidades, o que indica uma queda de 16,2% em relação a fevereiro e de 61,8% ante março do ano passado, segundo o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP. No período, o segmento de dois quartos respondeu por 48,1% do total de imóveis comercializados. Já as unidades de três dormitórios representaram 26,2% dos negócios e as de quatro dormitórios responderam por 13,3% das vendas. O nicho de um dormitório, que representa 7% das vendas, surpreendeu ao concentrar 12,3% em março.

Do total vendido no mês, 88,4% possuíam área útil média de até 130m². Os imóveis com área útil média entre 46 e 65m² concentraram 44,8% das unidades comercializadas no mês e representaram mais da metade no intervalo de até 130m².

Lançamentos
O total de lançamentos caiu 47,3% em março ante fevereiro, para 1.530 unidades, segundo a Embraesp. Reflexo do arrefecimento da economia e de fatores sazonais, a velocidade de vendas recuou de 13,2% em fevereiro para 11,5% em março. O mesmo indicador, em março do ano passado, alcançou 28,2%.

Em nota, o Secovi-SP reconheceu que o atual ambiente econômico é menos favorável em relação ao início de 2010, com inflação em alta e aumento da taxa de juros, o que tem afastado os compradores. O feriado de Carnaval, que neste ano ocorreu em março, também pode ter contribuído para a desaceleração das vendas.

A entidade destaca ainda o arrefecimento dos lançamentos relacionados ao programa “Minha Casa, Minha Vida”. Embora o teto dos valores dos imóveis que fazem parte da segunda fase do programa tenha sido revisto, os limites de faixa da renda familiar permanecem os mesmos.

Grande SP
As vendas de imóveis novos na região metropolitana de São Paulo cresceram 4,6% em março ante fevereiro, totalizando 3.899 unidades, conforme o Secovi-SP. A capital foi responsável por 40,2% do volume comercializado na região. Em nota, a entidade aponta que a relação entre capital e região metropolitana continua em ritmo decrescente e alerta que, se a legislação da capital não for revista, essa tendência será irreversível. Na região também foram lançados 3.002 imóveis em março, o que indica uma queda de 45,3% em relação a fevereiro e de 56,5% ante março do ano anterior.

Na avaliação de Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, é preciso aguardar os resultados dos próximos meses. “Por enquanto fica a impressão de desaceleração no ritmo de comercialização para um ajuste técnico, devido à valorização dos imóveis e dos insumos”, acrescenta, ao lembrar que tradicionalmente o maior volume de negócios se concentra no segundo semestre.

O guia essencial dos Imóveis

(Revista Época) – 28/01/11

Primeiro, os preços subiram, subiram, subiram. Depois, a alta perdeu força. E agora? É hora de comprar? De vender? ÉPOCA traz um roteiro completo para você se orientar no efervescente mercado imobiliário

Já fazia tempo que a economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, planejavam mudar de casa. Com dois filhos,o apartamento em que moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina,Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor.

O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”

O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”

Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito. Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários que, da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma espécie de novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.

Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011. “O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”

Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.

NO CONTRAPÉ
A economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, queriam comprar um apartamento de 170 m2, com três dormitórios, na Vila Leopoldina, na Zona Oeste de São Paulo, para morar com os dois filhos. Não conseguiram. O apartamento, que custava R$ 450 mil no fim de 2007, hoje vale R$ 750 mil. A aplicação que eles tinham no banco não acompanhou a valorização imobiliária. Em meados de 2008, acabaram comprando um apartamento em construção de 140 m2 numa rua menos valorizada da mesma região, também com três dormitórios, por R$ 460 mil. O imóvel, entregue em 2010, agora vale R$ 550 mil

1 – POR QUE O PREÇO SUBIU TANTO?
Num estudo encomendado pela Abecip, entidade que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário, o economista José Roberto Mendonça de Barros, ex-secretário de Política Econômica no governo FHC, sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentemente houve um aumento do emprego e da renda, que ampliou a demanda por imóveis. A classe média, com 95 milhões de pessoas, tornou-se predominante. A renda da população, segundo o estudo, vem subindo na faixa de 6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam, em média, 11% ao ano, o crescimento da renda poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.

Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. “O país está perdendo o medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e sócio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua no financiamento ao consumidor e na captação de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma redução significativa nas prestações e reforçou ainda mais a demanda, já inflada pela carência de 6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% da prestação.

Os juros, embora ainda altos para os padrões globais, caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa, uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100 por mês, compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.”

Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 – no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830 e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”

Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”, dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo, voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita, diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”

A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24 meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas 48 e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta, foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.

Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:

– no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;

– em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;

– em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54% desde 2007;

– no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio.

ENFIM, A CASA PRÓPRIA
O microempresário baiano Bruno Nascimento Correia, de 23 anos, conseguiu comprar o primeiro imóvel no ano passado graças a um financiamento de longo prazo. O imóvel, de 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, perto do aeroporto em Salvador, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas ele já conta os dias para se ver livre do aluguel de R$ 400 que paga hoje para morar com a mãe, Antônia, o pai, com quem ele trabalha, e o irmão mais novo. “Antes era complicado comprar um imóvel”, afirma. “Agora, ficou muito mais fácil”

2 – A ALTA CHEGOU AO FIM?
Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado. Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011, a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).

No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade, como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.

Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos, o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”

A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem, cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França, da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até investidores.”

3 – HÁ UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira. Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110% do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa, não no fim.”

No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior. A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do banco Santander.

O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das consultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.

Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação. Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa.

4 – HÁ RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas, na hora da verdade, não pede licença para entrar.”

Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”


Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu, os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.

A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita gente que não podia pagar.”

Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.

Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui. Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família. O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e fiscalização do programa.

Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para “destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. “O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.

Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.

Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo
No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”, afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave na área.

No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em 2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a dos últimos anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda. “O pessoal está pagando quanto pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.

Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst & Young, especializada na área.

Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão, pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.

Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo, pesquisadora da FGV Projetos.

Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo. Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.



Vendas de imóveis residenciais tiveram queda de 24,4% em São Paulo, diz Secovi

(G1) – 15/09/09

Entre janeiro e julho, 16.460 unidades foram vendidas na capital.
Projeção de lançamentos para o ano foi mantida.

As vendas de imóveis residenciais caíram 24,4% na cidade de São Paulo no período entre janeiro e julho deste ano, para 16.460 unidades, em comparação ao mesmo período do ano passado. A divulgação foi feita nesta terça-feira (15) pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).

No mês de julho, foram vendidas 2.092 unidades, o que representa queda de 41,5% na comparação com junho. Em nota, o Secovi-SP destacou que a sazonalidade de julho, mês de férias, precisa ser levada em conta nessa base de comparação.

Lançamentos
Ainda segundo o Secovi, no acumulado dos sete primeiros meses do ano, o número de lançamentos de imóveis residenciais recuou 50,6% ante o mesmo intervalo de 2008, para 9,7 mil unidades. Conforme a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), foram lançadas 1.603 unidades em julho, 6,5% a menos que em junho.

Segundo a pesquisa divulgada, diversos fatores podem explicar essa timidez, conforme esclarece Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. “Predominância de lançamentos de condomínios-clube com várias torres, antes da crise do segundo semestre de 2008 e que continuam sendo vendidos; a redução de crédito para produção com recursos da poupança; e a diversificação de empreendimentos”, avalia.

Em relação aos lançamentos de escritórios comerciais, houve crescimento de 130,6% de janeiro a julho, para 1.870 unidades.

O Secovi-SP manteve a projeção de lançamentos para o ano, de 25 mil unidades.

