Bolha imobiliária: como as histórias de investidores provocaram a crise


(Estadão) – 25/05/17

Por Robert J. Shiller

“Explicações para o que ocorreu no mercado de habitação não se encontram nos dados convencionais privilegiados pelos economistas, mas sim em narrativas sociologicamente importantes”

Ainda não há consenso a respeito dos motivos que levaram ao último boom e crash imobiliário. E isso é preocupante, porque os violentos ciclos do mercado de habitação ajudaram a produzir a Grande Recessão e também a crise financeira de 2007 a 2009. Se quisermos evitar provações como essas no futuro, precisamos compreender o que aconteceu no passado.

As explicações para o que ocorreu no mercado de habitação, no entanto, não se encontram, creio eu, nos dados convencionais privilegiados pelos economistas, mas sim em narrativas sociologicamente importantes — como as histórias de gente que ficou rica investindo em casas e em ações de ofertas públicas inicias (IPO na sigla em inglês) — que conformam a mentalidade inconstante de uma época.

Vamos pensar nos dados por um momento. Eles nos mostram que aconteceram transformações extremas, mas não dizem por quê.

Os valores reais das casas subiram 75% de fevereiro de 1997 a dezembro de 2005, de acordo com o índice de preços domésticos da S&P/Case-Shiller, com inflação corrigida pelo índice de preços ao consumidor. E, então, de 2005 a 2012, os valores reais inverteram a tendência, caindo a apenas 12% acima do nível de 1997. Desde 2012, eles voltaram a subir 29%, chegando a quase metade do pico de 2005. Essa é a montanha-russa dos valores imobiliários — bem mais assustadora em algumas cidades mais voláteis — que ainda não sabemos explicar com clareza.

Para os economistas, o problema é que essas variações não correspondem a movimentos dos suspeitos de sempre: taxas de juros, custos de construção, população e aluguéis. O índice de preços de aluguel de residência, compilado pelo Departamento de Estatísticas do Trabalho dos Estados Unidos e corrigido pela inflação, subiu apenas 8% entre 1997 e 2005. Por isso, a demanda por habitação não pode explicar o enorme aumento nos valores reais das casas. E também não explica o aumento de 29% nos preços reais de imóveis desde 2012, porque os aluguéis ajustados pela inflação subiram apenas 10% nesse período. Então, o que ocasionou essa montanha russa nos preços imobiliários?

Creio que a oscilação dos preços tem a ver com as mudanças na mentalidade da época, mudanças provocadas por narrativas que viralizaram e atingiram toda a população. Procurar respostas em tais histórias populares vai de encontro à abordagem convencional, que encara as pessoas como se elas reagissem de maneira lógica às forças econômicas. Mas uma abordagem menos ortodoxa pode ser bastante útil.

Uma coisa está clara: as narrativas predominantes de 1997 a 2005 não incluíam o conceito de bolha imobiliária, pelo menos não no primeiro momento. Uma pesquisa de internet usando o ProQuest ou o Google Ngrams mostra que a expressão “bolha imobiliária” mal foi utilizada até 2005, no fim do boom. O que é uma bolha? Normalmente, o termo veicula a noção de que, impulsionada pela expectativa por aumentos cada vez maiores nos preços, a demanda acaba atingindo níveis que não se sustentam e, assim, o entusiasmo diminui e a bolha estoura. Mas as evidências da pesquisa sugerem que esse raciocínio não estava nas mentes de muitas pessoas.

Quase ao contrário. Durante o boom de 1997 a 2005 circularam inúmeras narrativas sobre investidores espertos que foram ousados o bastante para tomar posição no mercado. Basta lembrar, por exemplo, as histórias de pessoas que compravam uma casa, reformavam e a revendiam em poucos meses, com muito lucro. Essas histórias devem ter soado bem emocionantes para quem não chegou a comprar e vender casas, mas que pode ter começado a pensar em investir — e comprar uma casa com uma imensa hipoteca parecia coisa de investidor sábio.

Em seu livro The Complete Guide to Flipping Properties (O guia completo da compra e venda de propriedades), publicado em 2004, Steve Berges exaltou o tal “Princípio D.O.P”, que significa “dinheiro das outras pessoas”. Ele escreveu: “Seu objetivo é controlar o maior número possível de imóveis, usando a menor quantidade possível de seu próprio capital”. Em outras palavras, pegue o maior empréstimo que você puder. Berges escreveu sobre o lado positivo da alavancagem, mas não sobre seus perigos nos momentos de grandes quedas de preços — um fenômeno que já estava virando a esquina.

Narrativas como esta podem levar muito tempo para enfeitiçar a imaginação popular. Comprar e vender foi o “grande lance” do boom dos condomínios nos 1970 e 1980. Naquela época, a ideia era a seguinte: investidores de grande porte e bolsos profundos compravam prédios inteiros e alugavam e vendiam os apartamentos para diversas pessoas. Por uma questão de relações públicas, os investidores ofereceriam preços reduzidos aos locatários que já moravam no prédio e, às vezes, também a algumas pessoas que não moravam.

Isso gerou uma euforia. Locatários e especuladores repassaram seus contratos de compra com grande lucro — às vezes usando dinheiro emprestado para comprar e vender várias unidades ao mesmo tempo — e ficaram muito empolgados. Parecia que qualquer pessoa com energia e iniciativa poderia ficar rica fazendo isso.

Em 2004, algumas pessoas sedentas por dinheiro rápido compraram o livro de Donald J. Trump: Trump: Think Like a Billionaire: Everything You Need to Know About Success, Real Estate, and Life (Trump: pense como um bilionário: tudo que você precisa saber sobre o sucesso, o mercado imobiliário e a vida), escrito com Meredith McIver. Alguns se inscreveram na Trump University, que apostava no investimento imobiliário ainda em 2005, já no final do boom. A “universidade” fechou em 2010, em meio a ações judiciais e recriminações.

Essas narrativas não ficaram restritas aos imóveis. Logo depois do boom dos condomínios, as histórias sobre compras e vendas rápidas em IPO também decolaram. Assim como os investidores de condomínio, os operadores de IPO venderam ações abaixo do preço de mercado a alguns clientes, que puderam então revender os papéis e fazer lucro imediato.

Os investidores de condomínios e IPOs estavam fazendo uma transformação importante. Dando descontos a compradores que conseguiam belos retornos, eles cativaram a nação com histórias de pessoas que fizeram fortunas, sem precisar de diplomas avançados nem currículos robustos.

Agora, a ideia de ficar rico comprando e vendendo casas está enraizada na nossa cultura. Procurei na Amazon livros sobre o tema e encontrei 328 itens, a maioria escrita nos últimos anos. Comprar e reformar casas para depois revender é um negócio legítimo. Mas muitos desses livros fazem promessas extravagantes e parecem destinados a inspirar amadores a mergulhar de cabeça em empreendimentos arriscados.

As regulamentações da Lei Dodd-Frank, de 2010, puseram em xeque o fascínio do público pela especulação em imobiliária, mas essa restrição ficou mais tênue com a eleição de um presidente que investia no mercado imobiliário e tem a intenção de reduzir o poder dos marcos regulatórios. Essas narrativas ainda são poderosas e poderiam facilmente estimular mais espirais no mercado imobiliário.

* Robert J. Shiller é professor de economia em Yale.

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