Rio Branco 115 – Um sucesso de planejamento, engenharia e retrofit


O Rio de Janeiro é uma cidade que dispensa apresentação. Tem uma localização privilegiada e uma natureza exuberante. Mas seus atributos não param por aí. Esta cidade tem o orgulho de carregar em sua história várias décadas como capital do Império. Em 1763, o Rio de Janeiro tornou-se a capital do Brasil, título que manteve até 1960, quando foi inaugurada Brasília, a atual capital do país.

Em 1808, a Coroa Portuguesa instalou-se por aqui; junto com a família real vieram, também, a corte e alguns requintes da sociedade européia, como a arquitetura e a engenharia. Assim, iniciaram-se gradativamente a construção de elegantes edifícios, como o Teatro Nacional, o Arquivo Nacional e demais prédios da Praça da República, importante palco de tantos eventos sociais e políticos da época.

Falando sobre o mercado imobiliário corporativo do Rio, quase 32% do estoque total de escritórios disponíveis hoje, ou seja, mais de 2,2 milhões de m², já tinham sido entregue até 1960, quando a capital foi transferida para Brasília. Desta área, 92% está localizada na região administrativa do Centro.

Hoje, o Rio de Janeiro é o segundo maior mercado econômico e financeiro do Brasil. Por isso, um ponto que chama bastante a atenção é a baixíssima taxa de vacância que a cidade tem apresentado, principalmente nos últimos anos. Hoje, a taxa de vacância do mercado total está em 2,19%, um valor extremamente baixo, se comparado aos 10% considerado saudável pelos especialistas.

Há ainda outras dificuldades que o Centro do Rio enfrenta. A falta de terrenos, ou áreas onde possam ser erguidos novos empreendimentos, e a defasagem dos edifícios mais antigos, não apenas com relação às tecnologias oferecidas nos novos empreendimentos, mas principalmente quanto à própria questão de segurança e adequação às novas normas, como, por exemplo a de acessibilidade universal (acesso para pessoas portadoras de necessidades especiais, principalmente usuários de cadeiras de rodas), são dois dos principais.

Quais seriam as possíveis soluções para esses problemas? A resposta, na opinião de Sandra Ralston, CEO da BNCORP está no retrofit.

Quem lida com o mercado imobiliário comercial já deve ter se deparado com esse novo termo. A palavra, que já foi abrasileirada, tem sua origem no latim “retro” (para trás) e inglês “fit” (adaptação, ajuste) e, tecnicamente, significa adicionar nova tecnologia ou características a sistemas antigos. No que diz respeito às construções em geral, significa revitalizar edifícios antigos, melhorando seu uso pela troca de instalações internas antigas por outras mais modernas, como elevadores, sistema de ar condicionado, tubulações e fiação, sistema de automação, adequação às novas normas de segurança, entre outros itens. Foi primeiramente usada em países onde a rigidez quanto à conservação do patrimônio arquitetônico não permitia a mudança da fachada, mas era flexível quanto à adequação das estruturas internas, com melhorias e adaptações para seu melhor uso.

Hoje seu uso tem tido grande aceitação em locais que, como o Centro do Rio, apresentam grande demanda por novos espaços, mas sem possibilidades para novos empreendimentos. Outra vantagem do retrofit é a recuperação de edifícios que, sem manutenção adequada, estariam fadados ao abandono e, conseqüente, degradação da área onde ele se localizam.

Existem dois grandes desafios do retrofit em prédios antigos: a necessidade de adequação, não somente às novas tecnologias, mas principalmente às novas normas de segurança e acesso, e a compra do prédio, ou acordo com todos os proprietários e locatários, para a realização das obras, já que o prédio precisa ser desocupado antes as obras.

Foi olhando para essas dificuldades que a BNCORP, única empresa no Brasil focada exclusivamente no mercado de edifícios comerciais e corporativos, aceitou o desafio de contribuir para esse mercado, desempenhando a tarefa de realizar um retrofit num dos endereços mais valorizados do centro do Rio, Av. Rio Branco esquina com a Rua do Ouvidor.

DESAFIOS E CONQUISTAS
Os desafios surgidos com o planejamento do retrofit do Rio Branco 115 foram vários, mas a equipe de engenharia da BNCORP conseguiu propor soluções criativas e principalmente funcionais para cada uma delas.

1 – A compra do edifício. A BNCORP procedeu a compra do edifício, honrando os contratos de locação ou negociando a saída de todos os ocupantes do prédio sem prejuízo a nenhum deles. A BNCORP atuou como um developer de mercado, realizando não só a incorporação, mas também o desenvolvimento do projeto e das obras.