Reviravolta nos terrenos

(Construção Mercado) –

Em poucos meses, mercado virou: incorporadoras diminuem apetite por terrenos – há quem esteja vendendo – e permuta volta com força como moeda de compra

As negociações de compra e venda de terrenos edificáveis passam por uma completa reviravolta. Depois da acentuação da disputa por terras entre incorporadoras capitalizadas pela abertura de capital, verificada nos últimos dois anos e que culminou em um processo especulativo de aumento de preços, o mercado ingressou num ciclo contrário: empresas estão pondo à venda parte do banco de terras que adquiriram. Já há casos de deságios de 10% a 20% sobre o valor investido e o sistema de compra via permuta, que havia sido preterido pelo pagamento em dinheiro, voltou com toda força.

O motivo? Readequação dos negócios em razão dos efeitos da crise financeira mundial. Com a diminuição abrupta do crédito disponível na praça, a dificuldade em captar financiamento à produção e a redução do apetite da demanda, as empresas estão revendo suas estratégias de negócio, a começar pelo banco de terrenos.

Há quem tenha simplesmente apertado o freio para novas aquisições de terras, ficando mais seletivo e aproveitando, exclusivamente, oportunidades incontestavelmente irrecusáveis; outras estão se desfazendo de áreas e, com isso, aumentando o caixa para tocar suas obras em andamento ou prometidas e ainda há aquelas que estão abrindo mão da tão antes falada diversificação de portfólio para retornarem às áreas em que têm tradição, descartando propriedades não-condizentes ao seu negócio principal.

Ao longo de 2007 e 2008, muitas empresas entraram em novos segmentos (como o econômico) e outras praças, em especial no interior do Estado de São Paulo e Nordeste. “Agora, para diminuir o risco diante dos novos desafios, muitas incorporadoras estão desistindo dos nichos que estavam começando a explorar, centralizando sua atuação e priorizando os negócios em que têm mais domínio”, conta Gonzalo Fernandes, da Fernandez Mera Imobiliária.

Flavio Martins, diretor da MM Negócios Imobiliários, conta que chegou a intermediar uma transação em que uma construtora, surpreendida pela crise, vendeu o terreno e o projeto do empreendimento semanas antes de seu lançamento, transferindo todas as responsabilidades para a construtora adquirente, via permuta. “Eles não tinham expertise naquele mercado e consideraram que seria muito arriscado partir para o negócio num período de tamanha instabilidade”, conta Martins.

Marcelo Melão, diretor da Ecoesfera, também revela episódios semelhantes: “Não são poucos os compradores que, seis meses depois de terem comprado um terreno valorizado acima do preço do mercado, estão devolvendo esses ativos aos antigos proprietários por 20% a menos do preço pago. Isso está acontecendo muito”, diz.

Segundo ele, as empresas estariam assumindo essa perda por considerarem que uma desvalorização de 20% sobre o valor do terreno é ainda pequena frente à proporção de prejuízos potenciais de uma empreitada arriscada. É como resumiu Rubens Vasconcelos, presidente da Patrimóvel: “tudo aquilo que a incorporadora acha que pode trazer algum problema de liquidez, ela está querendo passar adiante para não perder mais”.

O movimento é tão expressivo que a imobiliária Itaplan Imóveis fechou recentemente uma parceria com a Roberto Capuano, especializada em serviços de comercialização, locação, administração e auditoria de bens, para criar um departamento de transações de terrenos. “As incorporadoras estão com estoques muito diversificados e precisam se desfazer rapidamente do que não está no segmento de mercado delas”, conta Fabio Rossi, presidente da Itaplan.

Nessas transações, o mercado tem preferido o sistema de trocas, evitando desembolsos onerosos. Une-se a fome com a vontade de comer: “as construtoras especializadas em baixo ou médio padrão estão trocando os terrenos de alto padrão que haviam adquirido no último ano com construtoras especializadas nesse segmento mais sofisticado e que, num passado recente, adquiriram bens de médio ou baixo padrão para ampliarem sua atuação, e vice-versa”, exemplifica Rossi. Em síntese: “Eu te passo isso aqui, você me passa aquilo lá”, resume Flavio Martins. Segundo ele, essas negociações estariam sendo movimentadas por empresas de primeira linha, de diferentes portes.


