Um leque maior de opções em investimento imobiliário


(Valor Econômico) – 11/11/09

Quando se fala em investimentos imobiliários, os investidores mais tradicionais ou desavisados resumem seu rol de possibilidades a duas situações. A primeira, comprar um apartamento ou imóvel comercial para alugá-lo. A segunda, adquirir um imóvel na planta e vendê-lo quando a construção estiver adiantada ou pronta, buscando-se, nesse caso, a valorização do bem. Porém, a cada dia, novas modalidades de investimento no setor imobiliário se consolidam e passam longe da burocracia e pouca liquidez da compra e venda de imóveis – que pode colocar o investidor em uma posição ruim em caso de necessidade urgente de recursos, obrigando-o a vender o imóvel por preços abaixo do mercado para gerar caixa. As variações disponíveis começam pelos fundos imobiliários, que são fechados e funcionam de forma semelhante às ações das empresas de capital aberto negociadas em bolsa. Quando o investidor quer adquirir cotas ou vender parte ou todo o investimento, basta negociar na BM&FBovespa. Hoje, mais de 20 desses fundos são negociados na bolsa com boa liquidez e distribuição mensal de expressivos dividendos.

A razão da distribuição de dividendos constante se deve ao fato de que a maioria dos fundos são também proprietários de imóveis geradores de renda frequente, como shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, centros de distribuição e logística, entre outros. Características que devem ser observadas pelo investidor são a isenção de imposto de renda para pessoas físicas e a possibilidade de investir em grandes empreendimentos, com fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e administração obrigatória por instituição financeira.

Outra modalidade são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), títulos de renda fixa de longo prazo emitidos por companhias securitizadoras, com lastro em créditos imobiliários, que pagam juros ao investidor. Os lastros mais comuns de um CRI são os créditos de contratos de compra e venda com alienação fiduciária do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), de contratos de locação (“built-to-suit”) ou os créditos gerados por escrituras de direito real de superfície.

Esses certificados são de longo prazo com rentabilidade acima das demais alternativas de renda fixa, isenção de IR para pessoas físicas e alternativa aos investimentos imobiliários tradicionais citados no início, reduzindo os custos administrativos de vacância e reformas.

Antes, as emissões de CRIs destinavam-se apenas a investidores qualificados, com aplicação mínima de R$ 300 mil. Porém, há cerca de um ano, a CVM modernizou as regras dos fundos imobiliários permitindo que eles invistam em outros ativos de lastro imobiliário, como os CRIs. A nova regra proporcionou o acesso de investidores de todo o porte a esses títulos por meio dos fundos. Novos fundos imobiliários que serão lastreados em CRIs estão em fase de lançamento ou de aprovação na CVM e muitos deverão vir por aí.

Por fim, chegamos aos Cepac, que são os certificados de potencial adicional de construção, instrumentos de financiamento de obras-públicas. Por meio deles, construtoras podem comprar o direito outorgado pelo poder municipal de construir além dos limites normais em áreas que receberão ampliação da infraestrutura urbana. Um leilão recente realizado pela Prefeitura Municipal de São Paulo envolveu nove corretoras representando dezenas de empresas do setor, resultando em mais de R$ 250 milhões para o município.

Os Cepac, mesmo sendo procurados majoritariamente por empresas de incorporação e construção, podem ser adquiridos pelo investidor. O Cepac constitui uma parceria de sucesso entre a prefeitura e a iniciativa privada, promovendo a viabilização financeira de intervenções que exigem enormes investimentos. Prova disso são as operações urbanas consorciadas Água Espraiada e Faria Lima, que estão sendo executadas sem depender de recursos do orçamento do município e apresentam disponibilidade de caixa para novos investimentos. Este formato vem sendo analisado por outras grandes cidades e deve ser adotado para viabilizar os projetos previstos para a Copa do Mundo e a Olimpíadas.

Esse tipo de certificado acaba por influenciar as outras modalidades de investimento imobiliário – por exemplo, a incorporadora de um shopping pode comprar os direitos para aumentar sua área – e também mostra como o mercado de investimentos imobiliários cresce, se diversifica e se consolida no Brasil.

Cabe às instituições financeiras, construtoras, incorporadoras, imobiliárias e demais instituições interessadas no desenvolvimento desse mercado o trabalho de educar e conquistar mais investidores.

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