A bola da vez


(Redação AECweb / e-Construmarket: Leandro Angelino ) 9/11/2012

Condomínios industriais atraem investimentos para todas as regiões do país e devem triplicar em área construída nos próximos quatro anos

Levantamento realizado pela Rede de Obras, ferramenta de pesquisa da e-Construmarket, revela que estão sendo investidos mais de R$ 1,7 bilhão (ver tabela 1) em dez projetos de galpões industriais no estado de São Paulo – alguns já em obras iniciais.

Só em um empreendimento de Viracopos, na cidade de Campinas, o investimento é de, aproximadamente, R$ 500 milhões. De acordo com Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos, empresa responsável pela obra que está em fase de planejamento de construção, a área do terreno é de um milhão de m². No local, será construído um condomínio de uso misto, composto por galpões para logística, tecnologia, escritórios, hotéis e empresas de varejo.

“Como a Bresco é membro fundadora do GBC Brasil – Green Building Council –, o novo empreendimento, totalmente voltado para locação, será construído em conformidade com os preceitos da sustentabilidade”, diz. A Bresco é uma empresa de investimentos imobiliários focada no setor corporativo. “Somos uma plataforma patrimonialista de longo prazo, formada por investidores nacionais”, afirma.

Crescimento acelerado

Para o coordenador de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Colliers International Brasil, Leandro Angelino, nos próximos quatro anos o mercado de condomínios industriais vai triplicar de tamanho, atingindo 11 milhões de m² de área construída no Estado de São Paulo, cujo inventário hoje é de 3,6 milhões de m².


Fonte: Colliers International Brasil

Em sua análise, o crescimento do setor de condomínios industriais no Brasil é provocado pela situação favorável da economia, que cresceu muito desde o governo do presidente Lula. A crise internacional trouxe muito investimento estrangeiro para o país e a inflação controlada favorece o mercado. Estes fatores, somados ao crédito mais fácil e juros menores estimulam o consumo, abrindo o mercado para o setor logístico.

Cenário promissor

Hoje, no Brasil, existem 6,2 milhões de m² construídos, o que corresponde a 113 condomínios industriais, e deve crescer para 18,7 milhões de m² nos próximos quatro anos. Angelino revela que estão sendo construídos outros 30 empreendimentos, ou 2,4 milhões de m², e que existem projetos para outros 80 condomínios, o que representa mais de 10 milhões de m² de área a ser construída. “A região Sudeste tem 70% do estoque de condomínios existentes no país. No eixo São Paulo-Campinas estão todos os grandes players do setor”, afirma.

Inventário Condomínios Industriais
Existentes: 6.234.798 m² – 113 condomínios

Construção 2.482.858 m² – 30 condomínios

Projeto 10.045.279 m² – 80 condomínios

Fonte: Colliers International Brasil

Empreendimentos diferenciados

As informações de Angelino se referem aos condomínios industriais classe A, que correspondem a 60% da composição do mercado brasileiro. Classe A é aquele condomínio dotado de estrutura específica, com pé direito de 10 a 12 m de altura. Tem sprinkler – equipamento de segurança contra incêndio –, doca de mil metros, capacidade de piso adequada para seis toneladas por m² e pátio de manobras que possibilite a movimentação de carretas. Por se tratar de mercado novo, os empreendimentos atendem às necessidades das operadoras seguindo o padrão americano.

Mercado

Embora preveja que o número de condomínios industriais vai triplicar em termos de área construída, e duplicar em relação ao número de condomínios, que passará dos atuais 113 para 223 em quatro anos, o pesquisador afirma que existe demanda porque o mercado brasileiro ainda é muito pequeno. “O do Canadá é 15 vezes maior que o brasileiro e o dos EUA, 20 vezes maior. No Brasil, o setor se desenvolve com a vantagem de ser ainda muito pequeno e há bastante espaço para crescer”, opina. Além disso, diz, São Paulo representa um mercado muito atrativo. A Colliers faz pesquisa em 62 países. No ranking de galpões industriais, São Paulo está na 9ª posição em Cap Rate (taxa de retorno), de 10,25%. “Os preços de locação estão entre os dez maiores do mundo”, diz.

Leandro Angelino avalia que, no curto prazo, não existem riscos para o setor, mas já se pode falar em saturação da região de Campinas. Lembra, entretanto, que existem outros espaços. “Jundiaí, por exemplo, surge como um novo vetor com preços de locação entre R$ 16,00 a R$ 22,00 o m². Os terrenos na cidade estão com preços de venda na faixa de R$ 100,00 a R$ 400,00 o m² – mais baratos do que na vizinha Campinas, onde os preços variam entre R$ 200,00 e R$ 600,00 reais o m². Em Guarulhos, o preço do metro quadrado sobe para faixas de R$ 300,00 a R$ 700,00, atingindo até R$ 1000,00 o m², dependendo do terreno”, acrescenta.

A vantagem do setor de condomínios logísticos é que os empreendimentos podem ser construídos por fases, de modo que o investidor tem condições de avaliar a reação do mercado antes de iniciar novas etapas construtivas de um mesmo projeto. A taxa de vacância dos centros existentes, segundo dados divulgados pela Colliers, deve terminar o semestre em 6,8%, fechando o ano entre 10% e 15%. “Esses valores estão dentro dos padrões normais”, afirma.

Tendência

Devido à grande procura o setor já enfrenta carência de terrenos, o que pode gerar afastamento dos empreendimentos dos consumidores. As obras de infraestrutura, como o rodoanel em São Paulo e o Arco Metropolitano no Rio de Janeiro, valorizam os terrenos do entorno e situações idênticas ocorrem em todo o país. “Em breve, o mercado vai começar a construir condomínios verticais próximos aos centros de consumo, como existe no Japão. Essa é uma tendência natural”, diz Angelino.

O consumidor está comprando mais, o que exige novos locais de armazenamento e de produção. Nessa nova realidade, diz, a logística precisa ser otimizada. “A localização dos novos CDs é importante porque o custo de frete pesa mais na operação do que o de locação. Por isso, quanto mais perto estiver do consumidor, melhor. O ideal é que esteja instalado entre 100 km e 150 km do centro de consumo”, orienta.

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