Marcelo Scandaroli
O terreno de 20 mil m² da Av. Faria Lima, altura do no 3.601, teria sido avaliado em meio bilhão como uma estratégia de alavancar os preços das áreas da região, acreditam especialistas

Grandes vendem terrenos
No caso das incorporadoras listadas em bolsa, a comercialização de terras tem tomado dois rumos: grande parte das empresas interrompeu novas aquisições para preservar seu caixa e algumas estão vendendo  parte de seus ativos não incorporados para reforçarem o capital de giro e, assim, honrarem com suas obrigações previamente assumidas, leia-se “custo de construção”. Para essas últimas transações, como a necessidade emergencial é engordar o caixa, a forma de pagamento tem sido em dinheiro, à vista ou a prazo.

Em comunicado ao mercado, a Abyara Planejamento Imobiliário afirmou que vendeu a participação em empreendimentos previamente lançados em caráter de parceria com outros incorporadores imobiliários, bem como terrenos ainda não incorporados. A medida seria uma resposta “para fazer frente à restrição de crédito, enxugamento de liquidez e redução da demanda por novos empreendimentos”, diz a nota. Entre as estratégias de aumento do caixa informadas também estão “a suspensão de lançamentos até que a demanda por novos produtos imobiliários e a disponibilidade de linhas de crédito sejam restabelecidas”, e redução do quadro de funcionários.

Procurada inúmeras vezes por Construção Mercado, a Abyara não quis se pronunciar sobre as medidas. Porém, fontes dessa apuração revelaram que a empresa já teria assumido deságios no valor de 13% a 14% na venda de alguns terrenos e que estaria se desfazendo de algumas áreas adquiridas no Nordeste.

O mesmo movimento de venda de propriedades estaria acontecendo com Inpar e Agra, que também se negaram a conceder entrevista sob a justificativa de estarem “em período de silêncio” (período no qual as empresas não divulgam informações ao mercado por conta de abertura de capital ou proximidade da divulgação de seus resultados). Segundo um consultor de comercialização de imóveis, a InPar está se desfazendo de bens localizados em áreas distantes ao seu raio principal de atuação. “A Inpar comprou muitos terrenos fora de São Paulo e agora está vendendo essas áreas, principalmente as de Belém e algumas no interior de São Paulo, tanto para reduzir os riscos da capilarização quanto para conseguir levantar dinheiro.”

Além da comercialização de terrenos não incorporados, a InPar pôs à venda – dessa vez oficialmente, em comunicado à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) – o Prime Medical Center (ainda em construção), o edifício-sede da Cargill e o edifício Itapaiuna, todos localizados em São Paulo. No total, a companhia captou, nessas operações, mais de R$ 100 milhões. Em nota, a empresa afirmou que as vendas “dão continuidade ao plano estratégico da companhia de se concentrar em oportunidades de incorporação e desinvestimento de ativos não relacionados ao negócio (non-core)”.

Já a PDG Realty Empreendimentos e Participações informou que abriu mão de algumas opções de compra de terrenos que demandariam desembolsos de caixa. De acordo com a companhia, o estoque atual possibilita lançamentos pelo prazo de dois a três anos. Na Cyrela Brazil Realty e na Brascan Residential Properties, a medida foi interromper pagamentos em dinheiro. Em seus relatórios, as empresas deixaram claro que só adquirem terras por meio de permutas e sem prazo.

Mas se há quem venda, certamente há quem compre. E a Brascan parece ser uma delas. Perguntado se tem aproveitado as oportunidades de aquisição de ativos de incorporadores concorrentes, Luis Fernando Moura, diretor da Brascan, esquiva, mas insinua: “Estamos atentos às boas oportunidades que têm surgido e mantemos nossa estratégia de compra de terrenos, contanto que a moeda seja a permuta”.