2 – A modificação da fachada. O edifício, com arquitetura clássica dos anos 50, tinha a fachada toda revestida de pastilhas. A solução mais rápida e prática foi a manutenção do revestimento original e revestir toda a fachada com materiais conhecidos como pele de vidro e ACM. Este tipo de fachada também é a mais adequada para locais onde existe maresia, que é muito corrosiva.

3 – O ar condicionado. Dentre todos os sistemas mais modernos de ar condicionado, a solução que melhor se adequou ao Rio Branco 115 foi o VRF. Esse tipo de ar condicionado é um dos mais indicados para prédios onde não é possível instalar sistema de ar condicionado central. O próprio nome VRF, uma sigla do termo em inglês, significa Volume de Refrigerante Variável. Este sistema permite que o líquido refrigerante seja direcionado eletronicamente para as áreas onde a temperatura interna ultrapasse o estipulado. Este sistema é, também, mais versátil e flexível. E para não comprometer o pé-direito, os dutos de ventilação acompanharam as saliências das vigas de sustentação da laje que impedem o rebaixamento do teto.

Outro ponto importantíssimo foi a instalação das máquinas em um terraço “técnico” cujo piso é feito por grades de metal, já que não era possível colocar laje neste ponto.

4 – Rotas de emergência. Com o aprimoramento das normas de segurança, um dos maiores desafios foi a adequação da saída e da escada de emergência. A primeira, originalmente, era através, literalmente, de um buraco que se abria em uma das paredes internas do escritório que dava acesso para o prédio vizinho. Para abrir esse buraco, estavam disponíveis no hall, uma marreta e uma machadinha. A escada era bem simples, sem nenhum tipo de proteção e cuja estrutura fazia parte dos elementos estruturais do edifício e, portanto, não poderia ser deslocada em outro local. O projeto para a nova escada de emergência prevê portas corta fogo em cada andar, além de pressurização de toda a sua extensão, evitando a propagação de fumaça.

5 – A cobertura. Originalmente, a cobertura constava apenas da casa de máquinas e da casa destinada ao zelador. Quando terminado, o Rio Branco 115 vai contar com uma cobertura duplex, com mais de 870m² de área privativa, com acesso exclusivo pelo último andar. A proposta é fazer neste último andar, uma sala de presidente, já que o projeto de paisagismo prevê um ambiente mais tranqüilo, além da fantástica vista da Baia de Guanabara e da Ponte Rio-Niterói.

A outra parte da cobertura, com acesso controlado, vai abrigar a casa de máquinas dos elevadores e a sala de segurança e supervisão.

6 – O hall de entrada. A decoração do hall de entrada será feita com materiais naturais como pedras e madeira, além de chapas de cobre escovado num desenho curvo que remete ao desenho da fachada.

7 – O sistema de segurança. É desnecessário dizer que os sistemas de segurança da década de 50 eram praticamente inexistentes, limitados à identificação dos transeuntes. O novo projeto prevê câmeras instaladas em locais estratégicos, sala de segurança e supervisão na cobertura, e todos os recursos para a instalação de uma empresa terceirizada, se for
o caso.

Importante salientar que o edifício será entregue com todas as especificações já instaladas e funcionando.

O Rio Branco 115 certamente estará entre os melhores prédios do Rio de Janeiro.

FICHA TÉCNICA

1. Áreas privativas: 17 conjuntos com de 553,8 m²; 3 conjuntos com 529,30 m².

2. Cobertura duplex com terraço com 871,41 m².

3. Fachada de vidros laminados termoacústicos de alto desempenho.

4. Ar Condicionado VRF.

5. Piso elevado com 10 cm de altura, adequado para a grande maioria das empresas.

6. Forro termonacústico modulado.

7. Sobrecarga de utilização nas lajes de 370 kgf/m².

8. Sanitário feminino e masculino, com vasos sanitários dotados de sistema dual flush e torneiras com fechamento automático.

9. Copa.

10. Moderno sistema de combate a incêndio, com sprinklers.

11. Luminárias, com capacidade para 500 lux e carga elétrica de 15w/m².

12. Carga elétrica para tomadas de 45 w/m².

13. Portaria, com controle de acesso.

14. Gerador com 90 KVA, destinado às áreas comuns, bombas, sistemas de segurança e incêndio. Em caso de falta de energia o gerador funcionará para 1 elevador; os demais serão direcionados automaticamente para o térreo.

15. Sistema de segurança equipado com circuito fechado de TV, com gravação digital. A sala de supervisão e segurança fica na cobertura.

16. Escada de emergência pressurizada.

17. 4 Elevadores de alta velocidade, 3,5 m/s e capacidade para 12 pessoas.

18. Vestiário para funcionários no subsolo.

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