Com 650 mil imóveis parados, governo quer virar “agente imobiliário”

(Gazeta do Povo) – 22/06/17

A União calcula que seu patrimônio imobiliário tenha um valor de mais de R$ 7 bilhões, mas está com dificuldade de fazer dinheiro com isso

A União calcula que tenha 650 mil imóveis em seu nome, entre apartamentos, casas e terrenos em todo o país. A gestão desse imenso patrimônio, que inclui milhares de imóveis desocupados, deve passar por mudanças. Com dificuldade de simplesmente vendê-los, o governo quer virar uma espécie de agente imobiliário, que faz a gestão dos imóveis para investidores.

Está sendo estudada pelo governo a criação de fundos imobiliários para gerir seu patrimônio. A ideia é que eles tenham os imóveis como lastro e levantem dinheiro no mercado para reformas e edificações para posterior locação ou revenda. O rendimento do negócio seria dividido entre o governo e investidores.

Na semana passada, foi assinado um acordo com a Caixa Econômica e, até o fim da semana, será firmado um segundo com o Banco do Brasil para a criação de um fundo em cada instituição. Caberá aos dois bancos administrar cada uma das carteiras, com o compromisso de torná-las rentáveis para os cotistas dos fundos. Caixa e BB terão 90 dias para apresentar propostas de modelagem dos fundos, que o governo pretende lançar ainda neste ano.

A medida é uma tentativa de aliviar o caixa do Tesouro, que tem de arcar com taxas de condomínio, manutenção e impostos de imóveis muitas vezes desocupados. Hoje, muitos dos apartamentos funcionais de propriedade da União dão prejuízo. Só em Brasília, são 225 imóveis desocupados e um passivo de mais de R$ 12 milhões relativos a condomínio, IPTU e outras taxas.

Com o aperto fiscal, desde 2015 o governo tenta levantar recursos a partir da carteira de imóveis da União, mas vem enfrentando dificuldades. Já foram lançados editais para a venda de bens que, de acordo com o secretário do Patrimônio da União, Sidrack Correia, só venderam 15% dos imóveis listados. Além disso, o governo cogitou colocar parte desses imóveis em um fundo garantidor para investimentos em infraestrutura, mas a ideia não foi colocada em prática. “Estamos buscando alternativas. Existem muitos imóveis que estão depreciando”, diz Correia.

A última estimativa, feita pelo valor patrimonial dos imóveis cadastrados, apontava um valor de R$ 7 bilhões desses bens, o que, pela avaliação de mercado, poderá ser maior. Para o secretário, apesar de o mercado de compra e venda de imóveis estar em baixa, há espaço para investimentos em fundos imobiliários. Com a taxa Selic em baixa, muitos investidores estão migrando de aplicações em renda fixa para fundos com rendimento mais alto. “Há mercado para os fundos. Isso vem sendo estudado há algum tempo”, completou.

Ele criticou as tentativas de vendas de imóveis em governos anteriores e disse que os editais eram muito complexos e com muitos imóveis. O primeiro tinha 240, com perfis diferentes. Na última rodada de vendas, nesta semana, foi oferecido um pacote menor, com 24 apartamentos e uma casa, todas em Brasília. Também foram colocadas equipes à disposição dos compradores para tirar dúvidas. “Estamos fazendo um teste para ver como o mercado vai reagir”, completou. Mesmo com a criação dos fundos, a ideia é continuar vendendo casas e apartamentos, principalmente os que já foram colocados em edital anteriormente.

KPMG quer suspender assembleias da Viver

(Valor Econômico) – 21/06/17

A KPMG Corporate Finance – administradora judicial da Viver Incorporadora pleiteou, nesta semana, suspensão das assembleias de credores da incorporadora nas quais está prevista votação dos planos de recuperação das Sociedades de Propósito Específico (SPEs) com patrimônio afetado. As assembleias foram convocadas para o período de 28 de junho a 13 de julho.

A Viver pediu recuperação judicial em setembro de 2016 e, no último dia 12, desembargadores da 2ª Câmara Reservada do Tribunal de Justiça de São Paulo julgaram agravos apresentados pela própria Viver, pelos bancos Bradesco, Santander e Votorantim, e pela família Cabral, também credora da companhia.

No entendimento dos desembargadores, as SPEs com afetação não devem ser levadas à recuperação judicial da companhia. O Bradesco havia apresentado agravo de instrumento pedindo a exclusão desses empreendimentos da recuperação.

