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Valéria Martins Salgado- Engenheira Civil
Caixa Econômica Federal
III Simpósio Brasileiro de Engenharia e Avaliações 2002

O Melhor Momento para o Lançamento de um Empreendimento Imobiliário no Mercado.

São diversos os parâmetros que norteiam um empreendedor ao investir em um empreendimento imobiliário do qual almeja sucesso.
Seu foco primeiro recai sobre as carências e desejos do mercado comprador seguindo-se do diagnóstico deste mercado de tal sorte a estimar os prováveis valores de venda das unidades.
Escolhido o tipo de empreendimento volta-se a atenção para a escolha do melhor terreno.
Em seguida, a elaboração do projeto mais adequado e o responsável levantamento do custo de produção, são etapas fundamentais para a garantia do sucesso.
Cumpridas todas essas etapas pode-se finalmente iniciar as obras de construção.
Surge neste momento uma nova incógnita: onde buscar os recursos necessários para viabilizar a execução da obra e financiar as demais despesas envolvidas no processo como, por exemplo, a publicidade e outras despesas de comercialização.
Os possíveis caminhos a trilhar são conhecidos: o primeiro seria o emprego do próprio capital de giro da empresa caso haja disponibilidade de caixa; em seguida a busca de recursos de financiamentos de agentes financeiros e, por fim, a antecipação das vendas das unidades.
Se ficarmos com a primeira hipótese, será necessário calcular em um fluxo de Caixa a remuneração do capital investido. Na segunda hipótese é necessário pesquisar as taxas praticadas no mercado financeiro escolhendo-se a mais atrativa.
Porém se a opção for a terceira hipótese, qual seja a antecipação das vendas das unidades, é necessário conhecer o deságio praticado no mercado de inserção do empreendimento quando da comercialização de unidades não concluídas. De tal sorte a que se possa comparar as alternativas e escolher aquela de maior rentabilidade ao empreendedor.
Sabe-se, mesmo que intuitivamente, que a venda antecipada de unidades, embora capte capital para a cobertura das despesas com a execução do empreendimento, reduz fatalmente o valor de mercado das unidades, ou seja, paga-se mais por uma unidade pronta do que por uma outra idêntica ainda em projeto.
É necessário saber qual é este deságio para que a tomada de decisão se dê de forma consistente e aumente assim as probabilidades de lucratividade.

Cabe portanto ao profissional de avaliações conhecer qual é a diferença entre os preços praticados no mercado, considerando-se unidades iguais, porém negociadas em momentos diferentes do ponto de vista prazo de entrega do empreendimento.
Etapa 1 do trabalho: conhecer o deságio relativo ao prazo de entrega.
Na busca da mensuração do deságio pela não conclusão da obra, praticado no mercado imobiliário de unidades habitacionais verticalizadas na cidade de Goiânia, desenvolvemos um trabalho que teve por objetivo principal, comparar dados de transações de imóveis com diferentes prazos de entrega no momento da transação.
Efetuamos para tanto uma pesquisa no mercado de imóveis novos na cidade de Goiânia onde foram contemplados 182 dados. Essa pesquisa ocorreu num intervalo de tempo total de 23 meses ( de JUL/1999 a JUN/2001) e por esse motivo a variável DATA foi testada no modelo e se mostrou bastante significativa.
Os dados foram pesquisados minuciosamente podendo-se conhecer e analisar as características de cada um deles. Cada uma das diferenças entre os mesmos foi tratada a partir da definição de uma variável dependente, cuja interferência ou não na variação de preços foi comprovada através dos testes de hipóteses.
Foram pesquisados 182 dados de venda e oferta de apartamentos, sendo 90 destes imóveis com obras concluídas e prontos para uso e 92 com prazos previstos de entrega que variaram de 1 a 36 meses.
Foram diagnosticadas 15 (quinze) variáveis independentes, influenciantes na formação de preços dos apartamentos, algumas dizem respeito às características intrínsecas dos imóveis e outras ao tipo e data do evento imobiliário e logicamente uma variável que diz respeito especificamente ao PRAZO de entrega do empreendimento.

