Escassez de áreas nas grandes cidades tem levado loteadoras a ampliar limites do perímetro urbano para desenvolver loteamentos em terrenos rurais

Adamy Empreendimentos

A escassez de terrenos nas capitais e metrópoles tem feito com que empresas de loteamento procurem áreas no entorno do perímetro urbano e que, a despeito da proximidade com as cidades, ainda sejam consideradas rurais. Essa alternativa tem fornecido às loteadoras a possibilidade de construir empreendimentos maiores e com as facilidades encontradas nas capitais, como acessibilidade a transporte, comércio e emprego. “Temos como matéria-prima duas situações: vazios urbanos – núcleos remanescentes dentro da cidade e que acabam sendo urbanizados por empresas de loteamento -, e, principalmente, o que chamamos de áreas de expansão urbana, ou seja, áreas rurais”, explica Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo).

O primeiro entrave é a regularização da matrícula. Muitas documentações de áreas rurais – quando antigas – precisam ser alteradas. “Se a fazenda é muito antiga, a descrição da matrícula precisa apresentar normativas federais de geoprocessamento, por exemplo…

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Reação de fundos imobiliários abre espaço para ofertas

(Valor Econômico) – 13/04/2017

A recuperação do valor das cotas dos fundos imobiliários listados na B3 (BM&FBovespa), observada do ano passado para cá, abriu uma frente para a emissão de novas ofertas. Sob o mote da redução do juro básico brasileiro, que pode fechar o ano em um dígito, gestores e estruturadores buscam suprir uma demanda por diversificação dos investidores que começa a ficar mais premente.

Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) são nove as ofertas públicas registradas neste ano, no valor de R$ 1,826 bilhão, e outras sete com esforços restritos sob a regra da instrução 476 que dispensa registro prévio e limita a distribuição a 50 investidores, com R$ 189 milhões.

Há ainda seis operações em análise, que podem movimentar R$ 1,341 bilhão. Se as ofertas sob avaliação da autarquia receberem sinal verde, o volume de registros, de R$ 3,36 bilhões, já representará mais da metade de tudo que veio a mercado no ano passado, quando o setor movimentou R$ 6,04 bilhões entre ofertas amplas e colocações via 476.

Nessa nova safra há estruturas conservadoras, como dois fundos que compram recebíveis de crédito da Kinea, braço de investimentos alternativos do Itaú, e um do Bradesco, que também compra títulos e cotas de outros fundos imobiliários. Há também operações que vão testar o apetite do investidor para carteiras com ativos reais.

A própria Kinea tem um fundo de incorporação e permuta com a construtora Even, e um de “tijolo”, no jargão do setor, com um portfólio diversificado para proporcionar renda. Há ainda uma estrutura inusitada da gestora H11 Capital, liderada pela Planner, que vai comprar ativos do setor funerário no fundo batizado “Brazilian Graveyard and Death Care”.

Mas há um caso que não passou pelo filtro do investidor, o do JPP Capital Value, criado para comprar imóveis retomados de mutuários inadimplentes, ao não alcançar a captação mínima necessária para rodar.

De qualquer forma, a maior atividade do setor sucede uma valorização significativa das cotas dos fundos imobiliários listados na bolsa. No ano passado, o Ifix, o índice que representa a média de 128 portfólios listados na bolsa, apresentou valorização de 36,8% e, em 2017, avançou mais 8,7% até o pregão de 12 de abril. Tal movimento permitiu que as cotas recuperassem no secundário parte do valor perdido em anos sucessivos de Selic nas alturas. Segundo levantamento da Citi Corretora, o desconto médio na bolsa em relação ao valor patrimonial está em 10%, em comparação a 36% do pico, em abril e setembro de 2016.

“Ainda parece um bom ponto de entrada para investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo”, diz a analista Larissa Nappo, uma das responsáveis pelo raioX mensal do setor, ao lado de Cauê Pinheiro. Para a especialista, as oportunidades podem estar em imóveis que hoje têm vacância alta ou contratos com carência que não estão recebendo fluxo no curto prazo.

Os fundos imobiliários são um híbrido de renda fixa e variável. As cotas são negociadas em bolsa, oscilando conforme as negociações no pregão, e contemplam uma fatia de renda, com a distribuição de dividendos. Sobre essa parcela não há incidência de imposto de renda para pessoa física apenas sobre ganho de capital dos ativo na bolsa.