A incorporadora tem 16 SPEs com patrimônio de afetação, para as quais apresentou planos individuais de recuperação.

A KPMG avalia como necessária a suspensão também da assembleia de credores das sociedades integrantes da consolidação substancial a holding e as SPEs sem patrimônio afetado.

Os desembargadores avaliaram também, na semana passada, que a recuperação não pode ser imposta pela companhia às 48 SPEs sem patrimônio de afetação, exceto nos casos em que a obra estiver concluída.

O valor total da recuperação da Viver é de R$ 1,2 bilhão, incluindo passivos com bancos e fornecedores e dívidas trabalhistas.

Norma Brasileira da ABNT aborda sistema de envidraçamento de sacadas

(CBIC Hoje) – 20/06/17

Em vigor desde 2014, a NBR 16259 – Sistemas de Envidraçamento de Sacadas – Requisitos e Métodos de Ensaio da Associação Brasileiras de Normas Técnicas (ABNT) é uma resposta ao crescente demanda de envidraçamento de sacada por proprietários de apartamentos. A normativa estabelece requisitos e métodos de ensaio para assegurar o desempenho dos sistemas de envidraçamento de sacadas em edificações de uso público ou privado. Entre as diretrizes do texto, está a necessidade do cálculo estrutural do prédio para aprovação do projeto e a avaliação do acréscimo do peso do sistema sobre o peso total da edificação – é preciso multiplicar o peso do envidraçamento pelo número de unidades total do prédio para estabelecer quanto a estrutura deverá suportar. A NBR 16259 foi criada pelo Comitê Brasileiro de Vidros Planos (ABNT/CB-037), responsável pela normalização de vidros planos, envolvendo materiais e propriedades dimensionais no que pertence à terminologia, requisitos, métodos de ensaio e generalidades.

Para acessar a normativa, clique aqui.

Maresia: Um perigoso agente de oxidação e corrosão da estrutura

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

Para muita gente, ter uma casa na praia é um sonho e um plano, daqueles que são sempre citados quando alguém pergunta, por exemplo, “O que você faria se ficasse milionário?”. O clima tropical brasileiro e seu vasto litoral alimenta – e muito – esse sonho, fazendo com que mais gente queira ter seu próprio cantinho à beira mar, para se livrar do estresse diário e ainda poder curtir um clima natural tão distante da agitação das grandes cidades. Quando esse sonho começa a tomar contornos de realidade, é importante atentar-se para alguns pontos essenciais, visto que uma construção em locais assim necessita de atenção especial, já que a maresia tem um alto poder corrosivo e de oxidação em estruturas de ferro e metal.

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Recuperação da Viver terá de ser revista

(Valor Econômico) – 13/06/17

A Viver Incorporadora precisará fazer mudanças estruturais em sua recuperação judicial. Ontem, outros dois desembargadores da 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo Claudio Godoy e Alexandre Marcondes acompanharam a posição do relator Fabio Tabosa em agravos da recuperação da companhia.

No entendimento dos desembargadores, as SPEs com patrimônio de afetação não deveriam ser levadas à recuperação judicial. Caberia às respectivas comissões de adquirentes de cada uma delas deliberar o que deve ser feito em um cenário de insolvência. A Viver tem 16 SPEs com patrimônio afetado, para as quais apresentou planos individuais de recuperação judicial.

Segundo os desembargadores, não poderia haver também consolidação substancial de todos os empreendimentos em uma só recuperação judicial, como propõe o agravo apresentado pela Viver.

Companhia poderá tentar reverter decisão dos desembargadores no Superior Tribunal de Justiça (STJ)

Os desembargadores avaliaram que a recuperação judicial não pode ser imposta pela companhia às 48 SPEs sem patrimônio de afetação, exceto nos casos em que a obra está concluída. Nos empreendimentos ainda em construção, os clientes precisam ser consultados, e cada SPE ter seu próprio plano se for o caso de recorrer ao ajuizamento.

“A própria decisão de entrar em recuperação judicial precisará ser revista. Não há garantia que nenhuma SPE [Sociedade de Propósito Específico] da Viver poderá entrar em recuperação”, diz Paulo Doron Rehder de Araújo, do escritório SABZ Advogados, representante do Santander, um dos credores da companhia. A companhia poderá tentar reverter a decisão dos desembargadores no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Procurada pelo Valor, a Viver informou que não vai se manifestar neste momento.

