Em Manhattan, lado da rua em que bate o sol custa mais caro


(NEW YORK TIMES)
29/09/13

Em Nova York, tudo tem preço –mesmo o sol. Com a alta geral nos aluguéis em Manhattan, o varejo luta pelos melhores locais e paga ágio por áreas como a metade leste da Quinta Avenida –a parte mais ensolarada da rua.

O mais dispendioso espaço de varejo de Nova York, a porção nobre da Quinta Avenida, é o segundo mais caro do mundo, atrás da Lan Kwai Fong, em Hong Kong, deixando para trás o Champs-Elysées em Paris e a New Bond Street em Londres, segundo a divisão de varejo da Douglas Elliman Real Estate, que compilou a maior parte das estatísticas usadas para este artigo.

A Elliman recentemente intermediou contratos para a Orogold Cosmetics na esquina da rua 57 e Park Avenue, e para lojas da joalheria Buccelatti, Armani Junior e Perrin Paris 1893, uma marca de acessórios de couro, na avenida Madison.

“Parece pretensioso, mas há Nova York e há o resto do mundo, e é por isso que todos desejam estar aqui”, diz Faith Hope Consolo, corretora de imóveis na Elliman.

De acordo com os dados mais recentes do Conselho Imobiliário de Nova York, o preço médio solicitado por metro quadrado de espaço de varejo em Manhattan foi de US$ 1.276 no segundo trimestre de 2013, 5,4% acima da marca do quarto trimestre do ano anterior.

Caminhe pela Quinta Avenida ou faça compras na rua 57, e as razões para as variações nos preços de locação do varejo parecerão um mistério conhecido apenas dos varejistas e dos incorporadores de imóveis. O sol é um fator importante. Os consumidores em geral escolhem o lado ensolarado da rua. E a luz natural ajuda a destacar os produtos em exibição.

O transporte é outro fator. O tráfego de pedestres será maior em ruas nas quais existam saídas do metrô.

E o elenco de lojas em torno de um local pode ser o fator mais significativo. “Os vizinhos são muito importantes”, diz Larry Meyer, vice-presidente das operações norte-americanas da Uniqlo, uma cadeia de varejo de roupas japonesa.

A cadeia abriu uma loja de 8,1 mil metros quadrados na esquina da Quinta Avenida com a rua 53 dois anos atrás, e suas vizinhas são lojas da Zara e da Hollister. Os varejistas adotam abordagem não intuitiva e preferem estabelecer suas lojas bem ao lado dos concorrentes, de modo a atrair os compradores que estejam visitando a loja vizinha.

“Existem muitas nuances, e meio quarteirão de diferença pode literalmente resultar em aluguel duas vezes mais alto”, diz o incorporador imobiliário Donald Trump, cuja Trump Tower fica na Quinta Avenida com rua 56, e que tem imóveis alugados para varejo em toda a cidade.

E agora que a recessão acabou, os aluguéis do varejo em geral começaram a subir, o que aponta para mudanças em alguns dos mais conhecidos quarteirões e ruas de Manhattan.

Veja como o aluguel muda de uma quadra para a outra em NY

Veja como, em Nova York, uma mesma rua pode ter preços muito diferentes. Os exemplos abaixo são de alguns dos mais movimentados distritos comerciais de Manhattan:

Quinta Avenida
O lado leste da Quinta Avenida, entre as ruas 49 e 59, tem os valores mais altos de locação comercial da cidade, com preços iniciais de até US$ 39 mil por metro quadrado, de acordo com estimativas da divisão de varejo da Elliman.

O lado ensolarado começa com a Saks Fifth Avenue e a catedral de St. Patrick, dois locais muito visitados por turistas, e se estende rumo ao norte com loja após loja: Cartier, De Beers, Tiffany, F.A.O. Schwarz e Apple.

O lado oeste da Quinta Avenida, embora ainda desejável, tem aluguéis da ordem de US$ 34 mil por metro quadrado, porque “instituições, igrejas, clubes” interrompem a marcha de loja após loja ao longo da avenida, o formato preferido pelos varejistas, diz Trump.

Nos últimos anos, a calçada oeste se tornou um ímã para marcas de produtos de massa como Uniqlo, Abercrombie & Fitch e H&M, todas as quais abriram lojas vistosas nesse trecho.
“Recebemos muitos turistas na Quinta Avenida”, diz Meyer, da Uniqlo. “Como basicamente uma companhia embrionária nos Estados Unidos, pensamos que era importante estabelecer uma loja âncora aqui para beneficiar também as lojas nos subúrbios”.

