Fundos Imobiliários: conheça os atrativos dessa opção de aplicação


(Estado de S.Paulo) – 07/10/18

Nos últimos doze meses, o patrimônio dos fundos imobiliários (FII) teve crescimento de cerca de 17%. Isso significa que R$ 6,6 bilhões foram investidos nesta modalidade de aplicação. Os dados são da gestora de recursos Horus GGR. Mas apesar de serem investimentos relativamente seguros, segundo especialistas, os fundos imobiliários ainda são pouco conhecidos. “As pessoas não sabem do que esse produto é capaz, falta educação financeira”, diz o vice-presidente de Habitação Econômica do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Rodrigo Luna.

Veja a seguir, mais informações a respeito desse investimento.

O que são?
Os fundos imobiliários são um veículo para investimento no setor imobiliário. Regulados pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM), os FII têm o objetivo de promover a aplicação coletiva dos recursos de seus participantes em empreendimentos imobiliários diversificados.

Esse patrimônio de empreendimentos é dividido em cotas e o investidor, ao adquirir uma ou mais frações daquele total de bens está, indiretamente, adquirindo o bem em si. “As pessoas que investem em um fundo, na verdade, estão investindo naquele imóvel através do fundo”, resume Diogo Canteras, gestor do fundo imobiliário Hotel MaxInvest.

Os fundos imobiliários permitem, com um aporte financeiro razoavelmente baixo – com R$ 100, uma pessoa já pode ser dona de cotas de FII –, o acesso a imóveis de grande porte, como shopping centers, lajes corporativas, centros de logística, escolas e hospitais. Além disso, os FII possuem gestão ativa. Os gestores administram todos os imóveis alocados, acompanhando o seu desempenho e tomando as decisões necessárias para a valorização dos ativos da carteira. Esse serviço é cobrado, e a taxa, que geralmente gira em torno de 1% ao ano, é descontada mensalmente.

Os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores e no mercado secundário (compra e venda depois da oferta inicial em bolsa) No comparativo com um imóvel físico, essa modalidade de aplicação possui mais liquidez. “É mais fácil vender a cota de um bom fundo do que um imóvel”, afirma o professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental. Também é possível vender apenas uma parcela do total de cotas. O investidor que possui 100 cotas consegue vender apenas 10 para suprir algum gasto de emergência, por exemplo. Por outro lado, o imóvel é indivisível. O dono de um apartamento não conseguiria vender só uma parte dele.

Qual a rentabilidade?
Os imóveis alocados em fundos imobiliários são patrimônio das empresas gestoras e alugados a terceiros. Deste modo, os FII garantem duas fontes de renda: possíveis valorizações no valor da cota e o rendimento da locação mensal dos ativos que compõem aquele fundo. Peguemos como exemplo um fundo de shopping center. Todas as lojas pagam aluguel. Portanto, todo mês, o valor proveniente destas locações é distribuído entre os cotistas. O mesmo acontece com prédios de escritórios, galpões de logística etc. A rentabilidade pode chegar, em média, a 10% ao ano.

Outro grande atrativo dos FII, em relação a outros investimentos, é a isenção de imposto de renda para pessoas físicas no rendimento proveniente dos aluguéis. Para obter esse benefício, o FII tem de estar de acordo com a lei. “O fundo deve ter ao menos 50 cotistas e o beneficiário não pode ser titular de mais de 10% das cotas”, afirma Ajzental. Já nos ganhos de capital obtidos pela venda de cotas, o investidor paga uma alíquota de 20% sobre a valorização.

O investimento é variável, mas possui maior grau de segurança do que ações, por exemplo. “Ele é mais estável, sofre menos oscilações. É, em tese, um investimento de menor risco, porque o ativo imobiliário existe. A rentabilidade pode até diminuir por período de vacância ou por ajuste de aluguéis, mas o ativo continua ali”, diz Luna. Em última instância, o imóvel que está dando prejuízo pode ser vendido e o ganho dividido entre os cotistas.

Quem é o investidor?
Esse tipo de aplicação é voltado a investidores conservadores, com perfil rentista. “Essas pessoas não têm a característica típica da renda variável. São pessoas que têm a expectativa de receber um valor constante ao longo de um período de tempo”, afirma Thiago Figueiredo, gestor da Horus GGR, que administra fundos imobiliários.

Este é o caso do piloto de avião Sandro Mazarin, de 43 anos. Ele começou a investir nos FII há oito anos. “É um jeito de ter imóveis sem ter de colocar um dinheiro alto no investimento. A grosso modo, você é dono de vários imóveis em pequenas cotas”, afirma.

Para Mazarin, uma carteira bem-sucedida deve investir em empreendimentos diversificados (lajes corporativas, shoppings, galpões etc). Desse jeito, se um setor passar por um mau momento, outro FII pode compensar. “O plano é manter os FII pelo longo prazo.”

Como investir?
As cotas de um fundo imobiliário são de fácil acesso para qualquer um, basta a abertura de conta em uma corretora de valores. “Após o cadastro na corretora, o futuro investidor dá uma ordem de investimento e ela adquire as cotas do fundo”, diz o professor do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, João da Rocha Lima Jr. Atualmente, já existem empresas que não possuem taxas de corretagem – valor cobrado para intermediar o envio de ordens de compra e venda dos clientes para a bolsa.

Canteras conta qual o bom momento para comprar as cotas: “O momento propício para investir é quando você percebe que o valor das cotas está abaixo do valor patrimonial do FII”. Antes da aquisição, no entanto, o ideal é buscar a orientação de pessoas ligadas a esse setor financeiro. “Um especialista tem muito mais condição de ser assertivo do que um leigo”, diz Luna.

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