Rio Branco 115 – Um sucesso de planejamento, engenharia e retrofit

12 03 2010

O Rio de Janeiro é uma cidade que dispensa apresentação. Tem uma localização privilegiada e uma natureza exuberante. Mas seus atributos não param por aí. Esta cidade tem o orgulho de carregar em sua história várias décadas como capital do Império. Em 1763, o Rio de Janeiro tornou-se a capital do Brasil, título que manteve até 1960, quando foi inaugurada Brasília, a atual capital do país.

Em 1808, a Coroa Portuguesa instalou-se por aqui; junto com a família real vieram, também, a corte e alguns requintes da sociedade européia, como a arquitetura e a engenharia. Assim, iniciaram-se gradativamente a construção de elegantes edifícios, como o Teatro Nacional, o Arquivo Nacional e demais prédios da Praça da República, importante palco de tantos eventos sociais e políticos da época.

Falando sobre o mercado imobiliário corporativo do Rio, quase 32% do estoque total de escritórios disponíveis hoje, ou seja, mais de 2,2 milhões de m², já tinham sido entregue até 1960, quando a capital foi transferida para Brasília. Desta área, 92% está localizada na região administrativa do Centro.

Hoje, o Rio de Janeiro é o segundo maior mercado econômico e financeiro do Brasil. Por isso, um ponto que chama bastante a atenção é a baixíssima taxa de vacância que a cidade tem apresentado, principalmente nos últimos anos. Hoje, a taxa de vacância do mercado total está em 2,19%, um valor extremamente baixo, se comparado aos 10% considerado saudável pelos especialistas.

Há ainda outras dificuldades que o Centro do Rio enfrenta. A falta de terrenos, ou áreas onde possam ser erguidos novos empreendimentos, e a defasagem dos edifícios mais antigos, não apenas com relação às tecnologias oferecidas nos novos empreendimentos, mas principalmente quanto à própria questão de segurança e adequação às novas normas, como, por exemplo a de acessibilidade universal (acesso para pessoas portadoras de necessidades especiais, principalmente usuários de cadeiras de rodas), são dois dos principais.

Quais seriam as possíveis soluções para esses problemas? A resposta, na opinião de Sandra Ralston, CEO da BNCORP está no retrofit.

Quem lida com o mercado imobiliário comercial já deve ter se deparado com esse novo termo. A palavra, que já foi abrasileirada, tem sua origem no latim “retro” (para trás) e inglês “fit” (adaptação, ajuste) e, tecnicamente, significa adicionar nova tecnologia ou características a sistemas antigos. No que diz respeito às construções em geral, significa revitalizar edifícios antigos, melhorando seu uso pela troca de instalações internas antigas por outras mais modernas, como elevadores, sistema de ar condicionado, tubulações e fiação, sistema de automação, adequação às novas normas de segurança, entre outros itens. Foi primeiramente usada em países onde a rigidez quanto à conservação do patrimônio arquitetônico não permitia a mudança da fachada, mas era flexível quanto à adequação das estruturas internas, com melhorias e adaptações para seu melhor uso.

Hoje seu uso tem tido grande aceitação em locais que, como o Centro do Rio, apresentam grande demanda por novos espaços, mas sem possibilidades para novos empreendimentos. Outra vantagem do retrofit é a recuperação de edifícios que, sem manutenção adequada, estariam fadados ao abandono e, conseqüente, degradação da área onde ele se localizam.

Existem dois grandes desafios do retrofit em prédios antigos: a necessidade de adequação, não somente às novas tecnologias, mas principalmente às novas normas de segurança e acesso, e a compra do prédio, ou acordo com todos os proprietários e locatários, para a realização das obras, já que o prédio precisa ser desocupado antes as obras.

Foi olhando para essas dificuldades que a BNCORP, única empresa no Brasil focada exclusivamente no mercado de edifícios comerciais e corporativos, aceitou o desafio de contribuir para esse mercado, desempenhando a tarefa de realizar um retrofit num dos endereços mais valorizados do centro do Rio, Av. Rio Branco esquina com a Rua do Ouvidor.

DESAFIOS E CONQUISTAS
Os desafios surgidos com o planejamento do retrofit do Rio Branco 115 foram vários, mas a equipe de engenharia da BNCORP conseguiu propor soluções criativas e principalmente funcionais para cada uma delas.

1 – A compra do edifício. A BNCORP procedeu a compra do edifício, honrando os contratos de locação ou negociando a saída de todos os ocupantes do prédio sem prejuízo a nenhum deles. A BNCORP atuou como um developer de mercado, realizando não só a incorporação, mas também o desenvolvimento do projeto e das obras.

2 – A modificação da fachada. O edifício, com arquitetura clássica dos anos 50, tinha a fachada toda revestida de pastilhas. A solução mais rápida e prática foi a manutenção do revestimento original e revestir toda a fachada com materiais conhecidos como pele de vidro e ACM. Este tipo de fachada também é a mais adequada para locais onde existe maresia, que é muito corrosiva.

3 – O ar condicionado. Dentre todos os sistemas mais modernos de ar condicionado, a solução que melhor se adequou ao Rio Branco 115 foi o VRF. Esse tipo de ar condicionado é um dos mais indicados para prédios onde não é possível instalar sistema de ar condicionado central. O próprio nome VRF, uma sigla do termo em inglês, significa Volume de Refrigerante Variável. Este sistema permite que o líquido refrigerante seja direcionado eletronicamente para as áreas onde a temperatura interna ultrapasse o estipulado. Este sistema é, também, mais versátil e flexível. E para não comprometer o pé-direito, os dutos de ventilação acompanharam as saliências das vigas de sustentação da laje que impedem o rebaixamento do teto.

Outro ponto importantíssimo foi a instalação das máquinas em um terraço “técnico” cujo piso é feito por grades de metal, já que não era possível colocar laje neste ponto.

4 – Rotas de emergência. Com o aprimoramento das normas de segurança, um dos maiores desafios foi a adequação da saída e da escada de emergência. A primeira, originalmente, era através, literalmente, de um buraco que se abria em uma das paredes internas do escritório que dava acesso para o prédio vizinho. Para abrir esse buraco, estavam disponíveis no hall, uma marreta e uma machadinha. A escada era bem simples, sem nenhum tipo de proteção e cuja estrutura fazia parte dos elementos estruturais do edifício e, portanto, não poderia ser deslocada em outro local. O projeto para a nova escada de emergência prevê portas corta fogo em cada andar, além de pressurização de toda a sua extensão, evitando a propagação de fumaça.

5 – A cobertura. Originalmente, a cobertura constava apenas da casa de máquinas e da casa destinada ao zelador. Quando terminado, o Rio Branco 115 vai contar com uma cobertura duplex, com mais de 870m² de área privativa, com acesso exclusivo pelo último andar. A proposta é fazer neste último andar, uma sala de presidente, já que o projeto de paisagismo prevê um ambiente mais tranqüilo, além da fantástica vista da Baia de Guanabara e da Ponte Rio-Niterói.

A outra parte da cobertura, com acesso controlado, vai abrigar a casa de máquinas dos elevadores e a sala de segurança e supervisão.

6 – O hall de entrada. A decoração do hall de entrada será feita com materiais naturais como pedras e madeira, além de chapas de cobre escovado num desenho curvo que remete ao desenho da fachada.

7 – O sistema de segurança. É desnecessário dizer que os sistemas de segurança da década de 50 eram praticamente inexistentes, limitados à identificação dos transeuntes. O novo projeto prevê câmeras instaladas em locais estratégicos, sala de segurança e supervisão na cobertura, e todos os recursos para a instalação de uma empresa terceirizada, se for
o caso.

Importante salientar que o edifício será entregue com todas as especificações já instaladas e funcionando.

O Rio Branco 115 certamente estará entre os melhores prédios do Rio de Janeiro.

FICHA TÉCNICA

1. Áreas privativas: 17 conjuntos com de 553,8 m²; 3 conjuntos com 529,30 m².

