O Preço da História – Imóvel Tombado


(Folha de São Paulo) – 24/01/10

O status de morar ou estabelecer ponto comercial em um imóvel tombado – que, em alguns casos, também se alia à isenção de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)- deve ser avaliado frente às despesas de manutenção e ao risco de não poder reformar o bem.

Embora haja cerca de 2.000 edifícios tombados na cidade de São Paulo, ainda existe o receio de que colocar uma edificação sob tutela pública “engesse” o imóvel, diz o arquiteto e diretor do Departamento do Patrimônio Histórico do município, Walter Pires.

O primeiro aspecto a ser avaliado antes de optar por uma aquisição dessas é a possibilidade de “retrofit”, orienta Thomaz Assumpção, engenheiro e presidente da consultoria imobiliária Urban Systems.

No jargão da construção, o termo significa reformar e modernizar um edifício antigo para que fique compatível com exigências do mercado. Trata-se da aplicação de melhorias como instalar ar-condicionado, trocar elevadores e atualizar as redes elétrica e hidráulica.

Irineu Ruffo, sócio do Moinho Eventos, espaço para festas localizado no antigo complexo industrial dos Grandes Moinhos Gamba, no bairro da Mooca (zona leste), conta que o desafio de estabelecer um negócio em um imóvel como esse é arcar com a manutenção.

“Pela idade da construção, é preciso investir muito em reparos e ter atenção especial a problemas hidráulicos e de infiltração”, declara. Em residenciais, esses cuidados implicam um condomínio mais caro.

Ruffo aluga o imóvel há oito anos, desde quando ainda não havia sido tombado pelo Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo).

“A solicitação de tombamento foi feita pela associação dos moradores do bairro, e só soube da decisão da prefeitura, tomada em 2007, quando a notícia foi publicada nos jornais.”

Incentivo
Walter Pires admite que a legislação de incentivos a proprietários e locatários de imóveis tombados precisa ser aprimorada. “Mas, atualmente, em alguns casos de construções tombadas localizadas no centro de São Paulo e em bom estado de conservação, já existe a isenção do IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano]”, afirma.

Além de verificar com o órgão responsável pelo tombamento do imóvel se há a possibilidade de pedir isenção do imposto, o proprietário também pode recorrer às leis de incentivo à cultura, como a Lei Rouanet, para investir em projetos de restauro ou executar obras no patrimônio. “Cada caso deve ser analisado individualmente”, esclarece Pires.

Tombamento deve valorizar imóveis do bairro City Lapa
Além de imóveis, regiões que tenham valor cultural, ambiental e paisagístico também podem ser tombadas pelo patrimônio histórico. “O processo é o mesmo”, comenta Walter Pires, do Departamento do Patrimônio Histórico (saiba mais no quadro acima).

Foi o que aconteceu na última segunda-feira (18) com os bairros da zona oeste paulistana Alto da Lapa e Bela Aliança, conhecidos como City Lapa.

A decisão do Conpresp preserva as características originais da área, projetada nos anos 1920 pela inglesa Companhia City -empresa que também planejou os bairros Jardim América, Pacaembu, Jardim Guedala e Alto de Pinheiros.

O tombamento do City Lapa preserva traçado viário e áreas verdes e determina que nenhuma casa com mais de nove metros de altura seja construída, entre outras especificações.

“Dá uma segurança enorme aos moradores saber que amanhã não teremos um prédio alto como vizinho”, diz o presidente da Associação de Amigos Moradores pela Preservação do Alto da Lapa e Bela Aliança, Roberto Rolnik Cardoso.

“Essas restrições visam ao melhor uso possível para a finalidade de uma área; no caso, a residencial”, esclarece o consultor imobiliário Bernd Rieger. “Os imóveis de uma região com esse tipo de preservação acabam sendo valorizados”, conclui Thomaz Assumpção, da Urban Systems.

Um imóvel pode ser totalmente ou parcialmente tombado, dependendo do resultado da avaliação feita por especialistas em arquitetura e história, entre outras áreas.

Solicitação
“Qualquer pessoa pode pedir o tombamento”, diz Pires. A decisão, porém, será tomada pelo conselho do órgão responsável.

O solicitante pode encaminhar seu pedido a qualquer uma das três instituições de preservação do patrimônio histórico: o Conpresp, no âmbito municipal; o Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico), no âmbito estadual; e o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), no âmbito federal.

Técnicos e conselheiros do instituto procurado, ao avaliar o edifício, definem qual é o órgão mais indicado para cuidar do caso e quais são as estruturas dignas de tombamento -pode ser apenas a fachada, o imóvel todo, um jardim.

“A diferença de atuação é o valor [arquitetônico, histórico ou cultural] de cada bem. Nós podemos ter em uma cidade imóveis que possuam um enorme valor para o Brasil inteiro, pela arquitetura, pela história ou pela cultura. Nesse caso, essas edificações são reconhecidas pelo Iphan”, explica Pires.

“Mas há edificações que são importantes apenas para a cidade ou para o Estado e são tombadas pelo Conpresp ou pelo Condephaat”, completa.

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