As perspectivas (sombrias) para o crédito habitacional

(Abecip) – 24/08/15

De janeiro a julho deste ano a poupança apresentou sucessivas perdas de captação líquida, com redução do estoque de R$ 522,3 bilhões, em dezembro de 2014, para R$ 504,6 bilhões em julho de 2015. Isto indica a retração da oferta de crédito pelo SBPE, justamente porque a Caixa já se encontra muito alavancada e a regulamentação permite que os bancos privados apliquem apenas 38% (abril-15) dos recursos captados em poupança no financiamento habitacional nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A alteração recente na regulamentação é pouco efetiva no sentido de ampliar a oferta de crédito pelo SFH e aponta para a piora nas suas condições. Esta Resolução (4410/2015) revogou a possibilidade de os bancos computarem no direcionamento:

1- certas aplicações em Fundos (FIIs, FIDCs) e outros papéis, porém com efeito nulo sobre a disponibilidade de recursos, pois já não eram utilizadas pelos agentes para cumprir exigibilidade;
Tendência é de exclusão de famílias que precisam de condições mais acessíveis de crédito para adquirir moradia;

2- os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) sem lastro no SFH e, ainda, o multiplicador que permitia aos bancos contabilizarem os CRIs/SFH adquiridos por 20% a mais do seu valor. Esta medida vai liberar R$ 14,9 bi nos bancos privados – R $11,4 bi em CRIs sem lastro no SFH e mais R$ 3,5 bi pelo efeito do fator multiplicador (abril-15) – porém apenas no médio e longo prazos, já que os CRIs em carteira podem permanecer computados até seus vencimentos.

Já os CRIs com lastro em financiamentos pelo SFH continuam valendo para cumprimento da exigibilidade (os bancos privados tinham R$ 17,6 bi em carteira, em abril). A manutenção do cômputo desses CRIs permite que os bancos utilizem recursos captados em poupança não para a concessão direta de crédito, mas para a compra de recebíveis de créditos concedidos por outros bancos ou incorporadoras. Um paradoxo, já que a poupança é mantida alheia às altas da Selic e segue captando a apenas 6% mais TR ao ano, o que possibilita a oferta de crédito habitacional relativamente barato. Perde-se assim, a oportunidade criada pelo SBPE de atender famílias que não conseguem contrair crédito a taxas de juros mais elevadas.

Os bancos privados nacionais não têm tanto apetite para o crédito habitacional e não pretendem ampliar a carteira; pelo contrário, a tendência é de redução. Na resolução 4410, ao elevar o compulsório em 4,5% (transferindo parte do antes obrigatoriamente encarteirado em títulos públicos) e, ao mesmo tempo, conceder redução desses 4,5% por meio da dedução de parte do saldo dos financiamentos habitacionais, o Banco Central dá aos bancos privados a escolha entre aumentar sua carteira de crédito habitacional ou comprar CRIs com lastro SFH para recompor o direcionamento. Estamos falando de cerca de R$ 11 bilhões. Caso não sejam utilizados de uma ou outra forma, o BC os recolhe a um custo bem mais barato que Selic.

O que se vê, já, é a retração, o encarecimento e a elitização do crédito habitacional no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Tudo aponta para o aumento da pressão sobre o FGTS, que já sofreu ampliação do orçamento do ProCotista para vir ao socorro da redução dos financiamentos pela poupança.

O FGTS também apresenta contradições e perdas de oportunidade. Ao longo da última década, restrito a rendas de até R$ 5,4 mil, o FGTS vinha expandindo o financiamento downmarket, permitindo o acesso a famílias antes excluídas. As aplicações em financiamento habitacional aumentaram de 29% dos ativos em dezembro de 2008 para 43% em dezembro de 2013. Ainda há, portanto, espaço para crescer sua carteira de crédito habitacional e para baixar as taxas de juros cobradas, dado o seu baixo custo de captação (3% a.a. +TR).

O conjunto de aplicações do Fundo – que compreende, além dos empréstimos, títulos públicos, aplicações financeiras e o FIFGTS – proporciona um mix de rentabilidade, cuja diferença em relação ao rendimento pago aos cotistas vem construindo um patrimônio líquido bilionário, de R$ 64,6 bi (dezembro de 2013), que, segundo matéria recente do Valor, saltou para R$ 77,5 bilhões em 2014 (graças ao lucro líquido de R$ 12,9 bilhões no ano). O acúmulo de PL não faz sentido em um Fundo com as características e o papel do FGTS.

