Indústria Imobiliária – A Espera do Boom (de Demanda Efetiva…)


Marco Túlio Kalil Ferreyro
Economista/SINDUSCON-RS

Indubitavelmente, os agentes econômicos que atuam no âmbito da cadeia de negócios da indústria imobiliária estão vivendo e sentindo um verdadeiro frenesi imobiliário em relação às condições que vêm sendo formadas no mercado, ao menos no que diz respeito ao lado da oferta, dado a crescente ampliação do volume de recursos ofertados pelos agentes financeiros no âmbito do SBPE, além do próprio acirramento da concorrência entre os mesmos, vis à vis, o movimento de redução de juros, ampliação de prazos de amortização e elevação da quota de financiamento em relação ao valor do imóvel.

Contudo, é preciso antes de mais nada, muita cautela na leitura e interpretação deste novo cenário, uma vez que, no tocante ao ambiente de formação de expectativas que estamos observando hoje sobre o estabelecimento de um provável boom imobiliário no país, é preciso perceber com indispensáveis lucidez e bom senso, que, ao menos em termos das reais condições de demanda(nível de emprego, renda, poder aquisitivo e capacidade de poupança), ainda estamos na ante-sala de um fenômeno desse tipo.

Sob a ótica da demanda, pois, o Brasil ainda está muito distante daquilo que se observou recentemente em países como Espanha, México e Estados Unidos. Neste último, vale ressaltar que a renda percapita é mais de 10 vezes superior à brasileira e, principalmente, a propensão marginal a poupar dos norte-americanos é de cerca de 12% da renda marginal. Em outras palavras: a cada um dólar de aumento na renda de um cidadão norte-americano, doze centavos são poupados em prol do consumo de um bem com maior valor agregado no futuro, como por exemplo, um imóvel novo.

Neste aspecto, vale lembrar que nos USA, o setor imobiliário tem sido o dínamo da economia, desde o começo da década, período no qual, o valor de mercado do total de residências americanas aumentou mais de US$ 9 trilhões, totalizando US$ 22 trilhões! Entre os fatores condicionantes desta virtuosidade econômica, estão as taxas de juros anuais, extremamente competitivas, em média, abaixo de 7%. Além disso, em boa parte dos estados dos USA, os juros pagos nos financiamentos imobiliários são integralmente deduzidos do imposto de renda, tanto pelas pessoas físicas, quanto jurídicas.

Esta é, sem dúvida, a grande alavanca que impulsionou o mercado imobiliário norte-americano, gerando efeito multiplicador em toda a economia em termos da geração de negócios imobiliários, lucros, investimentos, empregos, renda, impostos, bem-estar,enfim, um círculo virtuoso. É comum também, na economia dos USA, os proprietários de imóveis utilizarem o valor de suas hipotecas como garantia para novos empréstimos direcionados para o consumo de outros bens, que são produzidos e comercializados fora do âmbito da cadeia produtiva da indústria da construção, gerando o consumo de móveis, eletro-eletrônicos, automóveis, etc. É este na prática, o que nós economistas chamamos de “efeito induzido” ou “efeito-renda”. Entretanto, nem tudo são flores, uma vez que, a simples sensação de valorização dos seus bens imobiliários, acabou criando nos cidadãos norte-americanos, a sensação de riqueza (efeito-riqueza), motivando-os ao consumo por vezes, exacerbado.

Tá e daí, qual é o problema? Este surge, pois, quando os preços dos imóveis acabam atingindo patamares insustentáveis. É quando o boom pode virar bubble (bolha). Tal situação, torna praticamente inevitável um nefasto efeito deflacionário (queda abrupta no preço dos imóveis), podendo resultar em quebradeira e recessão. Por sinal, lá nos USA, os economistas e analistas são incansáveis em tentar alertar (por vezes até em tom de catástrofe) para os efeitos negativos que a formação de uma bolha imobiliária pode trazer ao país.

Todavia, a experiência dos outros, não somente pode, mas sim, DEVE nos servir de lição no sentido de que não incorramos em tal risco. Afinal, não é para menos, uma vez que, alguns dos mais conhecidos setores de fabricantes e fornecedores de materiais de construção do país, que atuam em estruturas de mercado caracterizadas como oligopólios, já vem “colocando suas mangas de fora”, acenando com aumentos de preços de seus produtos, como é o caso das empresas que atuam no ramo de commodities minerais, tais como, aço, clinquer (cimento),cobre, tintas, pvc’s, etc. Por enquanto, é apenas um alerta, sem querer pretender-se fazê-lo num tom profético. Por ora, pretendemos simplesmente suscitar o interesse por uma boa, lúcida e sensata reflexão por parte dos agentes econômicos que atuam na cadeia produtiva da indústria imobiliária nacional.

