Imóveis sobem 156% em 5 anos e levantam dúvidas sobre bolha


(Gazeta do Povo) – 27/08/11

Para alguns especialistas, preço já subiu demais; para outros, os valores atuais são um ajuste após vários anos de mercado debilitado

De janeiro de 2006 a julho deste ano, o preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais em Curitiba subiu 156% – um apartamento comprado há cinco anos por R$ 150 mil vale hoje algo em torno de R$ 380 mil. O crescimento é superior à valorização dos aluguéis na cidade e bem acima da inflação medida pelo IPCA, segundo levantamento mensal realizado pelo Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). O aumento constante dos preços de imóveis levanta a questão: até quando eles vão continuar subindo?

Analistas estão longe de um consenso. Para muitos, o movimento atual é parte de um longo ciclo de alta, provocado por um descompasso entre oferta e demanda. Por diversos motivos – baixa oferta de terrenos, escassez de mão de obra, exigências ambientais pouco flexíveis e tempo longo para a construção de imóveis –, a oferta de novas casas e apartamentos não acompanha o desejo do mercado consumidor. O fenômeno também ganha força com a pressão pelo lado da demanda, que vem crescendo com o aumento da renda do trabalhador e o maior acesso ao crédito.

“Preço justo”
Mas mas há quem argumente que já é possível soar o alerta de uma bolha de preços – bolhas são caracterizadas pelo valor de um ativo acima de seu preço justo, calculado pela reposição dos custos mais uma margem de lucro compatível com o risco do negócio. O professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de “Real Estate” da Poli-USP, tem analisado os números do mercado de São Paulo e afirma que já é possível identificar sinais de bolha por lá. Ao comparar os preços dos imóveis com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), indicador dos custos do setor, as análises mostram que os preços dos imóveis estão acima de seu preço justo.

O mesmo fenômeno pode ser verificado na capital paranaense. De janeiro de 2006 até julho deste ano, o INCC aumentou 46% – medido pela FGV, o índice faz um média dos custos de materiais e mão de obra da construção civil em sete capitais brasileiras. Por uma decisão metodológica da instituição, Curitiba deixou de ser pesquisada em 2009, mas o INCC serve de termômetro para o país.

Descolamento
Se comparado à valorização dos imóveis na cidade, o índice mostra que, assim como em São Paulo, os preços estão descolados da variação dos custos de construção. Enquanto os imóveis valorizaram quase 20% nos últimos 12 meses, a inflação da construção civil foi de 7,28%. “Não é possível afirmar que estamos vivendo uma bolha”, ressalta o professor da USP. “As bolhas são temas delicados, porque você não pode defini-las com antecedência, apenas fazer alertas. Só sabemos que ela ocorreu quando ela se desvanece”, avisa.

Apartamento pequeno teve maior valorização
O preço médio do metro quadrado em Curitiba passou de R$ 904, em janeiro de 2006, para R$ 2.323 em julho deste ano, uma alta de 156%, segundo levantamento do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). No mesmo período, o metro quadrado do aluguel saltou de R$ 6,27 para R$ 12,22, um aumento de 94%. O levantamento leva em conta o preço em diferentes regiões da cidade e de diferentes tipos de imóveis (kitinete; apartamentos de um, dois, três e quatro quartos; residências de dois, três e quatro quartos, e sobrados).

Os imóveis pequenos foram os que tiveram o maior reajuste. O metro quadrado das kitinetes, por exemplo, está 255% mais caro hoje do que há cinco anos e meio – um salto de de R$ 844 para R$ 3.002. Segundo a pesquisa do Secovi, este é o metro quadrado médio mais caro entre os tipos de imóveis, seguido pelos apartamentos de um quarto (R$ 2.779) e de quatro quartos (R$ 2.703). As residências de dois quartos (R$ 2.001) e sobrados (R$ 2.138) são os mais baratos. A pesquisa não discrimina o preço por bairro.

Indicador: Preço também sobe mais que aluguel
Uma outra comparação que pode ser sintoma de que os preços já foram longe demais é a relação com o custo dos aluguéis. Enquanto nos últimos 12 meses o metro quadrado médio da locação teve uma alta de 13%, o preço para venda subiu quase 20%. Em julho, a taxa de retorno média do aluguel – o valor do metro quadrado para locação sobre o preço do metro quadrado do imóvel – foi de 0,52% em Curitiba, um rendimento considerado baixo – menos que a remuneração da poupança (0,5% mais TR, algo perto de 0,6%) e bem abaixo do CDI (0,96%), um ativo livre de riscos. Segundo especialistas, a baixa taxa de retorno é um indicativo de que os imóveis estão supervalorizados. Quem desmente a tese argumenta que, no Brasil, a maioria das pessoas está comprando imóvel para ocupação, ou seja, não está especulando e comprando apenas visando retorno rápido.

Descompasso entre demanda e oferta provoca alta, diz analista
Ainda que alguns especialistas sugiram que há uma bolha imobiliária em formação, muitos argumentam que o país vive um longo ciclo de alta dos preços, e que eles devem começar a se estabilizar em breve. O principal argumento é de que o Brasil passou por um longo período de estagnação imobiliária, em que o número de novas construções foi muito pequeno.

“Não vejo a possibilidade de bolhas. É um aquecimento normal. Havia uma demanda muito reprimida. Enquanto houver compradores, o preço vai se manter”, diz o diretor do Secovi e proprietário da imobilária Cilar, Luciano Giongo Tomazini. Paulo Queiroz, economista-chefe da Portfolio Asset, consultoria econômica baseada no Rio de Janeiro, concorda. “Há uma procura muito grande, mas a oferta não acompanha. Essa alta acelerada seria mais uma correção, talvez um pouco exagerada, de preços deprimidos por muito tempo”, afirma.

Juros
Análises de história econômica mostram que, apesar de não poderem ser previstas, as bolhas têm pelo menos um elemento em comum: o baixo nível da taxa de juros, o que costuma significar desejo do governo de que as famílias e empresas gastem mais, com o crédito mais barato. “Essa não é a realidade do Brasil”, diz Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Finance Real Estate (BFRE), empresa que atua na área de crédito imobiliário. “O juro no Brasil é um dos mais caros do mundo. Hoje os brasileiros financiam, em média, 62% do imóvel, um patamar considerado bastante saudável. Quando há a comparação com a bolha imobiliária americana, é bom lembrar que lá, muitas vezes, o financiamento chegava a até 105% do valor do imóvel”, argumenta.

Nogueira também lembra que, no Brasil, os bancos fazem um controle rigoroso da concessão de crédito. Como as próprias instituições carregam quase que integramente os ativos imobiliários, elas têm os incentivos corretos para não arriscar demais. “A nossa regulamentação do crédito é muito rigorosa. No Brasil não há produtos financeiros como havia nos EUA, como o refinanciamento de hipotecas”, afirma Queiroz. (BB)

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