A tendência do FGTS de investir crescentemente em Fundos Imobiliários, debêntures, CRIs e os empréstimos via FIFGTS, que envolvem maior risco que as aplicações em títulos públicos, só se justifica se oferecerem retorno que compense a elevação do risco. Maiores rentabilidades em parte das aplicações deveriam permitir empréstimos habitacionais a taxas de juros menores, mais próximas do custo de captação, e/ou a elevação da rentabilidade dos depósitos, já que a produção de lucro e o acúmulo de PL não devem constituir objetivos em si.

Ainda, a taxa de administração paga anualmente ao seu agente operador, a Caixa, de 1% dos ativos (R$ 3,5 bilhões em 2013), tampouco encontra justificativa neste que é um Fundo compulsório, de grande porte, com baixa exigência de rentabilidade e função social. Esta alta remuneração eleva as despesas operacionais, pressionando as margens e dificultando a concessão de crédito a taxas de juros menores.

A diversificação de aplicações sem a compensação do risco no retorno, a busca pela produção de margens elevadas e aumento de PL e, ainda, a alta remuneração do agente operador que detém monopólio sobre o Fundo são estratégias de gestão que precisam ser revistas e incorporadas na discussão sobre o aumento da rentabilidade para os trabalhadores. O debate centrado exclusivamente no dilema do custo dos financiamentos habitacionais, que não é tão baixo, a partir de 7,16% mais TR, está equivocado.

Não obstante, considerando a estrutura de distribuição de renda e conjuntura econômica atual, a discussão sobre a alteração da correção não pode negligenciar o papel potencial do FGTS para atender famílias que não conseguem financiamento a juros mais elevados. O FGTS é uma instituição da sociedade brasileira, criada com o duplo objetivo de instituir pecúlio para o trabalhador e fomentar a habitação social.

Esta análise indica, infelizmente, que a tendência é de exclusão das famílias que dependem de condições mais acessíveis de crédito para adquirir sua moradia. É hora de centrar os debates sobre o real uso que fazemos da oportunidade criada pelo SFH e suas fontes, que juntas somam quase R$ 1 trilhão, de forma a equacionar os problemas habitacionais do país, que ainda ostenta um déficit superior a 6 milhões de unidades.

Moody’s e Fitch alertam para risco de financiamento direto de imóveis

(Estadão) – 07/07/15

Para analistas das agências de classificação de risco, são poucas as incorporadoras que têm condições de financiar clientes; Eztec, Trisul, Helbor, João Fortes e, agora, a Cyrela estão entre as empresas que adotaram essa modalidade

Para enfrentar a escassez de crédito habitacional, as incorporadoras começaram a reforçar uma antiga prática do mercado imobiliário: o financiamento direto a clientes. Analistas alertam, no entanto, que esse tipo de operação tende a ser conduzida por um grupo limitado de companhias e em segmentos específicos, por exigir características cada vez mais raras em um setor que está em dificuldades: caixa robusto, baixa alavancagem e clientes com capital próprio.

No último fim de semana, a Cyrela voltou a oferecer a “tabela direta” aos seus clientes, com foco no estoque de imóveis prontos e em unidades que serão entregues em menos de seis meses. Com isso, a companhia se juntou a outras empresas listadas na Bolsa, como a Eztec, Trisul e Helbor, que voltaram a aplicar essa opção de crédito. “Esse é um instrumento que a Cyrela usou muito no passado quando o crédito ainda era escasso, em 2005 e 2006. Estamos voltando a utilizá-lo agora, porque sentimos que pode ajudar nas nossas vendas”, disse o diretor de relações com investidores, Paulo Gonçalves, em entrevista ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, na semana passada.

Na opinião da diretora da agência de classificação de riscos Fitch, Fernanda Rezende, essas operações trazem riscos de inadimplência e, além disso, há dúvidas sobre a demanda dessa opção entre os consumidores. “A tabela direta pode, num primeiro momento, gerar retornos mais elevados em receitas financeiras, mas adiciona riscos de crédito ao balanço das empresas”, disse. Ela ressalta que, em condições normais de mercado, o financiamento bancário tradicional é mais adequado para o setor do que o “autocrédito”. “Se vai ter demanda e interesse dos compradores, isso ainda vai ser testado, pois os juros tendem a ser maiores e o prazo mais curto que o dos bancos.”

Para que a empresa tenha um retorno positivo, ela precisa conceder o financiamento a uma taxa superior a que ela paga para captar recursos. No caso de empresas mais endividadas e com problemas de liquidez de curto prazo, esse custo de captação de capital já é bastante elevado, o que pode tornar os juros cobrados de clientes pouco acessíveis. Em geral, o financiamento direto é taxado a cerca de 12% ao ano mais a correção monetária feita pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), ou cerca de quatro pontos porcentuais acima da taxa básica de juros, a Selic.

