Mercado de recebíveis de imóveis recua 41% em 2012


(DCI) – 21/12/12

Mesmo com a isenção do imposto de renda (IR) para investidores qualificados, a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) recuou 41% nos últimos doze meses, de R$ 11,361 bilhões entre janeiro e novembro de 2011 para R$ 6,673 bilhões entre janeiro e novembro de 2012, de acordo com boletim mensal divulgado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Somando o volume inicial de R$ 131 milhões em duas operações já registradas em dezembro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o segmento comprova que houve queda do número de projetos e de operações financeiras do setor imobiliário em 2012, e que o resultado anual ficará distante dos R$ 13,382 bilhões alcançados no ano passado.

Em contrapartida, o segmento de certificados de recebíveis de agronegócios (CRA), antes praticamente inexistente, começa a aparecer com mais regularidade nas operações registradas na CVM. “O Banco do Brasil não tem mais condições de financiar todos os projetos do campo, isso abriu espaço para que as companhias possam emitir papéis de agronegócios”, avalia o professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi) Silvio Paixão.

No último dia 18 de dezembro, terça-feira, a Octante Securitizadora registrou na CVM a emissão de R$ 50 milhões em CRAs da Cheminova Brasil. A operação, com vencimento em 31 de julho de 2014, teve como coordenador líder o BNP Paribas, e o BNY Mellon como custodiante.

Entre os ativos securitizados estão duplicatas e os respectivos canhotos de notas fiscais cedidos pela Cheminova. Aos investidores qualificados – ou seja, aqueles com mais de R$ 300 mil em investimentos – que aplicaram em cotas mínimas de R$ 10 mil, o prêmio oferecido foi uma taxa pré-fixada de 8,28% ao ano com isenção de IR, 20% superior aos atuais 6,85% da taxa de depósito interbancário (DI), calculada ontem pela depositária Cetip.

Segundo o professor da Fipecafi, a busca de rentabilidade pelos investidores qualificados, com capacidade para análise de crédito é outro fator que explica o aparecimento regular dos CRAs. “A queda da taxa de juros nas aplicações conservadoras incentiva a busca por ativos de risco. Todo mercado nascente pode acontecer acomodações. O investidor deve estar atento para os riscos de crédito, riscos do emissor e para o risco de liquidez dos créditos de agronegócios”, orientou Paixão.

A emissão da Cheminova teve custo de R$ 1,914 milhão ou 3,83% do total da oferta, sendo que o coordenador líder recebeu R$ 500 mil; a Octante como gestora recebeu R$ 750 mil de comissão de estruturação; a securitizadora recebe R$ 175 mil como comissão de emissão; e advogados e consultores, R$ 268 mil. A CVM recebeu R$ 25 mil pelo registro, e Cetip e/ou BM&FBovespa pelo registro, o valor de R$ 12,1 mil.

No último mês de novembro, a CVM também já havia registrado a conclusão de duas operações de CRA da Eco Securitizadora Direitos de Crédito do Agronegócio, no montante de R$ 25 milhões cada, totalizando R$ 50 milhões, lastreando cédulas de crédito emitidas pela Usina São Francisco (Ufra) a 112,5% do DI, e da Usina Uberaba a 114% do DI, em distribuição que teve como coordenador líder o Banco Votorantim.

O custo total das emissões ficou em R$ 1,105 milhão, sendo que a comissão de estruturação, coordenação, colocação e garantia firme dos CRAs ficou em R$ 720 mil; a Eco Securtitizadora recebeu R$ 100 mil, o consultor legal ficou com R$ 170 mil, e a Cetip, pelo registro, R$ 4,408 mil .

Potencial imobiliário
Para o sócio da securitizadora RB Capital, Marcelo Michaluá, a emissão de CRIs tem potencial de crescimento nos próximos anos. “Se a gente imaginar que 20% ou 30% da massa que está aplicada em títulos públicos do Tesouro vai sair do CDI, o que estamos vendo hoje é apenas a ponta do iceberg. Uma parte disso irá para investimentos imobiliários e CRIs”, aponta Michaluá.

Outro argumento do executivo é o investimento de R$ 1 trilhão em infraestrutura nos próximos 6 anos, uma média de R$ 185 bilhões por ano, parte desse montante pode combinar CRIs. “Nós, por exemplo, fizemos o projeto do CRI do Porto Seco da Petrobras no Rio Grande do Sul através da securitização de R$ 1 bilhão para um financiamento que muito bem poderia ter sido feito pelo BNDES”, citou.

Na sua visão, o CRI é um instrumento útil de “empacotamento” dos fluxos que estão nos lastros dos setores imobiliários, do agronegócio e de infraestrutura, de forma organizada aos cotistas.

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