Para os empreendimentos sem patrimônio afetado, será necessária análise técnica que aponte se a SPE tem ou não reserva de caixa. É possível, por exemplo, que o projeto possa reverter o lucro para a holding, sem necessidade de ser levado à recuperação. A avaliação será feita por um perito ou pela KPMG, administradora judicial da Viver. “A recuperação judicial volta à estaca zero”, diz o advogado do SABZ.

Outra decisão dos desembargadores, segundo o advogado, é que os bancos credores voltam a ter direito de manter unidades com hipoteca em garantia até a devida quitação das dívidas. “No caso dos empreendimentos com patrimônio afetado, os bancos terão direito de amortizar pagamentos com recursos da conta vinculada”, diz Araújo.

O relator havia manifestado sua opinião há duas semanas e, diante da complexidade do assunto, os outros dois desembargadores apresentaram pedido de vista ao processo e se manifestaram ontem. O voto deles deve ser publicado em alguns dias.

Em setembro de 2016, a Viver pediu recuperação judicial, propondo a consolidação substancial de todos os seus 64 projetos. O formato de consolidação substancial proposto foi muito criticado por bancos e incorporadoras, com o argumento de que ia contra o patrimônio de afetação, instrumento que prevê a segregação de ativos e passivos dos empreendimentos e os da companhia.

Em novembro, foi determinado que das 64 SPEs da Viver, as 16 com patrimônio de afetação precisariam de planos individuais e que os outros 48 projetos poderiam ser consolidados na recuperação da companhia. No início de fevereiro, a Viver apresentou 17 planos de recuperação um principal, para a holding e os 48 projetos sem afetação, e 16 para as SPEs afetadas.

A Viver manteve o agravo apresentado em relação à consolidação substancial, que foi um dos cinco julgados. Os demais agravos foram apresentados pelos bancos Bradesco, Santander e Votorantim e pela família Cabral, também credora da empresa.

O valor total da recuperação judicial da Viver é de R$ 1,2 bilhão, incluindo passivos com bancos e fornecedores, e dívidas trabalhistas. Em fevereiro, a expectativa era que a recuperação da Viver ocorreria em dois anos.

As assembleias de credores para votar sobre a aprovação do plano de recuperação judicial estão previstas para entre os dias 28 de junho e 4 de julho, mas já se espera que as datas sejam postergadas, após a decisão de ontem.

Já se começa a questionar qual será o impacto para a PDG Realty outra incorporadora em recuperação judicial das mudanças que a Viver terá de fazer em sua reestruturação. Com Viver e PDG, a recuperação judicial está sendo testada, pela primeira vez, desde a criação do instrumento de patrimônio de afetação, após a quebra da incorporadora Encol.

A PDG consultou as comissões de clientes dos empreendimentos com patrimônio de afetação, mas nenhuma quis convocar assembleia para deliberar a respeito da recuperação judicial, delegando, assim, a decisão à companhia. A PDG apresentou, na semana passada, 38 planos de recuperação judicial, com débitos totais de R$ 7,3 bilhões, dos quais R$ 5,75 bilhões são passíveis de reestruturação.

Com 14 obras paradas, quase três mil pessoas podem entrar na fila de credores da PDG

(O Globo) – 16/06/17

Concluir ou passar as obras adiante são caminhos para garantir pagamento de seus compromissos financeiros

O Monumental Oscar Niemeyer — projeto comercial que leva a assinatura do arquiteto com 798 unidades entre lojas, escritórios e quartos de hotel — vai voltar para a gaveta. Lançado em 2014 e com a previsão de abrir as portas em maio deste ano em Niterói, o projeto teve 10% da obra realizados e está entre os que serão cancelados pelo Grupo PDG, em recuperação judicial. Os mais de 200 clientes que investiram no empreendimento já estão na lista de credores da companhia por distrato. A situação é a mesma dos compradores de unidades do Meridiano, projeto de alta renda no Arpoador. Dos 16 empreendimentos em andamento da PDG, 14 têm as obras paradas: mais de cinco mil unidades residenciais e comerciais, sendo 2.900 vendidas.

São clientes que correm o risco de engordar a lista de credores. Concluir essas obras — ou passá-las a uma empresa que possa fazer isso — é um dos principais caminhos para garantir o pagamento de seus compromissos financeiros. A dívida incluída na recuperação é de R$ 6,92 bilhões, fora R$ 1,55 bilhão que deve ser negociado fora do processo.