Em entrevista ao Broadcast, a analista da agência de classificação de riscos Moody’s, Cristiane Spercel, ressaltou que as empresas precisam ter uma posição de caixa elevada e um balanço robusto para viabilizar essas operações, pois, além de reservar capital para a concessão de crédito, esta modalidade de financiamento tem o potencial risco de gerar aumento das provisões contra a inadimplência e contingências. Por isso, entre as sete companhias avaliadas pela Moody’s (Cyrela, Even, Gafisa, PDG, Brookfield, Viver e MDL), a Cyrela é a que tem as condições mais adequadas para oferecer a tabela direta.

Segundo Cristiane, as empresas precisam levar em conta que o custo de uma eventual recuperação de imóvel é maior que o do processo de distrato (quando o cliente devolve a unidade para a construtora). “O processo de execução para retomada da garantia em um evento de inadimplência tem um custo mais elevado do que para distratar um contrato de compra e venda durante o período de construção. As provisões para contingências também tendem a ser mais altas para compensar esse risco adicional”, explicou.

Para a equipe de analistas do JPMorgan, grande parte dos consumidores com o perfil de crédito necessário para ingressar na “tabela direta” teria condições para conseguir o financiamento bancário, que é mais barato. Nos cálculos do banco, as parcelas pagas mensalmente na tabela direta seriam 20% maiores que no crédito bancário, mesmo levando em consideração uma quota de financiamento de apenas 60%, frente os 80% do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Capacidade. Na avaliação da equipe do banco, entre as empresas de capital aberto, a Eztec, a Direcional, a MRV e a Cyrela são as que têm mais condições para oferecer essa opção. As quatro companhias têm dívidas líquidas baixas em relação ao patrimônio líquido, com índices menores que 35%, além de gerarem fluxo de caixa livre de maneira consistente.

A Eztec iniciou recentemente uma linha de financiamento direto para imóveis prontos, com juros de 9,99% e prazo de pagamento de até 150 meses. A correção é feita com o índice de preços ao consumidor amplo (IPCA) e o crédito cobre até 80% do valor de contrato. A empresa espera usar até R$ 100 milhões em sua campanha de tabela direta. A Trisul começou a oferecer essa possibilidade aos clientes em junho, com o objetivo de aumentar o volume de vendas. O programa prevê o financiamento de até 70%, a ser pago no prazo de 180 meses. A correção é feita pelo IGP-M mais 12% de juros ao ano.

Empréstimos para aquisição de imóveis recuam 39,6%

(DCI) – 29/06/15

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis recuou 39,6%, para R$ 5,6 bilhões, em maio na comparação com abril, e 42,3% em relação a igual mês do ano passado.

O desempenho das concessões reflete as medidas restritivas adotadas por alguns agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em decorrência da redução dos recursos depositados nas cadernetas de poupança.

Para os próximos meses, entretanto, as medidas anunciadas pelo Banco Central, que permitem a utilização de parte do depósito compulsório para o crédito imobiliário, tendem a elevar as concessões, de acordo como o SBPE.

No acumulado de 2015, até o quinto mês, foram destinados R$ 38,9 bilhões para a aquisição e construção de imóveis, resultado 11,8% inferior ao apurado no mesmo período de 2014. Nos últimos 12 meses encerrados em maio, o volume de créditos alcançou o montante de R$ 107,7 bilhões, queda de 6,2%. O volume total de recursos aplicados na caderneta é de R$ 507,7 bilhões.

Restrição do crédito chega à construção de imóveis

(Valor Econômico) – 07/05/15

O financiamento à produção de imóveis novos ficou mais escasso e caro neste ano. Segundo o Valor apurou com fontes do setor de construção civil, a Caixa Econômica Federal afirmou a incorporadoras que não financiaria novos empreendimentos no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), além dos já contratados. O banco público também endureceu consideravelmente o crivo de aprovação de crédito para mutuários, o que dificulta que construtoras encampem lançamentos, de acordo com relatos ouvidos pela reportagem.

Nos demais bancos que atuam no setor, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil e Santander, embora alguns ainda contem com recursos suficientes na caderneta para emprestar, aprovar operações também ficou mais difícil. Isso porque o risco de crédito das construtoras aumentou. Com alto grau de endividamento e estoques elevados, o segmento ficou mais arriscado. O que consegue ser aprovado está saindo a taxas maiores que no ano passado, afirmam executivos.

A restrição do crédito à produção tende a contribuir para acentuar ainda mais a queda de lançamentos de imóveis pelas incorporadoras. O mercado já esperava que este será o quarto ano consecutivo de redução do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, devido aos estoques elevados, ao endividamento de parte do setor e à retração da demanda.

No caso da Caixa, além de ter ficado mais seletivo nos critérios de seleção de tomadores, o banco público passa por um forte descasamento entre o desempenho do crédito imobiliário e a perda de recursos da poupança. Para complementar esse “funding”, o banco capta dinheiro usando instrumentos alternativos – como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) – que são mais caros. Por isso, o banco tem elevado taxas e se esforçado para diminuir a liberação de empréstimos.