Logicamente, feitas estas ressalvas comparativas com a recente experiência internacional, isto não quer dizer que a atual conjuntura e perspectivas não sejam extremamente alvissareiras, principalmente quando comparamos o atual momento com aquele registrado nos últimos 25 anos ao menos, quando, após a extinção do BNH (que começou a fraquejar das pernas no início dos anos 80’ e sendo extinto oficialmente por lei em 1986), situação que praticamente acorrentou o mercado imobiliário nacional.

Ressalvando-se as devidas proporções e, aterrisando na realidade local, somente para se ter uma idéia do efeito BNH no mercado, basta por exemplo, examinar-se os dados referentes à série histórica das economias vistoriadas(número de unidades aptas ao habite-se)de Porto Alegre, indicador este que serve como uma proxy do volume de produção imobiliária na cidade. Com base nestes dados, observa-se que entre o final dos anos 70 e início dos anos 80(1978 a 1983) –período no qual ainda existia o BNH e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, funcionava a pleno vigor, foram produzidas em média, 17.648 unidades por ano em Porto Alegre. Já nos anos recentes(entre 2001 e 2006), este número caiu para uma média de 5.135 unidades/ano.

Entre os principais fatores explicativos de tal comportamento está a queda drástica em igual período comparativo do volume de crédito habitacional concedido efetivamente no âmbito do SFH. Para se ter uma idéia da importância do volume de financiamento habitacional(com juros e prazos compatíveis com o “bolso do comprador”)concedido à época áurea do setor(final dos anos 70 e início dos anos 80), como fator determinante do maior volume de produção habitacional, basta lembrar que, em 1980, por exemplo, o BNH financiou sozinho, 366.808 unidades e o SBPE, mais 260.534 unidades. Somando-se as duas fontes, tem-se um total de 627.342 unidades habitacionais financiadas no país, em um único ano!

Outro fator explicativo para o grande volume de produção de moradias naquela época, é o “pico” do processo de migração ruro-urbana (êxodo rural), que ocorreu fortemente naqueles anos, fenômeno este, que certamente não se repetirá, dado o elevado grau de urbanização da população hoje já existente. Portanto, com base nesta análise retrospectiva (sob a ótica do “retrovisor”), cabe ressaltar que, numa análise prospectiva, ou seja, sob a ótica do “pára-brisa” (para frente)mesmo que um novo “boom” se instale no mercado habitacional de Porto Alegre, do Rio Grande do Sul e do Brasil, dificilmente ultrapassaremos, em Porto Alegre, do patamar de produção imobiliária de cerca de 10 mil unidades/ano, sob pena de não haver efetiva absorção pela demanda potencial, haja visto que as taxas de incremento populacional tem caído alo longo das última década, sendo que, Porto Alegre, por exemplo, exibe a segunda menor taxa de crescimento vegetativo da sua população, cerca de 0,8% ao ano, a segunda menor do Brasil, atrás somente de Vitória (ES), com 0,5% ao ano.

E este “admirável mundo novo” que vem por aí, em terras tupiniquins, como será? Com base na crescente ampliação do volume de oferta de financiamentos concedidos no âmbito do SBPE, que atingiu a R$ 11 bilhões nos últimos doze meses acumulados entre maio de 2006 e abril de 2007, totalizando 131,8 mil unidades financiadas (R$ 83,7 mil de valor unitário médio por financiamento concedido), são bastante animadoras as perspectivas para a cadeia de negócios da indústria imobiliária em 2007. Com base no comportamento observado no primeiro quadrimestre de 2007, período no qual foram concedidos pelo SBPE, R$4.097.180 bilhões, pode-se projetar para o fechamento do corrente ano, um volume de R$12,3 bilhões, que, a um valor médio de financiamento de R$83,7 mil, permitiria financiar um total de 147 mil unidades no país em 2007. Todavia, as condições de oferta podem melhorar ainda mais se, por exemplo, o prazo de amortização for ampliado para até 30 anos, com o financiamento cobrindo até 100% do valor do imóvel, taxa de juros de 7% com prestações fixas e com a desburocratização na concessão do crédito e a padronização de contratos de financiamento.