Variáveis independentes utilizadas no modelo:
Área Privativa – variável quantitativa que exprime a área privativa do apartamento em m² vez que no mercado imobiliário da cidade de Goiânia os apartamentos são divulgados ao mercado pela área privativa das unidades. Amplitude da amostra: 57,36 m² a 186,0 m².

Vagas de Garagem – variável quantitativa que exprime a quantidade de vagas de garagens vinculadas ao apartamento. Amplitude da amostra: 1 a 3 vagas.
PRAZO DE ENTREGA – Variável quantitativa que diz respeito ao número de meses restantes para a entrega do imóvel no momento da transação ou oferta do mesmo. Será obviamente igual a “0” no caso do imóvel estar concluído. Amplitude da amostra: 0 a 36 meses.
Andares Altos – Variável dicotômica que diferencia apartamentos situados no primeiro andar dos demais – que denominamos andares altos. Assume o valor “0” quando o imóvel localizar-se no 1º andar e valor “1” quando estiver em andares altos.
Oferta – Variável dicotômica que diferencia apartamentos ofertados daqueles efetivamente vendidos. Assume o valor “0” quando o preço refere-se à venda e valor “1” quando o preço fizer referência à oferta.
Localização – Variável qualitativa que diferencia os apartamentos pelas diferentes localizações dos mesmos na malha urbana. Tal variável foi construída a partir do índice fiscal obtido na Planta de Valores Genéricos da cidade de Goiânia. Amplitude da amostra: 18 a 190.
Padrão de Acabamento – Variável dicotômica que diferencia os apartamentos situados em prédios de padrão normal daqueles situados em prédios de padrão normal/alto. Assume valor “2” quando o prédio for de padrão normal e valor “3” quando o prédio for de padrão normal/alto.
Número de Sanitários – Variável quantitativa que exprime a quantidade de sanitários existentes no apartamento. Esta variável é importante porque está fortemente correlacionada ao padrão do apartamento e não acrescenta subjetividade ao modelo. Amplitude da amostra: 1 a 5.
Data – Variável quantitativa que cronometra os diferentes tempos de cada evento imobiliário pesquisado. Amplitude da amostra: 19 a 42.
Apartamento/Andar – Variável quantitativa que exprime a quantidade de apartamentos por andar existente no prédio. Amplitude da amostra: 1 a 6.
Equipamento – Variável qualitativa que representa o somatório ponderado dos diferentes equipamentos comuns existentes nos prédios, tais como: salão de festas, play ground, piscina, quadra poli esportiva, sauna, quiosque com churrasqueira, etc.
As variáveis: Elevadores (quantidade de elevadores); DCE (quantidade de peças da dependência de empregadas no apartamento); Dormitórios (quantidade de quartos na área íntima) e Unidades (quantidade de apartamentos no prédio), embora tenham sido diagnosticadas nas hipóteses de pesquisa, não se mostraram influenciantes na formação de preços unitários ou apresentaram correlação muito acentuada com a variável Área Privativa, e por esse motivo foram retiradas do modelo.

Conclusões da Etapa 1:
Verificamos ao final da modelagem que 11 (onze) das variáveis estudadas exercem influencia na formação dos preços praticados incluindo-se a variável PRAZO DE ENTREGA.
A variável PRAZO DE ENTREGA, cuja significância foi de 0,01 %, nos permitiu identificar que o deságio nos preços de apartamentos provocados pela sua não conclusão, foi linear no período estudado e teve uma variação mensal estimada em 0,60 % ao mês.
A partir daí pudemos estudar, através da construção de um fluxo de caixa, em qual momento o lançamento do empreendimento provoca maior lucratividade ao empreendedor.

