Quando vale a pena comprar um Imóvel?


(Gazeta do Povo) – 14/03/10

Mercado nunca esteve tão favorável, com crédito em alta, juros baixos e aumento da oferta. Mas analistas alertam: a forte valorização dos últimos anos não se repetirá.

Com o crédito imobiliário batendo recorde e a perspectiva do aumento da oferta de lançamentos prevista para 2010, muita gente entrou o ano com a disposição de finalmente realizar o sonho da casa própria ou investir na compra de imóveis para revender ou alugar. Comprar um imóvel costuma ser a decisão financeira de maior impacto na vida de uma pessoa. Uma dívida que vai comprometer seu orçamento por até 30 anos e que depende de várias escolhas. Mas este é o melhor momento para essa decisão?

Não há dúvida, entre os especialistas, de que o mercado nunca esteve tão favorável para quem quer comprar. A Caixa Econômica bateu recorde de R$ 47 bilhões em financiamentos em todo o país em 2009 e promete repetir o feito em 2010. Somente em Curitiba, o banco deve financiar R$ 2 bilhões – 42% mais do que no ano passado e nove vezes mais do que há cinco anos. Os juros mais baixos e a retomada do crescimento da economia prevista para este ano trouxeram mais confiança para o investidor. O Programa Minha Casa, Minha Vida, lançado há quase um ano, por outro lado, promete cumprir a meta de construção de um 1 milhão de moradias para famílias com renda até dez salários mínimos.

Mas os especialistas dizem que, apesar do momento favorável, é importante ser o mais detalhista possível na hora de decidir se vale a pena comprar um imóvel.

Valorização
Em Curitiba, os imóveis vêm registrando uma trajetória de forte valorização. O preço do metro quadrado total de um apartamento usado de três quartos, por exemplo, se valorizou em média 23,2% ao ano entre 2005 e 2009, segundo dados do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar). O metro quadrado total passou de R$ 779 para R$ 1,8 mil.

Considerando-se uma inflação de 4,45% para o mesmo período, o retorno real por ano foi de 17,95%, calcula o consultor em finanças pessoais Raphael Cordeiro. “Trata-se de uma rentabilidade fantástica, mas que não se sustenta no longo prazo”, alerta. A tendência, nos próximos cinco ou dez anos é que o ganho acima da inflação caia para entre 6% e 7%. Tra­dicio­nalmente, o imóvel se encontra em um nível intermediário de lucro entre o mercado de ações e da renda fixa, mas tem a desvantagem de ter pouca liquidez, ou seja, não é negociado rapidamente.

“Os preços dos imóveis vão continuar a subir, mas não na mesma proporção da que se viu nos últimos anos. Curitiba era uma das capitais mais baratas do país e fez uma valorização rápida de preços nos últimos anos. A meu ver, a grande correção já foi feita”, diz André Paes, professor do FAE Centro Universitário e diretor da consultoria Infinity Asset Management.

Troca
Para quem pretende trocar o aluguel pela casa própria, o momento é “agora”, na avaliação de Marcos Kahtalian, consultor do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) no Paraná. Além da Caixa Eco­nômica Federal, que hoje representa 70% do mercado, os bancos privados vêm reforçando a aposta nesse segmento, inclusive com guerra de taxas para disputar o cliente. A má notícia, nesse caso, é que os preços estão salgados. Em alguns bairros, os preços de Curitiba já encostam nos praticados em São Paulo.

Longo prazo
A estratégia da casa própria também tem que estar casada com um planejamento de longo prazo. Para quem costuma mudar de cidade de tempos em tempos, como representantes comerciais, executivos de multinacionais ou gerentes de bancos, por exemplo, comprar um imóvel e comprometer a renda pode ser uma dor de cabeça. “É preciso levar em consideração que o imóvel não é vendido do dia para noite”, diz Raphael Cordeiro.

O ideal, segundo os especialistas, é que a entrada seja de 30% a 40% do valor do imóvel para, assim, deixar a prestação mensal a menor possível. O gerente regional de negócios para construção civil da Caixa Econômica, Gueber Roberto Laux, recomenda que o comprometimento da renda não supere 25% – embora o limite seja de 30% –, para manter uma folga no orçamento em caso de dificuldades. “É preferível a família comprar um imóvel menor, que absorva menos do orçamento, do que investir em algo maior e ter mais dificuldade para pagar. Se com o tempo ele ficar pequeno, é possível vender esse e comprar outro”.

Quem compra e quem vende também tem que levar em conta as taxas adicionais, como transferência de propriedade e tributos, que levam 3% do valor, além de gastos como instalações. Na venda, 6% ficam com a corretora, além da necessidade de pagamento, em alguns casos, do Imposto de Renda, que absorve até 15% do lucro da transação. Quem compra um imóvel usado, por outro lado, precisa considerar o custo eventual das reformas, que podem consumir o equivalente a até 10% do valor do imóvel.

Nova fase
Segundo o proprietário da Habitec Imóveis, Luis Fernando Koehler de Camargo, o mercado imobiliário de Curitiba entra agora em uma nova fase, com o aumento do número da oferta de imóveis prontos. “O comprador poderá pesquisar mais para achar a melhor opção”. Um fator que começa a pesar em Curitiba e que deve ser considerado é o tempo de deslocamento entre a casa e o trabalho, segundo Gerson Carlos da Silva, diretor geral da Galvão Planejamento Imobiliário e Vendas. Por conta do tráfego, as pessoas estão demorando mais para se deslocar na cidade.

Para o investidor, os especialistas recomendam especial pesquisa sobre a localização e o potencial de valorização dos bairros nos próximos anos. Um levantamento do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) no Paraná revela que os bairros Mercês, Bigorrilho, Água Verde, Vila Izabel, Juvevê e Cristo Rei, Seminário e Campo Comprido são os mais procurados. Além disso, qualquer obra de grande impacto – como a Linha Verde, por exemplo – costuma gerar valorização dos imóveis no longo prazo.

Para os analistas, o mercado imobiliário deve seguir aquecido nos próximos anos, no embalo do crédito. Projeções de consultorias e instituições financeiras estimam que a proporção do crédito sobre o Produto Interno Bruto (PIB) deve alcançar 53% em 2010. O crédito imobiliário é o que mais tem potencial para crescer – representa hoje cerca de 3% do PIB brasileiro, bem inferior à proporção encontrada em países como Chile (11%), México (15%) e Espanha (60%). A previsão é que ele possa alcançar 10% em cinco anos.

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