Empréstimos para aquisição de imóveis recuam 39,6%

(DCI) – 29/06/15

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis recuou 39,6%, para R$ 5,6 bilhões, em maio na comparação com abril, e 42,3% em relação a igual mês do ano passado.

O desempenho das concessões reflete as medidas restritivas adotadas por alguns agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em decorrência da redução dos recursos depositados nas cadernetas de poupança.

Para os próximos meses, entretanto, as medidas anunciadas pelo Banco Central, que permitem a utilização de parte do depósito compulsório para o crédito imobiliário, tendem a elevar as concessões, de acordo como o SBPE.

No acumulado de 2015, até o quinto mês, foram destinados R$ 38,9 bilhões para a aquisição e construção de imóveis, resultado 11,8% inferior ao apurado no mesmo período de 2014. Nos últimos 12 meses encerrados em maio, o volume de créditos alcançou o montante de R$ 107,7 bilhões, queda de 6,2%. O volume total de recursos aplicados na caderneta é de R$ 507,7 bilhões.

Restrição do crédito chega à construção de imóveis

(Valor Econômico) – 07/05/15

O financiamento à produção de imóveis novos ficou mais escasso e caro neste ano. Segundo o Valor apurou com fontes do setor de construção civil, a Caixa Econômica Federal afirmou a incorporadoras que não financiaria novos empreendimentos no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), além dos já contratados. O banco público também endureceu consideravelmente o crivo de aprovação de crédito para mutuários, o que dificulta que construtoras encampem lançamentos, de acordo com relatos ouvidos pela reportagem.

Nos demais bancos que atuam no setor, Bradesco, Itaú, Banco do Brasil e Santander, embora alguns ainda contem com recursos suficientes na caderneta para emprestar, aprovar operações também ficou mais difícil. Isso porque o risco de crédito das construtoras aumentou. Com alto grau de endividamento e estoques elevados, o segmento ficou mais arriscado. O que consegue ser aprovado está saindo a taxas maiores que no ano passado, afirmam executivos.

A restrição do crédito à produção tende a contribuir para acentuar ainda mais a queda de lançamentos de imóveis pelas incorporadoras. O mercado já esperava que este será o quarto ano consecutivo de redução do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, devido aos estoques elevados, ao endividamento de parte do setor e à retração da demanda.

No caso da Caixa, além de ter ficado mais seletivo nos critérios de seleção de tomadores, o banco público passa por um forte descasamento entre o desempenho do crédito imobiliário e a perda de recursos da poupança. Para complementar esse “funding”, o banco capta dinheiro usando instrumentos alternativos – como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) – que são mais caros. Por isso, o banco tem elevado taxas e se esforçado para diminuir a liberação de empréstimos.

Segundo fonte, em abril, a Caixa ainda fez algumas operações de financiamento imobiliário à produção com dinheiro da poupança e trabalha com a hipótese de abrir exceções para clientes considerados mais fiéis.

De acordo com representante do setor imobiliário, alguns incorporadores têm comentado que a Caixa voltou atrás em financiamentos de projetos cuja avaliação preliminar estava aprovada. Os argumentos são de que o banco não possui recursos e que o risco aumentou.

Outra medida restritiva por parte do banco público foi estabelecer “cotas” para financiamento de novos projetos das incorporadoras, reduzindo o volume aprovado ante anos anteriores.

Além desses limites, a Caixa também endureceu a triagem de clientes. Relato ouvido pelo Valor aponta que, após lançamento recente de um empreendimento paulistano para baixa renda, as incorporadoras responsáveis procuraram a Caixa para avaliação antecipada do financiamento aos clientes. O banco público teria aprovado apenas 10% das fichas, longe do que aceitava no passado.

Procurada, a Caixa se limitou a informar que, neste ano, “a principal fonte de recurso para crédito imobiliário será o FGTS e as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida”.”Com relação às operações com recursos da poupança, a Caixa esclarece que realizou ajustes nas taxas e cotas das operações no último mês de abril. Assim como os demais bancos, a Caixa teve impacto da redução da captação da poupança e da elevação da taxa Selic.”

Só neste ano, a Caixa anunciou duas rodadas de aumento na taxa de juros cobrada de mutuários no crédito habitacional, elevação seguida pelos demais bancos. A partir desta semana, o banco público limitou, no caso de imóveis usados, para 50% o valor máximo da unidade que pode ser financiado. A Caixa também baixou esse limite em novos, de 90% para 80%.

Caixa Econômica reduz limite máximo para financiamento de imóveis usados

(UOL) – 27/04/15

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o limite máximo que pode ser tomado para financiamento de imóveis usados, nos casos que utilizem recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Este tipo de negócio representa 27% de todos os imóveis financiados em 2015 pela Caixa.

As regras continuam iguais para operações usando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, informa o banco.

As alterações entram em vigor no dia 4 de maio e valem apenas para novos contratos.

Sistema Financeiro da Habitação
O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) regula a maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil, e usa recursos do FGTS ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

A mudança da Caixa vale apenas para financiamentos com recursos do SBPE. O limite que o consumidor pode parcelar vai cair dos atuais 80% para 50% do valor total do imóvel usado. O restante do valor do imóvel deverá ser pago à vista.

Para financiamentos usando recursos do FGTS, as regras continuam iguais.

O SFH envolve operações com imóveis de até R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais Estados, o valor é de R$ 650 mil.

Sistema Financeiro Imobiliário
O Sistema Financeiro Imobiliário rege as operações que não se enquadram no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e é voltado, principalmente, para grandes investidores institucionais.

