Como constituir um condomínio


(Construção Mercado, por Juliana Nakamura) – 2009

Atenção a procedimentos legais e bom relacionamento com o cliente evitam conflitos na criação do condomínio edifício

Durante o processo de incorporação imobiliária de edificações compostas por unidades autônomas, a etapa final, simbolizada pela instituição do condomínio edilício, é uma das mais críticas. Envolta em uma série de implicações legais, essa fase é suscetível ao aparecimento de conflitos, sobretudo em relação às responsabilidades de cada parte envolvida. Por isso, tanto quanto dispor de um corpo jurídico e administrativo capaz de dar conta de todos os procedimentos burocráticos, para incorporadores e construtores, transparência e comunicação eficiente também são cruciais para evitar desgastes no relacionamento com o cliente final.i139773

Afinal, grande parte dos problemas que surgem durante a implantação de condomínios ocorre justamente por falta de informação e conhecimento dos compradores. “É preciso considerar que, muitas vezes, o contrato de compra foi assinado dois anos antes e que informações importantes podem ter se perdido até o momento em que a administração do edifício deixa as mãos do empreendedor para ser assumida por seus novos proprietários”, afirma Flávio Martins, presidente da administradora Itambé.

As obrigações do incorporador para viabilizar a criação de um condomínio têm início muito antes de qualquer comercialização de partes do empreendimento. O primeiro passo é a obtenção da certidão do título constitutivo da propriedade horizontal, que define forma de parcelamento da propriedade e descreve as frações ideais de terreno, ou seja, os percentuais que cada unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário. Ao mesmo tempo, junto com o projeto de construção e outros documentos, é preciso solicitar o arquivamento, no Cartório de Registro de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Embora possa parecer meramente burocrática, essa etapa requer muita atenção dos empreendedores, especialmente em relação às peculiaridades inerentes a cada tipo de condomínio e sua utilização futura. Plínio Ricardo Merlo Hypolito, especialista em direito imobiliário e advogado do Innocenti Advogados Associados, revela que não é raro o incorporador utilizar a mesma minuta da convenção para diversos empreendimentos, o que pode trazer prejuí­zos aos usuários. Norma básica do condomínio, cujo propósito é regular os direitos e os deveres dos condôminos, a convenção só pode ser elaborada por escritura pública ou por instrumento particular, devendo ser aprovada ou alterada pelos votos representativos de dois terços das frações ideais. “Isso, na prática, é muito difícil de se viabilizar”, revela Hypolito. O advogado conta que, atualmente, trabalha justamente na elaboração de uma nova minuta para um condomínio misto (de uso comercial e residencial) no qual a convenção inicial contemplou somente as obrigações de natureza residencial, não abrangendo questões surgidas em função da utilização comercial do empreendimento.

Rito de passagem
Concluída a obra e emitido o auto de Habite-se pela prefeitura, finalmente ocorre a assembléia de instalação do condomínio, realizada com dois objetivos principais. Primeiro: aprovar a convenção – condição para que o condomínio seja registrado em um cartório de imóveis, obtenha o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e possa contratar funcionários. Segundo: eleger o síndico, que será o representante legal do grupo, bem como o subsíndico e os conselheiros do condomínio.i139774

O sucesso desse primeiro evento depende diretamente do envolvimento e do conhecimento de seus participantes sobre a pauta em questão. “Tanto que, para evitar reuniões improdutivas, muitos empreendedores têm apostado na realização de encontros prévios para instruir um grupo de proprietários selecionados sobre os tópicos abordados da assembléia”, comenta Flávio Martins.

Mas mesmo nessas situações em que os condôminos estão mais preparados para a reunião inaugural, alguns pontos podem e costumam despertar discussões durante a constituição do condomínio.

Um dos mais polêmicos diz respeito à contratação da administradora condominial, já que os proprietários podem ter a expectativa de escolher a empresa que cuidará da administração do empreendimento. Contudo, de acordo com a legislação que regulamenta essa atividade, a incorporadora tem a prerrogativa de realizar essa contratação. Para Martins, isso é positivo, pois permite que a empresa escolhida possa acompanhar o desenvolvimento do projeto, podendo até mesmo auxiliar na formatação de serviços e opinar quanto à criação de áreas comuns. Mas nada impede que os condôminos modifiquem a convenção caso discordem dessa indicação. Para isso, é necessária a realização de assembléia com quorum de dois terços dos proprietários e respeitar as cláusulas de rescisão do contrato, que normalmente envolvem aviso prévio de um mês.

A responsabilidade pelos custos relacionados à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio é outro fator que costumeiramente provoca conflitos. O advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo), explica que a lei 4.591/64, em seu artigo 51, estabelece que nos contratos de construção deve constar expressamente a quem cabem as despesas com ligações de serviços públicos, bem como os custos indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. Essa orientação se aplica mesmo quando o serviço público é explorado via concessão. “Não importa se o regime de construção adotado for por administração ou por empreitada. A responsabilidade pelas despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio deve ser sempre prevista no contrato de construção”, reitera Paschoal. Segundo ele, na hipótese de omissão do contrato a respeito do assunto, a responsabilidade cabe ao incorporador.

As principais etapas da constituição de condomínio

Durante a incorporação e construção:
– Obtenção de certidão do título constitutivo da propriedade horizontal
– Registro da minuta da futura convenção do condomínio

Após conclusão da obra:
– Obtenção do Habite-se
– Realização da assembléia inaugural
– Registro da Convenção no Cartório de Registro de Imóveis
– Criação do condomínio

Entenda as regras

O que diz o Novo Código Civil Brasileiro sobre a convenção de constituição de condomínio edílico
– Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
– Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

A convenção deve determinar:
– A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
– Forma de administração;
– A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.
– As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores.

O regimento interno:
– Pode ser feito por escritura pública ou por instrumento particular.
– São equiparados aos proprietários, nesse caso, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

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