Preços se acomodam
A modalidade de aquisição de terrenos via permuta financeira (participação percentual do vendedor nas receitas do empreendimento) e por produtos (pagamento do valor da terra em unidades imobiliárias) voltou com toda força. Essa forma de negociação ficou em segundo plano em 2007 e 2008, quando as empresas de capital aberto, tendo arrecadado juntas cerca de R$ 12 bilhões, deram cabo a uma competição especulativa de compra de grandes áreas para aumentar seu potencial de VGV (Valor Geral de Vendas). A concorrência se acirrou tanto que o pagamento à vista passou a ser ferramenta de barganha.

Com a virada do mercado de crédito e a impossibilidade de captação via oferta de ações – que saíram de uma taxa de CDI (Certificado de Depósito Interfinanceiro) de 108% para 125%, aproximadamente – a lógica se inverteu. “A moeda sumiu, desapareceu, não vejo mais nenhuma transação sendo feita em dinheiro”, disse Rubens Vasconcelos, da Patrimóvel.

Mas se o poder de fogo dos compradores de terra se arrefeceu e há muito estoque para pouca demanda, como ficam os preços? A resposta é unânime entre os consultores: “a tendência é de acomodação”. Fala-se hoje em abatimento médio de 10% a 20% no valor das terras negociadas há um ano. “Identificamos reduções em torno de 15%”, diz Moura, da Brascan.

Entretanto, Flavio Martins, da MM, pondera esse dado. “Se a base de comparação for dinheiro vivo, de fato, os valores dos terrenos recuaram, mas quando se fala em permuta, os valores se mantêm”, afirma. Segundo ele, um terreno de R$ 1 mil o metro quadrado que, há um ano, era vendido a R$ 1.300/m2 via permuta, hoje está sendo negociado pela mesma quantia no sistema de troca, mas a R$ 700 ou R$ 800, em dinheiro. “As boas oportunidades vêm para aqueles com dinheiro na mão”, diz.

De uma maneira ou de outra, como no Brasil o mercado imobiliário absorve rapidamente as acentuações de preço mas tem grande resistência a quedas de valores, o que mais se tem visto é a flexibilização nas formas de pagamento. “Não só os preços, mas todas as negociações estão mais facilitadas, com prazos maiores, participações no negócio etc.”, diz Gonzalo, da Fernandez Mera.

Jamil Namour, diretor da Namour Incorporação e Construção, incorporadora de médio porte especializada em empreendimentos de alto padrão, confirma essa abertura. “Os donos de terrenos estão mais flexíveis e já aceitam negociações com 100% em permuta ou com metade em permuta e metade em dinheiro, coisa que era difícil de conseguir no ano passado, por exemplo”, conta.


divulgação: inpar
A InPar vendeu o Prime Medical Center, que ficará pronto em junho, por R$ 57 milhões. A incorporadora continua tocando a construção

Pequenas voltam ao jogo
O novo cenário de maior disponibilidade de terrenos e de acomodação dos preços, com negociações exequíveis, tem aberto oportunidades interessantes às médias e pequenas construtoras. Nos últimos anos, a capacidade de compra dessas empresas de capital fechado foi bastante prejudicada pela agressividade das estratégias das S/As, com negociações rápidas, pagamento à vista e valores até 45% maiores que a média histórica do mercado, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Agora que as empresas brecaram as aquisições e os preços começam a retornar a patamares mais razoáveis, as construtoras de menor porte voltam ao jogo. “Os negócios estão voltando a bater na minha porta”, disse um construtor de médio porte da região paulistana.

“Como essas empresas não precisam prestar contas e não aumentaram bruscamente seus bancos de terrenos, imobilizando capital, elas estão com dinheiro em caixa e capital separado para comprar determinadas áreas conforme o ritmo de negócio que sempre tiveram”, explica Gonzalo, da Fernandez Mera.

Em entrevista à imprensa, Alberto Lorenzo, diretor da incorporadora baiana Syene Empreendimentos, afirmou que alguns dos terrenos que havia declinado por não considerar a compra viável, hoje estão voltando para a Syene numa condição muito mais módica. E, por lá, as negociações estão sendo feitas em dinheiro. “Desconheço qualquer processo de permuta de terreno que não chegue entre 15% e 18% do valor geral de vendas do empreendimento. Na Syene, não temos nenhum terreno que tenha superado 8,5% do VGV”, disse.