2. Cobertura duplex com terraço com 871,41 m².

3. Fachada de vidros laminados termoacústicos de alto desempenho.

4. Ar Condicionado VRF.

5. Piso elevado com 10 cm de altura, adequado para a grande maioria das empresas.

6. Forro termonacústico modulado.

7. Sobrecarga de utilização nas lajes de 370 kgf/m².

8. Sanitário feminino e masculino, com vasos sanitários dotados de sistema dual flush e torneiras com fechamento automático.

9. Copa.

10. Moderno sistema de combate a incêndio, com sprinklers.

11. Luminárias, com capacidade para 500 lux e carga elétrica de 15w/m².

12. Carga elétrica para tomadas de 45 w/m².

13. Portaria, com controle de acesso.

14. Gerador com 90 KVA, destinado às áreas comuns, bombas, sistemas de segurança e incêndio. Em caso de falta de energia o gerador funcionará para 1 elevador; os demais serão direcionados automaticamente para o térreo.

15. Sistema de segurança equipado com circuito fechado de TV, com gravação digital. A sala de supervisão e segurança fica na cobertura.

16. Escada de emergência pressurizada.

17. 4 Elevadores de alta velocidade, 3,5 m/s e capacidade para 12 pessoas.

18. Vestiário para funcionários no subsolo.


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A vez das pequenas

8 03 2010

(Mercado Construção, Pamela Reis) 8/03/2010

Construtoras de pequeno e médio portes recebem investimentos de fundos nacionais e estrangeiros e crescem a taxas expressivas. Conheça as vantagens e os riscos dessa fonte de capitalização.

As hoje chamadas “grandes incorporadoras” se consolidaram nesse posto depois de entrarem na bolsa de valores e receberem aportes vultosos de investidores institucionais. À época, dizia-se que a capitalização das companhias consolidaria o mercado em poucas mãos. Passados três anos, chegou a vez das pequenas. Contradizendo as expectativas e catapultadas por investimentos de fundos de private equity – ou FIPs (Fundos de Investimento em Participações), construtoras de pequeno e médio portes têm atingido taxas vertiginosas de crescimento, amparadas por volumes de capital que dificilmente seriam levantados de outra maneira.

A construtora e incorporadora Sabiá, com apenas três anos de mercado, está recebendo investimentos da ordem de R$ 50 milhões e planeja crescer 350% em VGV (Valor Geral de Vendas) só em 2010. Outra construtora de pequeno porte, a Altana, fechou um contrato de R$ 30 milhões para aumentar em 500% a média anual de lançamentos num período de dois anos. A maranhense Meta Construtora, de 2008 para cá, capitalizou-se com R$ 25 milhões, ampliou o faturamento do conjunto de seus empreendimentos em 10 vezes e quadruplicou seu caixa. Fica a pergunta: como elas conseguiram?

A resposta se explica pelo crescimento, a passos largos, dos investimentos de private equity, que compram participação societária geralmente em empresas de capital fechado, com o objetivo de viabilizar o desenvolvimento dessa empresa e de seus negócios para, posteriormente, vender com lucro e muito valor agregado a fatia adquirida. O foco, portanto, é em empresas em expansão, ou seja, pequenas e médias.

Entre 2005 e 2008, o capital comprometido para alocação no País passou de cerca de R$ 8 bilhões para R$ 27 bilhões, segundo dados do Panorama da Indústria Brasileira de Private Equity e Venture Capital, realizado em 2008 pelo GVcepe (Centro de Estudos em Private Equity e Venture Capital da Fundação Getúlio Vargas).

Soma-se a isso o apetite crescente dos investidores estrangeiros pelo Brasil. Em 2009, de acordo com pesquisa realizada pela Empea (Emerging Markets Private Equity Association) em parceria com a Coller Capital, o Brasil atingiu o segundo lugar no ranking dos emergentes mais atrativos para investimentos de private equity, atrás apenas da China e uma posição à frente da Índia, que ocupava o segundo lugar até 2008.

Em meio à escalada dos investimentos, a construção civil se sobressai com participação de 17% no volume investido entre 2005 e 2008, a terceira maior segundo o panorama do GVcepe. A presença das empresas do setor no portfólio das organizações gestoras também decolou: de nove para 60 companhias entre 2004 e 2008, um aumento de 567%, o mais expressivo entre os 25 setores analisados pela pesquisa. Aparentemente, nem mesmo os solavancos da crise econômica abalaram o interesse dos investidores. Segundo estudo concluído em junho de 2009 pela consultoria PricewaterhouseCoopers, das 50 transações de private equity realizadas entre janeiro e maio daquele ano, nove foram destinadas ao setor da construção, o que o coloca em primeiro lugar no ranking do período (veja gráfico).

E mesmo com tantos avanços, os números provam que ainda há espaço para conquistar. Dados do GVcepe mostram que a indústria de private equity brasileira representa apenas 1,7% do PIB (Produto Interno Bruto), menos da metade da média mundial de 3,7%. Especialmente na construção civil, profissionais da área argumentam que esta ainda é uma modalidade de investimento pouco difundida, mas que tende a se fortalecer, tanto pelo amadurecimento dos FIPs como alternativa de capitalização, quanto pelas perspectivas otimistas do setor para os próximos seis anos.

Sidney Chameh, vice-presidente da ABVCAP (Associação Brasileira de Private Equity e Venture Capital), arremata: “Haverá uma nova onda de construtoras com investimentos em participação e o volume de recursos estrangeiros tende a aumentar. Isso porque todos os fatores que vão impulsionar novas construções vão também impulsionar o interesse do investidor estrangeiro em vir ao Brasil”. Mas afinal, como funciona este mercado?

 O perfil do investimento

Os investimentos de private equity podem ser feitos por uma empresa de participações (holding) ou por um investidor direto, mas é na estrutura de fundos que o negócio vem se consolidando.

Para construtoras ou incorporadoras existem duas maneiras de receber estes recursos. Na primeira delas, assim como em outros mercados, o fundo compra uma parcela de participação societária e passa a interferir diretamente no planejamento estratégico da empresa. Em outra configuração, o fundo entra como sócio em uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para desenvolver um projeto determinado.

De acordo com Pedro Klumb, diretor da empresa de finanças imobiliárias MSFI, “a maior parte dos novos fundos está voltada para projetos. O investimento direto na empresa é mais comum em companhias grandes, tradicionais, que já têm história e mostram resultados. As pequenas geralmente não têm a padronização e a organização que dão conforto aos investidores, logo, eles preferem entrar nos empreendimentos”.

A administradora de recursos Global Equity é uma das que investem apenas em SPEs. Segundo Frederico Dantas, diretor executivo da empresa, a segregação dos riscos do empreendimento, somada à interferência mais incisiva do fundo na gestão, permite reduzir a dependência dos processos gerenciais da construtora: “Dividimos a gestão administrativa e financeira com o parceiro e temos que dar conta do planejamento estratégico e da governança corporativa. Como optamos por fazer parcerias com empresas de pequeno e médio portes, sabíamos que algumas delas não atenderiam esse padrão e cuidamos disso internamente”.

Isso não significa, no entanto, que as aplicações diretas dos fundos sejam inviáveis às pequenas e médias empresas. Muitas vezes, a sociedade em um projeto específico funciona como degrau para uma união mais duradoura. “A SPE pode ser uma forma de o fundo avaliar o mercado, conhecer o setor ou mesmo testar uma parceria com o empreendedor”, garante Rodrigo Pasin, consultor da butique de fusões e aquisições V2 Finance.

Na outra ponta do processo, o tipo de investimento – em SPE ou na empresa – influencia também as estratégias de saída, ou seja, a forma como o fundo vai desinvestir o capital e receber os retornos ao final da operação. Se o aporte foi feito diretamente na empresa, a participação do fundo pode ser comprada de volta pelos sócios originais, ou vendida para outros fundos, empresas e novos sócios. É comum, em companhias maiores, a opção pela abertura do capital da empresa. Já nas parcerias em SPE, o retorno do investimento se dá pela comercialização das unidades. No caso de um imóvel comercial para locação, é possível securitizar os recebíveis do aluguel (convertendo os ativos em títulos mobiliários passíveis de negociação) ou vender o empreendimento para um FII (Fundo de Investimento Imobiliário), entre várias outras alternativas.