Para essas operações, a Caixa irá reduzir o limite máximo de parcelamento de 70% para 40% do valor total do imóvel usado.

Minha Casa, Minha Vida
As regras não mudam para os financiamentos de imóveis pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, informa a Caixa.

Entrada fica maior
Com essa mudança, o consumidor precisará arcar com uma entrada maior ao começar um financiamento da casa própria.

Por exemplo, um consumidor que queira comprar uma casa usada no valor de R$ 500 mil (que não faça parte do “Minha Casa” e sem usar dinheiro do FGTS), poderá financiar apenas 50% do valor total, ou seja, R$ 250 mil. Os outros R$ 250 mil terão que ser pagos à vista, na entrada.

Caixa diz que vai focar em imóveis novos e populares
A Caixa informou que seu foco neste ano será o financiamento de imóveis novos, com destaque para a habitação popular. O banco já aumentou duas vezes neste ano os juros para financiamento da casa própria.

Os depósitos em poupança têm caído ao longo deste ano e batido recordes negativos. A diferença entre o que entrou na poupança e o que foi sacado está negativa em R$ 23,2 bilhões até março, no pior primeiro trimestre desde 1995.

Os bancos usam o dinheiro da poupança para financiar as operações imobiliárias do SFH. Assim, a Caixa está enfrentando um cenário difícil, com menos recursos para emprestar nesta modalidade de crédito.

Caixa aumenta a partir desta segunda os juros para financiar a casa própria

(G1) – 19/01/15

A Caixa Econômica Federal aumenta a partir desta segunda-feira (19) as taxas de juros do financiamento imobiliário. A alta valerá para os financiamentos tomados a partir de agora.

A Caixa informa que as taxas de juros dos financiamentos habitacionais contratados com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS não sofrerão qualquer correção em suas taxas de juros.

Serão corrigidas as taxas de juros das operações para financiamento de imóveis residenciais contratadas com recursos da poupança (SBPE). De acordo com a Caixa, a mudança vai afetar quem tem renda acima de R$ 5,4 mil, que não utiliza os financiamentos habitacionais contratados com recursos do FGTS. Atualmente, há uma série de condições para obter financiamento da casa própria com recursos do FGTS, entre elas estão renda de até R$ 5,4 mil e não possuir imóvel no mesmo nome nem no mesmo município.

A taxa de juros cobrada pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), que financia imóveis de até R$ 750 mil com recursos tanto do FGTS como da poupança, permanece em 9,15% para quem não é cliente do banco e sofre alteração para quem é cliente, incluindo servidores públicos (veja na tabela).

Já pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que financia imóveis com valor acima de R$ 750 mil, a taxa de juros anual passará de 9,2% para 11% para os não-clientes.

O dinheiro do FGTS usado no financiamento que não sofrerá aumento da taxa não é o do trabalhador que está tendo seu imóvel financiado, mas vem do montante global depositado no banco. Já os financiamentos que são feitos com recursos da poupança sofrerão aumento nas taxas de juros. Nesse caso, o dinheiro utilizado no financiamento também não vem da conta do trabalhador, mas das poupanças que fazem parte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

A Caixa informou que a alteração se deve ao aumento da taxa básica de juros, que atualmente é de 11,75%.

Os juros da Caixa para habitação costumam ser os menores no mercado e servem como referência para os demais bancos. A Caixa é líder no segmento de financiamento imobiliário, com participação de mercado próxima de 70%.

Veja como ficam os financiamentos de imóveis de dois valores distintos com as novas taxas, segundo simulação fornecida pelo instituto Dsop ao G1.

No caso de um imóvel de R$ 600 mil financiado em 360 meses pelo SFI, a diferença nas prestações mensais pode chegar a quase R$ 700, e o total pago pelo imóvel aumenta de R$ 1.756.667,42 para R$ 2.004.962,40. Os juros desta modalidade subiram de 9,10% para 10,70% ao ano.

Taxa média cobrada por bancos está acima de 9%
A taxa média de juros para financiamento imobiliário cobradas pelos bancos privados e públicos no país estão acima 9%, segundo último relatório do Banco Central sobre operações de crédito.

Segundo o BC, a taxa média ficou em 9,23% ao ano, em novembro de 2014, ante taxa média de 8,84% registrada no mesmo mês de 2013.

As taxas médias informadas pelos bancos pode ser consultada na página do Banco Central.

Confira a seguir as taxas de juros pós-fixados cobradas pelos bancos em novembro:

Dentro do SFH, com taxas reguladas corrigidas pela TR (pós-fixada)
Banco do Brasil – 6,1% ao ano
Caixa Econômica Federal – 7,32% ao ano
Banco de Brasília – 7,89% ao ano
Citibank – 8,13% ao ano
Banco Banestes – 8,27% ano
HSBC – 8,7% ao ano
Bradesco – 8,71% ao ano
APE Popex – 8,81% ao ano
Banco do Estado do Rio Grande do Sul – 8,84% ao ano
Santander – 8,89% ao ano

Dentro do SFH, com taxas reguladas pré-fixadas
Caixa Econômica Federal – 11,48%
Banco do Brasil – 12,1%
Santander – 12,31%

Preços dos imóveis continuarão subindo, diz FipeZap

(PINIweb) – 05/07/11

Facilidade de crédito e forte demanda devem permanecer no curto prazo, provocando mais alta no mercado imobiliário

O índice FipeZap calculado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e pelo site Zap Imóveis apontou alta média de 2,3% no preço dos imóveis no mês de junho, crescimento 0,3 ponto percentual menor do que o registrado no mês de maio (2,6%). No primeiro semestre de 2011, o aumento acumulado médio das sete regiões pesquisadas foi de 14,6%.