Por fim, fechando estes alvissareiros números que surgem pelo lado da oferta de recursos para aplicação no mercado imobiliário, vale destacar que, assim como ocorreu em 2006, a abertura de capitais para o mercado acionário de diversas empresas dentre as maiores do mercado imobiliário (operações estas que geraram nos últimos 20 meses uma captação da ordem de R$ 12 bilhões apenas por meio de oferta primária de ações), terá continuidade ao longo de 2007, uma vez que diversas outras empresas estão se preparando para realizarem ofertas iniciais de ações (IPO – Initial Purchansing Offer) na bolsa de valores.

E quais são os fatores que estão condicionando o vislumbre de um cenário tão positivo? Em primeiro lugar, sem dúvida, a trajetória de persistente queda da taxa básica de juros do país, a taxa SELIC, hoje no patamar de 12,5% ao ano e com expectativa de atingir já ao final de 2007, a 10,75% e, ao final de 2008, o patamar de um dígito (9,5% ao ano em termos nominais). Isto, somado ao novo arcabouço regulatório (Lei 10.931/2004), maior segurança jurídica para as operações de crédito imobiliário, que dele resultou e as resoluções do Conselho Monetário Nacional – CMN, que ampliaram o efetivo direcionamento de recursos do sistema para financiamentos habitacionais, tem sido, inexoravelmente, o eixo sob o qual gravita o acirramento da concorrência entre os agentes financeiros, uma vez que a análise de custo de oportunidade que é feita pelos bancos começa a inclinar-se favoravelmente a um maior carregamento das suas carteiras imobiliárias, dado que, nesse ambiente macroeconômico de taxa prime num patamar mais baixo, o produto financiamento imobiliário passa a ser considerado como um produto âncora para fidelização de clientes e a comercialização de outros produtos/serviços bancários, como cheque especial, cartões de crédito, seguros diversos, planos de previdência, etc. Todavia, há ainda muito espaço para melhoria das condições de oferta para que o financiamento imobiliário caiba no bolso de mais potenciais adquirentes.

Todavia, é preciso considerar-se as dificuldades existentes pelo lado da demanda, uma vez que, além do historicamente baixo poder aquisitivo da população, em média, no Brasil, há uma baixíssima propensão média a poupar nos lares brasileiros, sendo que em inúmeros casos, a propensão média familiar a poupar, é até negativa, se considerar-se o uso do cheque especial, cartão de crédito, etc. No intento de melhorar-se as condições de demanda, seria bastante oportuno que voltasse a vigorar no mercado uma condição que já existiu em tempos passados (e que é a grande alavanca do mercado imobiliário norteamericano como já destacado aqui nesta análise), qual seja, a de permitir aos adquirentes de imóveis deduzirem do IRPF a integralidade ou pelo menos parte dos juros pagos nos financiamentos habitacionais. Diga-se de passagem, que tal medida não resultaria em renúncia fiscal, uma vez que o incremento no volume de comercialização de imóveis novos e, conseqüente aumento, também, da produção imobiliária, geraria um efeito multiplicador de empregos, renda e impostos em toda a economia, o que compensaria econômica e financeiramente, uma possível perda de arrecadação inicial.

Logicamente que todo o esforço que vem sendo feito nacionalmente no sentido de melhorar-se as condições de oferta dos financiamentos habitacionais, deve ser saudado. Entretanto, somente através do crescimento econômico duradouro, sustentável (controle da inflação) e a taxas elevadas, será possível melhorar-se as condições de emprego, renda e poupança da população, de forma a transformar-se o que é hoje apenas demanda potencial, em demanda efetiva por imóveis, principalmente, no caso das classes média baixa e baixa renda, segmentos que demarcam um novo mercado potencialmente emergente em termos da chamada habitação econômica e popular, respectivamente. Eis, aí, portanto, uma boa aposta empreendedora.

PROGRAMA “O PRIMEIRO IMÓVEL” – A HORA É AGORA
Quando analisamos a atual composição da pirâmide etária do país e as projeções dessa para o ano de 2010, que está logo ali, constatamos que é altamente expressivo o contingente populacional na faixa etária de 25 a 39 anos(ou que estarão nessa faixa nos próximos anos), cerca de 24% da população total, onde se incluem jovens recém formados ingressando na vida profissional(que ainda residem com os pais ou pagam aluguel) e iniciando uma trajetória de ascensão econômica e social que permitirá que os mesmos possam, a partir de um programa como o Primeiro Imóvel, adentrar no mercado imobiliário na condição de adquirentes e com forte potencial para exercerem “upgrade imobiliário”, devido à promissora capacidade de mobilidade econômica e social ascendente que tais jovens possuem, durante o curso de suas vidas, compatibilizando a ascendência social e econômica, com formação e/ou aumento da família, adquirindo outros imóveis mais adequados a cada estágio de vida.