Segundo fonte, em abril, a Caixa ainda fez algumas operações de financiamento imobiliário à produção com dinheiro da poupança e trabalha com a hipótese de abrir exceções para clientes considerados mais fiéis.

De acordo com representante do setor imobiliário, alguns incorporadores têm comentado que a Caixa voltou atrás em financiamentos de projetos cuja avaliação preliminar estava aprovada. Os argumentos são de que o banco não possui recursos e que o risco aumentou.

Outra medida restritiva por parte do banco público foi estabelecer “cotas” para financiamento de novos projetos das incorporadoras, reduzindo o volume aprovado ante anos anteriores.

Além desses limites, a Caixa também endureceu a triagem de clientes. Relato ouvido pelo Valor aponta que, após lançamento recente de um empreendimento paulistano para baixa renda, as incorporadoras responsáveis procuraram a Caixa para avaliação antecipada do financiamento aos clientes. O banco público teria aprovado apenas 10% das fichas, longe do que aceitava no passado.

Procurada, a Caixa se limitou a informar que, neste ano, “a principal fonte de recurso para crédito imobiliário será o FGTS e as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida”.”Com relação às operações com recursos da poupança, a Caixa esclarece que realizou ajustes nas taxas e cotas das operações no último mês de abril. Assim como os demais bancos, a Caixa teve impacto da redução da captação da poupança e da elevação da taxa Selic.”

Só neste ano, a Caixa anunciou duas rodadas de aumento na taxa de juros cobrada de mutuários no crédito habitacional, elevação seguida pelos demais bancos. A partir desta semana, o banco público limitou, no caso de imóveis usados, para 50% o valor máximo da unidade que pode ser financiado. A Caixa também baixou esse limite em novos, de 90% para 80%.

Caixa Econômica reduz limite máximo para financiamento de imóveis usados

(UOL) – 27/04/15

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o limite máximo que pode ser tomado para financiamento de imóveis usados, nos casos que utilizem recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Este tipo de negócio representa 27% de todos os imóveis financiados em 2015 pela Caixa.

As regras continuam iguais para operações usando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, informa o banco.

As alterações entram em vigor no dia 4 de maio e valem apenas para novos contratos.

Sistema Financeiro da Habitação
O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) regula a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil, e usa recursos do FGTS ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

A mudança da Caixa vale apenas para financiamentos com recursos do SBPE. O limite que o consumidor pode parcelar vai cair dos atuais 80% para 50% do valor total do imóvel usado. O restante do valor do imóvel deverá ser pago à vista.

Para financiamentos usando recursos do FGTS, as regras continuam iguais.

O SFH envolve operações com imóveis de até R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais Estados, o valor é de R$ 650 mil.

Sistema Financeiro Imobiliário
O Sistema Financeiro Imobiliário rege as operações que não se enquadram no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e é voltado, principalmente, para grandes investidores institucionais.

Para essas operações, a Caixa irá reduzir o limite máximo de parcelamento de 70% para 40% do valor total do imóvel usado.

Minha Casa, Minha Vida
As regras não mudam para os financiamentos de imóveis pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, informa a Caixa.

Entrada fica maior
Com essa mudança, o consumidor precisará arcar com uma entrada maior ao começar um financiamento da casa própria.

Por exemplo, um consumidor que queira comprar uma casa usada no valor de R$ 500 mil (que não faça parte do “Minha Casa” e sem usar dinheiro do FGTS), poderá financiar apenas 50% do valor total, ou seja, R$ 250 mil. Os outros R$ 250 mil terão que ser pagos à vista, na entrada.

Caixa diz que vai focar em imóveis novos e populares
A Caixa informou que seu foco neste ano será o financiamento de imóveis novos, com destaque para a habitação popular. O banco já aumentou duas vezes neste ano os juros para financiamento da casa própria.

Os depósitos em poupança têm caído ao longo deste ano e batido recordes negativos. A diferença entre o que entrou na poupança e o que foi sacado está negativa em R$ 23,2 bilhões até março, no pior primeiro trimestre desde 1995.

Os bancos usam o dinheiro da poupança para financiar as operações imobiliárias do SFH. Assim, a Caixa está enfrentando um cenário difícil, com menos recursos para emprestar nesta modalidade de crédito.

Caixa aumenta a partir desta segunda os juros para financiar a casa própria

(G1) – 19/01/15

A Caixa Econômica Federal aumenta a partir desta segunda-feira (19) as taxas de juros do financiamento imobiliário. A alta valerá para os financiamentos tomados a partir de agora.