De acordo com o coordenador do índice, o economista Eduardo Zylberstajn, os preços devem continuar a subir como reflexo da facilidade de crédito e da alta demanda por imóveis. “Os fatores que causaram o aumento continuarão existindo no curto prazo. Esperamos que os preços subam ainda mais, só que de forma menos acelerada”, disse Eduardo.

Entre as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Salvador e Fortaleza, além do Distrito Federal, o preço mais alto foi registrado na região da capital brasileira, com média de R$ 7.689 por metro quadrado. Rio de Janeiro (R$ 6.572) e São Paulo (R$ 5.449) vêm logo em seguida. Em último, fica a cidade de Salvador, com preço médio de R$ 3.406 por metro quadrado. No país, o preço médio por metro quadrado é de R$ 5.603.

Os imóveis de São Paulo e Rio de Janeiro sofreram aumento nos preços anunciados de 2,6% e 3,0%, respectivamente. Belo Horizonte (1,5%), Recife (3,1%) e o Distrito Federal (1,3%) registraram taxas menores do que no mês de maio. Já Salvador teve queda de 0,6% no preço médio do metro quadrado anunciado.

De acordo com o economista, o aumento dos preços ainda não é motivo de preocupação com relação à inadimplência. “De fato, o custo para se endividar no Brasil é muito alto, mas ainda há espaço para o crédito de modo que a situação da inadimplência fique longe de estar crítica”, disse o coordenador do índice.

No entanto, com a alta progressiva dos preços, a tendência é de que o tamanho dos imóveis continue diminuindo para o valor caber no bolso dos consumidores. “Como a média de pessoas por família diminuiu, as construtoras deverão fazer apartamentos menores, como já vem acontecendo em São Paulo e no Rio de Janeiro”, diz Zylberstajn.

Financiamento Imobiliário
Em cerca de dois anos os recursos captados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) não darão mais conta da crescente demanda por financiamentos imobiliários no país. Isso porque os recursos da poupança, que alimentam o SBPE, crescem em ritmo menor do que a concessão de financiamentos.

Segundo o economista, a previsão é que apareçam novos mecanismos de financiamento, mas não com juros mais baixos do que os do SBPE. Em função do menor poder de compra, o preço dos imóveis poderá diminuir levemente.

Mercado se articula em busca de fontes alternativas de recursos

(Buildings News – 26/05/11)

Em um cenário relativamente confortável, com economia aquecida, ganhos reais e em fase de forte expansão, o mercado brasileiro de crédito imobiliário está se articulando para atrair novas fontes de recursos para a produção e aquisição de imóveis.

Uma das alternativas de funding de longo prazo, em discussão com autoridades monetárias, é o lançamento de covered bonds, um mecanismo de captação de recursos para investimentos no setor imobiliário, com larga experiência na Europa.

“O covered bond talvez seja a alternativa para atrair os fundos de pensão para o financiamento imobiliário e se juntar aos mecanismos já existentes, como a poupança, o FGTS e a securitização, com vistas a manter o ritmo atual de crescimento acelerado no financiamento imobiliário”, diz Felipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Não se espera um rápido esgotamento das fontes atuais de recursos, principalmente do sistema brasileiro de poupança. É apenas uma precaução, avalia a Abecip. Afinal, só em março último, pela primeira vez no ano, a poupança registrou depósitos maiores que as retiradas, com captação líquida positiva de R$ 416 milhões. O total de depósitos de poupança nos agentes de crédito imobiliário, em março, atingiu a marca de R$ 304,7 bilhões, o que representou um aumento de 17% em relação ao mesmo mês de 2010.

É um arsenal de recursos ainda longe de drenagem total, especialmente quando se olha o que foi efetivamente realizado para a construção imobiliária. Em março, as operações de financiamento imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingiram R$ 6,21 bilhões, a melhor marca na história do sistema, com aumento de 51% em relação ao mesmo mês do ano passado.

Entre abril de 2010 e março de 2011, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aplicou um total de R$ 62,2 bilhões (63% a mais que no período anterior). Foi suficiente para financiar a construção de 451 mil unidades, ou seja, 39% mais do que nos 12 meses anteriores.

“Isso demonstra que o bom desempenho do crédito imobiliário está se mantendo em 2011″, comenta Pontual. “Mas ainda há muito para crescer. Vamos precisar de recursos complementares aos da poupança para manter esse ritmo acelerado de crescimento do financiamento imobiliário, que foi de 65% em 2010 e deverá atingir 51% este ano”, adianta ele.

Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), as discussões sobre novos mecanismos de financiamento imobiliário estão apenas começando em razão de projeções menos otimistas. A indústria não teme prejuízos futuros para a construção imobiliária, “mas há quem acredite que esses recursos vão se esgotar a partir de 2013. Esse tempo está muito longe, porém estamos nos antecipando ao debate, para caso de necessidade”, comenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Na esfera governamental, o debate também é incipiente. O Ministério da Fazenda confirma a intenção do governo de aprofundar a questão da securitização como alternativa de financiamento de longo prazo para empréstimos imobiliários. “O governo tem interesse em apoiar esse movimento e avalia que vários instrumentos que colocou no mercado para incentivo à securitização funcionaram bem, embora tenham demorado em tomar corpo”, comenta Pablo Fonseca, secretário-adjunto de política econômica do ministério.

Fonseca adianta que o governo iniciou discussões com o Banco Mundial para desenvolver estudos sobre o covered bond, em estudo pelo mercado financeiro do Brasil. “As conversas avançaram bastante, mas não há nada certo. O covered bond é apenas uma possibilidade”, indica.

