Permuta: conseqüências tributárias


(Paraná Online) – 19/07/08

Denise de Cássia Daniel

Prática comum nas relações mercantis, a permuta é sinônimo de troca e como tal não produz efeitos tributários.

Porém, nem todas as operações que envolvem troca são consideradas permuta para fins de tributação. No âmbito do Direito Tributário somente ocorre a permuta quando, nos termos da Instrução Normativa SRF nº 107/88, se dá a troca de uma unidade imobiliária por outra ou outras unidades imobiliárias. O conceito de unidade imobiliária é fornecido pela Instrução Normativa 84/79.

As operações quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade mobiliária construída ou a construir, podem ser consideradas como permuta, aplicando-se a este tipo de operação as regras constantes da IN 107/88. Deve-se entender aqui, também como unidade a construir o desmembramento e o loteamento de terreno.

Por não ser considerada como uma operação comercial, à permuta, no âmbito do imposto de renda, é dispensado tratamento tributário diferenciado. Tratando-se especificamente de pessoa jurídica, o tratamento diferenciado é estendido também à contribuição social sobre o lucro líquido.

Embora, em algumas situações, se verifique um acréscimo no patrimônio de um dos permutantes, tendo em vista a valoração de mercado do imóvel recebido, não se apura resultado tributável na permuta. O que se tem, para fins de tributação, é a mera substituição física do imóvel entregue pelo imóvel recebido, sem qualquer modificação valorativa dos patrimônios envolvidos. Não se verificando acréscimo patrimonial ou lucro, não há resultado a ser tributado, exceto quando houver torna. Ou seja, quando um dos permutantes entrega, além da coisa prometida, uma parte em dinheiro.

Em se tratando de PIS e de COFINS, salvo quando se trata de acréscimo de patrimônio propriamente dito (ganho de capital) a legislação é omissa, limitando-se apenas a considerar como a base de cálculo daquelas contribuições o faturamento, assim entendida toda a receita bruta auferida pela pessoa jurídica, independentemente do tipo de atividade do contribuinte ou classificação contábil. Portanto, teoricamente, também não haverá incidência daquelas contribuições na operação de permuta, uma vez que não há faturamento no sentido exato definido pela lei.

Por haver apenas a substituição física dos imóveis no patrimônio dos permutantes, o custo de aquisição do imóvel adquirido por permuta é o valor do imóvel entregue no negócio, acrescido da torna paga, já líquida do ganho de capital eventualmente apurado, se for o caso.

Considerando que, em sede de Direito Tributário, apenas é considerada permuta a troca de unidades imobiliárias entre si, qualquer operação de troca que não envolva imóveis de ambas as partes será considerada como compra e venda pura e simples, acarretando, assim, todos os efeitos tributários inerente a esse tipo de operação.

Entretanto, não são raras situações em que serviços e outros tipos de bens, que não imóveis, são “permutados”, sem que os “permutantes” se preocupem em reconhecer os efeitos tributários da operação, sob o pressuposto de que efetuaram apenas e tão somente permuta. O que se verifica na verdade, são duas operações de compra e venda, uma para cada partícipe.

Mais comum entre pessoas jurídicas, na pretensa permuta troca-se, normalmente, mercadoria por serviço e, eventualmente, serviço por serviço e mercadoria por mercadoria. Vale destacar que as unidades imobiliárias de que trata a Instrução Normativa 107/84 são, para empresas que compram e vendem ou constroem e vendem imóveis, mercadorias. Sob está ótica é comum, principalmente entre empresas construtoras, a troca de unidade imobiliária (mercadoria) por serviço ou material de construção.

Importante lembrar que, em se tratando de empresa cuja atividade preponderante seja a comercialização de imóveis, a contratação regular de operação de permuta pode acarretar, em eventual verificação fiscal, a exigência de ofício dos tributos, sob o pressuposto de omissão de receita de venda.

Em todos os negócios que se enquadrem na definição legal de permuta, o que se tem, na verdade, é um contrato de compra e venda com dação em pagamento. No contrato assim firmado, o preço ajustado é pago através da dação, ou seja, pela entrega de uma coisa em pagamento de outra que se devia. Compra-se mercadoria e se dá em pagamento algum tipo de serviço ou mercadoria. Compra-se serviço e se dá em pagamento, serviço. Não há, portanto, para fins de tributação, que se falar em permuta.