A Caixa informa que as taxas de juros dos financiamentos habitacionais contratados com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS não sofrerão qualquer correção em suas taxas de juros.

Serão corrigidas as taxas de juros das operações para financiamento de imóveis residenciais contratadas com recursos da poupança (SBPE). De acordo com a Caixa, a mudança vai afetar quem tem renda acima de R$ 5,4 mil, que não utiliza os financiamentos habitacionais contratados com recursos do FGTS. Atualmente, há uma série de condições para obter financiamento da casa própria com recursos do FGTS, entre elas estão renda de até R$ 5,4 mil e não possuir imóvel no mesmo nome nem no mesmo município.

A taxa de juros cobrada pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que financia imóveis de até R$ 750 mil com recursos tanto do FGTS como da poupança, permanece em 9,15% para quem não é cliente do banco e sofre alteração para quem é cliente, incluindo servidores públicos (veja na tabela).

Já pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que financia imóveis com valor acima de R$ 750 mil, a taxa de juros anual passará de 9,2% para 11% para os não-clientes.

O dinheiro do FGTS usado no financiamento que não sofrerá aumento da taxa não é o do trabalhador que está tendo seu imóvel financiado, mas vem do montante global depositado no banco. Já os financiamentos que são feitos com recursos da poupança sofrerão aumento nas taxas de juros. Nesse caso, o dinheiro utilizado no financiamento também não vem da conta do trabalhador, mas das poupanças que fazem parte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

A Caixa informou que a alteração se deve ao aumento da taxa básica de juros, que atualmente é de 11,75%.

Os juros da Caixa para habitação costumam ser os menores no mercado e servem como referência para os demais bancos. A Caixa é líder no segmento de financiamento imobiliário, com participação de mercado próxima de 70%.

Veja como ficam os financiamentos de imóveis de dois valores distintos com as novas taxas, segundo simulação fornecida pelo instituto Dsop ao G1.

No caso de um imóvel de R$ 600 mil financiado em 360 meses pelo SFI, a diferença nas prestações mensais pode chegar a quase R$ 700, e o total pago pelo imóvel aumenta de R$ 1.756.667,42 para R$ 2.004.962,40. Os juros desta modalidade subiram de 9,10% para 10,70% ao ano.

Taxa média cobrada por bancos está acima de 9%
A taxa média de juros para financiamento imobiliário cobradas pelos bancos privados e públicos no país estão acima 9%, segundo último relatório do Banco Central sobre operações de crédito.

Segundo o BC, a taxa média ficou em 9,23% ao ano, em novembro de 2014, ante taxa média de 8,84% registrada no mesmo mês de 2013.

As taxas médias informadas pelos bancos pode ser consultada na página do Banco Central.

Confira a seguir as taxas de juros pós-fixados cobradas pelos bancos em novembro:

Dentro do SFH, com taxas reguladas corrigidas pela TR (pós-fixada)
Banco do Brasil – 6,1% ao ano
Caixa Econômica Federal – 7,32% ao ano
Banco de Brasília – 7,89% ao ano
Citibank – 8,13% ao ano
Banco Banestes – 8,27% ano
HSBC – 8,7% ao ano
Bradesco – 8,71% ao ano
APE Popex – 8,81% ao ano
Banco do Estado do Rio Grande do Sul – 8,84% ao ano
Santander – 8,89% ao ano

Dentro do SFH, com taxas reguladas pré-fixadas
Caixa Econômica Federal – 11,48%
Banco do Brasil – 12,1%
Santander – 12,31%

Preços dos imóveis continuarão subindo, diz FipeZap

(PINIweb) – 05/07/11

Facilidade de crédito e forte demanda devem permanecer no curto prazo, provocando mais alta no mercado imobiliário

O índice FipeZap calculado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e pelo site Zap Imóveis apontou alta média de 2,3% no preço dos imóveis no mês de junho, crescimento 0,3 ponto percentual menor do que o registrado no mês de maio (2,6%). No primeiro semestre de 2011, o aumento acumulado médio das sete regiões pesquisadas foi de 14,6%.

De acordo com o coordenador do índice, o economista Eduardo Zylberstajn, os preços devem continuar a subir como reflexo da facilidade de crédito e da alta demanda por imóveis. “Os fatores que causaram o aumento continuarão existindo no curto prazo. Esperamos que os preços subam ainda mais, só que de forma menos acelerada”, disse Eduardo.

Entre as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Salvador e Fortaleza, além do Distrito Federal, o preço mais alto foi registrado na região da capital brasileira, com média de R$ 7.689 por metro quadrado. Rio de Janeiro (R$ 6.572) e São Paulo (R$ 5.449) vêm logo em seguida. Em último, fica a cidade de Salvador, com preço médio de R$ 3.406 por metro quadrado. No país, o preço médio por metro quadrado é de R$ 5.603.