Fonte: PricewaterhouseCoopers

Quando optar pelo private equity

Não existe uma regra sobre o tamanho ou estágio ideal de uma empresa para que ela seja alvo de investimentos de private equity. “Em geral, a empresa deve ter experiência, conhecimento de mercado, controle de seus processos e enxergar uma oportunidade de crescimento”, afirma Pedro Klumb.

É essencial, no entanto, que o empresário saiba diferenciar o investimento em participações de outras formas de capitalização: não é só dinheiro chegando, é também divisão de poderes e compromisso com rentabilidade, em geral superior a 20% ao ano, num prazo que gira em torno de cinco anos. “As empresas têm que ter muito claro se elas querem o fundo de participação, se elas estão propensas a este tipo de apoio, melhoria ou mudança. É preciso cruzar a ponte entre ser o dono da empresa e ser um acionista”, alerta Sidney Chameh.

Mais do que parceiro, o fundo será um novo sócio, muitas vezes majoritário, e a empresa precisa estar preparada para o monitoramento que decorre da aliança. Segundo detalha Pedro Klumb, “geralmente em uma empresa média ou pequena os sócios trabalham juntos, um ao lado outro e não têm que prestar contas. Quando o fundo entra, é preciso fazer relatórios, ter disciplina, controle, burocracia. A rotina da empresa vai mudar e ela tem que estar disposta a isso. São as dores do crescimento. Se entrar sem pensar, corre o risco de se arrepender”.

Embora a perda da autonomia deixe alguns empresários ressabiados, o vice-presidente da ABVCAP argumenta que a prestação de contas pode ser saudável, pois aprimora os mecanismos de controle, estimula o amadurecimento e aumenta a eficiência da gestão. “A consequência disso é mais resultado para a empresa.”

O processo seletivo

Acessar o cofre dos fundos não é uma tarefa fácil. Para garantir retorno a seus cotistas, as gestoras fazem uma seleção criteriosa das empresas antes de fechar negócio. Segundo relata Rodrigo Abbud, diretor do braço de investimento imobiliário da Vision Brazil Investments, que administra atualmente um fundo de private equity, nos últimos três anos mais de 70 empreendimentos comerciais passaram pelo crivo do fundo. Destes, apenas três foram selecionados.

Para a pequena ou média construtora enfrentar a concorrência, o primeiro passo é traçar em linhas muito claras quais os objetivos projetados para o capital que será investido. “O empresário precisa ter uma visão do seu negócio: como ele vê a empresa crescendo nos próximos cinco anos? O que ele precisa corrigir para chegar aonde quer? Isso provavelmente vai exigir uma série de recursos que ele não tem”, afirma Pedro Klumb.

Sidney Chameh recomenda uma análise cuidadosa das forças e fraquezas da empresa, bem como das oportunidades e ameaças que se desenham no mercado. O estudo vai nortear a elaboração do plano de negócios que será avaliado pelo fundo e que deve esclarecer quem é a empresa, o que ela já realizou, aonde ela quer chegar, como pretende fazer isso e de que recursos necessita. Para auxiliar na reorganização dos processos internos é possível – e aconselhável – contratar uma consultoria especializada. Grandes bancos de investimento e butiques financeiras realizam este trabalho.

A iniciativa do contato com os fundos pode partir de qualquer uma das partes. Nesta etapa, networking é fundamental. “De mais de 20 empresas do segmento residencial que analisamos, a maioria vinha de relacionamentos prévios meus ou de pessoas que trabalham comigo. Muitos eu já conhecia do mercado, de negócios, de reuniões no Secovi (Sindicato da Habitação) e encontros do gênero”, exemplifica Rodrigo Abbud. Caso a empresa não esteja familiarizada com este mercado, a consultoria pode servir como ponte para a aproximação com os fundos.

Para Sidney Chameh, o melhor caminho é procurar um fundo que se adapte à construtora: “Por mais que a empresa esteja interessada no dinheiro, a escolha deve ser mútua, afinal, não é uma operação de curto prazo”. Os perfis dos fundos são diversos. A preferência por participações majoritárias ou minoritárias, o tipo de empresas que integram suas carteiras, a rentabilidade esperada, o nível de influência na gestão, tudo isso pode variar – e muito – conforme o regulamento do fundo. Ler um prospecto, perguntar por negócios feitos anteriormente e conversar com outras empresas que receberam investimentos são formas de se fazer uma pré-seleção. A própria negociação é reveladora da mecânica de trabalho da gestora do fundo.

Após o primeiro contato, as gestoras partem então para uma avaliação preliminar da empresa. Para Rodrigo Abbud, “a flexibilidade para uma política de governança um pouco mais estruturada é o principal ponto. A grande maioria das construtoras menores, centralizadas na figura dos sócios, não está aberta a isso. Mas se a empresa mostrar essa possibilidade de adequação, todo o resto se acerta”. Além dos aspectos gerenciais, os fundos avaliam o histórico e a performance da empresa, as perspectivas do mercado em que ela atua, a viabilidade dos empreendimentos planejados para o período de investimentos e, por fim, as estratégias de saída disponíveis.

Empresas pré-selecionadas passam então às rodadas de negociação com os fundos para definir os termos dos negócios – quanto será investido, qual será a participação de cada sócio, como serão feitos os aportes etc. – que, em seguida, são formalizados em uma carta de intenções, também conhecida por Term Sheet ou MOU (Memorandum of Understanding).

Confirmado o interesse e acertadas as arestas, inicia-se uma última etapa do processo: a due diligence, uma auditoria completa da empresa abrangendo as áreas técnica, ambiental, jurídica, financeira, comercial e de TI (tecnologia da informação). A inspeção é feita por profissionais terceirizados de diversos setores, contratados pelo fundo, e costuma durar em torno de três meses. Finalmente, com resultados satisfatórios nessa fase, fundo e construtora celebram o contrato de compra e venda da participação ou estruturam, em sociedade, a SPE. Mas o trabalho não acaba por aqui.

A fim de acompanhar a alocação dos recursos acordados, as gestoras de private equity, agora sócias do negócio, participam ativamente das decisões estratégicas da companhia, geralmente integrando o Conselho de Administração. Os investimentos na estrutura da empresa passam pela aprovação de comitês da gestora e os projetos são acompanhados via relatórios, fiscalização dos canteiros e reuniões periódicas. A liberação dos recursos é feita segundo o cronograma de obras e, muitas vezes, fica condicionada à comprovação dos gastos.

Tanta vigilância se justifica pelos resultados vigorosos registrados e pelo número crescente de empresas que buscam esta alternativa de capitalização. A julgar pela reação dos fundos, o modelo tende mesmo a se expandir. A Vision Brazil Investments está em fase de captação de seu segundo FIP imobiliário, que deve angariar US$ 500 milhões para investimentos no segmento comercial, residencial econômico e de shopping centers. A Global Equity, que já conta com R$ 360 milhões sob gestão em seu FIP para projetos comerciais e residenciais, tem a meta de atingir os R$ 500 milhões até 2011. A RB Capital, outra gestora de recursos, possui R$ 70 milhões investidos em 22 projetos residenciais de diversas regiões e está estruturando um novo FIP, de captação global e volume que a empresa classifica como “múltiplo em relação ao primeiro”.

Esses são apenas alguns exemplos do que vem por aí. Confira nas páginas seguintes a história – e os resultados – de algumas das empresas que já optaram pelo caminho dos fundos.

O que você pode ganhar e perder com investimentos de private equity

Benefícios

 

Capitalização

Com a venda de participação acionária para um fundo de participações, as empresas conseguem acessar um volume de capital que dificilmente seria igualado por outra fonte de recursos.