— O Meridiano e o Niemeyer estão previstos no plano de recuperação judicial para serem cancelados. Não está definido ainda. Quem já investiu (nesses projetos) vai para a lista de credores, recebendo de volta o quanto já pagou — explica Vladimir Ranevsky, diretor-presidente da PDG. — A recuperação da PDG é a mais complexa já feita no setor imobiliário, envolve centenas de SPEs (Sociedades de Propósito Específico). É um setor sensível, lidamos com o sonho da casa própria das pessoas. Todos os ativos da empresa foram dados em garantia aos credores, os existentes e os futuros, no plano. Estamos honrando os compromissos que a empresa tem e respeitando o marco regulatório do setor.

O caminho não será fácil. O primeiro passo será obter o aval para o plano em assembleia de credores. Mas alguns entraves já são percebidos. A proposta de pagamento aos credores sem garantias (classe III), onde se encaixam os clientes da PDG, é uma delas. Quem distratou imóvel, por exemplo, já consta dessa lista. Só em 2016, foram 3.044 distratos, num total de R$ 1,1 bilhão. Neste ano, até março, foram 643 (R$ 141 milhões). Na classe III, o credor pode receber 12 meses após a homologação do plano, até R$ 25 mil, ou converter o crédito em debêntures ou ações da PDG. Ranevsky não soube responder quantos desses distratos foram ressarcidos e quantos entraram na recuperação.

— A companhia afirma que vai pagar aos condôminos com recursos dos projetos em andamento, mas como fará isso se os projetos são deficitários e estão parados? O plano não mostra claramente a proposta. Há pessoas que já estão no quadro de credores por distrato, mas não houve distrato. A PDG tem 23 mil credores, onde vão entrar os condôminos? — questiona José Roberto de Oliveira, da Associação de Defesa dos Condôminos da PDG no Rio, que tem perto de 400 membros.

DÍVIDA SEM CORREÇÃO É QUESTIONADA

Ele questiona a proposta de pagar até R$ 25 mil aos clientes que distrataram imóveis.

— Se a pessoa pagou R$ 500 mil, só poderá receber até R$ 25 mil? Como a outra opção é trocar a dívida por debêntures ou ações da empresa, o cliente fica praticamente obrigado a aceitar os R$ 25 mil, mas sem garantia de que irá receber. Pior: essa dívida seria paga em 12 meses sem juros ou correção, isso é ilegal — continua ele.

Para Luís Alberto Paiva, da Corporate Consulting, economista especializado em reestruturação de empresas, embates como esses podem retardar a aprovação do plano da PDG:

— Não oferecer correção num pagamento a ser feito em 12 meses, em geral, traz questionamentos, sobretudo em um caso mais complexo, com enorme volume de credores. Os protestos podem suspender a assembleia e adiar a aprovação do plano. O ideal é usar um índice como a TR, que garante remuneração próxima à da poupança. Sem a correção, porém, a PDG deixa de perder de 25% a 30% do valor devido.

Os credores que têm ações em andamento contra a companhia deverão solicitar o ressarcimento num prazo de 15 dias após a homologação do plano de recuperação, mas antes têm que pedir a extinção do processo na Justiça.

— É um caminho que pode levar a abrir mão do restante da dívida, caso a companhia não consiga pagar todas as parcelas do crédito devido ao credor. E a troca por debêntures, para o cliente, é ruim por transformar a dívida em título de uma companhia com futuro incerto — explica Paiva.

Os Riscos de Corrosão!

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

Tendo em sua estrutura alicerces de metal e concreto, que são afetados pela maresia, as construções em Fortaleza precisam obedecer a parâmetros rigorosos para não apresentarem deterioração precoce. Mas até onde vai a maresia em Fortaleza? Ela se comporta de forma similar em todas as áreas? As edificações precisam todas atender às mesmas normas em diferentes partes da Capital? Respondendo a esses questionamentos, o estudo da agressividade do ar em Fortaleza foi feito pela arquiteta mestre em Engenharia Civil Ana Mara da Rocha Campos e pelo professor doutor do Departamento de Engenharia Estrutural e Construção Civil da Universidade Federal do Ceará e especialista em patologia das edificações, Eduardo Cabral.

Rita de Cássia vive em casa construída há sete anos na Praia do Futuro. Impactos estão presentes na edificação e também nos eletrodomésticos. FABIO LIMA Rita de Cássia vive em casa construída há sete anos na Praia do Futuro. Impactos estão presentes na edificação e também nos eletrodomésticos. FABIO LIMA.