Os imóveis de São Paulo e Rio de Janeiro sofreram aumento nos preços anunciados de 2,6% e 3,0%, respectivamente. Belo Horizonte (1,5%), Recife (3,1%) e o Distrito Federal (1,3%) registraram taxas menores do que no mês de maio. Já Salvador teve queda de 0,6% no preço médio do metro quadrado anunciado.

De acordo com o economista, o aumento dos preços ainda não é motivo de preocupação com relação à inadimplência. “De fato, o custo para se endividar no Brasil é muito alto, mas ainda há espaço para o crédito de modo que a situação da inadimplência fique longe de estar crítica”, disse o coordenador do índice.

No entanto, com a alta progressiva dos preços, a tendência é de que o tamanho dos imóveis continue diminuindo para o valor caber no bolso dos consumidores. “Como a média de pessoas por família diminuiu, as construtoras deverão fazer apartamentos menores, como já vem acontecendo em São Paulo e no Rio de Janeiro”, diz Zylberstajn.

Financiamento Imobiliário
Em cerca de dois anos os recursos captados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) não darão mais conta da crescente demanda por financiamentos imobiliários no país. Isso porque os recursos da poupança, que alimentam o SBPE, crescem em ritmo menor do que a concessão de financiamentos.

Segundo o economista, a previsão é que apareçam novos mecanismos de financiamento, mas não com juros mais baixos do que os do SBPE. Em função do menor poder de compra, o preço dos imóveis poderá diminuir levemente.

Mercado se articula em busca de fontes alternativas de recursos

(Buildings News – 26/05/11)

Em um cenário relativamente confortável, com economia aquecida, ganhos reais e em fase de forte expansão, o mercado brasileiro de crédito imobiliário está se articulando para atrair novas fontes de recursos para a produção e aquisição de imóveis.

Uma das alternativas de funding de longo prazo, em discussão com autoridades monetárias, é o lançamento de covered bonds, um mecanismo de captação de recursos para investimentos no setor imobiliário, com larga experiência na Europa.

“O covered bond talvez seja a alternativa para atrair os fundos de pensão para o financiamento imobiliário e se juntar aos mecanismos já existentes, como a poupança, o FGTS e a securitização, com vistas a manter o ritmo atual de crescimento acelerado no financiamento imobiliário”, diz Felipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Não se espera um rápido esgotamento das fontes atuais de recursos, principalmente do sistema brasileiro de poupança. É apenas uma precaução, avalia a Abecip. Afinal, só em março último, pela primeira vez no ano, a poupança registrou depósitos maiores que as retiradas, com captação líquida positiva de R$ 416 milhões. O total de depósitos de poupança nos agentes de crédito imobiliário, em março, atingiu a marca de R$ 304,7 bilhões, o que representou um aumento de 17% em relação ao mesmo mês de 2010.

É um arsenal de recursos ainda longe de drenagem total, especialmente quando se olha o que foi efetivamente realizado para a construção imobiliária. Em março, as operações de financiamento imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingiram R$ 6,21 bilhões, a melhor marca na história do sistema, com aumento de 51% em relação ao mesmo mês do ano passado.

Entre abril de 2010 e março de 2011, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aplicou um total de R$ 62,2 bilhões (63% a mais que no período anterior). Foi suficiente para financiar a construção de 451 mil unidades, ou seja, 39% mais do que nos 12 meses anteriores.

“Isso demonstra que o bom desempenho do crédito imobiliário está se mantendo em 2011″, comenta Pontual. “Mas ainda há muito para crescer. Vamos precisar de recursos complementares aos da poupança para manter esse ritmo acelerado de crescimento do financiamento imobiliário, que foi de 65% em 2010 e deverá atingir 51% este ano”, adianta ele.

Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), as discussões sobre novos mecanismos de financiamento imobiliário estão apenas começando em razão de projeções menos otimistas. A indústria não teme prejuízos futuros para a construção imobiliária, “mas há quem acredite que esses recursos vão se esgotar a partir de 2013. Esse tempo está muito longe, porém estamos nos antecipando ao debate, para caso de necessidade”, comenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Na esfera governamental, o debate também é incipiente. O Ministério da Fazenda confirma a intenção do governo de aprofundar a questão da securitização como alternativa de financiamento de longo prazo para empréstimos imobiliários. “O governo tem interesse em apoiar esse movimento e avalia que vários instrumentos que colocou no mercado para incentivo à securitização funcionaram bem, embora tenham demorado em tomar corpo”, comenta Pablo Fonseca, secretário-adjunto de política econômica do ministério.

Fonseca adianta que o governo iniciou discussões com o Banco Mundial para desenvolver estudos sobre o covered bond, em estudo pelo mercado financeiro do Brasil. “As conversas avançaram bastante, mas não há nada certo. O covered bond é apenas uma possibilidade”, indica.

