Mercado Imobiliário

(Agência Estado) – 05/09

Com Selic em queda, aplicação é alternativa à renda fixa, combinando retorno atraente e previsibilidade nos ganhos

A queda na taxa Selic promete colocar de pernas para o ar o modo como os brasileiros lidam com as suas reservas de longo prazo. Rendimentos apetitosos em relação à inflação, a que tantos investidores se acostumaram ao longo de anos, são uma facilidade prestes a desaparecer no horizonte da Selic de um dígito. Ao mesmo tempo, muitos investidores, especialmente os pequenos que amargaram fortes perdas na Bolsa em 2008, ainda demonstram receio em elevar sua fatia de risco em renda variável. Nesse contexto, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma opção que reúne características híbridas para os mais cautelosos, hoje insatisfeitos com os ganhos da renda fixa, mas ainda indispostos a se expor de peito aberto à Bolsa.

“No fundo imobiliário, os dividendos recebidos pelo cotista correspondem à receita de aluguéis do empreendimento ao qual está vinculado que, naturalmente, varia ao longo do tempo”, explica o diretor de FIIs da Rio Bravo Investimentos, Martim Fass, que mantém em seu portfólio fundos como o do Pátio Higienópolis, lançado há nove anos, quando o shopping de mesmo nome estava em fase final de construção em São Paulo.

Assim como a caderneta de poupança, os fundos imobiliários – também percebidos como instrumento de preservação, não de expansão do patrimônio – têm a vantagem da isenção de Imposto de Renda para a pessoa física, desde que possuam pelo menos 50 cotistas, sejam negociados na Bolsa e que o investidor tenha, no máximo, 10% das cotas. Hoje, existem 27 fundos com cotas negociadas na Bolsa, dos quais 18 apresentam liquidez, segundo Fass.

Além da possibilidade de isenção de Imposto de Renda, a queda da taxa Selic reforça o poder de atração desses fundos junto a investidores focados na previsibilidade de rendimentos, afirma Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortgages, empresa especializada na administração e estruturação de FIIs. Os contratos de aluguel costumam ser reajustados pelo IGP-M e a distribuição entre os investidores é proporcional ao número de cotas. Os rendimentos costumam ser pagos mensalmente – a regulamentação estabelece o semestre como prazo máximo para depósito.

Segundo Machado, atualmente os fundos que oferecem as melhores rentabilidades têm mais investidores dispostos a comprar cotas de seus empreendimentos do que oferta desses papéis no mercado secundário. No fundo Pátio Higienópolis, por exemplo, apenas 3% das cotas mudaram de mãos nos últimos 12 meses – nos fundos com mais negociações, esse porcentual pode chegar a 20%. O resultado é que, nos fundos mais competitivos, o prêmio pago pela aquisição das cotas ficou mais caro quando o papel é transferido de um investidor para outro.

No fundo Almirante Barroso, vinculado a um edifício comercial alugado para a Caixa Econômica Federal no Rio de Janeiro, a cota foi lançada em 2003 por R$ 1 mil e rentabilidade de 1,51% ao mês. Hoje, a mais recente oferta de compra foi registrada por R$ 1.998,00, com rentabilidade mensal de 0,76%. “Mesmo com o aumento do prêmio, é difícil encontrar quem queira vender”, diz Machado. Vale lembrar que, na venda da cota, existe tributação de IR equivalente a 20% do ganho de capital, independentemente da participação que o cotista tenha no fundo.

Investidor satisfeito
“Continuo comprando cotas dos cinco fundos em que tenho participação. É um excelente negócio, não apenas pelos rendimentos que proporciona, mas também para ampliar o capital investido”, diz o investidor Rubens Malta Campos, que vem conseguindo rentabilidades de 1,4% a 1,6% ao mês, isentas de IR, e em um de seus fundos viu o valor da cota triplicar desde a emissão inicial. “O fundamental é escolher bem e comprar sempre que possível”, ensina.

É importante lembrar também que a taxa interna de retorno (um cálculo que ajuda a identificar o custo de oportunidade do investimento) varia conforme o momento de ingresso no fundo. Assim, convivem, lado a lado, participantes mais antigos, que encontraram taxas mais elevadas pelo valor investido por cota, e investidores mais recentes, que podem ter desembolsado mais em troca de um rendimento unitário menor – de qualquer forma, é preciso ter em mente o valor real investido, não o nominal, o que envolve o efeito da inflação.

Rentabilidade de FIIs

No fundo Europar, que reúne seis imóveis de logística no Rio e em São Paulo, a cota foi lançada há cinco anos por R$ 100. Hoje, é negociada a R$ 174, com rentabilidade de 0,78% ao mês, líquida de IR. “Se considerar o CDI hoje a 0,84% ao mês, e colocar a alíquota mínima de 15%, o rendimento líquido fica em 0,71%. E essa diferença tende a aumentar à medida que a Selic for cortada”, diz Josilda de Oliveira, gestora do Europar, o fundo imobiliário administrado pelo Banco Banif.

No momento, a instituição estuda uma nova emissão do fundo, de R$ 50 milhões a R$ 100 milhões, que ainda precisa ser submetida à assembleia de cotistas e autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). “Estamos analisando novos ativos”, diz Josilda.

Fundos de incorporação
Os fundos variam não apenas conforme a natureza dos ativos – galpões, hospitais, hotéis, torres de escritório ou shoppings – mas também ao estágio de desenvolvimento do negócio. No caso dos fundos de incorporação, relacionados à construção de empreendimentos, a taxa de juros oferecida ao investidor na emissão inicial costuma oferecer um prêmio mais atraente, em razão de as incertezas serem bem superiores aos dos chamados fundos de renda, no qual o empreendimento pronto já produz receitas.

“O lançamento de fundos de incorporação costuma se destinar a investidores qualificados, que têm mais informação e compreendem melhor os riscos envolvidos, não desprezíveis, como a possibilidade de atraso nas obras ou mesmo de o projeto não obter todas as licenças ambientais”, diz Fass, da Rio Bravo.

Nos fundos de renda, por outro lado, os riscos são os de inadimplência ou de uma taxa de vacância que afete a rentabilidade do imóvel ao longo do tempo. Nessas hipóteses, fundos associados a shoppings oferecem risco potencialmente menor, pela pulverização das fontes pagadoras, se comparados, por exemplo, a um prédio comercial que esteja alugado apenas a uma empresa – embora, neste caso, os contratos costumem ser de longo prazo, o que também mitiga o risco de vacância.

O administrador é obrigado a distribuir, no mínimo, 95% do fluxo de caixa do empreendimento – o restante é usado para compor fundos de reserva, cobertura de despesas de manutenção e remuneração do administrador. No caso de shoppings, por exemplo, os contratos de aluguel costumam estabelecer um determinado valor mensal, acrescido de um percentual do desempenho das vendas em datas especiais, como Dia das Mães e Natal – neste último caso, a diferença é tão significativa que chega a representar um aluguel a mais.