O movimento recente que se viu no Ifix foi pautado justamente pela trajetória de queda da Selic, que saiu de 14,25% em agosto para 11,25% anuais, ontem. Com as taxas futuras apontando para a casa de um dígito há projeções para a Selic entre 8% e 9% no fim do ciclo de alívio monetário abre-se uma janela para ofertas subsequentes de fundos já existentes, diz Luís Costa, associado da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

“Com o valor de mercado abaixo do valor patrimonial havia uma distorção que tornava as emissões inviáveis. Isso não só diluiria o cotista, como também traria uma perda ao colocar uma cota mais barata no fundo.” Do lado do investidor, Costa calcula que, na média, os fundos imobiliários que compõem o Ifix vêm pagando um retorno em dividendo (o “dividend yield”) de 8,9% ao ano, difícil concorrer com o CDI, mesmo considerando a alíquota mais baixa de IR (15%), o que levaria o indicador a 10,4%. “Mas como os fundos se valorizaram e o horizonte é de redução de juros, a expectativa é que investidores muito alocados em renda fixa procurem outras classes de ativos.”

Se a Selic estiver em 9% no fim do ano, ao se excluir a alíquota menor de imposto, de 15%, por exemplo, o fundo imobiliário em tese poderia ainda assegurar retorno acima do CDI, de 7,7%.

Bruno Laskowsky, exexecutivo-chefe da Cyrela Commercial Properties (CCP), que assumiu recentemente a área de ativos imobiliários do Credit Suisse HedgingGriffo, espera a recuperação de ciclo imobiliário para meados de 2018. E vê parte da poupança do brasileiro, do institucional, a exemplo dos fundos de pensão, à pessoa física, se deslocando para ativos de base imobiliária.

“Nos mercados mais maduros, o sistema de previdência tem uma alocação relevante em ‘real estate’. É um modelo mais defensivo. Se tudo der errado, você tem o ativo real.” Conforme quantifica, com cerca de R$ 60 bilhões em fundos imobiliários, listados ou não, o segmento no Brasil representa fatia de menos de 1% do PIB. Nos EUA, os chamados Real Estate Investment Trust (Reit) têm uma participação de 7% a 8% do conjunto das riquezas nacionais. Para Laskowsky, há também uma mudança em curso na cultura das novas gerações que tendem a valorizar menos a posse de imóveis, e podem ver nos instrumentos de base imobiliária uma forma mais eficiente de investir no setor.

Nos tempos das vacas magras, foram os portfólios que compram papéis com lastro em crédito imobiliário (certificados e letras de crédito imobiliário ou hipotecárias) que mostraram maior resiliência, e os primeiros a reagir. Na próxima fase, serão os fundos “de tijolo”, com ativos reais, que tendem a recuperar valor na bolsa, a começar pelas carteiras de galpões logísticos e hospitais, em que a vacância costuma ser menor, diz a chefe da mesa de fundos imobiliários da XP Investimentos, Tatiana Scarparo. “Já houve uma precificação da Selic em queda, mas não a taxa abaixo de dois dígitos, o desconto ainda vai se fechar mais.”

No curto prazo, o mercado brasileiro ainda vai conviver com um ambiente microeconômico adverso e será preciso analisar fundo a fundo, adverte Carlos Fonseca, chefe da área de ativos imobiliários e sócio do BTG Pactual. Ele diz preferir fundos de crédito imobiliário e de renda comercial.

“No Rio, a vacância ainda é altíssima, esse tipo de ativo vai levar tempo para se recuperar, mas em São Paulo a taxa em algumas localidades voltou para a casa dos 20%, e deve cair para metade disso em 2018”, diz. Ele cita que para o ano que vem há a previsão de entrega de cerca de 100 mil metros quadrados e depois disso não há mais ofertas no radar. “Para tomar a decisão de investimento e desenvolver um ativo comercial leva cinco anos mais ou menos. Se alguém resolver investir e desenvolver em 2018, só vai entregar em 2023.” Por esse raciocínio, com a oferta mais enxuta, os ativos tendem a se valorizar e dar maior poder de barganha para os locatários.

Os preços dos imóveis parecem estar na fase final de acomodação e dificilmente vão cair mais, mas a recuperação dos ativos de base imobiliária tende a não ser plana, não vão ser todos os instrumentos que vão performar, diz Valdery Albuquerque, principal executivo do banco de investimento do Fator.