A indústria de investimento imobiliário, contudo, não está parada e já está atraindo novas fontes de recursos, informa Petrucci, do Secovi. “É impressionante o crescimento do número de fundos de investimentos colocados no mercado brasileiro nos últimos tempos”, assinala o economista. De fato: o patrimônio da indústria de financiamentos imobiliários passou de R$ 4 bilhões em 2008 para R$ 8 bilhões no final de 2010. “Em apenas dois anos, a indústria cresceu mais do que em todo o período de 1994 a 2008″, afirma Cláudio Maes, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Em janeiro, a CVM registrou um total de 101 fundos imobiliários, o que, na avaliação da entidade, demonstra o poder de atração dessa alternativa de captação de recursos. Os financiamentos imobiliários foram regulados pela Lei 8668, de 1993, e regulados pela CVM em 1994. Mas esse mecanismo não tinha potencial atrativo porque o conceito era de que o investimento só poderia ser feito em tijolo, ou seja, em empreendimentos imobiliários, propriamente ditos – prédios, galpões e outros ativos físicos.

Mesmo com tratamento fiscal mais favorecido, essa política de investimento nunca decolou, de acordo com o executivo. Depois que a CVM reviu esse entendimento e ampliou a abrangência do investimento, a indústria cresceu e agora aceita outras linhas de investimentos, como também os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Hoje, os fundos de investimentos estão inseridos no contexto de expansão do crédito imobiliário e poderão crescer mais ainda com medidas macroeconômicas do governo e com o esforço do governo de alavancar essa indústria”, diz Maes.

Medidas do Governo Beneficiam Classe Média

(O Valor) – 06/07/09

O foco e os subsídios mais generosos do programa Minha Casa, Minha Vida estão voltados para as famílias de baixa renda. Isso é fato. Mas a Medida Provisória 459, que criou o pacote habitacional – já passou pela Câmara e pelo Senado e está prevista para ser sancionada pelo presidente até quinta-feira – traz vantagens igualmente importantes para a classe média e até média alta. Com um empurrão providencial da queda das taxas de juros, a expectativa é que haja um avanço no mercado imobiliário como um todo. “A classe média vai pegar carona nos benefícios do plano habitacional do governo”, afirma Ubirajara Freitas, diretor-geral da Cyrela.

Pelo menos duas medidas começam a surtir efeito. As incorporadoras e construtoras já sentem um aumento nas vendas por conta da possibilidade do uso do FGTS para aquisição de imóveis de até R$ 500 mil – contra o teto anterior de R$ 350 mil. Outra medida incluída pelos parlamentares de última hora, a volta da Tabela Price (sistema de financiamento pré-fixado) teve aceitação quase unânime pelo setor.

A vantagem da Tabela Price, segundo os incorporadores, está no fato de o sistema começar com uma prestação menor do que a SAC (sistema de amortização constante). Como, no Brasil, a conta que se faz é se a prestação cabe no bolso, muita gente saía desencorajada ou simplesmente não conseguia se enquadrar nas tabelas SAC e Sacre (sistema de amortização crescente), cujas prestações diminuem com o tempo. (ver texto abaixo).

“A Price atinge um nível de comprometimento de renda menor, de quem antes não conseguia aprovação, e também viabiliza o financiamento de imóveis de maior valor”, afirma Ademar Larine, presidente da Credipronto, joint venture entre o Itaú e a imobiliária Lopes. A Credipronto não adota o sistema Price, mas tem intenção de incorporá-lo assim que a lei for sancionada. Para Freitas, da Cyrela, o sistema Price amplia o uso de potenciais compradores de forma expressiva. “É uma mudança importantíssima para o setor”, confirma o diretor do do Sinduscon, Sérgio Porto.

A Caixa Econômica Federal -principal agente financeiro do setor imobiliário – ainda não usa o sistema Price, modelo de financiamento adotado em vários países. Em 2008, a CEF respondeu por 72% das unidades habitacionais financiadas no país, mas este ano, após a crise, a carteira imobiliária do banco cresceu para 85% das unidades financiadas no país. Boa parte dos bancos privados dispõe desse modelo de cobrança, mas há os que preferem não adotá-lo por conta de possíveis questionamentos jurídicos.

Trata-se, porém, de um diferencial importante. A incorporadora Even deixou de fechar o financiamento com um banco que não tinha tabela Price por outro que trabalha com o sistema. “Preferimos a tabela Price, que vai no limite da renda e traz um público maior”, diz Dany Muskat, diretor de relações com investidores da Even. “Para nós, quanto mais oferta de financiamento imobiliário houver na prateleira, melhor”, diz Luiz Rogélio Tolosa, diretor de relações com investidores da Brookfield, antiga Brascan que adotou o nome da controladora canadense.

A classe média se financia, em grande parte, pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que destina 65% dos recursos da poupança para o financiamento habitacional. De um lado, com a queda das taxas de juros, a poupança deve receber mais recursos e drenar mais dinheiro para o setor. De outro, novas modalidades de crédito devem fomentar a trajetória ascendente do crédito imobiliário. A expectativa este ano é que o volume de contratações chegue perto de R$ 30 bilhões, ante R$ 23,3 bilhões no ano passado e R$ 15,2 bilhões em 2007.

A MP também prevê o fim da venda casada de seguro e financiamento imobiliário – um avanço importante para o setor. Os bancos estão obrigados a oferecer aos clientes apólices de mais de uma seguradora e caberá aos clientes escolher a alternativa mais vantajosa. O Conselho Monetário Nacional está para aprovar a nova regulamentação dos seguros vinculados a financiamentos. Na avaliação de João Crestana, presidente do Secovi, a medida é positiva principalmente porque o seguro chega a representar 30% do valor do financiamento, dependendo da idade. “Com a concorrência, certamente o preço vai cair”, diz.

