Vale a pena investir em imóvel para alugar em 2013?


(Revista Exame) – 14/01/13

Os imóveis brasileiros usados valorizaram no ano passado, em média, 13,7%, segundo o Índice FipeZap, uma cifra bem mais modesta do que nos anos anteriores. Já o índice de inflação que reajusta os contratos de aluguel, o IGP-M, fechou o ano com forte alta de 7,82%. Mas quem pensa em aproveitar a aparente estabilização nos preços dos imóveis residenciais para ir às compras e obter renda com aluguel numa época de inflação mais alta deve pensar novamente.

Com imóveis tão caros e a impossibilidade de os aluguéis subirem acima do limite da renda dos locatários, o investimento imobiliário direto, no segmento residencial, não deve ser uma boa pedida para 2013. Em outras palavras, o retorno apenas com o aluguel está abaixo em comparação à inflação e até mesmo à poupança. O retorno é o percentual a que corresponde o aluguel face ao valor do imóvel. Assim, grosso modo, para uma quantia de 100.000 reais despendida na compra de um imóvel, um aluguel de 1.000 reais mensais corresponderia a um retorno de 1% ao mês.

Segundo o último Índice FipeZap, o retorno médio com aluguel no Rio de Janeiro em dezembro era de 0,39% ao mês; em São Paulo, era um pouco maior, de 0,49%. O Índice FipeZap considera a rentabilidade bruta, anterior ao desconto com imposto de renda a que os aluguéis estão sujeitos. Em ambos os casos, a rentabilidade vem caindo desde 2008.

Esse patamar de rentabilidade é o mesmo das aplicações mais conservadoras do mercado, que além de terem menos risco de calote, ainda são bem mais líquidas. A poupança pelas regras novas, com remuneração de 70% da Selic mais Taxa Referencial (TR), rendeu, em dezembro, 0,41%. É mais do que a média de retorno do Rio de Janeiro. O retorno bruto em São Paulo perde, por exemplo, para o retorno bruto em um mês no Tesouro Direto. Uma Letra Financeira do Tesouro (LFT) está rendendo, em um mês, 0,58%, considerando uma corretora que não cobre taxa de administração.

“Isso se deve principalmente ao aumento dos preços dos imóveis novos, que puxou o aumento dos usados. A queda nos retornos com aluguel foi generalizada. A oferta de imóveis para locação também tem aumentado nos últimos anos em virtude do aquecimento da economia. Muita gente começou a enxergar o imóvel para aluguel como uma boa alternativa para alocar parte do patrimônio”, explica Cícero Yagi, consultor do Secovi-SP, o sindicato das empresas do mercado imobiliário em São Paulo.

Veja na tabela as comparações:

Imagem1Fontes: Índice FipeZap e Banco Central

Nota: Faltou considerar que a rentabilidade do investimento em imóvel para locação deveria ser acrescida da variação do preço dos imóveis. Se o preço dos imóveis varia a inflação (IPCA, por exemplo), o ganho médio dos imóveis seria superior à taxa SELIC.

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