Conheça os diferentes tipos de demolição e a importância dessa especialização na área

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

Quais os tipos de demolição e a necessidade de um profissional especializado? É importante ter um curso de engenharia de demolição no Brasil? Quais as formas de demolir e como se especializar? Especialização em Engenharia da Demolição é viável no Brasil?

O trabalho de demolir é um dos que exigem muitos cuidados, cálculos e profissionalização. Nesta área da construção civil, entretanto, os profissionais adquirem experiência através da prática, pois no Brasil ainda não é comum a especialização em Engenharia da Demolição, como em outros países se observa.

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Plano de recuperação da construtora PDG prevê novo aporte de bancos

(Estadão) – 10/04/17

Para evitar falência, companhia vai tentar negociar captação de novos recursos com bancos credores para finalizar obras em andamento; cerca de 20 mil consumidores foram afetados pela crise empresa, cuja dívida total é de R$ 7,8 bi

De maior incorporadora do País, a PDG virou um poço de problemas para os credores – majoritariamente bancos – e, principalmente, para seus clientes. Em recuperação judicial desde 22 de fevereiro, no maior processo do gênero no setor imobiliário, a empresa deve apresentar à Justiça até maio seu plano de reestruturação para tentar se reerguer. O desafio maior será concluir os 30 empreendimentos em andamento, 17 dos quais estão paralisados.

Segundo fontes ouvidas pelo Estado, a tarefa não será nada fácil. Com uma dívida total de cerca de R$ 7,8 bilhões – dos quais R$ 6,2 bilhões no processo de recuperação judicial, aprovado pela Justiça em 2 de março, além de cerca de R$ 1,6 bilhão não incluído no processo –, a PDG não tem hoje dinheiro para comprar um tijolo sequer.

Da dívida total, R$ 1 bilhão refere-se a ações de clientes, que somam cerca de 20 mil pessoas – caso do casal Gizele Vieira e Thiago de Oliveira, que desistiu da compra do apartamento após a construtora informar que a obra atrasaria um ano e meio. Eles tiveram de refazer seus planos e hoje engrossam a lista de credores da PDG.

Em um mercado marcado por baixa demanda por imóveis, altos níveis de rescisão de contratos (distratos) e crédito restrito para as próprias incorporadoras, a PDG, que contratou a consultoria RK Partners e o escritório de advocacia E. Munhoz, vai tentar levantar dinheiro novo com os bancos credores, como Bradesco, Itaú, Caixa e Banco do Brasil, para conseguir terminar as obras. A proposta também prevê a venda de apartamentos em estoque e terrenos para fazer caixa. Procurados, RK e E. Munhoz não comentam.

Recursos
Fontes a par do assunto afirmaram ao Estado que a companhia precisa de pelo menos R$ 500 milhões para terminar as obras. “Há mais possibilidade de os bancos colocarem dinheiro em construções em estágio avançado porque, dessa forma, podem vender os apartamentos ou pegá-los como garantia”, afirmou uma pessoa ligada a um dos credores. “Mas, para as obras que ainda estão no início, a alternativa seria repassar os empreendimentos a outras incorporadoras ou convencer os clientes a bancar o término das obras.” Procurados, os bancos não comentaram.

No mercado, há ceticismo em relação à recuperação plena da empresa, que chegou a ser avaliada em Bolsa em R$ 14 bilhões, em 2010, e hoje vale R$ 103 milhões. Em 2016, a PDG encerrou com prejuízo líquido de R$ 5,43 bilhões. O patrimônio líquido ficou negativo em R$ 3,4 bilhões. Ou seja, o valor das obrigações é superior ao dos ativos.

“A dívida é insustentável. A PDG adotou estratégias erradas: cresceu desordenadamente em regiões que não tinham como ter escala e buscou atender públicos muito diferentes”, disse uma fonte de mercado. Ainda assim, segundo pessoas familiarizadas com o assunto, a recuperação judicial foi o melhor caminho. “Não acredito em risco sistêmico, mas uma falência poderia prejudicar o setor”, disse outra fonte.

Futuro
Vladimir Ranesvsky, presidente da empresa, faz um “mea culpa” e reconhece que a PDG tinha um projeto de atuação nacional com imóveis de vários padrões, para diversos públicos, que não funcionou. Isso vai mudar. “O foco será tornar a PDG uma companhia bem menor, mas rentável e capaz de honrar seus compromissos.”