A desburocratização da Caixa Econômica Federal – uma das promessas mais questionadas do plano habitacional – e dos cartórios deve chegar à classe média, mas a médio prazo. É consenso entre os profissionais do setor que a mudança não acontece em um espaço curto de tempo. Na opinião de Crestana, o efeito começa a ser sentido daqui a um ou dois anos.

“Se a Caixa não terceirizar ou procurar outras alternativas, vai se afogar”, diz Sérgio Porto, do Sinduscon. “Só quem precisa aprovar um projeto na Caixa sabe o quanto é moroso e complicado”, acrescenta Porto, dono de uma construtora em São José dos Campos. “Foi só dizer que o trabalho aumentaria que os funcionários entraram em greve”, diz um executivo do mercado, que também defende a terceirização ou o repasse aos bancos privados.

Essas medidas – sejam as mais imediatas ou mais demoradas – somadas à queda das taxas de juros e a retomada da confiança do comprador já repercutem nas vendas para a classe média. Mais otimistas, os incorporadores voltam a fazer lançamentos. Os imóveis acima da faixa mais alta do Minha Casa, MInha Vida (que vai até R$ 130 mil em São Paulo) – entre R$ 150 mil e R$ 300 mil – são os mais demandados. Quanto mais no “miolo” da classe média, melhor a resposta em vendas- aliás, há empreendimentos que já repetem os tempos de bonança do mercado.

Com isso, as empresas que não se enquadram no programa e não tiveram um reconhecimento rápido do mercado acionário por não estarem vinculadas à baixa renda, começam a ter bons resultados também. A Helbor lançou um residencial na região da Freguesia do Ó e do Bairro do Limão, na cidade de São Paulo, com 168 apartamentos de 2 e 3 dormitórios, com preço médio de R$ 180 mil. Vendeu tudo em uma semana. Lançou um segundo produto na Freguesia do Ó e está com 40% do empreendimento vendido.

“A queda das taxas de juros e o aumento do limite do SFH de R$ 350 mil para R$ 500 mil está impulsionando o setor”, afirma Henry Borenstein, vice-presidente executivo da Helbor.

A Even lançou um empreendimento na Vila Guilherme, com 155 unidades de aproximadamente R$ 190 mil. Segundo a empresa, o produto foi totalmente vendido em 12 horas. A empresa vendeu quase 100% de um prédio na Vila Ema, com preço de R$ 150 mil.

Crédito imobiliário com recursos da poupança bate recorde em 2008

(G1) – 03/02/09

Crédito imobiliário com recursos da poupança bate recorde em 2008

O financiamento imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingiu, em 2008, o número recorde de 299.746 unidades, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em relação a 2007, o número de imóveis financiado teve expansão de 53% no ano passado.

O número financiado superou o recorde anterior, de 267 mil unidades, registrado em 1981.

O valor financiado somou R$ 30,048 bilhões em 2008. Na comparação com o crédito imobiliário concedido pelos bancos que operaram esses recursos em 2007, houve crescimento de 64,4%.

Em dezembro do ano passado, o crédito imobiliário com recursos de poupança foi de R$ 2,547 bilhões, 37% a mais que no mesmo mês do ano anterior. O número de unidades financiadas em dezembro, de 25.494, foi 38% maior que o do último mês de 2007.

No ano passado, a captação líquida (depósitos menos retiradas) dos recursos da poupança destinados ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aumentou 7,38%, para R$ 13,854 bilhões. Em dezembro, a captação líquida cresceu 2,06%, para R$ 4,318 bilhões.

Golpe no crédito

(Pini Web, Construção) – 23/11/08

Crise financeira força empresas de capital aberto a rever metas de lançamento, compra de terrenos e capilarização dos negócios. Saiba quais são os impactos para o crédito à produção e como se preparar para uma possível desaceleração do mercado.

Agravado em meados de setembro, a partir da falência do banco de investimentos americano Lehman Brothers, o colapso no mercado financeiro segue espalhando tensão pelo mundo. A cada dia, novos lances ouriçam investidores, governos, empresas e população em geral. Conseqüências da crise são discutidas à estafa, medidas para debelá-la são providenciadas em âmbitos variados – contudo, por ora, não existem respostas comuns nem êxito de contenção. Segura, apenas, é a gravidade histórica da turbulência, já comparada ao crash de 1929.

No Brasil, o fenômeno move para um depósito de resguardo toda a euforia que notavelmente marcava a construção civil nos últimos tempos. Políticas antes corriqueiras de grandes companhias do setor perderam força, como a agressividade no lançamento de projetos, na compra de terrenos, no incremento a todo custo de VGV (Valor Geral de Venda) e na expansão para regiões inexploradas.

A diminuição no ritmo está conectada ao abalo instantâneo que a crise promove na dinâmica do crédito, justamente uma das bases que viabilizaram a retomada dos negócios imobiliários no País. Ressalve-se que parcela substancial dos recursos injetados nos caixas das incorporadoras, desde 2005, pelas ofertas de ações na bolsa de valores, foi alocada no engordamento dos bancos de terrenos das empresas. Contava-se com o financiamento bancário, então copioso, para a execução dos empreendimentos. Diante do novo cenário, não há alternativa senão revisar planejamentos e estratégias.

Um levantamento do NRE-Poli (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) dimensiona essa conjuntura. O estudo indica que seriam necessários até R$ 19 bilhões para conclusão de obras em terrenos adquiridos, até 2007, pelas mais de 20 companhias listadas na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo). O detalhe é que, naquela ocasião, o montante captado na bolsa por esse grupo não passava de R$ 13 bilhões.

