(Estadão) – 02/05/22

A Syn Prop e Tech (antiga Cyrela Commercial Properties, ou CCP) está passando por uma mudança de filosofia. A empresa dos sócios Elie Horn e Leo Krakowiak vai deixar de ser patrimonialista para ser mais oportunista daqui para frente.

Na prática, isso quer dizer que o grupo vai tentar surfar mais o ciclo de altas e baixas do mercado para ganhar dinheiro com a compra e venda de imóveis, explica o diretor-presidente, Thiago Muramatsu, em entrevista exclusiva para o Broadcast sobre os rumos da sua gestão.

Trata-se de uma mudança de postura para uma empresa tradicionalmente mais voltada ao desenvolvimento de projetos e à gestão de imóveis pensando em maximizar os aluguéis no médio e longo prazo.

“Pode parecer óbvio, mas vamos tentar comprar na baixa para vender na alta”, diz Muramatsu. “Imóvel para gerar renda com locação é bom, mas tem limites de ganho de rentabilidade”, explica, referindo-se aos limites para subir aluguéis dos inquilinos. “Para ganhar mais, é preciso explorar mais o ciclo de compra e venda de ativos”, argumenta.

O CEO está na companhia desde 2008 e chegou ao comando em 2019, com o mandato de procurar alternativas para aumentar a rentabilidade. Olhando para frente, ele pretende reforçar a estratégia de negociar imóveis sempre que vislumbrar oportunidade de obter retornos mais atrativos. A ideia é girar os ativos em ciclos de três a quatro anos, embora isso não seja uma regra escrita na pedra.

A nova filosofia ajuda a explicar quais os rumos da Syn depois de realizar a venda histórica de quatro prédios corporativos triplo AAA em outubro do ano passado. O negócio, fechado com a canadense Brookfield, movimentou R$ 1,78 bilhão – uma das maiores transações imobiliárias já vistas no País. O pacote envolveu prédios de primeira linha no principal eixo empresarial da capital paulista: Faria Lima Square, FL Financial Center, JK 1455 e Miss Silvia Morizono.

A venda foi vista como uma oportunidade de “gerar valor” para os acionistas em um momento de juros em alta e de corrida dos investidores da renda variável para a renda fixa. Aliás, a expressão “gerar valor” foi muito bem traduzida nessa operação: a venda de apenas quatro ativos do portfólio (R$ 1,78 bilhão), superou o valor de mercado de toda a empresa na época (R$ 1,68 bilhão) e ajudou a subir a cotação dos papéis naquele mês em cerca de 12%.

Depois disso, a Syn ainda comprou cinco andares na torre D do Condomínio WTorre JK por R$ 51,5 milhões, vendeu a fatia de 40% no Shopping Estação BH por R$ 150 milhões e vendeu também dez salas comerciais no Edifício JK Financial Center por R$ 124 milhões.

Shoppings já são maioria do portfólio de imóveis

A Syn tem, hoje, um conjunto de sete prédios corporativos e seis shoppings, que totalizam 189 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e fazem da empresa uma das mais importantes no ramo de propriedades no Brasil.

Houve, entretanto, um rebalanceamento do portfólio. Os escritórios que eram o seu principal negócio passaram a responder por apenas 33% da ABL, enquanto os shoppings despontaram como a classe de ativos mais representativa do grupo, com os 67% da ABL e, consequentemente, maior peso nas receitas.

Questionado se essa reformulação representa uma descrença no setor de escritórios – um dos mais abalados pela popularização do home office – Muramatsu nega. “Sempre acreditamos que o home office durante 100% dos dias de trabalho não ia durar, porque as empresas sentem falta do dia a dia no escritório. Isso ajuda no engajamento das equipes. Nós sempre acreditamos no modelo híbrido, que é o que estamos vendo agora”, explica.

Syn prepara novos investimentos

As transações oportunísticas seguirão no foco nos próximos meses. A prioridade para compras, segundo o CEO, são prédios de escritórios que possam subir de patamar de rentabilidade por meio de reformas e atração de inquilinos. Galpões logísticos para abrigar o comércio eletrônico também são uma opção em estudo para futuras aquisições.

E a empresa de Elie Horn e Leo Krakowiak tem poder de fogo para investir. A companhia começou o ano com R$ 707 milhões em caixa e uma alavancagem muito baixa, de 0,67x, patamar que também lhe permite pegar empréstimos com facilidade caso encontre algum negócio imperdível.

Uma parte dos recursos em caixa, R$ 150 milhões, já vai para um fundo dedicado à compra de prédios corporativos, galpões logísticos e incorporação residencial. O fundo foi constituído em parceria com a gestora SPX, que ficará responsável pelo aporte de outros R$ 150 milhões.

Syn vai investir R$ 110 milhões na expansão de três shoppings

A Syn também vai destinar uma parte dos recursos em caixa para o segmento de shoppings, seu novo braço forte. O plano é investir R$ 110 milhões na expansão de três unidades nos próximos dois anos. “Queremos mostrar ao mercado que nós somos capazes de fazer uma boa gestão e extrair cada vez mais valor desses empreendimentos”, ressalta o diretor-presidente.

Os shoppings escolhidos para a expansão são aqueles que têm menos espaços vagos do que a média do portfólio, de 7,7%. São eles: Grand Plaza (1,5%), Cidade São Paulo (3%) e Tietê Plaza (4%). No Cidade São Paulo, situado na Avenida Paulista, a intenção é ampliar em até 25% a área de lojas, ocupando espaços ociosos de estacionamento. A prioridade será agregar mais operações de lazer, serviços e gastronomia, capazes de atrair consumidores para o local e blindar o ativo contra o crescimento do comércio eletrônico

Os seis shoppings da Syn registraram, juntos, R$ 2,2 bilhões em vendas dos lojistas em 2021. Já para 2022, a estimativa é bater em R$ 2,9 bilhões, um crescimento de 32%, graças ao funcionamento pleno do comércio e ao retorno do fluxo normal de visitantes.