Gigante dos EUA se une à Cyrela e CPP para investir em locação residencial no Brasil


(Estado de S.Paulo) – 05/09/20

A peso-pesado do mercado imobiliário norte-americano Greystar Real Estate Partners está chegando ao Brasil decidida a desbravar um ramo praticamente inexplorado por aqui: o de prédios residenciais construídos para locação em vez da venda, setor chamado lá fora de multifamily.

A sua entrada no Brasil será como sócia da incorporadora Cyrela e do fundo de pensão canadense CPP Investments. As duas criaram, no fim de 2019, uma nova empresa focada nos residenciais para locação. Mas veio a pandemia, e a empreitada andou pouco de lá para cá. Nesse meio tempo, elas decidirem atrair um sócio com mais experiência nesse tipo de atividade.

A Greystar terá 5% da empresa e fará o desenho dos empreendimentos e a locação e administração dos imóveis depois de prontos. A Cyrela terá 20%. Além dos aportes dos terrenos, ela se encarregará das obras. E o CPP Investments terá 75%, sendo responsável pela maior parte dos desembolsos.

A meta do trio é investir R$ 1 bilhão de capital próprio para lançar dez empreendimentos nos próximos três anos na cidade de São Paulo. “Nós podemos chegar a R$ 1,5 bilhão se encontrarmos mais oportunidades ou se a economia brasileira se recuperar mais rápido que o previsto”, conta a diretora de investimentos imobiliários do CPP, Marcela Drigo. A taxa de retorno estimada está na ordem de 14% a 15% ao ano, segundo ela.

O diretor da Greystar na América do Sul, Tom Livelli, tem o horizonte de chegar a 5 mil apartamentos em cinco anos no Brasil. Na sua avaliação, a atratividade do mercado brasileiro está na chance de ganhar escala rapidamente e no fato de que há pouquíssimas empresas atuando no ramo. “É um setor pouco desenvolvido aqui do ponto de vista institucional, então vemos uma oportunidade tremenda de crescer”, relata.

A escala neste setor é importante para diluir custos dos contratos de segurança e limpeza de condomínio, compra de mobília, manutenção dos apartamentos e canais de locação – o que um pequeno investidor não tem capacidade de fazer sozinho. Já o desenho dos empreendimentos é mais ou menos o mesmo ao redor do mundo, com uma dose de 20% a 25% de componentes locais, conta Livelli. “Me chamou a atenção o gosto dos brasileiros por churrasqueira na varanda e uma área de serviço grande para acomodar máquina de lavar e um tanque. São diferenças culturais importantes que identificamos”.

Os primeiros três projetos da parceria entre Greystar, Cyrela e CPP ficarão nos bairros de Higienópolis, Pinheiros e Moema e já contam com licenças para obras. Há um quarto projeto em negociação. Cada edifício terá em média 150 apartamentos entre estúdios e moradias de um, dois e três quartos, totalizando, portanto, algo em torno de 1,5 mil unidades. Com foco nos inquilinos de média e alta renda, os valores mensais de aluguel vão girar entre R$ 3 mil a R$ 5 mil, podendo se estender até R$ 10 mil dependendo do tamanho do imóvel e sua localização.

“A ideia de termos várias tipologias é para acompanhar a evolução dos inquilinos, que poderão mudar de apartamento de acordo com suas necessidades e continuar dentro do nosso ecossistema ao longo da sua vida”, explica Drigo.

Locação residencial tem espaço para crescer
Por aqui, é muito comum pessoas físicas comprarem ou construírem casas e apartamentos e os alugarem por meio de imobiliárias. Já nos Estados Unidos e na Europa, o segmento é dominado por grandes incorporadoras e fundos de investimento, que detêm dezenas ou centenas de milhares de apartamentos em prédios erguidos para esse fim, ganhando escala nas operações.

Só em 2019, foram construídas 280 mil moradias nesta categoria nos EUA, de acordo com a consultoria CBRE. Só a Greystar, sediada na Carolina do Sul, tem 693 mil unidades sob gestão em 200 cidades de EUA, Europa e Ásia. Na América Latina, seus negócios abrangem México e Chile, enquanto Peru e Colômbia estão no radar para os próximos dois anos, segundo Livelli.

No Brasil, os primeiros negócios do segmento multifamily surgiram há cerca de cinco anos, e o mercado tem hoje algo em torno de 7 mil apartamentos nesse nicho, contando unidades em operação e previstas para os próximos anos, das maiores empresas, segundo levantamento da reportagem.

A Luggo, subsidiária da MRV, tem 3,2 mil unidades na esteira de produção em capitais como Belo Horizonte, Curitiba e São Paulo, sem contar outros 400 que já foram vendidos para fundo de investimento imobiliário. A JFL Realty, de Jorge Felipe Lemann, tem 337 unidades em operação e aproximadamente 1 mil em desenvolvimento para 2021 e 2022 em regiões nobres de São Paulo, como Faria Lima e Ibirapuera. E a Vitacon, do empresário Alexandre Frankel, já ergueu 250 apartamentos em dois edifícios – Jardins e Faria Lima – em São Paulo. A companhia não divulga projeções, pois está em período de silêncio.

A diretora de locação residencial do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e CEO da JFL Realty, Carolina Burg, acredita que o País tem muito potencial para desenvolver o segmento multifamily daqui em diante. Se esse mercado no Brasil movimentar investimentos equivalentes a 0,5% do Produto Interno Bruto (PIB), que é a média vista nos EUA e na Europa, isso representaria aportes na casa de US$ 10 bilhões por ano, destaca, citando pesquisa de consultorias.

“O mercado hoje está pulverizado entre pequenos investidores e tem muitos imóveis que não são legais. O investidor institucional não olhava para isso. Mas o mercado mudou e tem tudo para crescer”, ressalta. A executiva explica que a taxa de juros historicamente alta no Brasil foi um dos principais inibidores ao crescimento deste setor nas últimas décadas. “O custo do capital era muito alto e inviabilizava um negócio com retorno de longo prazo para as empresas”, observa. Outro ponto, segundo ela, é que a legislação dificultava a retomada de imóvel de inquilinos inadimplentes – algo que pode ser fatal para os proprietários que investem pensando na renda. “Tivemos mudanças na legislação. Antes a retirada desse inquilino levava mais de um ano. Hoje caiu para menos de 90 dias”, relata.

Deixe um comentário

Faça o login usando um destes métodos para comentar:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

Este site utiliza o Akismet para reduzir spam. Saiba como seus dados em comentários são processados.