Hoje presente em nove Estados, o grupo deve focar em poucas capitais, mas não definiu qual será o seu nicho de mercado. Colocar esse plano em prática, porém, ainda depende do aval dos credores.

A aplicação do método PDCA para resolução de problemas

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

A necessidade de produtos e serviços de qualidade é essencial para a sobrevivência de toda empresa. No entanto, quando as anomalias acontecem, as empresas devem utilizar metodologias apropriadas para a resolução desta não conformidade.

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BIM: Em que passo estamos?

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

Diante de uma série de infortúnios gerados pela incompatibilidade de projetos durante obras de construção civil, por exemplo, a metodologia BIM surge como uma forma de otimizar prazos e evitar que a falta de comunicação entre equipes de profissionais provoque paralisações ou retrabalhos de estrutura. Mediante o uso de tal metodologia, torna-se evidente a integração entre as diversas atividades e projetos que englobam uma edificação, a título de ilustração.

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Os desafios das usinas para produção de energia fotovoltaica no Brasil

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

No começo do ano, um relatório divulgado pelo Fórum Econômico Mundial colocou o Brasil entre os 30 países em que o preço da energia solar se tornou menor do que o montante financeiro gerado pelo consumo de combustíveis fósseis. O portal StartSe analisou o significado desse novo dado como um grande avanço para o país, pois será a oportunidade para trocar uma energia poluente por opções que trazem melhorias significativas para a qualidade de vida das pessoas e diminuem o impacto ambiental. Contudo, ainda existem desafios para produção de energia fotovoltaica que precisam ser superados para o Brasil alcançar o patamar de especialista.

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Prejuízo de R$ 7,5 bi marca pior ano das incorporadoras

(Valor Econômico) – 03/04/17

As incorporadoras listadas em bolsa tiveram prejuízo líquido consolidado de R$ 7,46 bilhões no ano passado, o pior resultado desde o início da abertura de capital do setor em 2007. Distratos, provisões para contingências e baixas contábeis resultantes de reduções de preços de apartamentos e de terrenos fizeram com que a perda setorial crescesse mais de quatro vezes em relação ao prejuízo de R$ 1,786 bilhão de 2015.

Sem considerar o desempenho da PDG Realty que respondeu pelo maior prejuízo anual da história das incorporadoras listadas, o setor teria apresentado resultado líquido negativo de R$ 2,15 bilhões, ante lucro líquido de R$ 978,3 milhões em 2015.

Os distratos se refletiram na queda de 31,7% da receita líquida, para R$ 15,98 bilhões, e na redução da margem bruta do setor, de 24,9% para 16,6%. A reversão da receita e os desembolsos decorrentes das rescisões prejudicaram a geração de caixa das incorporadoras e contribuíram para que a alavancagem medida por dívida líquida das companhias sobre patrimônio líquido ficasse em 69,5%, ante o patamar de 54,2% registrado em 2015.

As informações fazem parte de levantamento do Valor Data realizado a partir de dados dos resultados da CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, JHSF, João Fortes, MRV Engenharia, PDG, Rodobens Negócios Imobiliários (RNI), Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora. No caso da JHSF, foi incluída apenas a receita de incorporação.

Sem considerar as rescisões da JHSF (não informadas), o setor teve distratos de R$ 8,251 bilhões, o correspondente a 41,5% das vendas brutas. Incluindo JHSF, as vendas líquidas tiveram queda de 16%, para R$ 11,583 bilhões. Os lançamentos do setor cresceram 6%, para o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 11,843 bilhões, interrompendo sequência de três anos de retração consecutiva.

Há expectativa que, em 2017, o desempenho operacional das incorporadoras tenha alguma melhora se, de fato, os distratos forem reduzidos e regulamentados. Ainda assim, as companhias mantêm cautela na tomada de decisão de lançamentos e deixam claro que a apresentação de novos projetos dependerá da redução dos estoques e de haver demanda. Na prática, o aumento dos lançamentos tende a ocorrer depois que as vendas começarem a crescer.

O volume projetado de entregas inferior ao de 2016, a antecipação, no ano passado, de potenciais cancelamentos de vendas e o fato de os clientes das unidades de prédios em finalização terem comprado imóveis a preços mais próximos aos atuais fazem com que o setor espere menos rescisões em 2017. Cyrela que registrou o maior volume de rescisões da sua história no ano passado EZTec, Even, Gafisa e RNI estão entre as incorporadoras que têm expectativa de menos cancelamentos de vendas.

