Especulação prejudica o mercado


(Gazeta do Povo) – 02/01/13

Comprar grandes áreas ou muitas unidades de um mesmo empreendimento, a fim de diminuir a oferta e forçar a mudança de preço, é ruim para construtoras, investidores e clientes

O termo “especulação imobiliária” sempre é utilizado com uma carga de conotação negativa. Realmente, ela faz mal a todo o mercado. O conceito de especular imóveis é abstrato, mas se refere a estratégias de compra e venda de unidades ou terrenos a fim de conferir um preço artificial ao bem.

Para entender a especulação, pode-se imaginar uma região, onde todos os terrenos disponíveis são adquiridos pelo mesmo dono. Como ali a oferta de espaços livres vai ficar menor, o proprietário extrapola a lei da oferta e da procura e cria preços acima dos praticados no mercado para obter vantagem.

“As pessoas não gostam desse processo, porque isso pode levar a um aumento artificial dos preços. O comprador adquire, mas não usa. Acaba pressionando a oferta e elevando o valor”, comenta o economista Fábio Tadeu Araújo, da Brain. Para ele, a especulação imobiliária é ruim quando ela se torna significativa em termos de volume. “O problema é dimensionar o tamanho dela. Acredito que ela seria verdadeiramente ruim se atingisse, pelo menos, a partir de 10% a 15% das transações imobiliárias”, aponta.

Araújo considera que a especulação imobiliária, em Curitiba, não chegue a 1% dos casos. “São mais ou menos 5% dos compradores que adquirem para investir. Dentro desse percentual, 80% vão alugar e apenas 20% compram para revenda. Os especuladores poderiam estar aí, mas aí falamos de 1% do total”, calcula. De acordo com ele, é possível avaliar que não há problemas com especuladores em Curitiba. “Em um ou outro empreendimento isso pode ser mais significativo, mas não é algo generalizado”, avalia.

Informação privilegiada
Para o coordenador de treinamento da Rede Imó­­veis, entidade que reúne doze imobiliárias de Curitiba, Milton Ribeiro, a especulação é sempre prejudicial. “A especulação pode acontecer quando alguém tem informações privilegiadas. Por exemplo, se mudar algo na lei de zoneamento, ou se a mudança for à surdina, pode fazer que pessoas que tenham informação com antecedência se dê bem na compra ou revenda de imóveis”, analisa. No entanto, ele considera que hoje em dia é mais difícil que isso aconteça. “A informação está mais globalizada e é mais raro isso acontecer”, considera.

Para Ribeiro, o mercado está muito estável para que aconteçam focos de especulação. “Até 2006 tínhamos defasagem de preço, mas hoje está bem ajustado e não sobra espaço para especulação. “Talvez em novas fronteiras, em cidades que ainda estão sendo desbravadas. Mas em Curitiba temos um mercado consolidado e com legislação bastante específica”, afirma.

Diferenças: Especulador ou investidor?
De acordo com os especialistas, o investidor é aquele que compra para formar carteira de imóveis e que, geralmente, compra para locação e para valorização com o passar do tempo. Já o especulador compra para revenda no curto prazo com maior margem de lucro possível. “Ele espera o imóvel ficar pronto, mas não quer só a alta do período”, explica Fábio Tadeu Araújo, da Brain Consultoria.

Para ele, o investidor, que aposta no aluguel, é quem faz o movimento mais saudável dentro do mercado imobiliário. “O aluguel tem remuneração menor no fluxo, mas com taxas de juros mais baixas e competitivas, você ganha a longo prazo com a valorização do imóvel”, afirma.

Para Milton Ribeiro, coordenador de treinamento da Rede Imóveis, para ganhar dinheiro com imóveis é preciso pesquisar exaustivamente. Ele compara o preço dos imóveis com a inflação e aponta que, para ganhar dinheiro com o mercado imobiliário, é preciso ter paciência. “A inflação média dos últimos 10 anos ficou em 90%. O preço dos imóveis, nesse mesmo período, aumentou 220%. Não se ganha dinheiro com imóveis em pouco tempo”, diz.

Bolha: Euforia no mercado gera corrida especulativa
A especulação imobiliária é diretamente proporcional à euforia do mercado. “O especulador chega em época de alta. Quem está acostumado a investir conhece os altos e baixos do mercado, sabe do crescimento da cidade e que, quando se investe em imóveis, há uma imobilização de recursos”, comenta o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário no Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig. Já o especulador, diz, busca a rentabilidade com o produto imobiliário sem ter conhecimento de como ele funciona.

“Essas são as pessoas que perdem com os imóveis. É o pessoal que, em 2009, 2010, comprou cinco unidades, pagou 20% delas e deixou o resto para depois, aguardando lucro elevado. Ele provavelmente vendeu mais caro que comprou, mas se você avaliar com relação a outros investimentos, não ganhou o quanto poderia”, explica.

O mercado imobiliário trabalha com margem de dois ou três anos, no mínimo, para começar a ter rendimentos. “Aí não tem como trabalhar só especulando. É um mercado muito técnico, que depende de pesquisa e conhecimento na área”, aponta.

O coordenador de treinamento da Rede Imóveis, Milton Ribeiro, acredita que o mercado está muito blindado para sofrer com a especulação. “Se a gente pensar no que foi a região chamada de Ecoville, no passado, podemos até pensar que tenha sido especulação”, diz. Segundo Ribeiro, a área era de chácaras e uma série de empresários compraram e lotearam para venda posterior. “Mas hoje, com o adensamento da cidade, essa situação é muito incomum”, completa.

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