A indústria de investimento imobiliário, contudo, não está parada e já está atraindo novas fontes de recursos, informa Petrucci, do Secovi. “É impressionante o crescimento do número de fundos de investimentos colocados no mercado brasileiro nos últimos tempos”, assinala o economista. De fato: o patrimônio da indústria de financiamentos imobiliários passou de R$ 4 bilhões em 2008 para R$ 8 bilhões no final de 2010. “Em apenas dois anos, a indústria cresceu mais do que em todo o período de 1994 a 2008″, afirma Cláudio Maes, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Em janeiro, a CVM registrou um total de 101 fundos imobiliários, o que, na avaliação da entidade, demonstra o poder de atração dessa alternativa de captação de recursos. Os financiamentos imobiliários foram regulados pela Lei 8668, de 1993, e regulados pela CVM em 1994. Mas esse mecanismo não tinha potencial atrativo porque o conceito era de que o investimento só poderia ser feito em tijolo, ou seja, em empreendimentos imobiliários, propriamente ditos – prédios, galpões e outros ativos físicos.

Mesmo com tratamento fiscal mais favorecido, essa política de investimento nunca decolou, de acordo com o executivo. Depois que a CVM reviu esse entendimento e ampliou a abrangência do investimento, a indústria cresceu e agora aceita outras linhas de investimentos, como também os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Hoje, os fundos de investimentos estão inseridos no contexto de expansão do crédito imobiliário e poderão crescer mais ainda com medidas macroeconômicas do governo e com o esforço do governo de alavancar essa indústria”, diz Maes.

Medidas do Governo Beneficiam Classe Média

(O Valor) – 06/07/09

O foco e os subsídios mais generosos do programa Minha Casa, Minha Vida estão voltados para as famílias de baixa renda. Isso é fato. Mas a Medida Provisória 459, que criou o pacote habitacional – já passou pela Câmara e pelo Senado e está prevista para ser sancionada pelo presidente até quinta-feira – traz vantagens igualmente importantes para a classe média e até média alta. Com um empurrão providencial da queda das taxas de juros, a expectativa é que haja um avanço no mercado imobiliário como um todo. “A classe média vai pegar carona nos benefícios do plano habitacional do governo”, afirma Ubirajara Freitas, diretor-geral da Cyrela.

Pelo menos duas medidas começam a surtir efeito. As incorporadoras e construtoras já sentem um aumento nas vendas por conta da possibilidade do uso do FGTS para aquisição de imóveis de até R$ 500 mil – contra o teto anterior de R$ 350 mil. Outra medida incluída pelos parlamentares de última hora, a volta da Tabela Price (sistema de financiamento pré-fixado) teve aceitação quase unânime pelo setor.

A vantagem da Tabela Price, segundo os incorporadores, está no fato de o sistema começar com uma prestação menor do que a SAC (sistema de amortização constante). Como, no Brasil, a conta que se faz é se a prestação cabe no bolso, muita gente saía desencorajada ou simplesmente não conseguia se enquadrar nas tabelas SAC e Sacre (sistema de amortização crescente), cujas prestações diminuem com o tempo. (ver texto abaixo).

“A Price atinge um nível de comprometimento de renda menor, de quem antes não conseguia aprovação, e também viabiliza o financiamento de imóveis de maior valor”, afirma Ademar Larine, presidente da Credipronto, joint venture entre o Itaú e a imobiliária Lopes. A Credipronto não adota o sistema Price, mas tem intenção de incorporá-lo assim que a lei for sancionada. Para Freitas, da Cyrela, o sistema Price amplia o uso de potenciais compradores de forma expressiva. “É uma mudança importantíssima para o setor”, confirma o diretor do do Sinduscon, Sérgio Porto.

A Caixa Econômica Federal -principal agente financeiro do setor imobiliário – ainda não usa o sistema Price, modelo de financiamento adotado em vários países. Em 2008, a CEF respondeu por 72% das unidades habitacionais financiadas no país, mas este ano, após a crise, a carteira imobiliária do banco cresceu para 85% das unidades financiadas no país. Boa parte dos bancos privados dispõe desse modelo de cobrança, mas há os que preferem não adotá-lo por conta de possíveis questionamentos jurídicos.

Trata-se, porém, de um diferencial importante. A incorporadora Even deixou de fechar o financiamento com um banco que não tinha tabela Price por outro que trabalha com o sistema. “Preferimos a tabela Price, que vai no limite da renda e traz um público maior”, diz Dany Muskat, diretor de relações com investidores da Even. “Para nós, quanto mais oferta de financiamento imobiliário houver na prateleira, melhor”, diz Luiz Rogélio Tolosa, diretor de relações com investidores da Brookfield, antiga Brascan que adotou o nome da controladora canadense.