Na verdade, o programa “Primeiro Imóvel”, se constituirá na ignição que dará partida a uma nova dinâmica no mercado imobiliário, resgatando a aposta em um comportamento salutar da economia, qual seja, a crença na prosperidade econômica e social dos indivíduos e atendimento aos anseios de bem estar dos mesmos. Esta foi a essência da idéia e proposição de desenvolvimento do programa “Primeiro Imóvel”.

No tocante à formatação e estabelecimento dos pilares de tal programa, propõe-se que ele possa funcionar como piloto do retorno de uma condição de demanda há muito clamada pelo setor, qual seja, a de permitir a dedução no imposto de renda(IRPF)da integralidade ou pelo menos parte dos juros pagos no financiamento imobiliário. Diga-se de passagem, que tal medida não resultaria em renúncia fiscal, uma vez que o incremento no volume de comercialização de imóveis novos e, conseqüente aumento, também, da produção imobiliária, geraria um efeito multiplicador de empregos, renda e impostos em toda a economia, o que compensaria econômica e financeiramente o fisco, em relação a uma possível perda de arrecadação inicial.

Imagina-se, também, que o programa Primeiro Imóvel deva contar com uma especial condição de financiar 100% do valor da unidade habitacional, uma vez que o público potencial demandante, não teria no seu estágio de vida, poupança suficiente para bancar a entrada no negócio. Sobretudo, é preciso considerar-se as dificuldades existentes pelo lado da demanda, uma vez que além do historicamente baixo poder aquisitivo da população nos últimos anos, em média, no Brasil, há uma baixíssima propensão média a poupar nos lares brasileiros, sendo que em inúmeros casos, a propensão média familiar a poupar, é até negativa, se considerar-se o uso do cheque especial, cartão de crédito, os quais criam, em muitas situações, dívidas que acabam comprometendo até mesmo a renda que será auferida no futuro.

Por sua vez, o valor do imóvel e do financiamento deve ser compatível com a realidade média de ganhos do público potencial demandante (na média, entre 6 e 20 salários mínimos mensais). Além disso, o prazo de amortização dos financiamentos no âmbito de tal programa, deve ser mais amplo, propondo-se por exemplo, 25 anos ou 30 anos.
Também os juros devem ser compatíveis, cerca de 7% ao ano – considerando-se as condições macroeconômicas hoje existentes -, mantendo-se neste patamar pelo prazo pleno de amortização, se durante este período, o mutuário mantiver um histórico de adimplência e pontualidade no pagamento das prestações.

Logicamente, os agentes financeiros que vierem a ser parceiros e operarem tal programa, deverão fazer uma aposta inteligente, aceitando uma redução de margem aqui para recuperá-la logo ali adiante, acreditando justamente na potencialmente elástica capacidade de mobilidade sócio-econômico do público-alvo do programa, de forma a cativá-lo para seus planos de fidelização, clientes que poderão contratar outros tradicionais produtos do setor financeiro, como seguros nas diversas modalidades, portfólios de investimentos e aplicações financeiras, planos de previdência privada, e tantos outros mais. Ou seja, é a economia do ganha-ganha.

Já no sentido de vislumbrar-se a movimentação futura de um mercado de “up grade”, para aqueles que foram contemplados no programa Primeiro Imóvel, pode-se por exemplo, conceder-se uma redução na taxa de juros e/ou alargamento do prazo de amortização para aqueles adquirentes que mantiverem um histórico de adimplência e pontualidade no pagamento das prestações referentes ao programa Primeiro Imóvel.

Tal condição, deverá, oportunamente, após termos uma formatação final do programa, ser negociada com os agentes financeiros, públicos ou privados, os quais forem convidados para serem parceiros.

Enfim, tem-se aí, apenas algumas idéias em relação aos pilares que poderão formatar um programa que permite vislumbrar uma boa oportunidade de movimentar a cadeia produtiva imobiliária, dado o seu notável padrão de articulação intersetorial que liga, desde fornecedores de matérias-primas, insumos diversos e equipamentos(que estão para trás na cadeia), até aquelas atividades de serviços(aluguéis, hotéis, consultorias, indústria e comércio de móveis e decoração, etc.), que estão para frente, considerando-se o seu impacto multiplicador sobre a economia em termos da geração de produto, renda, emprego, impostos, etc.

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