“Quando as empresas fizeram IPO (oferta pública de ações, em inglês), era outro cenário, com crédito abundante. Esperavam crescer duas vezes o PIB (Produto Interno Bruto), no mínimo. Agora, se crescerem uma vez, está bom”, diz o analista Eduardo Silveira, da corretora Fator. “Antes, o setor era visto como um setor de crescimento. Na atual condição mais restritiva, o que importa é fechar o ciclo. Não apenas possuir terreno, lançar e vender, mas construir, entregar e receber o dinheiro.”

Os bilhões conseguidos via IPO, em paralelo à disponibilidade de crédito, constituíram uma alavanca que trouxe índices recordes de desenvolvimento a toda a cadeia produtiva da construção. Uma vez que míngüe um dos elementos, a sustentação do crescimento pode ficar comprometida.

Existe ainda um aspecto adicional que alimenta preocupações. Se há margem para profissionais e estudiosos divergirem acerca das seqüelas que o período pós-crise deixará especificamente no mercado imobiliário, as opiniões compactuam quando se referem à influência na macroeconomia brasileira: haverá retração. O próprio Governo Federal assinalou isso, ao rever a estimativa de crescimento do PIB de 2009 para 3,8% a 4%, contra uma projeção anterior de 4,5% – economistas cogitam entre 2,6% e 3,5%.

Situação do crédito
Os bancos evitam falar abertamente em elevações de taxas, tampouco suspensão de empréstimos. O HSBC, por exemplo, um dos mais atuantes no mercado, com portfólio de R$ 1,2 bilhão em ativos de financiamento à produção previstos até o término de 2008, diz que mantém sua postura inalterada, e que é cedo para medir reflexos da crise. “Essas operações de crédito ocorrem de maneira muito espaçada. Talvez eu possa ter uma sensibilidade de como ficou a situação daqui a dois ou três meses”, declara o diretor de crédito imobiliário do banco, Roberto Sampaio.

“Evidentemente existe um cuidado maior na análise de risco, e eventualmente um aumento do spread bancário [taxa adicional de risco] de maneira geral”, reconhece. E enfatiza que a empresa não segue uma tabela de taxas, e que cada projeto tem uma avaliação customizada nesse sentido.

Entre construtoras e incorporadoras, as verificações de encarecimento dos empréstimos são generalizadas. No Rio de Janeiro, o Grupo Zayd (construtora, incorporadora e imobiliária) tentou descontar uma carteira de recebíveis performados no início de outubro, para reforçar o caixa, e encontrou taxas a CDI (Certificado de Depósito Interbancário) + 0,9% ao mês – valor que, 60 dias antes, estava em CDI + 0,3%. “Recuamos, está caro, vamos aguardar um pouco mais”, afirma o presidente do Grupo Zayd, Carlos Henrique Tozini. “No plano empresarial, de financiamento à produção, sabemos até de alguns bancos que não estão fazendo operações com ninguém”, acrescenta.

Em São Paulo, o diretor da DP Engenharia, Alberto Du Plessis, viu o financiamento à produção de uma empresa parceira subir de 8% para 9%. “Percebe-se uma maior exigência de juros por parte dos bancos”, comenta. Já o presidente da Tarjab, José Tarifa, diz ter conferido casos de taxas que incharam mais de 60%. “Em bancos menores, tínhamos disponíveis linhas de crédito inativas, abaixo de R$ 1 milhão, que os bancos aproveitaram para cortar”, relata.

Empréstimos destinados ao fortalecimento das reservas também são atingidos. “Com essa crise de liquidez, as instituições financeiras, nos Estados Unidos e no Brasil, estão tentando desalavancar. Ocorre até uma crise de confiança”, observa Eduardo Silveira, da Fator. “Na prática, linhas para capital de giro já vinham mais caras e escassas um ou dois meses antes da crise. Agora, está praticamente impossível acessar o mercado de dívida corporativa. Quando se consegue, o custo que era de CDI + 1% ou 1,5% sai a CDI + 3% ou 3,5%”, descreve.

O aumento de taxas bloqueia também outras modalidades de recursos para as empresas, como a emissão de dívida. “Operações de debêntures estão fechadas. Mesmo que a companhia pagasse CDI + 5%, não existe mercado”, desacredita Silveira.

Securitização
Evento similar acontece, nesse momento, com a securitização imobiliária, que consiste na transformação dos recebíveis imobiliários em títulos que podem ser comprados por investidores em bolsa. Essa ferramenta de geração de recursos era apontada como uma das principais saídas de crédito quando as captações da caderneta de poupança repassadas ao mercado imobiliário atingirem crescimento vegetativo. Agora, a situação é outra. “Não resta dúvida de que, no médio e longo prazo, num cenário normal, é uma opção excelente, tem muito espaço para crescer. Mas agora é difícil, a conjuntura está muito adversa”, opina a economista Amaryllis Romano, da Tendências Consultoria, e salienta que foi justamente a prática da securitização que originou a crise do subprime americano.

Segundo Silveira, da Fator, as empresas – ao menos as de capital aberto – encontram-se com estoques limitados de recebíveis para securitização. “O grande boom de lançamentos imobiliários aconteceu em 2007, ciclo que será concluído em 2009, quando as empresas farão um volume de entregas e terão os recebíveis performados para repasse”, explica.