A classe média se financia, em grande parte, pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que destina 65% dos recursos da poupança para o financiamento habitacional. De um lado, com a queda das taxas de juros, a poupança deve receber mais recursos e drenar mais dinheiro para o setor. De outro, novas modalidades de crédito devem fomentar a trajetória ascendente do crédito imobiliário. A expectativa este ano é que o volume de contratações chegue perto de R$ 30 bilhões, ante R$ 23,3 bilhões no ano passado e R$ 15,2 bilhões em 2007.

A MP também prevê o fim da venda casada de seguro e financiamento imobiliário – um avanço importante para o setor. Os bancos estão obrigados a oferecer aos clientes apólices de mais de uma seguradora e caberá aos clientes escolher a alternativa mais vantajosa. O Conselho Monetário Nacional está para aprovar a nova regulamentação dos seguros vinculados a financiamentos. Na avaliação de João Crestana, presidente do Secovi, a medida é positiva principalmente porque o seguro chega a representar 30% do valor do financiamento, dependendo da idade. “Com a concorrência, certamente o preço vai cair”, diz.

A desburocratização da Caixa Econômica Federal – uma das promessas mais questionadas do plano habitacional – e dos cartórios deve chegar à classe média, mas a médio prazo. É consenso entre os profissionais do setor que a mudança não acontece em um espaço curto de tempo. Na opinião de Crestana, o efeito começa a ser sentido daqui a um ou dois anos.

“Se a Caixa não terceirizar ou procurar outras alternativas, vai se afogar”, diz Sérgio Porto, do Sinduscon. “Só quem precisa aprovar um projeto na Caixa sabe o quanto é moroso e complicado”, acrescenta Porto, dono de uma construtora em São José dos Campos. “Foi só dizer que o trabalho aumentaria que os funcionários entraram em greve”, diz um executivo do mercado, que também defende a terceirização ou o repasse aos bancos privados.

Essas medidas – sejam as mais imediatas ou mais demoradas – somadas à queda das taxas de juros e a retomada da confiança do comprador já repercutem nas vendas para a classe média. Mais otimistas, os incorporadores voltam a fazer lançamentos. Os imóveis acima da faixa mais alta do Minha Casa, MInha Vida (que vai até R$ 130 mil em São Paulo) – entre R$ 150 mil e R$ 300 mil – são os mais demandados. Quanto mais no “miolo” da classe média, melhor a resposta em vendas- aliás, há empreendimentos que já repetem os tempos de bonança do mercado.

Com isso, as empresas que não se enquadram no programa e não tiveram um reconhecimento rápido do mercado acionário por não estarem vinculadas à baixa renda, começam a ter bons resultados também. A Helbor lançou um residencial na região da Freguesia do Ó e do Bairro do Limão, na cidade de São Paulo, com 168 apartamentos de 2 e 3 dormitórios, com preço médio de R$ 180 mil. Vendeu tudo em uma semana. Lançou um segundo produto na Freguesia do Ó e está com 40% do empreendimento vendido.

“A queda das taxas de juros e o aumento do limite do SFH de R$ 350 mil para R$ 500 mil está impulsionando o setor”, afirma Henry Borenstein, vice-presidente executivo da Helbor.

A Even lançou um empreendimento na Vila Guilherme, com 155 unidades de aproximadamente R$ 190 mil. Segundo a empresa, o produto foi totalmente vendido em 12 horas. A empresa vendeu quase 100% de um prédio na Vila Ema, com preço de R$ 150 mil.

Crédito imobiliário com recursos da poupança bate recorde em 2008

(G1) – 03/02/09

Crédito imobiliário com recursos da poupança bate recorde em 2008

O financiamento imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingiu, em 2008, o número recorde de 299.746 unidades, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em relação a 2007, o número de imóveis financiado teve expansão de 53% no ano passado.

O número financiado superou o recorde anterior, de 267 mil unidades, registrado em 1981.

O valor financiado somou R$ 30,048 bilhões em 2008. Na comparação com o crédito imobiliário concedido pelos bancos que operaram esses recursos em 2007, houve crescimento de 64,4%.

Em dezembro do ano passado, o crédito imobiliário com recursos de poupança foi de R$ 2,547 bilhões, 37% a mais que no mesmo mês do ano anterior. O número de unidades financiadas em dezembro, de 25.494, foi 38% maior que o do último mês de 2007.

No ano passado, a captação líquida (depósitos menos retiradas) dos recursos da poupança destinados ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aumentou 7,38%, para R$ 13,854 bilhões. Em dezembro, a captação líquida cresceu 2,06%, para R$ 4,318 bilhões.