Como comprar terreno


Conhecimento sobre a legislação local, equipe multidisciplinar e análise da infraestrutura urbana são as chaves para evitar prejuízos com a aquisição mal sucedida de terrenos

Identificar e comprar terrenos com vocação para empreendimentos de ótimo retorno econômico-financeiro é uma atividade quase hercúlea, especialmente nos grandes centros onde a oferta de lotes é escassa. Aspectos jurídico-burocráticos, limitações urbanísticas, características técnicas e adequação ao produto que se pretende construir são alguns dos aspectos a serem considerados durante a compra de uma área para incorporação. Precipitação ou negligência em alguns desses itens pode implicar uma série de transtornos, muitos dos quais capazes de inviabilizar um negócio. As conseqüências podem ir desde adquirir uma área com potencial de ocupação muito menor do que o desejado, à interrupção da obra por conta de um achado arqueológico inesperado ou, até mesmo, na não obtenção do registro de incorporação.

Por isso, nunca é demais dedicar recursos humanos e investir tempo para minimizar os riscos atrelados a uma compra equivocada. O caminho para identificar a adequação de um terreno em potencial começa com a análise de aspectos legais. A primeira coisa a se fazer é conferir a documentação de posse do terreno e de seus proprietários, a existência de edificação, o local, se há pendência de impostos, bem como a presença ou não de inquilinos. Ações judiciais incidentes no terreno ou sobre seus vendedores também precisam ser previamente conhecidas e, se necessário, o incorporador pode atuar na coordenação de interesses entre herdeiros. “A análise deve contemplar ainda os parâmetros legais de ocupação do solo, ou seja, as diretrizes municipais, estaduais, ambientais e o código de obras”, explica Cori Coraci, coordenadora de novos negócios da Masb Desenvolvimento Imobiliário.

Outro estudo importante para subsidiar a compra de um terreno é sobre o mercado no entorno imediato. Nesse momento verificam-se os acessos, a infraestrutura urbana, a topografia, se há vegetação existente dentro do terreno e cursos d’água etc. Também é prudente checar se o terreno em questão teve algum histórico de uso industrial ou foi ocupado por um posto de gasolina, por exemplo. Embora não seja pré-requisito para alguém vender um terreno, essa é uma exigência para aprovação do projeto na Prefeitura. “Se for necessário realizar alguma intervenção por causa disso, é melhor que se saiba de antemão para avaliar o custo-benefício”, recomenda Ely Wertheim, vice-presidente de incorporações do Secovi (Sindicato da Habitação).

No caso de construtoras que atuam em nichos específicos, como o de empreendimentos de alto padrão, o mapeamento do entorno inclui ainda mais itens, como o estudo sobre a existência de favelas ou cemitérios próximos. “Para um edifício de alto padrão é inaceitável uma vizinhança problemática, por isso, dependendo do tipo de empreendimento, temos que ficar atentos à presença de bares, restaurantes, oficinas etc. nas redondezas”, comenta Marcelo Martins, diretor da Patrimar.

Comitê multidisciplinar
Diante de tudo isso, parece claro que a decisão sobre a compra de um terreno precisa estar respaldada por pessoal preparado e com experiência em identificar e avaliar todas as ameaças envolvidas. “Também é importante que esses profissionais tenham conhecimento da legislação municipal, já que pode haver muita diferença de critério, principalmente para empreendimentos de grande porte e que geram impacto ambiental e social nas cidades”, acrescenta Marcelo Dzik, gerente geral da Even em Minas Gerais. Por isso mesmo, quando atuam em novas praças, é recomendável que as empresas contratem consultoria local para tratar dessas questões.

Um erro que o incorporador não pode cometer é achar que a aquisição de terrenos pode ser realizada exclusivamente por um profissional ou departamento da incorporadora. “É importante que exista um comitê composto de profissionais das áreas técnica, comercial, de incorporação e financeira, capazes de identificar todos os riscos e benefícios envolvidos com base em históricos e experiências”, salienta o diretor financeiro e de relações com investidores da Eztec, Antônio Emilio Clemente Fugazza.

O desafio é fazer todas essas avaliações no menor espaço de tempo possível. “Para se ter uma idéia, hoje, em São Paulo, a compra de um terreno pode demorar de 90 dias a dois anos”, diz Ely Wertheim, do Secovi. Só que a velocidade na tomada de decisão é fundamental, sobretudo porque os bons terrenos são cada vez mais escassos nas grandes cidades e, para não perder bons negócios, os compradores acabam precisando ajustar a sua tomada de decisão à velocidade do mercado.

Em cidades como São Paulo onde há um estoque de outorgas que permitem a construção acima do limite, a pressa acaba sendo ainda maior. Afinal, nesses casos, lentidão significa risco de não haver estoque disponível para a construção quando a compra do terreno for concluída. Para completar, “o tempo envolvido no processo de legalizações e aprovações, embora seja monitorável, é de difícil previsibilidade, o que pode postergar a liberação de um lançamento, submetendo-o ao risco de, por um lado, concorrentes atenderem à demanda antecipadamente ou, por outro, o momento econômico estar desfavorável para uma oferta de unidades na região”, conclui Emilio Fugazza.

Documentos para análise
Relatórios e pareceres que devem subsidiar a compra de terrenos para incorporação imobiliária:

– Levantamento topográfico;
– Parâmetros urbanísticos da Prefeitura (Código de Obras, Plano Diretor etc.);
– Estudo prévio de arquitetura (implantação);
– Sondagem do solo para ter uma idéia de custo geral do projeto;
– Laudo ambiental para verificar possíveis passivos ambientais gerados na implantação do projeto. Atenção especial para: contaminação do solo, curso d’água e nascentes, corte de árvores e destinação do esgoto do empreendimento;
– Viabilidade de infraestrutura junto às concessionárias de energia, água e esgoto;
– Laudo jurídico para apontar todos os riscos na transferência do terreno e também no registro da incorporação;
– Estudo para verificar a demanda de mercado para o produto a ser comercializado;
– Estudo de viabilidade econômica.
Fonte: Even Construtora e Incorporadora

Cinco desafios da compra de terrenos:

– Existência de ações judiciais incidentes no terreno ou em seus vendedores;
– Impacto ao meio ambiente – dificuldades de descontaminação, proximidade com patrimônios históricos ou parques etc;
– Disponibilidade de estoque em outorgas ou Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para aumento do potencial construtivo no terreno;
– Acesso facilitado ao terreno;
– Aspectos logísticos que influenciam a viabilidade de construção, como entradas e saídas de materiais, espaço para execução de canteiro de obras, perfil dos vizinhos e do entorno etc.
Fonte: Eztec

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