“Securitização é uma alternativa, mas no atual cenário, de mercado mais escasso, de bancos com menos apetite para crédito imobiliário, talvez fique muito caro descontar”, resume o analista, mencionando que, até a explosão da crise, os bancos projetavam 30% a mais de originação de carteiras imobiliárias em 2008, índice que deve ser bem menor – entre 10% e 15%.

Alberto Du Plessis, que já realizou operações de securitização pela DP Engenharia, diz que tem notícias de operações executadas à base de IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) + 16% – sendo que o mercado vinha operando, até recentemente, na faixa de IGP-M + 8% a 10%.

Fernando Pinilha Cruz, diretor da securitizadora Brazilian Securities, justifica que o incremento no deságio das carteiras ocorre porque, na outra ponta da securitização, os compradores de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) passaram a exigir maiores rentabilidades dos papéis. “É um processo lógico, porque todas as taxas de juros do mercado subiram”, ressalta.

Apesar dessa depreciação inflacionada (o percentual varia de negócio para negócio, de acordo com as dimensões e riscos da carteira), muitas construtoras e incorporadoras, sequiosas por reforço de caixa, vêm submetendo seus recebíveis às securitizadoras – considerando-se que as portas dos bancos, ao menos temporariamente, estão fechadas. Cruz informa que a Brazilian Securities deve encerrar 2008 com R$ 1,5 bilhão de CRIs emitidos -50% acima das estimativas pré-crise. Somadas as operações de todo o mercado, o volume de CRIs lançado até setembro já é de R$ 3,5 bilhões – em 2007, esse número restringiu-se a R$ 1,5 bilhão.

Rigidez na análise
Não parece razoável que o recuo dos bancos na concessão de financiamentos vá se prolongar em excesso. Como defende Du Plessis, da DP Engenharia (também vice-presidente de tecnologia e relações de mercado do Secovi-SP – Sindicato da Habitação), “os bancos hoje estão suspendendo as operações não por falta de recursos; é muito mais para ver como ficará essa crise global”.

Para o empresário e dirigente setorial, não haverá retorno aos patamares anteriores à crise, em virtude de reflexos no crescimento e na macroeconomia do País. Todavia, na sua ponderação, “os bancos vão cair na normalidade de um novo cenário de crescimento econômico”.

A convicção de volta à ativa das instituições financeiras está baseada na obrigatoriedade de aplicação de 65% dos recursos captados via cadernetas de poupança em financiamentos habitacionais (sejam à produção, sejam financiamentos ao mutuário). Esse índice, que está próximo de ser atingido, tende a render uma sobrevida de empréstimos ao setor. Isso porque épocas de crise costumam gerar insegurança nos investidores, estimulando, assim, o funding do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), principal locomotiva do crédito.

Já é possível antever alguns aspectos que nortearão a atividade dos bancos daqui para frente. Empréstimos às empresas, embora restabelecidos, deverão ser disponibilizados em volumes inferiores aos atuais. Além disso, o rigor na seleção dos projetos deverá apertar. “Temos que trabalhar com a hipótese de que talvez os bancos não financiem empreendimentos que (segundo parâmetros pré-crise) eram garantidos”, alerta Alberto Du Plessis.

De maneira imediata, tendem a ganhar prioridade nas agendas bancárias dois tipos de financiamento: para obras em andamento e ligados a projetos já aprovados, que no estopim da turbulência global passavam pela burocracia precedente à liberação – trâmite cujo tempo médio habitual, de 30 a 60 dias, tem tudo para crescer.

Apesar da crise, a FGV Projetos estima que o crescimento do PIB da construção em 2009 chegue a 5%

Apesar da crise, a FGV Projetos estima que o crescimento do PIB da construção em 2009 chegue a 5%

A incerteza do mercado quanto ao crédito para empreendimentos já lançados (e, dessa forma, prometidos aos acionistas) impeliu algumas empresas listadas na Bovespa a divulgar seus montantes assegurados, reservados a projetos específicos. “Uma coisa é você anunciar que tem uma linha, como se fosse um limite de crédito, e outra coisa são as linhas efetivamente desembolsadas, ligadas a projetos”, esclarece Eduardo Silveira, da corretora Fator.

Em comunicado, a Rodobens garantiu que 90% dos projetos lançados pela companhia contam com crédito aprovado. A Rossi, em outro exemplo, especificou que possui limite de R$ 3 bilhões em linhas de crédito, dos quais R$ 1,3 bilhão já assinado e alocado em empreendimentos.

Ajustes ao novo cenário
Os resultados positivos acumulados por construtoras e incorporadoras nos últimos anos mantêm distantes, nesse panorama de dificuldades, especulações relacionadas a quebras de empresas. O que fatalmente vai acontecer, porém, é uma redução dos ganhos das organizações, provocado tanto pelo encarecimento dos negócios (juros nas alturas) como pela retração das atividades.

Entre as de capital aberto, a revisão para baixo dos planos de lançamentos foi orquestrada. Incorporadoras como a CR2 cortaram ao meio a meta de empreendimentos tanto para este ano como para 2009. A Agra, que pretendia lançar R$ 2,1 bilhões agora em 2008, ficará limitada em R$ 1,4 bilhão. Para o ano que vem, os R$ 2,5 bilhões ambicionados inicialmente pela Even foram revistos para R$ 1,8 bilhão – e a onda de encolhimento se propaga ainda por companhias como Rossi, Eztec, Trisul, Abyara e Inpar.

“Do ano de 2009 para 2008, muitas empresas que estimavam crescer entre 20% e 30% estão colocando crescimento zero, justamente por conta das incertezas e dessa escassez de crédito”, avalia Silveira, da Fator.