 

Foco no negócio

Com a garantia de capitalização por um tempo definido, não é preciso correr atrás de dinheiro para cada projeto desenvolvido. Os executivos ficam livres para concentrar esforços exclusivamente no desenvolvimento do negócio da empresa, que é a construção e não a captação de recursos.

 

Profissionalização

A reestruturação gerencial e a padronização dos processos impostas pelos fundos de participação colaboram para o amadurecimento da empresa e melhoram a eficiência da gestão. As práticas de governança instauradas preparam a companhia para um eventual IPO (oferta pública de ações), se este for um de seus objetivos.

 

Mudança de patamar

O compromisso com a entrega de resultados, somado aos investimentos na estrutura da empresa, resulta não apenas em crescimento, mas numa mudança de patamar. De pequena, para média. De média, para empresa de capital aberto. Segundo afirma o consultor financeiro Rodrigo Pasin, “é assumir divisão de poderes em troca de crescimento e geração de valor”.

Riscos

 

Não se iluda

É muito sedutor para uma empresa fazer uma operação desse porte. Falar não para um fundo é uma decisão difícil, principalmente se a empresa for pequena e o aporte, volumoso. Mas repense o seu negócio e analise friamente se você está preparado para as cobranças e o monitoramento que virão com o dinheiro.

 

Seja seletivo

Selecione o fundo que melhor se adapta à sua empresa, afinal, você vai travar um relacionamento de longo prazo com ele. Entenda os objetivos do fundo, pesquise investimentos feitos no passado e converse com outras empresas que receberam recursos. A própria negociação serve como termômetro da relação e permite que você sinta a mecânica de trabalho da gestora. Às vezes, o melhor a fazer é dar um passo atrás, ou você pode acabar casando com o fundo errado.


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Como comprar terreno

4 03 2010

Conhecimento sobre a legislação local, equipe multidisciplinar e análise da infraestrutura urbana são as chaves para evitar prejuízos com a aquisição mal sucedida de terrenos

Identificar e comprar terrenos com vocação para empreendimentos de ótimo retorno econômico-financeiro é uma atividade quase hercúlea, especialmente nos grandes centros onde a oferta de lotes é escassa. Aspectos jurídico-burocráticos, limitações urbanísticas, características técnicas e adequação ao produto que se pretende construir são alguns dos aspectos a serem considerados durante a compra de uma área para incorporação. Precipitação ou negligência em alguns desses itens pode implicar uma série de transtornos, muitos dos quais capazes de inviabilizar um negócio. As conseqüências podem ir desde adquirir uma área com potencial de ocupação muito menor do que o desejado, à interrupção da obra por conta de um achado arqueológico inesperado ou, até mesmo, na não obtenção do registro de incorporação.

Por isso, nunca é demais dedicar recursos humanos e investir tempo para minimizar os riscos atrelados a uma compra equivocada. O caminho para identificar a adequação de um terreno em potencial começa com a análise de aspectos legais. A primeira coisa a se fazer é conferir a documentação de posse do terreno e de seus proprietários, a existência de edificação, o local, se há pendência de impostos, bem como a presença ou não de inquilinos. Ações judiciais incidentes no terreno ou sobre seus vendedores também precisam ser previamente conhecidas e, se necessário, o incorporador pode atuar na coordenação de interesses entre herdeiros. “A análise deve contemplar ainda os parâmetros legais de ocupação do solo, ou seja, as diretrizes municipais, estaduais, ambientais e o código de obras”, explica Cori Coraci, coordenadora de novos negócios da Masb Desenvolvimento Imobiliário.

Outro estudo importante para subsidiar a compra de um terreno é sobre o mercado no entorno imediato. Nesse momento verificam-se os acessos, a infraestrutura urbana, a topografia, se há vegetação existente dentro do terreno e cursos d’água etc. Também é prudente checar se o terreno em questão teve algum histórico de uso industrial ou foi ocupado por um posto de gasolina, por exemplo. Embora não seja pré-requisito para alguém vender um terreno, essa é uma exigência para aprovação do projeto na Prefeitura. “Se for necessário realizar alguma intervenção por causa disso, é melhor que se saiba de antemão para avaliar o custo-benefício”, recomenda Ely Wertheim, vice-presidente de incorporações do Secovi (Sindicato da Habitação).

No caso de construtoras que atuam em nichos específicos, como o de empreendimentos de alto padrão, o mapeamento do entorno inclui ainda mais itens, como o estudo sobre a existência de favelas ou cemitérios próximos. “Para um edifício de alto padrão é inaceitável uma vizinhança problemática, por isso, dependendo do tipo de empreendimento, temos que ficar atentos à presença de bares, restaurantes, oficinas etc. nas redondezas”, comenta Marcelo Martins, diretor da Patrimar.

Comitê multidisciplinar
Diante de tudo isso, parece claro que a decisão sobre a compra de um terreno precisa estar respaldada por pessoal preparado e com experiência em identificar e avaliar todas as ameaças envolvidas. “Também é importante que esses profissionais tenham conhecimento da legislação municipal, já que pode haver muita diferença de critério, principalmente para empreendimentos de grande porte e que geram impacto ambiental e social nas cidades”, acrescenta Marcelo Dzik, gerente geral da Even em Minas Gerais. Por isso mesmo, quando atuam em novas praças, é recomendável que as empresas contratem consultoria local para tratar dessas questões.

Um erro que o incorporador não pode cometer é achar que a aquisição de terrenos pode ser realizada exclusivamente por um profissional ou departamento da incorporadora. “É importante que exista um comitê composto de profissionais das áreas técnica, comercial, de incorporação e financeira, capazes de identificar todos os riscos e benefícios envolvidos com base em históricos e experiências”, salienta o diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec, Antônio Emilio Clemente Fugazza.

O desafio é fazer todas essas avaliações no menor espaço de tempo possível. “Para se ter uma idéia, hoje, em São Paulo, a compra de um terreno pode demorar de 90 dias a dois anos”, diz Ely Wertheim, do Secovi. Só que a velocidade na tomada de decisão é fundamental, sobretudo porque os bons terrenos são cada vez mais escassos nas grandes cidades e, para não perder bons negócios, os compradores acabam precisando ajustar a sua tomada de decisão à velocidade do mercado.

Em cidades como São Paulo onde há um estoque de outorgas que permitem a construção acima do limite, a pressa acaba sendo ainda maior. Afinal, nesses casos, lentidão significa risco de não haver estoque disponível para a construção quando a compra do terreno for concluída. Para completar, “o tempo envolvido no processo de legalizações e aprovações, embora seja monitorável, é de difícil previsibilidade, o que pode postergar a liberação de um lançamento, submetendo-o ao risco de, por um lado, concorrentes atenderem à demanda antecipadamente ou, por outro, o momento econômico estar desfavorável para uma oferta de unidades na região”, conclui Emilio Fugazza.

Documentos para análise
Relatórios e pareceres que devem subsidiar a compra de terrenos para incorporação imobiliária:

- Levantamento topográfico;
- Parâmetros urbanísticos da Prefeitura (Código de Obras, Plano Diretor etc.);
- Estudo prévio de arquitetura (implantação);
- Sondagem do solo para ter uma idéia de custo geral do projeto;
- Laudo ambiental para verificar possíveis passivos ambientais gerados na implantação do projeto. Atenção especial para: contaminação do solo, curso d’água e nascentes, corte de árvores e destinação do esgoto do empreendimento;
- Viabilidade de infraestrutura junto às concessionárias de energia, água e esgoto;
- Laudo jurídico para apontar todos os riscos na transferência do terreno e também no registro da incorporação;
- Estudo para verificar a demanda de mercado para o produto a ser comercializado;
- Estudo de viabilidade econômica.
Fonte: Even Construtora e Incorporadora

Cinco desafios da compra de terrenos:

- Existência de ações judiciais incidentes no terreno ou em seus vendedores;
- Impacto ao meio ambiente – dificuldades de descontaminação, proximidade com patrimônios históricos ou parques etc;
- Disponibilidade de estoque em outorgas ou Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para aumento do potencial construtivo no terreno;
- Acesso facilitado ao terreno;
- Aspectos logísticos que influenciam a viabilidade de construção, como entradas e saídas de materiais, espaço para execução de canteiro de obras, perfil dos vizinhos e do entorno etc.
Fonte: Eztec


