(Valor Econômico) – 10/01/17

Após mais de 15 anos de gestão independente, a família volta ao comando de uma das mais tradicionais empresas do ramo imobiliário, a Rossi Residencial. João Paulo Rossi Cuppoloni, filho do fundador da incorporadora, João Rossi Cuppoloni, assume a presidência, mudança que marca uma nova fase da reestruturação financeira, em andamento desde agosto de 2015. Ele será responsável pela interlocução com os bancos credores, nesta etapa crucial para a definição do futuro da Rossi, e ficará à frente de uma incorporadora que tenta se reinventar. “Os bancos querem identificar a intenção de perpetuidade da companhia”, disse João Paulo Rossi, em entrevista exclusiva ao Valor.

A Rossi tem dívida bruta de R$ 2,026 bilhões R$ 1,2 bilhão de vencimentos corporativos e R$ 800 milhões de financiamentos à produção. Segundo o Valor apurou, a companhia está negociando acordo em bloco com os principais credores Bradesco, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal e oferecendo dação de ativos em garantia como pagamento. No fim de setembro, a Rossi tinha alavancagem medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido de 240,4%.

O retorno da família ao comando da operação foi apresentado aos bancos credores como um movimento que demonstra o empenho na busca de uma solução definitiva. A ideia é mostrar que a Rossi tem dono, e que eles querem garantir o futuro da empresa. O herdeiro executivo também chega para unificar a liderança e agilizar o processo de decisão.

Com 45 anos, João Paulo Rossi trabalhou de 2004 a 2009 na companhia e saiu para se associar à Polo Capital, na qual permaneceu até o ano passado. Ao regressar a Rossi, encontra uma incorporadora bastante distinta daquela empresa que foi uma das maiores do setor e apostou na expansão para o Nordeste e o Norte para crescer. A expansão geográfica resultou em estouros de orçamento e impactos muito negativos no balanço da companhia.

Há dois anos sem lançar produtos e tendo atingido seu Valor Geral de Vendas (VGV) máximo de R$ 4,3 bilhões em 2011, no auge do setor, a Rossi mira o patamar anual de R$ 400 milhões a R$ 600 milhões, sem prazo para que isso ocorra. A empresa considera que será necessário retomar lançamentos para que seja possível pagar dívidas, mas a apresentação de novos projetos depende da melhora das condições de mercado. “A Rossi se preparou para ser a maior empresa do setor e, agora, se prepara para ser rentável”, afirma.

Em julho de 2016, a Rossi concluiu a formalização de rolagem de dívida de R$ 820 milhões com o Bradesco, seu maior credor. Mas para que o acordo fosse bem sucedido, seria necessário a companhia gerar caixa, o que não ocorreu, principalmente devido aos distratos. Segundo o Valor apurou, a Rossi esperava quase R$ 100 milhões a mais no seu fluxo de caixa, em 2016, o que não ocorreu.

A incorporadora tem registrado 70% de rescisões nos projetos. De janeiro a setembro, a Rossi teve vendas líquidas de R$ 68 milhões e distratos de R$ 500 milhões. Também contribuíram para a frustração das projeções, menor velocidade de vendas em 2016, queda nos preços e demora na conclusão dos repasses de unidades prontas.

O mercado avalia que a Rossi é uma das incorporadoras que pode ter de recorrer a uma recuperação judicial para equacionar sua situação financeira, mas o novo presidente diz que esse caminho só se justifica quando uma companhia não encontra outras saídas. A Rossi fará novos cortes na sua estrutura o volume expressivo de entregas ocorridas no ano passado contribuirá bastante para isso-, pretende ser mais agressiva na concessão de descontos e securitizar recebíveis, com o propósito de geração de caixa. “O nosso nome está à frente do negócio”, ressalta.

A incorporadora continua a vender terrenos em regiões que deixaram de ser consideradas estratégicas. Segundo o novo presidente, a companhia pretende atuar como holding que tem unidades de negócios em São Paulo, Campinas, no Rio de Janeiro, em Porto Alegre, Aracaju e Manaus, além da empresa de loteamentos Entreverdes, que será, no futuro, unidade de negócios independente. O mais provável é que o foco da nova Rossi esteja em imóveis para a classe média e em loteamentos e com atuação exclusiva em, no máximo, cinco praças. Não se descarta a atuação no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

As mudanças anunciadas, ontem, abrangem também o conselho de administração da companhia. João Rossi volta à presidência do colegiado, posto antes ocupado por José Paim de Andrade Junior, da Maxcap Real Estate Investment Advisor. Nos últimos cinco anos, a família estava menos atuante no conselho, mas a intenção é que essa participação seja reforçada. Além do fundador, há mais dois membros da família: Eduardo Rossi Cuppoloni e Rafael Rossi Cuppoloni, que será vice-presidente.

Paim segue como membro do conselho. A Maxcap e RK Partners foram contratadas, por dois anos, em agosto de 2015. Naquele momento, 60% das obras estavam paradas. As atenções se voltaram para a retomada da execução dos empreendimentos e para a redução do tamanho. Desde então, as despesas gerais e administrativas foram reduzidas em 45%. Daqui para frente, a RK apenas dará suporte à negociação com os bancos.

Em 2016, a Rossi Residencial dedicou-se a terminar o maior número possível de obras e entregou 20, de um total de 35. Existem ainda 15 em andamento, mas nenhuma parada – os bancos têm liberado recursos para a continuidade dos empreendimentos. A expectativa é que 80% fiquem prontos em 2017.

A conclusão dos projetos, apurou o Valor, melhora a relação com bancos que passam a ter ativos em garantia prontos para venda.

As negociações com os bancos vinham sendo conduzidas pelo diretor financeiro e de RI, Fernando Miziara de Mattos Cunha. Paim é quem estava, de fato, à frente da Rossi, mas, oficialmente, a presidência era compartilhada por Rodrigo Moraes Martins e por Renato Gamba Rocha Diniz. Martins acumulava a presidência com o cargo de diretor comercial, e Diniz, com o de diretor de engenharia. Com a entrada de João Paulo Rossi, Martins e Diniz se dedicarão, exclusivamente, às respectivas diretorias.