Mercado testa repasse antecipado


Valor Econômico – (21/01/13)

Quem já comprou um imóvel na planta sabe que a entrega das chaves não tem só uma importância simbólica. É o momento que o tomador dai das mãos da construtora e passa efetivamente a ser financiado pelo banco. Aos poucos, porém, uma combinação entre demanda das construtoras e adesão dos grandes bancos vem quebrando essa tradição.

O 2012 ruim das incorporadoras serviu para dar gás a essa mudança. Pressionadas por melhores margens em seus lançamentos e por uma gestão mais eficiente de caixa, as maiores empresas do setor passaram a buscar alternativas para se livrar do mutuário mais cedo. “O repasse é um problema que preocupa a indústria”, afirma José Florêncio, vice-presidente financeiro da Cyrela. “Alguns bancos começam a atender nossos pedidos por repasses antecipados.”

A grande dificuldade para as construtoras é uma espécie de ginástica matemática que precisa ser feita para viabilizar no repasse antecipado (chamado de “fração ideal”, no jargão do mercado). Quando um imóvel é comprado na planta, durante o período financiado pela construtora, as parcelas e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pelo Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC). Ao mesmo tempo, a construtora paga os juros do financiamento que faz com o banco para erguer a obra. A conta que a empresa faz para o repasse antecipado é calibrar as duas variáveis para acertar o momento ideal de transferir o devedor para o banco.

Por outro lado, diz Florêncio, da Cyrela, a manobra antecipa o fluxo de caixa da incorporadora. Também garante que, depois de entregar o empreendimento, um menor número de clientes fique na construtora por não conseguir financiamento bancário.

“É uma mudança cultural para algumas incorporadoras o repasse antecipado” diz Gueitiro Genso, diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil. “Os empreendimentos financiados com recursos do FGTS já funcionam com repasses na planta”. Os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são usados para financiar o programa habitacional do governo, o Minha Casa Minha Vida.

Segundo Genso, em uma obra de 24 meses, o BB antecipa repasses para o 6º ou 12º mês, por exemplo. Em alguns casos, pode até adiantar o dinheiro na planta.

“Há cada vez mais empresas trazendo clientes mais cedo para o agente financeiro. A companhia pode até nos trazer o cliente já na planta e se focar inteiramente na construção”, afirma José Urbano Duarte, vice-presidente de governo e habitação da Caixa Econômica Federal.

No crédito imobiliário, a transição entre financiar um empreendimento e uma pessoa física é um momento crítico para rentabilizar a operação. “O retorno do financiamento à construção é bem baixo. É preciso rentabilizar a operação na pessoa física”, afirma Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC. “Se a construção não servir como porta de entrada para pessoa física, talvez essa operação não valha a pena.”

Ao fazer o repasse antecipado, o banco e a construtora também conseguem evitar casos em que o tomador não consegue migrar para o crédito bancário na entrega das chaves. É o que ocorre por exemplo, quando o tomador fica com o “nome sujo” enquanto está sendo financiado pela construtora. Outro caso observado nos últimos anos é o imóvel se valorizar ao longo da construção e, na hora da passagem para o banco, ele não ser mais elegível para financiamento via SFH, que usa recursos da poupança e tem taxas mais baratas.

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