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O que ninguém nunca fala sobre microapartamentos

Adamy Empreendimentos

Por Gene Tempest / The New York Times

Meu marido e eu dividimos um apartamento de 45 metros quadrados em Cambridge, Massachusetts. Moramos num “microapartamento”, o que às vezes é chamado de “casa minúscula”. Esse rótulo é orgulhosamente assumido pelas moradas com menos de 46 metros quadrados, de acordo com a Wikipédia. Estamos, involuntariamente, numa nova modinha, fazemos parte de um movimento que cresce no mundo inteiro.

Mas, no fundo dos caros armários personalizados e debaixo das camas New Age Murphy, a propaganda pro-petite escondeu algumas verdades inconvenientes sobre o outro lado dessa vida. Ninguém escreve sobre as pequenas mentirinhas que ajudam a vender esse novo e minúsculo sonho americano.

Aqui, do lado de dentro, tudo é bem pequeno e não muito fofo. Como a silenciosa maioria dos pobres e da classe média que habita cidades caras, não moramos em casas pequenas pelo design, mas porque é tudo o que…

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Quão alto é possível construir um edifício?

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

Você já percebeu que, a cada ano que passa, um novo projeto de edifício surge, desbancando em altura o que até então era considerado o maior do mundo? Com isso acontecendo frequentemente, uma curiosidade está intrigando a cabeça de muitas pessoas: até onde é possível “subir” um prédio?

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PDG apresenta à Justiça 38 planos de recuperação judicial

(Estadão) – 07/06/17

Construtora – que chegou a liderar o mercado imobiliário nacional – acumula uma dívida de R$ 6,2 bi e busca equalizar seus passivos com bancos, fornecedores, trabalhadores e clientes

A incorporadora PDG Realty apresentou em juízo, no fim da noite desta terça-feira, 6, o conjunto de 38 planos de recuperação judicial com o objetivo de equalizar seus passivos com bancos, fornecedores, trabalhadores e clientes, segundo informou a companhia por meio de comunicado enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

O pedido de recuperação foi feito em 23 de fevereiro e envolve dívidas de R$ 6,2 bilhões que serão renegociadas sob o acompanhamento da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo.

A proposta da PDG é composta por um plano principal, que abrange débitos da holding e de centenas de empreendimentos imobiliários representados por Sociedades de Propósito Específico (SPEs). A incorporadora ainda apresentou 37 planos individuais para as sociedades que têm instituído o patrimônio de afetação, instrumento jurídico que garante o tratamento separado do conjunto de bens e dívidas daquele empreendimento, evitando que sejam usados para outros fins, como pagar empréstimos da holding, por exemplo.

No plano principal, também está inclusa a parcela concursal das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da securitizadora lastreadas em créditos cujos devedores principais sejam sociedades integrantes do grupo e que representam, aproximadamente, 94% do valor total dos CRIs emitidos pela securitizadora. O plano único também prevê a reestruturação das obrigações do grupo decorrentes de garantias outorgadas no âmbito de emissões de CRIs da securitizadora que possuam como devedores principais adquirentes de unidades imobiliárias não integrantes do grupo.

“Os planos apresentam os meios de recuperação pelos quais o Grupo PDG acredita que será possível equacionar o atual descompasso de fluxo de caixa, manter a normalidade operacional e continuar obras paradas de determinados empreendimentos imobiliários, objetivando a superação da atual crise econômico-financeira enfrentada pelas companhias e suas controladas”, afirmou a PDG, no comunicado. “Entre esses meios de recuperação estão o redimensionamento dos negócios do Grupo PDG, a reestruturação das dívidas sujeitas à Recuperação Judicial e a captação de novos recursos”, completou.

A PDG explicou que dará continuidade às conversas com credores para apresentação, discussão e coleta de sugestões relativas aos planos. Segundo a incorporadora, as propostas serão debatidas e, possivelmente, aperfeiçoadas até a realização de assembleia geral de credores, que ainda será convocada.

A PDG chegou a liderar o mercado imobiliário nacional, com mais lançamentos do que a Cyrela, em 2010. Nesse época, seu valor em bolsa ultrapassou R$ 14 bilhões, mas hoje está cotada em cerca de R$ 100 milhões, devido a uma série de prejuízos pelo crescimento desorganizado das operações.

Nos últimos anos, a crise nacional provocou distratos e queda nas vendas de imóveis, situação que esvaiu o caixa e dificultou a conclusão das obras. No fim de março, a companhia tinha 21 canteiros, dos quais 17 estavam parados. Em novembro passado, a PDG decidiu contratar especialistas em reestruturação de empresas. Entraram a RK Partners, de Ricardo Knoepfelmacher, e o escritório do advogado Eduardo Munhoz.