Por se tratar de compra e venda a operação realizada mediante troca que não envolva a entrega de unidade imobiliária por ambas as partes, cada um dos contratantes deve, obrigatoriamente, reconhecer, de acordo com o regime de competência, a receita tributável correspondente ao que foi “vendido”. Da mesma forma, quanto à saída dos recursos, ainda que em potencial, quando tenha recebido em troca serviços.

O recomendável é que qualquer operação de troca que não se enquadre como permuta, nos exatos termos da Instrução Normativa SRF nº 107/88, seja realizada mediante emissão dos respectivos documentos fiscais de compra e venda, já que assim devem ser considerados para fins de tributação.

Denise de Cássia Daniel é advogada, pós-graduada em Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Curitiba e mestre em Direito do Estado e Direito das Relações Sociais, subárea de Direito Tributário, pela Universidade Federal do Paraná.

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4 comentários sobre “Permuta: conseqüências tributárias

  1. Pingback: Permuta: conseqüências tributárias | Finance Planet

  2. No âmbito da prospecção de negócios que tenho vindo a desenvolver em estados do Nordeste do País para um grupo de parceiros de investimento portugueses, identifiquei naturalmente o especial interesse do sector da construção civil / incorporação imobiliária, particularmente no segmento habitacional das maiores cidades.

    Recentemente encontrei uma oportunidade interessante para o aporte de investimentos em um negócio de compra de terreno associado a uma futura permuta com uma das grandes construtoras com atuação no mercado Nordestino.

    Com o intuito de programar o início da atividade em Recife (onde desde há já algum tempo tenho vindo a estabelecer contactos com gabinetes de contabilidade e de advocacia que não têm correspondido de forma convincente às nossas expectativa) gostaria de obter informações sobre gabinetes que pudesse consultar nesta cidade, que possam satisfazer as necessidade de obter informação consistente sobre matérias de ordem tributária aplicáveis ao perfil de investimento previamente relatado.

    Agradeço por antecipação, prestando os meus melhores cumprimentos a quem possa contribuir para solucionar desta dificuldade.

  3. Eusébio, em Curitiba posso referenciar alguns bons escritórios para assessorá-lo. Considerando entretanto que trata-se de investimento com sócios estrangeiros, acredito que o escritório Augusto Prolik seja minha melhor indicação para assessorá-lo de forma ampla tanto em direito imobiliário, como em questões fiscais. O telefone do escritório é (41) 3320-0320 – a pessoa que nos atende em questões de direito imobiliário é o Dr. Robson Evangelista. O site para consulta é: http://www.prolik.com.br/

  4. Prezada Denise,

    Voltei a reler este seu post em busca de resposta a uma dúvida relacionada com o tema da permuta.
    Como havia feito previamente referência, estou em vias de concretizar o aporte de investimentos em um negócio de compra de terreno associado a uma futura permuta com uma das grandes construtoras com atuação no mercado Nordestino.
    A esse propósito tenho a seguinte dúvida:
    A forma que consideramos a mais eficaz para a realização dessa operação é a aquisição do terreno por várias pessoas físicas, estrangeiras e não-residentes.
    A questão que coloco é se cada “cota” do terreno (onde será feita a incorporação) pode ter o enquadramento de “imóvel” para efeito da concretização da permuta, sendo que a cada cota corresponderá uma unidade do “futuro” edifício, ficando cada uma dessas unidades destinada a parmuta com cada um dos “cotistas”.

    Basicamente: 8 pessoas compram um imóvel em regime de co-propriedade, permutando a sua cota-parte por diretamente por uma das 8 fração que serão permutadas pelo terreno. Obviamente, todos os contratos serão feitos a um só tempo. Trata-se, para efeitos tributários, da permuta de 8 cotas-partes por 8 frações. Isto é possível? É comum?

    Complementarmente: é possível vender as frações que ainda não estão mais do que “prometidas”?
    No processo de permuta, quando é que há transmissão dos direitos de propriedade do terreno onde será incorporado o edifício? Os 8 cotistas ainda serão co-proprietários até ao “habite-se” e para que cada um possa “repassar” a sua cota e o direito do bem futuro deve fazer uma nova escritura de venda da sua cota parte do terreno, passando o novo proprietário (no caso de ter comprado a “posição” à vista) a ocupar a posição de cotista e futuro proprietário da fração?

    Isto faz sentido?

    Os meus melhores cumprimentos,
    Eusébio Soares

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