As mais favorecidas nesse novo cenário são as médias capitalizadas. “Há algumas empresas de placa forte, que não se capitalizaram de forma especulativa, mas que souberam aproveitar o bom momento da construção civil nos últimos anos, que agora estão conseguindo excelentes negócios”, diz Alexandre Fonseca, diretor-executivo da Basimóvel.

Porém, a nova dinâmica oferece riscos às empresas de médio porte. Tendo se voltado principalmente a grandes áreas com retornos em VGV altamente lucrativos, as grandes incorporadoras, num cenário de menor demanda e crédito, voltam a mirar terrenos menores. “As médias e pequenas que se cuidem, porque um terreno de 2 mil a 4 mil m, que não interessava às grandes, agora já volta a interessar”, diz Celso Petrucci, diretor-executivo do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo).

Imóveis: cai o número de unidades lançadas e sobe o preço do metro quadrado

(InfoMoney) – 13/02/2009

Imóveis: cai o número de unidades lançadas e sobe o preço do metro quadrado

SÃO PAULO – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), em 2008, o número total de unidades habitacionais lançadas apresentou recuo na grande São Paulo.

Enquanto em 2007 houve 62.065 lançamentos na Região Metropolitana de São Paulo e 38.990 na capital, no ano passado, esse números passaram para 61.898 e 34.080, respectivamente.

Ainda no ano de 2008 foi registrado um aumento expressivo nos preços dos terrenos, especialmente no chamado Centro Expandido, graças às disputas de incorporadores com caixas elevados à procura da ampliação de seus estoques de terras.

Variação dos preços

Para se ter uma ideia, entre 2007 e o ano passado, o preço médio por metro quadrado de área útil passou de US$ 2.434 para US$ 3.305.

Na tabela abaixo, é possível verificar a evolução do custo médio do metro quadrado nos últimos dez anos:

Ano Valor em dólar(US$)

2008 | 3.305

2007 | 2.434

2006 | 2.756

2005 | 2.061

2004 | 1.498

2003 | 1.945

2002 | 1.767

2001 | 2.362

2000 | 1.984

1999 | 1.490

Fonte: Embraesp

2009

Porém, a disputa desmedida entre incorporadoras não deve continuar nesse patamar. Isso porque, segundo a Embraesp, a crise financeira mundial trouxe os empreendedores de volta ao chão.

Assim, de acordo com o diretor da entidade, Luiz Paulo Pompéia, a previsão é que o mercado imobiliário crescerá, em 2009, menos do que em 2008, retornando, possivelmente, aos níveis de produção de 2006.

Crise financeira mundial “esfria” a febre da casa própria no Brasil

(G1/GLOBO.COM) – 25/10/08

Grandes bancos elevaram taxas de juros para financiamento. Crise de crédito também afeta a capitalização de construtoras

Ainda não é o fim da festa, mas os brigadeiros em cima da mesa podem acabar. Em 2007, o financiamento imobiliário com recursos da poupança cresceu quase 100% frente ao ano anterior, levando o setor à sua maior expansão em décadas. Agora, a crise financeira mundial ameaça transformar esses bons ventos em brisa.

O responsável pela piora no cenário é o aperto no crédito que o país tem começado a sentir: com o dinheiro em falta lá fora, os bancos tendem a proteger mais seus próprios recursos.

Nessa tendência, três grandes bancos brasileiros aumentaram no início do mês a taxa de juros para o financiamento da casa própria. O Bradesco mudou a taxa de 9% para 10,5% ao ano para imóveis até R$ 120 mil. O Itaú reajustou o teto dos juros cobrados para 12%. No Unibanco, a taxa passou de 11% para 12%.