Os aluguéis caem substancialmente na porção sul da Quinta Avenida, para cerca de US$ 11 mil por metro quadrado entre as ruas 42 e 49, onde marcas famosas em shopping centers, como a Ann Taylor e Sephora, operam lojas. O aluguel cai a US$ 4,7 mil por metro quadrado entre as duas 34 e 42, onde o Bryant Park interrompe a paisagem do varejo, mas a Lord e Taylor e o Empire State Building ajudam a atrair turistas para essa área mais ao sul.

Avenida Madison
A Madison tem reputação como polo comercial de alta costura, mas os aluguéis lá são inferiores aos da Quinta Avenida. Das duas 57 a 72, o lado oeste da avenida tem preços da ordem de US$ 14,5 mil por metro quadrado, e o lado leste de cerca de US$ 15,5 mil por metro quadrado.

“As pessoas vão à Madison pelo luxo, mas não é uma via de alto tráfego”, disse Susan Kurland, vice-presidente executiva Imobiliário de Nova York.

Em um exemplo de como uma loja só pode mudar um padrão, o lado oeste da Madison “sempre teve inquilinos chochos” até que a Barneys New York abrisse uma loja na calçada oeste na esquina da Madison com a rua 61, diz Consolo. Agora, os varejistas estão igualmente interessados nos dois lados da avenida, se bem que o lado leste ainda obtenha ligeiro ágio – uma vez mais por causa do sol.

“Os estilistas todos optam pela Madison porque a escala, depois que você passa da 61, é muito mais fácil de digerir”, diz Consolo. Chanel, Jimmy Choo, Hermès e Prada têm lojas na Madison, e duas grandes unidades da Ralph Lauren se encaram através da avenida no quarteirão da rua 72, onde termina o trecho sul de lojas de moda elegantes.

Rua 34
É onde as cadeias de lojas de massa se instalam para ver e serem vistas, graças ao tráfego de turistas na Macy’s, Penn Station, Madison Square Garden e Empire State Building.

A H&M acaba de anunciar que vai abrir uma loja de 5,7 mil metros quadrados na esquina sudoeste da 34 com a Broadway, na diagonal de sua loja atual. O preço solicitado pelo novo espaço da H&M era de US$ 13,5 mil por metro quadrado. No segundo trimestre de 2012, o espaço comercial da área estava sendo alugado por US$ 6 mil por metro quadrado, de acordo com o Conselho Imobiliário de Nova York.

“A rua 34 recebe turistas, mas é considerada uma verdadeira rua comercial; as pessoas vão lá para fazer compras, e não por outras razões, e as lojas faturam vigorosamente”, diz Kurland.

Rua 57
Atravesse a rua e o aluguel dobra.

O lado norte da rua 57, entre a Quinta Avenida e a Park Avenue, sai por US$ 22 mil o metro quadrado. O lado sul tem aluguéis de metade desse valor, principalmente porque não abriga muitas lojas famosas. O lado norte, no entanto, traz uma galeria do luxo que inclui Louis Vuitton, Chanel, Dior, Saint Laurent e Bergdorf’s.

Primeira, Segunda e Terceira avenidas, norte de Manhattan
A Terceira Avenida está renascendo. “Quando o mercado desabou, a Terceira Avenida, na altura das ruas 60 e começo das 70, estava em moderada alta”, diz Kurland. E agora os preços estão de novo subindo lentamente para a marca dos US$ 2,8 mil por metro quadrado.

Isso se deve em parte à Bloomingdale’s –quanto mais perto dela, mais alto o aluguel, diz Trump–, e em parte à construção de uma nova linha de metrô na Segunda Avenida, a um quarteirão. Lá, diz Consolo, os aluguéis caíram para cerca de US$ 830 por metro quadrado.

Bleecker Street
Entre as ruas Bank e Christopher, os quarteirões de lojas da Bleecker ainda perturbam aqueles que desejam manter a reputação do West Village como território de Bob Dylan. Começando há 10 anos, “venho alugando espaços nos melhores quarteirões da Bleecker, para Ralph e outros”, diz Consolo, falando de Ralph Lauren. “No começo os aluguéis eram da ordem de US$ 830 por metro quadrado, e agora chegaram a US$ 6,7 mil”.

Os varejistas gostam do jeito europeu e da escala pequena da Bleecker, e do fato de que, “se você é grande, você se destaca”.

Meatpacking District
O bairro, no passado popular, vem enfrentando uma queda. Os aluguéis ainda assim eram da ordem de US$ 4,1 mil por metro quadrado no segundo trimestre de 2013, cerca de 3,4% acima da média do primeiro trimestre, de acordo com o Conselho Imobiliário de Nova York.

Anúncios

Um comentário sobre “Em Manhattan, lado da rua em que bate o sol custa mais caro

Deixe um comentário

Faça o login usando um destes métodos para comentar:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s