A melhora do desempenho é aguardada para o segundo semestre e é associada pelo mercado ao momento em que o desemprego começar a diminuir e os bancos passarem a reduzir os juros do financiamento imobiliário. Analistas ressaltam que as perspectivas estão mais positivas para as incorporadoras do que há um ano, quando faltava visibilidade em relação aos rumos da política e economia, e as instituições financeiras estavam ainda mais restritivas na concessão de crédito.

“A retomada do ciclo de crescimento do setor está próxima. Cabe a nós, incorporadores, nos preparamos para o que está por vir”, disse o presidente da Rossi, João Paulo Rossi Cuppoloni, em teleconferência com analistas e investidores. A Gafisa avalia que um novo ciclo começou, no quarto trimestre, com a melhora da velocidade de vendas de lançamentos e de estoques.

Analistas ressaltam que as perspectivas estão mais positivas para as construtoras do que há um ano
Para este ano, há expectativa, no setor, também de novos cortes de despesas gerais e administrativas, movimento iniciado nos últimos anos como resultado do encolhimento operacional das empresas. A Tecnisa, por exemplo, diminuiu as despesas gerais e administrativas em 32%, no ano passado, para R$ 113 milhões, e divulgou projeção de R$ 75 milhões do indicador para o fim de 2017 e de R$ 60 milhões no encerramento do próximo ano.

As despesas gerais e administrativas da PDG foram de R$ 202 milhões no ano passado, o que representa queda de 22% em relação ao ano anterior e redução de 53% na comparação com 2013. Ainda em 2016, o total de funcionários diminuiu 48% ante 2015 e ficou 92% menor do que a companhia tinha em 2012, um ano de resultados bons. A PDG está em recuperação judicial.

A Viver, também em recuperação judicial, continua a revisar custos. No ano passado, as despesas gerais e administrativas da companhia caíram 32,1%, para R$ 18,8 milhões. No quarto trimestre, o indicador foi de R$ 3,1 milhões, o que significa valor anualizado de R$ 12,4 milhões, excluindo custos de reestruturação.

Mesmo com os cortes, as despesas gerais e administrativas tendem a continuar a pressionar as margens do setor, à medida que os cortes ocorrem em proporção menor do que a queda da receita. Em função dos distratos, as companhias precisam manter ou aumentar, por exemplo, as equipes de repasses dos recebíveis dos clientes para os bancos. Os departamentos jurídicos também têm sido reforçados. Por outro lado, há efeitos positivos, nas margens, da economia de custos de construção.

Por terem uma operação focada nas faixas 2 e 3 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, MRV e Tenda tiveram desempenho bastante distinto daquelas com empreendimentos destinados às rendas média e alta. Nas faixas 2 e 3 do programa, a principal fonte de financiamento é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), menos afetado pelas restrições de crédito dos últimos anos do que os demais segmentos.

Conheça algumas formas de armazenar água de chuva

CIVILIZAÇÃO ENGENHEIRA

Os modelos meteorológicos estão prevendo chuvas para as próximas semanas, o que é um alívio para quem sofreu com a situação de seca nos últimos anos. De tal forma, surge a oportunidade de economizar na conta de água utilizando alguns dispositivos que captam e armazenam a água da chuva. Existem várias técnicas para coletar e armazenar a água da chuva e a aplicação de cada uma delas depende de fatores como custo, objetivo do uso, área disponível, dentre outros. Hoje nós vamos conhecer algumas dessas técnicas.

Imagem: thenaturesblend.com

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Uma solução para os distratos

(Valor Econômico) – 29/03/17

A crise que atinge o setor das incorporações imobiliárias mobiliza representantes dos órgãos de proteção do consumidor e do setor produtivo
em busca de regras que harmonizem os interesses em jogo. Controverte-se sobre a multa devida a título de indenização das perdas e danos decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente.

De um lado, sustenta-se que a base de cálculo da multa é o valor do contrato e que a eventual restituição ao adquirente deve ser paga depois da resolução ou do distrato, com atenção para a recomposição do fluxo financeiro da incorporação.