Isso é o teto. Se o banco fazia (o financiamento) a 9%, não quer dizer que vai fazer a 12%, mas que se sente livre para variar mais as taxas. Agora eles vão estudar muito bem quem são os tomadores de crédito e dar taxas melhores àqueles clientes em que têm mais confiança”, diz João Crestana, Secovi-SP, sindicato do setor imobiliário.

No bolso do consumidor

Para o consumidor, a mudança se traduz em mais gastos. Em um financiamento em 20 anos, o preço final do imóvel pode ficar até 29% mais caro, segundo um levantamento da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac).

Segundo o autor do estudo, Miguel de Oliveira, antes da alta dos juros o consumidor pagava por um imóvel de R$ 120 mil, em média, 240 prestações de R$ 966,74, em um total de R$ 232.017,60. Agora, o valor final soma R$ 299.455,20.

“Com o aumento dos juros, você afeta a prestação. E a prestação aumentando, começa a criar problemas no bolso de uma fatia dos potenciais compradores. Em determinado segmento, pode até inviabilizar a compra”, avalia Luiz Paulo Pompéia, presidente da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

Brasil X EUA

Embora seja reflexo da crise no exterior, a restrição do crédito no Brasil tem natureza diferente da que ocorre lá fora. Nos Estados Unidos e na Europa, os bancos vêm sofrendo prejuízos enormes, que têm origem no não pagamento de hipotecas imobiliárias. Sem recursos, o crédito some.

Já os bancos brasileiros estão em situação diferente: sem créditos podres em carteira, gozam de boa saúde financeira. Ocorre que muitos deles se financiam com recursos do exterior – e com o dinheiro lá fora escasso, evitam correr riscos, já que não teriam a quem recorrer em caso de problemas.

Efeitos para as construtoras

Essa restrição de crédito também afeta as construtoras. “Os bancos estão pedindo mais garantias e vão injetar menos dinheiro no setor. Alguns segmentos podem sentir, por não conseguirem produzir com um custo tão elevado. O reflexo é que alguns empreendedores vão reduzir seu ritmo de lançamentos. Não há uma suspensão, mas uma redução do ritmo alucinado de montagem de estandes de venda que era no passado”, diz Pompéia, da Embraesp.

“É a hora da seletividade. Em vez de fazer 20 empreendimentos, (a empresa) vai fazer 16, e quatro vai deixar na gaveta para 2010, 2011”, acrescenta Crestana, do Secovi.

As construtoras e incorporadoras também estão entre as que mais sofrem com o “tombo” das bolsas de valores nas últimas semanas. De olho nos problemas do setor, o governo federal autorizou, nesta semana, a Caixa Econômica Federal a comprar participação acionária em construtoras.

Segundo o ministro da Fazenda, Guido Mantega, o objetivo é evitar que haja uma interrupção dos projetos por falta de recursos. “É uma resposta para dar continuidade aos projetos de construção habitacional”, disse ele.

Cuidados na hora da compra

Para o consumidor, a recomendação dos especialistas é redobrar a prudência na hora da compra. Embora alguns bancos tenham elevado as taxas de juros, outros ainda mantêm a cobrança no mesmo patamar.

“Quem pretende financiar um imóvel pode procurar um dos bancos em que é cliente e negociar para manter a taxa. Para quem é bom cliente, o banco pode manter (a taxa antiga)”, diz Crestana. “Mas o comprador vai ser um pouco mais cauteloso agora, vai selecionar os melhores juros, não vai querer comprometer tanto da renda.”

“A recomendação é prudência, paciência e pechinchar muito. E, se puder esperar, para evitar riscos desnecessários. Eu acredito que em três ou quatro meses já vamos estar com uma situação mais estável, mais clara”, afirma Pompéia.

Para uma fatia dos compradores, no entanto, a recomendação do presidente da Embraesp é diferente: “Quem tem aqueles contratos já prontos, com a situação de antes da crise, é bom aproveitar. Porque dificilmente voltaremos a uma situação tão privilegiada quanto a de seis meses atrás.”