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Avaliação da Eficiência Organizacional e sua Influência nos Preços

3 03 2010

(Leandro Seffair Lins de Albuquerque e Claudio Tavares Alencar)

Artigo publicado na 9ª Conferência Internacional da LARES/ 2009

RESUMO

Este artigo busca reconhecer a influência existente entre os valores das ações das empresas de real estate focadas no mercado residencial com os resultados relativos ao índice de eficiência organizacional da empresa lido a partir de seus relatórios trimestrais. Tendo-se como objetivo central investigar a eficiência organizacional das empresas e o reflexo desta nos valores de mercado das mesmas. A análise é feita com base nos relatórios apresentados trimestralmente pelas empresas extraindo-se os valores gastos com despesas gerais e administrativas (DG&A) e com resultado operacional, lido como o EBITDA produzido por esta naquele período. Do outro lado se analisa o comportamento das ações nos períodos anteriores e posteriores a divulgação destes resultados, avaliando o impacto da divulgação, correlacionando-o com índices apresentados. Este artigo é parte integrante da pesquisa que analisa o desempenho organizacional, sendo esta parte que trata de dados quantitativos, referentes a eficiência dos sistemas de gestão da empresa.

1. INTRODUÇÃO

Atraídas pelo melhor momento do mercado de capitais brasileiro, mais de 25 empresas que atuam no setor de real estate, embarcaram na oportunidade de captar recursos via mercado de capitais e multiplicar sua capacidade de investimento. A idéia linear de que para se conseguir demonstrar ao final de cada ciclo trimestral resultados maiores diretamente proporcionais a sua estrutura, a priori, parecia comum a maioria das empresas. Logo, seria suficiente para que o mercado enxergasse a capacidade da empresa degerar de riqueza à medida que esta aumentava de tamanho e produzia mais. Passada a euforia, a grande maioria das empresas de real estate que abriu capital nos últimos dois anos, sentiram que havia um descolamento entre seu tamanho, sua eficiência e sua capacidade de entregar resultados. Muito se viu, enquanto capitalizadas, a estratégia de se contratar um grande volume de profissionais para justificar a nova necessidade da empresa. Além disso, a corrida na aquisição de terrenos utilizando os recursos captados nos IPOS para formação dos bancos de terrenos era a promessa de que os resultados a serem colhidos adiante seriam aqueles projetados pelas empresas que fizerem, a sua maneira, a valuation na abertura de capital. Porém a velocidade entre os ciclos de incorporação e construção também são, de certa forma, incompatíveis com necessidade de se mostrar resultados em uma S/A no novo mercado. No início do segundo semestre de 2008, foi perceptível que o preço da ação de várias empresas de real estate caiu vertiginosamente, criando um desconforto no ambiente interno das empresas e, externamente, uma sensação de necessidade de readequação das estruturas das empresas. Outro fato relevante é aquele referente de que apesar queda geral do valor das empresas, há de se notar que em alguns casos houve queda mais acentuada e outras se mantiveram acompanhando pelo menos não muito abaixo das variações gerais do índice da Bovespa (IBOVESPA).

É certo que há muitos critérios objetivos que contribuem para a divergência entre a desvalorização dos preços das ações das empresas do setor, diversas são as variáveis a serem analisadas pelo investidor ao se tomar a decisão em investir em uma ação de uma empresa no mercado de capitais, para as empresas do setor de real estate não seria diferente.

Dentro do Núcleo de Real Estate (NRE) muito já se discutiu sobre a precificação das ações das empresas de real estate e a maneira pela qual se foi feita a valuation dessas empresas, inicialmente em um cenário improvável pelo seu otimismo exagerado e, mais tarde, em um cenário igualmente pouco provável, por um pessimismo de mesmo nível. Um demonstrativo de resultado trimestral ou revisão de metas é também suficiente para alavancar ou derrubar o preço de uma ação, principalmente no curto prazo onde a pressão especulativa ordena esse preço pós IPO.

Não se pretende aqui discutir acerca da metodologia ou especificamente sobre valuation ou até mesmo sua importância, trata-se na verdade de uma análise de dados com o intuito de se buscar se há ou não relação entre os níveis de eficiência organizacional, destacado através do volume de resultado produzido em determinado período com o volume de despesa consumido pelas contas da administração, expressos pelas DG&A.

Este artigo é parte integrante de uma pesquisa que se pretende avaliar o reflexo do desempenho organizacional das empresas de real estate nos valores de mercado da mesma. Verificando as questões estruturais do corpo corporativo da empresa no que se refere à eficiência, eficácia e desempenho organizacional. Neste artigo, será tratado exclusivamente uma única variável das quais compõe o desempenho organizacional, segundo a técnica de avaliação proposta pela Fundação Nacional da Qualidade (FNQ), adaptada para este artigo.

Baixar o artigo completo.


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MRV levantará R$ 400 milhões em emissão de debêntures

24 01 2010

(Valor Econômico) 18/01/2010

SÃO PAULO – A construtora MRV Engenharia fará uma emissão de R$ 400 milhões em debêntures para financiar a aquisição de terrenos e a construção de imóveis, além de reforçar seu capital de giro.

Serão emitidas 40 mil debêntures com valor nominal unitário de R$ 10 mil, em série única. A emissão ainda prevê a possibilidade de um lote suplementar de até 15% da quantidade inicialmente ofertada e um lote adicional de até 20% do volume inicialmente emitido.

Os papéis terão prazo de vencimento de quatro anos a partir da data de emissão (1 de fevereiro de 2010), com remuneração semestral correspondente a 100% da variação acumulada das taxas médias diárias dos Depósitos Interfinanceiros (DIs) , acrescida de uma sobretaxa máxima de 1,6% ao ano.

A emissão foi aprovada na última quinta-feira em reunião do conselho de administração da companhia, que autorizou a diretoria a tomar todas as providências necessárias para levar a operação a cabo.


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Venda legal

4 12 2009

(Construção Mercado) – 12/09

Saiba como evitar impasses jurídicos recorrentes nas vendas de imóveis na planta

A venda de imóveis na planta ganhou o mercado por sua atratividade em levantar capital a custos baixos para o início das obras. A operação, do ponto de vista jurídico, exige cautela para evitar contestações jurídicas. Entre os pontos mais contestados estão a cobrança de juros dos compradores na fase de construção – os chamados juros “no pé” – e os valores da comissão de corretagem. Para evitar contratempos, a regra é sempre manter o comprador devidamente informado do que foi acordado, e incluir tudo em contrato. “Em caso de decisão favorável ao comprador do imóvel, a empresa pode acabar perdendo todo seu lucro”, alerta o advogado Antonio Ricardo Correa, diretor jurídico da construtora Carvalho Hosken.

A cobrança de juros na construção é o ponto mais delicado. A prática é arriscada, visto que não há consenso nem mesmo entre os especialistas sobre sua legalidade. E até mesmo as jurisprudências nessa área são contraditórias.

Na interpretação do advogado e professor de direito imobiliário Melhim Chalhub, a prática não é proibida pela justiça. “Há contratos nos quais a cobrança foi expressamente pactuada e, vez por outra, um comprador ajuíza ação sustentando a ilegalidade dessa cláusula e requerendo a restituição das quantias pagas a título de juros durante a construção”, afirma.

Já no entendimento do advogado Edwin Britto, secretário da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil – Seção de São Paulo), a cobrança se tornou ilegal com a publicação de uma portaria da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, em março de 2001. “Além disso, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) assinou um TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) com o Ministério Público Estadual, na mesma época, comprometendo-se a não cobrar juros durante a construção”, lembra Britto.

No Rio de Janeiro, segundo Melhim Chalhub, também houve assinatura de TAC com o Ministério Público, em que as empresas assumiram o compromisso de cobrar juros apenas sobre o saldo existente depois do Habite-se. No entanto, ele adverte: “Há divergência na jurisprudência a esse propósito, mas o Superior Tribunal de Justiça, no único processo que lá foi julgado, reconheceu a legalidade dessa cobrança. Em decisão recente, de junho de 2009, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro também reconheceu essa legalidade”, completa Chalhub. Para evitar a polêmica judicial, é preciso observar a inclusão no contrato de todos os termos acordados com o cliente.

Comissão de corretagem
O cuidado com o contrato também é regra para não ter problemas relativos à comissão de corretagem. De acordo com Antonio Ricardo Correa, há mais de mil ações abertas, no Estado do Rio de Janeiro, relacionadas à corretagem imobiliária. É comum, segundo Correa, que a incorporadora não atente para o valor correto da unidade comercializada, na hora de passar a escritura. “Combina-se que o cliente pagará à empresa apenas R$ 180 mil, por exemplo, para adquirir um imóvel de R$ 200 mil, e destinará os outros R$ 20 mil ao corretor envolvido na negociação. Acaba entrando o valor de R$ 180 mil na escritura”, conta.

O resultado é que, após meses de pagamento de parcelas, o comprador se mostra insatisfeito, diante do saldo devedor, e resolve contestar judicialmente o valor cobrado. “Ele diz que comprou a unidade por R$ 180 mil, não por R$ 200 mil”, completa Correa.

Para ele, a maior preocupação da incorporadora deve ser com a transparência de seus procedimentos. “A empresa deve tomar cuidado com tudo aquilo que aparece no panfleto e com o que o corretor fala no estande”, aconselha. Descrições dos atrativos de um prédio e até a indicação precisa do preço do imóvel em uma fase em que o projeto mal começou são práticas temerárias, que podem ser apresentadas à Justiça por adquirentes insatisfeitos com eventuais mudanças no futuro.

O advogado também diz que as empresas não devem estimular a compra por impulso. “É preciso que todas as informações necessárias sejam transmitidas ao cliente, de modo que ele não tenha surpresas no decorrer da obra”, explica.

Um acompanhamento contínuo do contrato e da situação do comprador deve ser feito desde o início do processo. “É importante fazer uma análise de crédito do candidato à compra, não só para se assegurar de sua capacidade de pagamento, mas, sobretudo, para estabelecer um limite rigoroso da parcela de sua renda mensal que será comprometida com o pagamento das prestações. Esse cuidado é especialmente importante se o incorporador pretender ceder os créditos para fins de securitização”, acrescenta Melhim Chalhub.

Principais procedimentos
A segurança jurídica do incorporador e do comprador é assegurada, de início, pelo registro do Memorial de Incorporação – sem o qual nenhum passo seguinte pode ser dado.

“Antes do início do lançamento, o cartório faz algo como uma auditoria da empresa e do empreendimento, verificando a regularidade e liquidez de domínio, examinando os últimos 20 anos de atividade e o conceito econômico-financeiro do empreendedor – com análise dos títulos protestados, ações judiciais e eventuais crimes cometidos”, descreve Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo).

“É no Memorial que se encontram articulados os elementos constitutivos do conteúdo econômico-financeiro e jurídico do negócio incorporativo. São elementos essenciais dos futuros contratos de comercialização das unidades a construir ou em construção”, acrescenta Chalhub.

No Memorial de Incorporação constam documentos como a certidão da matrícula do terreno do futuro edifício e a certidão de ônus reais (ambas expedidas pelo Registro de Imóveis), o projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, o orçamento da construção, a identificação das frações ideais do terreno e das unidades a elas vinculadas e a minuta da futura convenção de condomínio, entre outros. “Sem esses elementos, não há como formular um contrato de venda de imóvel em construção. A lei veda a efetivação de vendas antes de arquivado esse conjunto de documentos no Registro de Imóveis”, explica Chalhub.

Segundo o advogado Mauro Antonio Rocha, coordenador de contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal, há casos em que a empresa não registra o Memorial e comercializa os imóveis assim mesmo. “Não há incorporação de fato – ocorre, na verdade, uma venda ‘disfarçada’”, explica.

Depois de acabada a obra, a construtora lavra uma escritura de atribuição e realiza-se a instituição do condomínio. “Se a obra termina, o comprador acaba não sendo afetado. Mas ele não teve garantia legal nenhuma durante o processo”, conclui Rocha.


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Um leque maior de opções em investimento imobiliário

28 11 2009

(Valor Econômico) – 11/11/09

Quando se fala em investimentos imobiliários, os investidores mais tradicionais ou desavisados resumem seu rol de possibilidades a duas situações. A primeira, comprar um apartamento ou imóvel comercial para alugá-lo. A segunda, adquirir um imóvel na planta e vendê-lo quando a construção estiver adiantada ou pronta, buscando-se, nesse caso, a valorização do bem. Porém, a cada dia, novas modalidades de investimento no setor imobiliário se consolidam e passam longe da burocracia e pouca liquidez da compra e venda de imóveis – que pode colocar o investidor em uma posição ruim em caso de necessidade urgente de recursos, obrigando-o a vender o imóvel por preços abaixo do mercado para gerar caixa. As variações disponíveis começam pelos fundos imobiliários, que são fechados e funcionam de forma semelhante às ações das empresas de capital aberto negociadas em bolsa. Quando o investidor quer adquirir cotas ou vender parte ou todo o investimento, basta negociar na BM&FBovespa. Hoje, mais de 20 desses fundos são negociados na bolsa com boa liquidez e distribuição mensal de expressivos dividendos.

A razão da distribuição de dividendos constante se deve ao fato de que a maioria dos fundos são também proprietários de imóveis geradores de renda frequente, como shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, centros de distribuição e logística, entre outros. Características que devem ser observadas pelo investidor são a isenção de imposto de renda para pessoas físicas e a possibilidade de investir em grandes empreendimentos, com fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e administração obrigatória por instituição financeira.

Outra modalidade são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), títulos de renda fixa de longo prazo emitidos por companhias securitizadoras, com lastro em créditos imobiliários, que pagam juros ao investidor. Os lastros mais comuns de um CRI são os créditos de contratos de compra e venda com alienação fiduciária do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), de contratos de locação (“built-to-suit”) ou os créditos gerados por escrituras de direito real de superfície.

Esses certificados são de longo prazo com rentabilidade acima das demais alternativas de renda fixa, isenção de IR para pessoas físicas e alternativa aos investimentos imobiliários tradicionais citados no início, reduzindo os custos administrativos de vacância e reformas.

Antes, as emissões de CRIs destinavam-se apenas a investidores qualificados, com aplicação mínima de R$ 300 mil. Porém, há cerca de um ano, a CVM modernizou as regras dos fundos imobiliários permitindo que eles invistam em outros ativos de lastro imobiliário, como os CRIs. A nova regra proporcionou o acesso de investidores de todo o porte a esses títulos por meio dos fundos. Novos fundos imobiliários que serão lastreados em CRIs estão em fase de lançamento ou de aprovação na CVM e muitos deverão vir por aí.

Por fim, chegamos aos Cepac, que são os certificados de potencial adicional de construção, instrumentos de financiamento de obras-públicas. Por meio deles, construtoras podem comprar o direito outorgado pelo poder municipal de construir além dos limites normais em áreas que receberão ampliação da infraestrutura urbana. Um leilão recente realizado pela Prefeitura Municipal de São Paulo envolveu nove corretoras representando dezenas de empresas do setor, resultando em mais de R$ 250 milhões para o município.

Os Cepac, mesmo sendo procurados majoritariamente por empresas de incorporação e construção, podem ser adquiridos pelo investidor. O Cepac constitui uma parceria de sucesso entre a prefeitura e a iniciativa privada, promovendo a viabilização financeira de intervenções que exigem enormes investimentos. Prova disso são as operações urbanas consorciadas Água Espraiada e Faria Lima, que estão sendo executadas sem depender de recursos do orçamento do município e apresentam disponibilidade de caixa para novos investimentos. Este formato vem sendo analisado por outras grandes cidades e deve ser adotado para viabilizar os projetos previstos para a Copa do Mundo e a Olimpíadas.

Esse tipo de certificado acaba por influenciar as outras modalidades de investimento imobiliário – por exemplo, a incorporadora de um shopping pode comprar os direitos para aumentar sua área – e também mostra como o mercado de investimentos imobiliários cresce, se diversifica e se consolida no Brasil.

Cabe às instituições financeiras, construtoras, incorporadoras, imobiliárias e demais instituições interessadas no desenvolvimento desse mercado o trabalho de educar e conquistar mais investidores.


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Amplie seu compacto

28 11 2009

(Gazeta do Povo, Guia Casa) – 20/11/09

Soluções simples garantem um melhor aproveitamento do espaço no apartamento. Piso, cores, nichos, iluminação e espelhos oferecem mais conforto para aos moradores

O planejamento para dar amplitude a um apartamento compacto começa na planta. “Cuido para manter a funcionalidade da casa, dimensionando os espaços para colocar adequadamente móveis e eletrodomésticos”, afirma o arquiteto Orlando Busarello, que é um dos responsáveis pelo projeto do Le Parc Residence, empreendimento com apartamentos de um e dois quartos da incorporadora Inves­park. Para ele, a grande sacada dos apartamentos compactos é eliminar o máximo de paredes.

Uma dica do arquiteto é unir o espaço de refeições com o de estar. “Pode-se fazer uma bancada e ganhar mais espaço”, sugere. Além disso, produtos com abertura frontal são mais indicados pela facilidade de acesso. Portas de correr também são recomendadas porque não tomam espaço ao fechar e abrir. Os armários e estantes podem ser usados como divisórias, para dar mais privacidade ao ambiente. “É interessante se fazer um jogo de cheio e vazio”, diz o arquiteto. Ou seja, pode-se brincar e explorar os nichos, alternando objetos para dar um efeito interessante na decoração.

Tintas
Para tetos e paredes, o ideal é o uso de cores claras e luminosas. Os tons mais fortes podem tornar o ambiente muito pesado, mas estão liberados para serem usados em alguns detalhes. Para os pisos, o material de revestimento pode ser o mesmo em todos os ambientes, com a cor igual. Quem quiser fazer a diferenciação do piso das áreas úmidas, como banheiros, cozinhas e lavanderias, deve cuidar para não misturar muitas tonalidades: no máximo dois tons. “Pisos cerâmicos e pétreos, como ardósias e arenitos impermeabilizados, proporcionam um ambiente quente e agradável e têm um preço bom”, pondera.

Iluminação
Assim como os móveis, a iluminação de um espaço compacto deve ser planejada. “Deve-se levar em conta que a iluminação não pode aquecer o ambiente”, ressalta a light designer Adriana Sypniewski, que indica o uso de lâmpadas frias. “As halógenas, dicróicas e ARs podem aparecer de forma pontual”, explica.

O uso em pontos específicos cria cenários diferentes, na opinião de Busarello, que aconselha dimerizar a iluminação para destacar detalhes, como quadros. Ele atenta para cuidar da iluminação natural do apartamento e destaca que um bom projeto de luz artificial consegue dar mais amplitude para o local.

Para os que pensam em usar gesso para rebaixar o teto, um alerta. “O ideal é que o pé direito não seja menor que 2,4 metros, porque o gesso diminui o espaço ideal”, diz Adriana. A light designer ainda indica lustres cromados, brancos ou com toques leves de cristal para ampliar o ambiente. Os projetos de iluminação requerem uma atenção especial para medir a capacidade elétrica do apartamento e aumentá-la, se necessário.

Espelho
O uso de espelho é um recurso comum. “Com criatividade, dá ao espaço mais conforto visual e psicológico. Tem um efeito bacana e brinca com o lúdico”, diz Busa­rello. As maneiras de usar são variadas: em detalhes, com recortes especiais ou do chão ao teto. “Com recortes, podemos adaptar pequenas luminárias ou balizadores sobre ele, dando pequenos toques de luz”, diz Adriana.

Mobiliário
Além de apostar na multifuncionalidade e conforto dos produtos, é possível escolher entre móveis modulados e marcenaria. “Os móveis sob medida se encaixam de modo confortável no ambiente”, comenta Adriana. É por meio do mobiliário que é possível imprimir mais personalidade ao ambiente. Busarello aposta na mescla de produtos modernos e antigos. “É preciso mesclar para não deixar a casa parecida com um showroom. O segredo é mais estilo do que modismos”, diz.


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Vida single vira tendência no mercado imobiliário

28 11 2009

(Gazeta do Povo, Guia Casa) – 20/11/09

Espaços normalmente habitados por solteiros, os pequenos studios, kitinetes ou lofts são tendência no mercado imobiliário e despertam a criatividade na hora de decorar

O perfil de pessoas que optam por morar sozinhas tem se mostrado maior nas grandes cidades. O chamado público single passou de 3,6 milhões para 6,7 milhões no Brasil entre 1997 e 2007, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geo­grafia e Estatística (IBGE). Em Curitiba, o Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR) estima que 10,67% das residências tenham apenas um morador. O público single é diverso, composto por estudantes, executivos, profissionais liberais, aposentados, entre outros.

Quem opta por morar sozinho normalmente busca imóveis me­­nores em condomínios completos. Na hora de decorar um apartamento com menos de 35 metros quadrados aproveitar cada centímetro é fundamental.

“Os apartamentos com essa metragem normalmente têm um layout pré-determinado, em que não é possível mudar tubulações ou ligações elétricas, por exemplo. Entram as mini-cozinhas, os espelhos em locais estratégicos e os armários com o melhor aproveitamento de espaço possível”, aponta o arquiteto Eden Silva, da Móveis Mobtec. Ele é responsável pela decoração de um apartamento com 26 metros quadrados onde foi utilizado piso laminado em tom claro e móveis que combinam amadeirado e espelho. “As portas não têm puxadores aparentes para deixar mais leve”, diz.

As cortinas são de tecido branco, com alguns detalhes em tons de bege e marrom. “Como esse apartamento foi projetado para ser alugado para perfis diferentes de pessoas, o melhor é investir em cores neutras e deixar os detalhes marcantes para os objetos”, acrescenta Silva.

A arquiteta Débora Nicolau, da Móveis Portiere, também responde pela decoração de um apartamento compacto com 30 metros quadrados. Ela afirma que a circulação é o ponto mais importante nesse tipo de projeto para evitar que o morador se sinta “sobrando” no apartamento. “A pessoa precisa comer, dormir, trabalhar e relaxar, tudo isso em um espaço muito pequeno. Sem ter armários 100% sob medida será uma missão impossível”, explica.

No projeto assinado por Débora todas as paredes e armários são brancos e apenas a cortina e um painel de resina acima da cama têm um pouco de cor. “Incluímos tons de lilás para quebrar o branco e deixar mais aconchegante”, diz.

O mais famoso truque para ampliação foi usado pela arquiteta. “Há um espelho na entrada que dobra o tamanho”, diz. Para dividir a minicozinha do quarto, há uma bancada em MDF branco e um vidro que acompanha o móvel que acomoda o frigobar. “Nesse vidro é possível trabalhar com plotagem de adesivos, que pode ser substituída para se adequar ao morador”, aponta Débora.

A iluminação é discreta composta por spots embutidos no teto e duas luminárias: uma na mesa lateral e outra na bancada de trabalho, abaixo do painel da tevê.

O contraste entre banco e tabaco criaram um ambiente sóbrio, funcional e otimizado no apartamento de 35 metros quadrados, com interior assinado pela decoradora Elaine Figueira Ferraz de Carvalho. Foi utilizado piso laminado de madeira em tom claro e pintura branca nas portas e teto; e pérola nas paredes. “Como se trata de ambiente compacto existe a necessidade de uma criação neutra, considerando que o usuário terá um espaço único.”

Na cozinha, para fugir dos armários padronizados, Elaine projetou uma adega e uma prancha de madeira com suporte para as taças. “Optei por deixar o microondas sobre a bancada de granito, acima do frigobar, assim consegui um ambiente mais requintado.” Os demais armários, todos de marcenaria, são na cor tabaco para contrastar com o branco da parede.

Entre o quarto e a cozinha há uma bancada de granito, o mesmo utilizado na pia, e uma divisória de vidro jateado em arte abstrata.

Os tecidos finalizam o ambiente e reafirmam o ar sóbrio. “Na cortina investi em tecidos leves e amassados, com detalhes em pedraria. Para contrastar, usei um tecido rústico marrom na cama”, justifica.

Para trazer um pouco de verde ao ambiente, a decoradora incluiu um cachepô de vidro com raspas de madeira e um arbusto de pequeno porte.

Ousadia tecnológica
Os pequenos studios exigem um projeto de decoração onde tudo é encaixado, o que não significa que seja preciso seguir um padrão. “É possível ousar em acabamentos e objetos para imprimir o jeito do morador em um pequeno espaço”, explica o arquiteto Jayme Bernardo, responsável pela decoração do studio de 27 metros quadrados exposto no plantão de vendas do condomínio Neo Super Quadra.

Em apartamentos com essa metragem só há paredes para delimitar o banheiro, os demais ambientes são integrados. “O segredo é trabalhar com as possibilidades diversas que o mercado de móveis oferece. Hoje se tem muitas opções pensadas para quem vai morar em um apartamento pequeno”, ressalta.

Logo na entrada, Bernardo incluiu um espelho amplo para marcar a chegada. “O espelho não pode ser um recurso aleatório. Precisa ter uma justificativa. Senão acaba não cumprindo o papel de ampliar o espaço”, comenta.

No projeto desenhado por ele, a cama pode se tornar um sofá para ser utilizado quando se recebe visitas. Uma área de home office foi projetada junto à cama. O móvel da bancada da cozinha é também uma mesa de jantar. “Como o espaço é todo aberto, os móveis devem ser baixos para não poluir visualmente”, recomenda.

No piso, uma inovação. Foram encaixadas na cozinha chapas metálicas usadas, por exemplo, nos pisos de ônibus. “Essa solução dá um ar tecnológico e moderno, que é acompanhado na cozinha de inox que fica dentro da sala”, diz Bernardo. O restante do imóvel tem laminado em madeira rústica.

O balcão que delimita a cozinha é em madeira branca, assim como os demais armários. “Inclui alguns detalhes em grafite para seguir a linguagem tecnológica.”


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A vida no compacto

28 11 2009

(Gazeta do Povo, Guia Casa) – 20/11/09

Soraya Yuri Sunaga, 35 anos, diretora de um colégio de uma rede particular de ensino de Curitiba

Sempre que passava em frente a construção do edifício New Concept, no Centro de Curitiba, observava as fotos do empreendimento e via que era uma proposta diferente, inovadora. Ao conhecer o projeto mais de perto, fiquei encantada e então adquiri o imóvel.

Mudei em maio de 2008 e posso dizer que comprar um loft foi uma escolha acertada para mim. A adaptação foi imediata. Embora o apartamento seja compacto, o empreendimento oferece academia, espaço gourmet, sala de jogos e home theater, além de serviços de limpeza e lavanderia quando necessário.

Meu estilo de vida, assim como da maioria dos meus vizinhos, necessita do máximo de comodidade e praticidade, além da localização no centro de Curitiba. Apesar de não usufruir tanto dos espaços oferecidos como gostaria, ainda consigo ir à piscina, promover alguns churrascos com meus amigos e ir à academia de ginástica.

Decorar uma casa grande é bem mais fácil do que um apartamento compacto, porque tudo precisa ser muito bem planejado. Não adianta pensar apenas na beleza e no design dos móveis, mas em como eles serão práticos e funcionais no dia a dia. O edifício tinha todas as opções de decoração na época da entrega dos lofts, mas optei pela assessoria de um arquiteto. Essa medida foi fundamental para a garantia de uma atmosfera sem excessos, com praticidade e leveza, do meu jeito.

Busquei um projeto de decoração com soluções que unissem elementos clássicos e modernos, necessários para o dinamismo nos dias de hoje. Também gosto muito de viajar e sempre trago peças que me agradam e que possam fazer parte da decoração. São pequenos mimos que me remetem às lembranças dos lugares que conheci. A última viagem foi aos Estados Unidos, de onde trouxe muitos utensílios para a cozinha e eletrodomésticos.

O desafio da decoração
A tentação por encher a casa de pequenos objetos dá lugar a necessidade de acomodar o maior número de móveis e equipamentos em um espaço menor. O planejamento é fundamental para aliar beleza e praticidade nos ambientes pequenos.

Deixar um apartamento compacto com o seu estilo pode ser mais complexo do que fazer o mesmo em um ambiente grande. O pouco espaço disponível para acomodar todos os itens que, teoricamente, deveriam compor a casa, a manutenção da circulação entre os cômodos e a falta de amplitude são os desafios daqueles que moram em imóveis com essas características. Esse é um público bastante variado. “São jovens e casais, que estão começando a vida; aposentados; executivos e empresários, que optam por uma segunda casa onde têm negócios; e até investidores, que colocam o imóvel para locação”, explica Nilton Neilor Anto­nietto, diretor da Thá Incor­po­radora.

Embora os moradores tenham perfis diferentes, o primeiro baque vem quando a mudança termina: onde guardar tudo que cabia na casa anterior no apartamento compacto? “Nesse momento existe um trabalho de convencimento da pessoa a se desprender de muitas coisas”, afirma a arquiteta Claudia Baggio. A tática da profissional é avaliar o que está dentro dos armários. “Se está lá e sem utilização por mais de seis meses, não é tão importante. Pode passar para frente”, brinca.

Planejamento
Se desfazer de objetos supérfluos é só o primeiro passo. Em seguida, o morador deve analisar como usará o imóvel e pensar em como acomodar o máximo de coisas sem perder a funcionalidade do apartamento. Se a intenção é manter o ambiente mais íntimo, o foco é no conforto do dormitório. Mas se a idéia for receber alguns amigos, mesmo que em pequenos grupos, as necessidades mudam. “As pessoas querem ter espaço para guardar seus objetos, mas quem faz questão de receber os amigos precisa de ao menos uma minicozinha, onde possam preparar algumas refeições”, comenta Claudia.

Na hora de adquirir os móveis é preciso estar atento ao espaço disponível. “Desde o começo é bom trabalhar com um projeto que indique o tamanho do que caberá no apartamento. Não adianta comprar uma cama king size se ela não vai entrar”, pondera a decoradora Eliane Caldeira.

Uma dica é ter uma planta baixa do imóvel para ter a noção exata da distribuição do imóvel e a busca por menos produtos com mais qualidade. “Em vez de ter vários móveis que ocupam muito espaço, é melhor optar por um que seja confortável e com tamanho adequado”, frisa.

Uma tendência na construção civil, os lofts são apontados como uma solução para os apartamentos compactos. “Considero bem interessante trocar um quarto e uma sala por um ambiente só”, afirma o arquiteto Marcelo Vacção. A unificação dá mais amplitude ao apartamento. Para os que fazem questão de manter as paredes, as portas de correr proporcionam mais conforto e facilidade, além de ocuparem menos espaço.

Ajuda
Muitas lojas oferecem orientações gratuitas e têm profissionais capacitados no atendimento aos clientes. “Para não gastar muito, a pessoa pode ver algumas possibilidades e escolher os produtos que agradam”, diz Eliane. Mas para quem não sente segurança em decorar o espaço por conta própria, o auxílio de um profissional de arquitetura ou design é essencial.

O profissional procura soluções para adequar as necessidades do morador ao apartamento, indica fornecedores, mostra as novidades do mercado, dá dicas de efeitos visuais e ainda oferece mais de um orçamento. O custo do trabalho final é variável. “Quem deve estar atento aos gastos é o cliente”, afirma Claudia.


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