O fundamento invocado é o sistema inaugurado pela Lei nº 4.591, de 1964, modernizado pela Lei nº 10.931, de 2004, e reforçado pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que vincula as receitas da incorporação à execução da obra ao torná-las impenhoráveis (CPC, artigo 833, XII). De acordo com o sistema legal, em caso de inadimplemento da obrigação do adquirente, primeiro recompõe-se o fluxo financeiro da obra com recursos da venda do imóvel em leilão e depois entrega-se o eventual saldo ao inadimplente (artigo 63).

A jurisprudência prioriza o interesse do adquirente, enquanto o sistema legal confere primazia ao interesse comum da coletividade

De outro lado, sustenta-se que a multa deve incidir sobre o valor pago pelo adquirente e que a restituição deve ser imediata, com fundamento na jurisprudência consolidada pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, nas ações de resolução de promessa, manda restituir imediatamente o eventual saldo a que fizer jus o adquirente inadimplente, desconsiderando o orçamento da incorporação.

Ambos os critérios visam a proteção do consumidor, mas enquanto o sistema legal confere primazia ao interesse comum da coletividade, visando preservar os recursos destinados à obra, a jurisprudência inverte essa ordem de preferência, priorizando o interesse individual do adquirente, independentemente dos efeitos que a restituição imediata possa causar ao desenvolvimento da incorporação.

A controvérsia suscita detida reflexão à luz da estrutura econômica do negócio e da natureza jurídica dos contratos que o sustentam. É que a incorporação imobiliária estrutura-se como uma unidade econômica autônoma, cujo objeto se realiza com os recursos gerados por ela mesma, à semelhança de um project finance, sendo essa a razão de ser da blindagem com a qual a Lei nº 4.591, de 1964, e o novo CPC envolvem o patrimônio desse negócio.

Observe-se que o capital da incorporação tem como lastro seu próprio ativo. É formado com os recursos oriundos da venda dos imóveis a construir e de financiamento tomado para construção, que é garantido também por esse mesmo ativo. Esse lastro é limitado pelo número de unidades a construir, o que por si só explica e justifica a vinculação das receitas à realização do objeto da incorporação execução da obra, liquidação do passivo e retorno do investimento.

Os meios legais para sua realização foram aperfeiçoados pela Lei nº 10.931, de 2004, que limita a responsabilidade do patrimônio de uma incorporação às “dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva” e cria um regime de vinculação de receitas.

O novo CPC confere especial efetividade a esse regime jurídico, tornando impenhoráveis os créditos oriundos da alienação das unidades, vinculados à obra.

Outro relevante elemento do conteúdo necessário do negócio da incorporação, desconsiderado pela jurisprudência, é a irretratabilidade da promessa de venda, assim qualificada por expressa disposição do artigo 32, parágrafo 2º, da Lei nº 4.591, de 1964, que, obviamente, exclui o direito de arrependimento ou desistência de qualquer das partes e impõe ao inadimplente a obrigação de indenizar as perdas e danos provocados pelo rompimento do contrato.

A irretratabilidade e a exigibilidade de indenização dela resultante não foram alteradas pelo Código de Defesa do Consumidor, e nem poderiam ser, pois o CDC não interfere na tipificação e na funcionalidade dos contratos, em geral, como ficou claro, por exemplo, no acórdão da ação direta de inconstitucionalidade nº 2.591.

Mas, não obstante, a jurisprudência sobre as ações de resolução das promessas desconsidera os efeitos da irretratabilidade, admitindo, paradoxalmente, o arrependimento, tendo tarifado a multa entre 10% e 25% das quantias pagas pelo adquirente, desprezando a necessidade de apuração das perdas e danos causados pela ruptura do contrato irretratável.

Esses e outros aspectos põem em destaque a racionalidade econômica da incorporação imobiliária e evidenciam que os contratos de promessa de venda operam interligados por um nexo funcional, em razão do qual as vicissitudes de qualquer um deles influem no conjunto dos demais e podem dar causa à frustração das legítimas expectativas da coletividade dos contratantes.

Dados esses elementos do conteúdo necessário desses contratos, a questão da recomposição do fluxo financeiro da incorporação, preconizada pela Lei nº 4.591 e pela impenhorabilidade definida pelo novo CPC, a par da multa pelo inadimplemento, deve constituir o eixo ao qual devem se articular as normas sobre resolução ou distrato das promessas de venda, consideradas não à vista do interesse individual de cada adquirente, mas na perspectiva da coletividade dos contratantes nas incorporações imobiliárias.

[Melhim Chalhub é advogado e membro do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira de Direito Civil e da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário]