A região mais cara será cada vez mais comercial


(Gazeta do Povo) – 31/07/11

Restaurantes e lojas tradicionais do Batel darão lugar a uma série de condomínios verticais de escritórios

O mercado pressiona e o bairro Batel, em Curitiba, começa a dar sinais de que sua característica predominantemente residencial dará lugar a um perfil cada vez mais comercial em pouco tempo. Em uma projeção de cinco anos, a Avenida do Batel e sua continuação, no trecho de 1,3 quilômetro entre as ruas Desembargador Motta e Francisco Rocha, ganharão novos condomínios comerciais verticais, que abrigarão escritórios e lojas, além da inauguração de um shopping de luxo e da remodelação do Shopping Crystal, entre outros investimentos.

No terreno ocupado pela farmácia Droga Raia e pela Pizza Hut será construído um prédio de dez andares, com 15 mil metros quadrados de escritórios e lojas

Uma das áreas mais nobres da região, o terreno ocupado pela farmácia Droga Raia e pela Pizza Hut – restaurante instalado há 18 anos no número 711 da Rua Benja­min Lins, um prolongamento da Avenida do Batel –, dará lugar a um escritório comercial de dez andares. E vários outros espaços das proximidades, ocupados por restaurantes ou lojas, estão prestes a se tornar grandes edifícios.

O terreno da Pizza Hut foi negociado com a VCG Empreendimentos durante um período de um ano, em uma disputa que envolveu pelo menos 12 investidores do setor imobiliário. “É um terreno de valor importante e acreditei que seria o momento de abrir espaço para outro de maior valor no local”, afirma Augusto Ávila, franqueado das lojas da Pizza Hut em Curitiba e Santa Catarina.

O valor fechado pelo terreno de 3,3 mil metros quadrados é mantido em sigilo pelo empresário e pelo engenheiro civil Guilherme Vialle, proprietário da VCG Empreen­­dimentos. Eles confirmam apenas que houve permuta, comum nesse tipo de negociação. “Parte do valor será em área construída de escritórios e lojas. Em três anos, uma delas deverá ser utilizada para o retorno da Pizza Hut”, adianta Ávila. O empresário acredita que, em 15 dias, terá definido a escolha do novo local da pizzaria entre quatro pontos, dois deles no próprio bairro e outros dois no entorno. A pizzaria funcionará por mais um ano no local atual.

Valores
As apostas são de que o terreno teria custado entre R$ 20 milhões e R$ 25 milhões – ou seja, algo entre R$ 6 mil e R$ 7,5 mil por metro quadrado. O valor é o dobro do mínimo estimado para a região, afirma o analista de mercado Rodrigo Barros. “O preço exato é difícil de saber, porque não é revelado. Mas, pelas características, o metro quadrado no Batel vale mais que R$ 3 mil e pode ir muito além, conforme o interesse de negociação”, avalia Barros. Mais seguro, diz o analista de mercado, é afirmar que, depois de pronto, cada metro quadrado de área privativa de um condomínio no local pode chegar a R$ 9,5 mil.

A justificativa para tamanha valorização está no fato de a Avenida do Batel estar situada no maior eixo de ligação comercial da cidade, cujo ponto de partida está no Centro, na Avenida Marechal Deodoro, a mais importante via comercial a partir da década de 1970. “A Marechal é nossa Avenida Paulista. Mas saturou, o comércio alcançou a Rua Emiliano Perneta, que também saturou rapidamente, e agora chega à Avenida do Batel, formando a espinha dorsal do comércio de Curitiba. São três ruas importantíssimas, que cortam as principais avenidas Norte-Sul da capital”, destaca.

O empreendimento
A estimativa de investimento para o novo prédio comercial a ser erguido pela VCG Empreendi­­mentos é de cerca de R$ 50 milhões, afirma Vialle. “A fase é de finalização do projeto, com consultores de diversas áreas. Que­remos o melhor edifício da cidade, no melhor local”, diz.

Vialle adianta que o prédio terá dez andares, sendo dois deles de potencial construtivo – a lei de zoneamento para a área permite o máximo de oito pavimentos. Com 15 mil metros quadrados, o prédio vai abrigar escritórios e lojas, além de 200 a 300 vagas de estacionamento. A obra deve começar no segundo trimestre de 2012 e ficar pronta em dois anos. “Terá uma arquitetura diferenciada, que tornará a região mais atrativa, uma referência”, aposta o empresário.

Resistência
O proprietário da casa onde fica o John Bull Café (foto), na esquina das ruas Comendador Araújo e Brigadeiro Franco, ainda não cedeu às investidas do mercado imobiliário. Quem revela é o empresário Gilberto Carvalho, que aluga o local há cinco anos. A resistência vem de longa data, desde a chegada do Hotel Pestana, há cerca de dez anos, e criou uma curiosa integração entre as edificações, pela mescla de estilos contemporâneo e antigo no mesmo plano de visão.

No lugar da Irimar, uma torre de 20 pisos
Por R$ 8 milhões a construtora Invespark Empreendimentos Imobiliários adquiriu à vista um terreno de 1,4 mil metros quadrados a 250 metros da Pizza Hut da Avenida do Batel. O local fica na esquina das ruas Emiliano Perneta e Brigadeiro Franco, onde funcionou por anos uma loja da rede catarinense de móveis Irimar. Após dois anos de negociações com o proprietário, a edificação foi comprada e demolida há pouco tempo. Para o lugar está prevista a construção de uma torre comercial de 20 pavimentos – altura permitida por lei por ainda estar dentro da zona central –, e 180 vagas de garagem, em uma área total de 19 mil metros quadrados.

Esta foi uma das negociações de maior valor na região, avalia o diretor de incorporações da Invespark, Eduardo Quiza. Ele afirma que pagou mais de 30% acima do preço médio do metro quadrado na região. “A qualidade do terreno justifica. Por ser de esquina, é também mais caro, e, quanto mais rara a localização, maior o preço”, diz. A previsão é de que a torre comercial esteja pronta em abril de 2014. A estimativa de custos com a obras é de R$ 30 milhões. Os proprietários da Irimar, que alugavam a casa, procuram um novo ponto na cidade. Enquanto isso, toda a venda fica concentrada em única unidade, em Santa Felicidade.

Rendição: Churrascaria Badida vai se mudar após 28 anos
A churrascaria Badida deve se despedir em breve da casa no número 1.486 da Avenida do Batel, que ocupa há 28 anos. O dono do restaurante, Joel Troib, que aluga a casa, não desmente, mas também não quer comentar o assunto. Apenas acredita que uma mudança do endereço tradicional para um local próximo não teria impacto negativo entre os frequentadores – são cerca de 6 mil clientes por mês.

A informação extraoficial é de que o terreno da churrascaria, mais as vizinhas Farmácia Nissei e churrascaria Dom Gabriel, estariam sendo negociados com a construtora Cyrela, que não quis se pronunciar. Para a grande área estaria previsto um condomínio comercial composto por quatro torres. Uma construção antiga na Rua Dom Pedro II, na mesma região, seria o novo destino da churrascaria, a partir de maio do ano que vem.

Moradores e urbanistas veem transformação como inevitável
Moradora do Batel, a empresária Maria Francisca Merlo teme pelo fim do silêncio e da tranquilidade da região. Há nove anos ela mora com o marido, três filhos e uma neta em uma casa alugada a poucos metros da Avenida do Batel, e ainda não perdeu a sensação de morar em um bairro residencial, mas percebe que isso deve durar pouco tempo.

“Ainda temos silêncio depois que o comércio fecha. Mas há alguns anos era raro o movimento de carros e pedestres nessa rua. Agora, virou ponto de disputa de vagas de estacionamento”, diz. A abertura do shopping Pátio Batel, em 2012, deverá intensificar o fluxo. “Não gostaria de mudar daqui, mas a previsão é essa. O horário vai se estender e vem a preocupação de estarmos mais expostos. Sentar na varanda não será mais um privilégio.”

O urbanista Paulo Rolando de Lima, professor da Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), lembra que várias residências da região sofreram grandes mudanças com a transformação de residências antigas em ambientes comerciais. “É uma área que está fadada a ser densa. É a transformação seguindo. A tendência é que agora se passe a utilizar os terrenos mais intensamente”, afirma Lima.

Uma mudança é inevitável, aponta o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), Gustavo Selig. Ele não acredita em uma completa descaracterização do bairro, mas em uma verticalização mais acelerada. “Como os terrenos estão cada vez mais escassos, a tendência é de que áreas com imóveis menores deem espaço para construções de maior porte”, diz.

Planejamento
A arquiteta e urbanista Yumi Yamawaki concorda que a verticalização é inevitável, mas alerta que o poder público terá de se planejar para lidar com ela. “A região do Batel abriga uma grande concentração de veículos, e isso contribuirá para um incremento ainda maior”, diz. O que pode ocorrer, destaca Yumi, é a “expulsão” dos moradores. “A excessiva especialização de áreas da cidade é prejudicial para a qualidade do espaço público. Se os moradores vão embora, nos horários em que as atividades não funcionam deixa de haver movimento, e a área se torna perigosa.”

A estrutura da região está pronta para atender às novas demandas, garante o supervisor de planejamento do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc), Ricardo Bindo. Ele afirma que há tempos o Batel é visto pela administração pública como uma zona de tendência de crescimento, com serviços – como fornecimento de energia elétrica, telefonia e abastecimento de água – preparados. Em relação ao trânsito, explica, a Avenida do Batel possivelmente será transformada em via de mão única.

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