Mercado de escritórios pode enfrentar recuo nos preços


(Valor Econômico) – 02/01/13

O aumento da oferta de novos prédios comerciais de alto padrão – as chamadas grandes lajes corporativas -, no mercado de São Paulo, e o processo mais lento de tomada de decisão de alugar novas áreas por parte das empresas já se reflete em ampliação da vacância e interrupção da trajetória de alta nos preços de aluguéis iniciada há dois anos e meio. Em 2013, os ocupantes tendem a ser mais seletivos na escolha dos espaços, o que levará a uma maior vacância. Há expectativa de que os preços cairão.

Em 2012, multinacionais foram mais cautelosas na tomada de decisão de alugar novas áreas, principalmente em função da crise internacional. Nas estimativas da vice-presidente da Colliers do Brasil, Sandra Ralston, as multinacionais respondem por 80% da ocupação de grandes lajes corporativas em São Paulo.

O crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do país abaixo do que se estimava para o ano também contribuiu para a desaceleração do ritmo de negócios de locação de escritórios. “O ano de 2012 não foi ruim, mas não se mostrou conforme a expectativa que tínhamos em junho”, diz a representante da Colliers.

No segundo semestre de 2012, os valores médios de locação ficaram estáveis, e os proprietários dos prédios passaram a ser flexíveis nas negociações, conforme o diretor de locação da Jones Lang LaSalle, André Costa. Essa flexibilização abrange, por exemplo, retomada da carência locatícia. A carência significa que, no período em que as ocupantes fazem investimentos nas áreas para adequá-las às suas necessidades específicas, são liberadas de pagar o aluguel.

Outra mudança ocorrida, durante o ano passado, foi que as pré-locações – fechamento dos contratos antes de os empreendimentos serem concluídos – deixou de ser prática comum, mesmo em imóveis de regiões disputadas de São Paulo, como avenida Faria Lima, endereço comercial mais disputado no maior mercado imobiliário do país. Nesse cenário, diminuiu a especulação dos preços de locação pedidos, segundo o diretor da Jones Lang.

“Há um viés de queda de preços em 2013, em função da quantidade de oferta de novos prédios”, afirma Costa. Segundo o executivo, a vacância estimada para no mercado de São Paulo – incluindo Alphaville, em Barueri -, no fim de 2012, é ao redor de 15%, patamar considerado de equilíbrio pelos critérios da consultoria.

Para 2013, a Jones Lang projeta 18% de vacância, o que significa que a oferta vai superar a demanda em São Paulo. “Os proprietários que quiserem alugar os imóveis rapidamente vão ter de ser flexíveis em relação a preços”, afirma Costa. A vice-presidente da Colliers diz esperar manutenção de preços, na média do mercado de São Paulo, em 2013, com queda em algumas regiões. A taxa de vacância projetada pela Colliers para o fechamento de 2012, de 9% a 10%, está próxima ao patamar de equilíbrio para a consultoria.

Conforme a Jones Lang, a projeção de crescimento anual de estoques de alto padrão em São Paulo para o período de 2012 a 2014 é de 15,3%. De 1996 a 2011, a expansão anual foi de 8,8%. No primeiro trimestre, ocorrerão parte das operações de locação que não se concretizaram em 2012, em São Paulo, diz a executiva da Colliers. Já o ritmo de novos negócios dependerá das condições da economia internacional e brasileira.

A Cushman & Wakefield projeta novo estoque de escritórios corporativos de padrão classe A para todas as regiões da cidade de São Paulo, além de Alphaville, em Barueri (SP), de 486 mil m2 neste ano. Mas, segundo a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania, o volume pode chegar a 500 mil m2 ou a 600 mil m2, conforme a parcela do novo estoque prevista para o quarto trimestre que foi postergada para 2013.

De acordo com a representante da Cushman, os preços pedidos de locação continuarão a se valorizar, devido à qualidade elevada dos prédios que estão sendo entregues, ainda que a alta seja moderada. “Mas alguns proprietários podem ser mais flexíveis, concedendo descontos para fechar negócios”, pondera Mariana.

Em relação aos contratos de locação já vigentes, representantes de empresas que atuam no setor dizem que é possível elevar preços daqueles que estejam defasados em relação aos valores de mercado atuais. No segmento de escritórios, os contratos são reajustados no vencimento, ou seja, após cinco anos, ou nas revisionais, a cada três anos.

“Renovações e revisionais vão trazer os contratos a valores de mercado, mas não vejo altas de preços para acima do patamar atual”, diz o diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties (CCP), Dani Ajbeszyc. Segundo o executivo da CCP, em função da oferta grande de novos empreendimentos e da desaceleração do crescimento econômico, a vacância da companhia no segmento – atualmente, em zero – pode “aumentar um pouquinho”.

No início de dezembro, o presidente da São Carlos Empreendimentos, Felipe Góes, afirmou, em reunião com analistas e investidores, que há espaço, nos próximos dois ou três anos, para reajustes dos aluguéis dos imóveis da companhia em patamares acima da inflação. Segundo Góes, isso é possível porque os valores da carteira da empresa estão defasados em relação ao mercado em torno de 30%, com base na data de 30 de setembro de 2012.

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