Etapa 2 do trabalho: Calcular a previsão do Lucro do Empreendedor considerando-se diferentes momentos de lançamento do empreendimento.
Para subsidiar o diagnóstico nesta etapa partimos da mensuração dos custos de produção de um empreendimento hipotético e em seguida estimamos, a partir do modelo de regressão obtido na etapa anterior, o valor de mercado das unidades produzidas, do início da construção até o seu término.
Os custos de produção foram estimados com o auxílio do Sistema de custos – SINAPI, elaborado pela Caixa Econômica Federal.
O projeto hipotético considerado foi o PR123QP 6013, qual seja, um edifício residencial com 12 pavimentos tipo mais pilotis, contendo 48 apartamentos de 03 quartos com 02 sanitários, com padrão de acabamento normal e área privativa de 100,0 m² por unidade e 01 vaga de garagem vinculada a cada apartamento. Na área comum consideramos a construção de um salão de festas, um play ground e um quiosque com churrasqueira.
O custo total de construção estimado foi de R$ 2.394.160,00 (dois milhões, trezentos e noventa e quatro mil e cento e sessenta reais), data base JUNHO/2001 e o prazo total previsto para as obras, de 18 (dezoito) meses.
Idealizamos a construção do empreendimento em um bairro residencial de alta densidade na cidade de Goiânia, cujo índice fiscal na PGV é 85. O terreno necessário para receber o empreendimento foi avaliado em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).
Portanto o custo total de produção do empreendimento foi estimado em R$ 2.514.160,00 (dois milhões e quinhentos e quatorze mil e cento e sessenta reais).
Os apartamentos deste edifício hipotético foram então avaliados em:
No início da obra ou a 18 meses do seu término::
- Apartamento no 1º andar = R$ 663,48 /m²
- Apartamento nos andares altos = R$ 693,17 /m²
Na conclusão da obra:
- Apartamento no 1º andar = R$ 739,20 /m²
- Apartamento nos andares altos = R$ 772,27 /m²

Efetuamos então dois fluxos de caixa considerados críticos, um primeiro onde consideramos que o início das vendas coincida com o início das obras de construção do empreendimento e um segundo em que o lançamento do empreendimento no mercado só ocorra após o término da obra de tal sorte a esperar o momento de maior valorização das unidades.
Após pesquisa efetuada no mercado imobiliário verificamos que lançamentos no início do empreendimento provocam um prazo total de comercialização médio estimado em 10 meses. Enquanto lançamentos ao final da obra melhoram a liquidez e podem ter as unidades comercializadas em um tempo médio de 6 meses.
Na primeira hipótese consideramos que a cada 2 meses houve revisão nos preços de vendas tendo em vista a concomitante redução dos prazos de entrega das unidades. Ou seja, os apartamentos foram reavaliados a 18, 16, 14, 12 e 10 meses do término da obra.

Conclusões da Etapa 2:
Verificamos que o lucro final do empreendedor no caso de lançar o empreendimento no início da obra poderá ser de R$ 609.930,00 (seiscentos e nove mil e novecentos e trinta reais).
Na hipótese do empreendedor optar por lançar o empreendimento somente ao término da obra para evitar o deságio nos preços e aparentemente aumentar a previsibilidade de lucro, poderá ao contrário, ter seu lucro reduzido a R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), praticamente a metade daquele possível na hipótese anterior.
Conclui-se finalmente que o empreendedor não pode se guiar apenas pela intuição no momento da tomada de decisão. Um estudo responsável alicerçado em uma boa base de dados certamente lhe trará maiores possibilidades de lucratividade.
Conclusões e Recomendações:
Concluímos que existe de fato um deságio mensurável na venda de unidades na planta ou nas diversas fases da construção, comparada com a venda de unidades concluídas porém, o mesmo pode e deve ser conhecido do empreendedor para a tomada de decisão. O empreendedor não pode se guiar apenas pela intuição pois, um estudo responsável, alicerçado em uma boa base de dados, certamente lhe trará maiores possibilidades de lucratividade.
No presente trabalho, de tal forma a focar apenas em nosso objetivo, mensuração do deságio, desprezamos a possibilidade de valorização real das unidades durante o período de construção e vendas. Porém, recomendamos que, na prestação de consultoria sobre o assunto, tal análise (feita a partir do estudo do crescimento da variável DATA relativamente ao INCC ou outro índice de preços julgado mais adequado) seja também inserida nas planilhas de fluxo de caixa para espelhar de forma mais precisa os resultados.

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