EZTec fecha meganegócio de prédio com São Carlos


Valor Economico – 16/01/13

A incorporadora EZTec e a empresa de propriedades comerciais São Carlos Empreendimentos anunciaram ontem o fechamento de um dos maiores negócios do mercado de grandes lajes corporativas de São Paulo nos últimos anos. A EZTec vendeu torre comercial de alto padrão para a São Carlos por R$ 564 milhões. A cifra supera os R$ 524 milhões nominais captados pela EZTec no seu lançamento inicial de ações (IPO). O negócio representa a maior venda já realizada pela EZTec e maior compra feita pela São Carlos.

Trata-se da Torre A do empreendimento EZTowers, desenvolvido onde será a prorrogação da avenida Chucri Zaidan, na zona Sul de São Paulo. A previsão de entrega da Torre A é dezembro de 2014. O valor por m2 de área locável é de R$ 12 mil. Com projeto do uruguaio Carlos Ott, responsável pela Ópera da Bastilha, em Paris, e pelo Banco Nacional de Dubai, nos Emirados Árabes, a Torre A tem 47 mil m2 de área locável. As lajes terão de 1,63 mil m2 a 1,87 mil m2, com áreas maiores nos andares mais altos.

O valor a ser pago pela São Carlos será acrescido de correções do INCC retroativas a setembro de 2012. As duas empresas bateram o martelo do negócio em setembro e, nos últimos meses, se dedicaram definição dos termos do contrato. “O relacionamento passou a ser de amizade”, afirma o presidente do conselho de administração da EZTec, Ernesto Zarzur. A EZTec conversou com oito interessados na Torre A, incluindo fundos de investimentos, grandes corporações internacionais e empresas de renda.

A São Carlos pagará R$ 56 milhões em 60 dias, o correspondente a 10% do total, 15% quando o prédio for entregue e os 75% após receber a escritura definitiva do imóvel. EZTec e São Carlos fecharam financiamento casado com Bradesco no valor de R$ 425 milhões. O custo do financiamento é TR mais 8,9%, e o prazo é de 18 anos. Há três anos de carência do principal. Até a Torre A ser concluída, a EZTec pagará as parcelas do financiamento ao banco. Quando a São Carlos obtiver a escritura do prédio, assumirá a dívida junto ao Bradesco.

O valor do financiamento é suficiente para a EZTec construir também a Torre B, que a empresa pretende alugar antes de comercializar. Conforme o acordo fechado com a São Carlos, a EZTec só poderá locar a segunda torre do EZTowers após a São Carlos alugar 80% do prédio que adquiriu ou 12 meses da data de entrega. A EZTec pretende capturar, na Torre B, a valorização do aluguel da Torre A, de acordo com o presidente do conselho. A possibilidade de ter outros imóveis para locação está no radar da EZTec, mas não há planos de cisão dos ativos de renda em outra empresa, segundo o presidente da companhia, Silvio Zarzur.

Comprado em 2006, antes do IPO da EZTec, o terreno do EZTowers custou R$ 30 milhões, de acordo com o presidente do conselho. O valor do terreno somado ao dos Cepacs (títulos que permitem ampliar o potencial construtivo) soma R$ 80 milhões. Há estimativa de que os gastos com contrapartidas possam ir a R$ 25 milhões.

À medida que a EZTec registrar a receita de venda da Torre, sua margem líquida pode crescer, pois as despesas serão mais diluídas,

Para a São Carlos, o novo imóvel contribuirá para incrementar seu portfólio. Segundo o presidente da companhia, Felipe Góes, o impacto no crescimento da receita será maior que no aumento da área bruta locável (ABL). O valor de locação por m2 estimado pela São Carlos para a Torre A se os aluguéis fossem fechados, atualmente, seria de R$ 110 a 120, em linha com a média da região, de R$ 115.

A São Carlos continua de olho em oportunidades de aquisição, segundo Góes, mesmo após a compra da Torre A. Na prática, o desembolso a ser feito em 2013, de R$ 56 milhões, corresponde a parcela pequena da capacidade de compra da companhia, estimada em R$ 1,4 bilhão, de acordo com Góes. O maior impacto da aquisição no balanço da São Carlos ocorrerá a partir de 2015, mas não comprometerá sua estrutura de capital, segundo o presidente.

Góes disse esperar estabilidade da relação de oferta e demanda de lajes corporativas no mercado paulistano em 2013 e retomada em 2014. “A economia crescerá mais em 2014”, disse. A demanda por áreas para escritórios virá, principalmente, por parte de empresas de consumo, infraestrutura e energia, de acordo com o executivo. Não há preocupação com excesso de oferta, segundo Góes.

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