Atraso na entrega de imóveis em construção


(Brasil Econômico) – 11/01/13

Em recentíssimo julgamento, os ministros Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), confirmaram que o comprador de determinado imóvel pode cobrar cumulativamente da construtora, no caso de atraso na entrega, a multa moratória estabelecida no contrato e a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da inadimplência da vendedora.

No caso específico, um casal comprou da Gafisa determinado imóvel em construção visando à sua locação a terceiros e, assim, auferir renda mensal. Diante do insistente atraso na conclusão da obra, a Gafisa foi acionada judicialmente e condenada ao pagamento da multa contratual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel e, ainda, a compensar o casal pela renda que deixaram de perceber por meio da locação do bem (lucros cessantes). De nada valeram as usuais alegações de força maior defendidas pela empresa.

Explica-se. Segundo os ministros do STJ, existem essencialmente dois tipos diferentes de cláusula penal: aquela vinculada ao descumprimento (total) da obrigação e aquela que incide na hipótese de mera mora (descumprimento parcial). A primeira é designada como compensatória, a segunda como moratória.

Enquanto na cláusula penal compensatória a indenização ajustada contratualmente serviria como pré-fixação das perdas e danos decorrentes do inadimplemento integral na entrega do imóvel (quer dizer, a inexecução total), a cláusula penal moratória autorizaria o comprador do imóvel a não somente demandar a prestação tardia da obrigação, mas também a multa e as perdas e danos decorrentes da mora.

Para o ministro Sidnei Beneti, relator do Recurso Especial nº 1.355.554/RJ, “Dentro do nosso sistema, a obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem.

Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune o retardamento no cumprimento da obrigação.

Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere com a responsabilidade civil correlata que já deflui naturalmente do próprio sistema”. Assim, o comprador do imóvel terá sempre uma tríplice opção cumulativa: exigir o cumprimento da obrigação consistente na entrega do bem, postular a multa contratualmente estipulada e, por fim, requerer indenização correspondente às perdas e danos decorrentes da mora (no caso, os aluguéis que teriam sido recebidos de locatários).

Em anos de festa, em que os brasileiros são estimulados a comprar, gastar e contratar financiamentos como se não houvesse amanhã, é sempre bom contar com um Judiciário atento não somente a cláusulas e normas contratuais, mas igualmente à realidade de mercados que necessitam da certeza contínua das regras de direito.

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