Garantias para o crescimento imobiliário


(Gazeta do Povo) – 24/10/10

Mudanças no cenário político brasileiro podem influenciar a manutenção do bom momento da construção civil. A principal preocupação é a disponibilidade de crédito

Recorde de lançamentos, preço e venda são apresentados nas pesquisas que mostram o comportamento do mercado imobiliário brasileiro em 2010. Incorporadores e construtores sabem que o bom momento só se manterá com a permanência da combinação de aumento de renda com crédito farto. “É preciso pensar no futuro da economia brasileira, tendo em vista as novas gestões nos governos estadual e federal”, apontou o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) Hamilton Pinheiro Franck, durante o debate “Cenário econômico e construção civil: quais as perspectivas para os próximos dois anos?”, promovido pela entidade na última terça-feira.

Os economistas Fábio Dória Scatolin, professor da Universidade Federal do Paraná (UFPR), e Gilmar Mendes Lourenço, docente da FAE Centro Universitário, que estiveram no evento, afirmam que o cenário ainda instável da economia norte-americana exigirá habilidade do novo presidente na política macro-econômica para controlar a valorização da moeda brasileira, reduzir os juros e fortalecer a indústria, garantindo a manutenção dos empregos.

“Comemora-se a distribuição de renda e a ascensão da nova classe média, fatos que ajudaram a construção civil. Mas apenas com o crescimento da economia, que este ano deve rondar os 8%, será possível manter o otimismo”, avalia Sca­­­tolin.

Lourenço explica que, como o setor imobiliário tem dependência do mercado interno, é menos afetado por questões globais da economia. Em compensação, teve no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida o principal fator de aquecimento. “Não acredito que haja uma mudança brusca de postura no que diz respeito ao programa. Fala-se em aumentar o subsídio e a faixa de preço dos imóveis vendidos, o que será importante para a construção civil”, diz.

O último relatório da Caixa Econômica Federal (CEF) sobre o programa, divulgado no início de setembro, mostra que foram assinados 630.886 contratos no país desde o lançamento, em abril de 2009, chegando a 63% da meta. O programa do governo federal previa a contratação de 1 milhão de casas até o fim de 2010.

A crítica ao programa, porém, está no número de casas prontas. A CEF afirma que mais de 100 mil moradias foram entregues e que até o fim do ano este número deve dobrar. “Há bastante burocracia na contratação, o que instensifica a demora. É preciso flexibilizar e encontrar uma solução para o preço dos terrenos, cada vez mais caros nas regiões metropolitanas”, analisa Hamilton Pinheiro Franck.

O fator crédito
Independentemente da configuração do novo governo e da manutenção das políticas habitacionais, há uma outra preocupação: os recursos para o crédito.

A poupança é a principal fonte de financiamento do setor e, de acordo com projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), esgota-se em 2012. “O crédito imobiliário via poupança é um modelo que deu certo e dificilmente será abandonado ou enfraquecido. Há a percepção da escassez e, qualquer que seja o governo a assumir em 2011, deverá procurar formas de estimular a poupança”, prevê o consultor de mercado do Sinduscon-PR, Marcos Kahtalian, que também participou do debate na entidade.

O presidente da Abecip, Luiz Antonio França, mostra que o saldo da poupança cresce abaixo de 20% ao ano, enquanto o crescimen­­­to do crédito está por volta de 50%. “A relação de crédito imobiliário e PIB não chega a 4% e tudo indica que chegará a 11% em 2014, quando atingiremos cerca de R$ 520 bilhões em financiamentos. O que preocupa é que hoje os depósitos na poupança estão em R$ 270 bi­­lhões”, analisa.

Para o superintendente regional da Caixa Econômica Federal (CEF), Hermínio Basso, as bases para o crescimento do crédito, renda mais alta e geração de empregos formais estão sólidas e mesmo defendendo que há aumento significativo na captação da poupança, ele admite que será preciso recorrer a diferentes instrumentos de obtenção de recursos.

Entre as alternativas está a securitização, que transforma as carteiras imobiliárias em títulos que serão vendidos no mercado. “É um modelo que oferece ao mercado imobiliário a dinâmica e a liquidez do mercado financeiro”, diz Lou­­­renço. A desvantagem, no entanto, é que a alternativa é mais cara. O custo de captação da poupança é de 7% ao ano e por meio da securitização, chega a 10%, na análise da Abecip.

Lourenço ressalta que para in­­­gressar nesse mercado o país não pode perder de vista a crise que ocorreu nos Estados Unidos em 2008. “Somos um mercado em desenvolvimento e o que ocorreu no mercado norte-americano deve servir de lição. O Brasil tem um volume pequeno de empréstimos imobiliários em relação ao PIB e uma análise rígida na concessão de crédito. Esses são pontos positivos”, diz.

Preços em Curitiba tendem à estabilização

Com a perspectiva de fechar o ano com 33 mil unidades liberadas para construção, um aumento de 19% em relação a 2009, de acordo com pesquisa apresentada pelo Sinduscon-PR, Curitiba e Região Metropolitana assistem também ao aumento contínuo no preço do metro quadrado. “O preço é definido pelo mercado e hoje não vejo espaço para que continuem subindo acima da inflação e dos custos. Havia uma defasagem, ela já foi corrigida”, opina o presidente do Sinduscon-PR, Hamilton Pinheiro Franck.

Uma pesquisa feita pela entidade revela que a valorização dos imóveis em Curitiba entre dezembro de 2003 e setembro de 2010, ao contrário do que se imagina, não está acima da valorização de outros investimentos. Um imóvel de dois quartos teve 166% de valorização no período, enquanto que a renda fixa (CDI – Certificado de Depósito Interbancário) valorizou 168% no mesmo período. “É preciso separar o preço exagerado de imóveis de alto luxo ou em regiões específicas da cidade, do desempenho dos imóveis que atendem a maior parcela da população, os de um, dois ou três dormitórios”, diz o consultor de mercado Marcos Kahtalian.

Ainda com base no estudo, a média de preço do metro quadrado de área privativa no mês de outubro é de R$ 4.611 para unidades verticais e R$ 2.806 para horizontais. “Antes calculávamos o preço com base na área total, mas com a grande quantidade de condomínios em que a área privativa é menor do que a proporção das áreas comuns, faz-se necessário a análise do preço da área útil, o que ajuda a provocar a sensação de aumento dos preços”, diz Franck.

Empresários do setor não se arriscam em falar no volume de lançamentos para o próximo ano, mas não se cogita retração. “De­­ve-se ter aumento moderado de 10%, por exemplo. Certamente teremos mais lançamentos no segundo semestre, até para aguardar o comportamento do mercado com o novo governo”, opina o vice-presidente do Sinduscon-PR, Nor­­mando Baú.

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