A redução do número de lançamentos (o chamado guidance) possibilita que as corporações estanquem a compra de terrenos. Tome-se novamente o exemplo da Rossi: seus R$ 11 bilhões em landbank (banco de terrenos) suportavam, antes da crise, pouco mais de três anos de lançamentos. Depois da revisão de metas para baixo, esse mesmo landbank já sustenta mais de quatro anos de novas construções.

A diminuição do guidance como providência para enfrentar a crise vale igualmente a empresas de capital fechado e menor porte. No Grupo Zayd, do Rio, os R$ 150 milhões de VGV programados para 2009 se transformaram em R$ 120 milhões – menos um empreendimento nas contas. “Acredito que as empresas menores estão preparadas. Vão ter que reduzir de tamanho; conforme for, reduzir suas estruturas. Nós nos adequamos ao mercado muito rápido”, acredita o presidente Carlos Tozini.

Para José Tarifa, da paulistana Tarjab, a crise é agravada pelo elevado custo da construção – inviável de se repassar ao comprador, uma vez que, segundo ele, o preço final das unidades já está alavancado 10% acima da inflação anual. Esse conjunto de fatores (custos dos materiais e juros do financiamento mais caros) vão simplesmente anular a taxa de retorno de 80% a 90% das construtoras que operam em faixas de renda menores, na visão de Tarifa. “Para minha empresa, a taxa que ficava em torno de 20% vai cair para 15%”, calcula.

Na análise de Alberto Du Plessis, da DP Engenharia, na medida em que o volume de obras é reduzido, a taxa de retorno dos negócios que restam precisa ser aumentada. “As taxas, que vinham chegando a patamares de 13% a 15%, ficam agora em níveis mais exigentes, entre 20% e 25%”, afirma. “Só se faz negócio (depois da crise) com pouco investimento inicial no terreno, de preferência permuta, e envolvendo empreendimentos com condições muito boas de preço de área e melhores taxas internas de retorno.”

Ensejo para fortalecimento
As interpretações mais otimistas sobre os efeitos da crise no setor situam a turbulência como uma oportunidade de amadurecimento do mercado imobiliário. “Talvez tenha havido um excesso de crescimento. Agora as empresas estão colocando números mais realistas”, diz o analista Eduardo Silveira.

Roberto Sampaio, da área de crédito imobiliário do HSBC, segue o mesmo raciocínio. “Desde as aberturas de capital, o mercado acabou ficando extremamente hiperdimensionado. É possível que o novo cenário coloque os pés no chão, seja um elemento de fortalecimento do mercado”, espera.

Du Plessis, da DP Engenharia, lembra que imóvel é considerado uma moeda forte e, em momentos de incerteza, é visto como investimento seguro. José Tarifa, da Tarjab, conta que investidores de sua rede de contatos, bastante capitalizados, estão preocupados em diversificar aplicações e devem, assim, elevar suas compras de imóveis. “O brasileiro acredita mais em investimentos fixos do que em papéis”, garante.

“O setor não tem quase nenhuma contaminação com o subprime americano. Se o sistema financeiro não estivesse sofrendo tanto (o que afeta o crédito), não haveria problema”, examina Silveira, da Fator.

Amaryllis Romano, da Tendências Consultoria, concorda: “Não é um problema do setor, nem do Brasil. É do mundo”. Para ela, a entrada de mais recursos à construção via mercado de capitais, embora demore a ocorrer outra vez, não é alternativa descartada. A economista afirma que processos de fusões e aquisições (motivados pelo desempenho aquém das expectativas de algumas incorporadoras na bolsa) já eram esperados, entre outras razões, como estratégia das maiores companhias em penetrarem nas praças fora das metrópoles.

“Até pode ter havido má gestão em uma ou outra empresa. Mas, de maneira geral, o problema não é das companhias”, diz Amaryllis. “É diferente, por exemplo, quando várias empresas do mesmo ramo abrem capital e esse setor se mostra inadequado, o mercado não consegue acompanhar. Não foi o caso da construção civil”, atesta.

Ainda que os recursos bilionários dos IPOs e os altos volumes de crédito imobiliário, pilares do desenvolvimento do mercado, estejam afetados pela crise, os empresários podem contar agora com as benesses de outras três ferramentas: patrimônio de afetação, alienação fiduciária e regra do incontroverso. Conquistas recentes, igualmente influentes no aquecimento dos negócios, serviram para solidificar os fundamentos do setor – item importantíssimo em uma conjuntura de dificuldades como a que se abate sobre o mundo e resvala na construção civil nacional.

As apostas para o futuro

Cenário otimista
Maioria das empresas mantém, cumpre guidance de 2008 e consegue incremento nos lançamentos em 2009
>> Com a busca por segurança, captações da caderneta de poupança sobem e garantem expansão de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)
>> Empresas de capital aberto ajustam relação dívida/capital e maximizam retorno sobre o capital investido


Cenário intermediário
>> Parte das empresas cumpre o guidance planejado de 2008, parte entrega pouco abaixo do previsto
>> Em 2009, mesma margem de lançamentos de 2008, sem crescimento
>> Ciclo de aumento da taxa básica de juros é interrompido
>> Venda de recebíveis e emissão de debêntures voltam a ser alternativas de capitalização, a taxas razoáveis


Cenário pessimista
>> Recursos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) atingem rapidamente crescimento apenas vegetativo e se tornam insuficientes
>> Financiamentos limitam-se a 60%, ao mutuário e à produção
>> Cai demanda por imóveis, aumentam estoques das empresas
>> Cresce a inadimplência
>> Cessam novos empreendimentos, empresas concluem obras já previstas, absorvem recursos e só depois voltam a lançar
>> Tendência de demissões de profissionais contratados a valores muito altos se espalha