(DCI) – 22/01/15

As letras imobiliárias garantidas (LIGs), formalizadas em lei na segunda-feira pelo governo federal, terão forte adesão do mercado e, à medida que taxa de juros básica (Selic) diminuir, ajudarão a ancorar o financiamento de imóveis residenciais, junto à poupança. A avaliação é de Octavio de Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de crédito imobiliário e Poupança (Abecip).

De acordo com ele, quando forem emitidos, esses papéis despertarão interesse principalmente de fundos de previdência privada, seguradoras e agentes estrangeiros, por oferecerem dupla garantia. Além de contarem com a cobertura do banco emissor, os títulos também serão lastreados em uma carteira de crédito imobiliário apartada dos ativos da instituição financeira, para o caso de liquidação do banco.

“É tudo que um fundo de previdência ou uma seguradora querem, porque eles sabem que se, na pior das hipóteses, ocorrer qualquer problema, o banco vai ter que garantir a LIG. E, se o banco quebrar e não garantir esse papel, eles ainda tem um estoque de créditos lastreando o título com uma inadimplência baixíssima e um bom LTV”, analisou Lazari Junior.

Dados da Abecip apontam que a inadimplência dos financiamentos imobiliários fecharam 2014 em 1,4%. Já o LTV (do inglês, loan-to-value), que mede o percentual do valor total do imóvel que foi financiado, fechou em 65,4% – ou seja, para imóveis de R$ 100 mil, o valor financiado foi, em média, R$ 65,4 mil.

Ajudando a poupança
Lazari Junior afirmou que inicialmente, enquanto a Selic estiver em trajetória de alta, as LIGs (que provavelmente terão um rendimento próximo ao da taxa básica), serão usadas principalmente para financiar grandes empreendimentos, como shopping centers e lajes corporativos.

“Enquanto tivermos recursos na poupança, não dá para comparar. O custo da poupança [para os bancos] é de 6,17% ao ano. Então, as operações usam prioritariamente recursos da poupança para financiamentos” disse o presidente da Abecip.

Segundo Lazari, entretanto, caso as medidas tomadas pela equipe econômica do governo tenham o efeito desejado, com a economia retomando o ciclo virtuoso e os juros entrando em trajetória de queda, as LIGs passarão também a ancorar os financiamentos de imóveis residenciais, ao lado da poupança e dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – a legislação prevê que 65% dos recursos das cadernetas devem destinados para financiamento habitacional.

O presidente da Abecip apontou ainda que, com uma alta demanda pelos títulos pelo mercado, conforme esperado pela instituição, os juros pagos pelos papéis serão menores. “E com juros de captação menor, o preço cobrado do consumidor pelo financiamento também diminui”, avaliou ele.

Emissão e tributação
A expectativa da Abecip é que as LIGs comecem a ser emitidas ainda no primeiro semestre de 2015. Embora já tenham sido aprovados pela presidente Dilma Rousseff, os títulos ainda precisam passar pelo crivo do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em coletiva com a imprensa, ontem, Lazari ressaltou a importância da emissão das LIGs antes que a possível tributação das letras de crédito imobiliário (LCIs) seja efetivada, para alimentar o funding ao crédito imobiliário.

“Para qualquer mudança que houver na LCI, seria fundamental para o mercado que a gente já tivesse a LIG garantida e totalmente normatizada para que tivéssemos papéis distintos com benefícios ou condições diferenciadas para o investidor”, afirmou.

Para ele, a tributação das LCIs deve ser de forma regressiva: quanto mais longo o prazo do título, menor o imposto.

Muito similares aos chamados covered bonds – instrumentos de dívida, lastreados em créditos imobiliários e com garantia real do imóvel -, a Abecip também acredita que as LIGs irão atrair investidores estrangeiros, outro diferencial do título, junto a isenção de imposto de renda para pessoa física em investimentos com mais de dois anos.

Dados e projeções
Embora a poupança tenha reduzido a captação líquida de R$ 54,3 bilhões, em 2013, para R$ 23,8 bilhões em 2014, com a alta da Selic, o saldo das cadernetas manteve trajetória de alta, fechando o ano passado em R$ 522 bilhões, crescimento de 11,7% em relação a 2013. Os demais instrumentos de captação (LCI, CRI e FGTS) também fecharam com alta.

Frustrando as expectativas da Abecip, que havia projetado alta de 15% para 2014, o volume de financiamentos imobiliários fechou com crescimento tímido de 3,4%, em R$ 112,9 bilhões. A projeção para 2015 é de crescimento de 5%.

O crédito para os imóveis residenciais usados registrou queda de 6%, fechando em R$ 46,2 bilhões (impactado pela queda da confiança do consumidor, segundo a Abecip), e para habitações novas alta de 27%, em R$ 35,3 bilhões, reflexo do bom desempenho dos lançamentos de 2013. Já o financiamento de construção teve queda de 2,6%, encerrando 2014 em R$ 31,4 bilhões.