(Valor Econômico) – 09/03/15

Depois de ser vendedora líquida de ativos imobiliários de 2012 a 2014, a gestora de fundos de private equity Hemisfério Sul Investimentos (HSI) pretende voltar às compras neste ano. Mas nenhuma decisão será tomada até abril, segundo o sócio fundador da HSI, Maximo Pinheiro Lima, para que haja mais clareza em relação ao ambiente político e econômico do país e ao efeito desse cenário nos preços dos ativos.

“Vamos ser compradores tímidos no primeiro semestre, com agressividade crescente no segundo semestre deste ano e no primeiro de 2016”, afirma Lima. Em janeiro, a gestora captou R$ 200 milhões em recursos de fundos parceiros para financiar nova rodada de investimentos no setor imobiliário. Não há prazo pré-definido para o desembolso, e o desenvolvimento de novos projetos continua no radar.

Dos recursos geridos pela HSI, 60% são de fundos dos Estados Unidos, 25%, Ásia e 15%, da Europa e do Oriente Médio.

A intenção de retomar a aquisição de ativos imobiliários num ritmo maior deve-se à expectativa de redução de preços. Isso se deve ao excesso de oferta em segmentos como o de escritórios corporativos de padrão triple A, que vem se refletindo em queda dos valores de locação fechados. “O imóvel vale o que rende, não o que custou”, diz Lima.

Em 2012, a HSI desfez-se dos escritórios que possuía na cidade de São Paulo e, em 2013, a maior parte das lajes corporativas que tinha no Rio de Janeiro. A busca da gestora por novos ativos de escritórios deve ganhar força mais para o fim do ano.

No segmento de galpões, a HSI vendeu, em 2012, 35 imóveis para a Global Logistic Properties (GLP). Em parceria com a Essex, a HSI tem dois condomínios logísticos no Paraná, um deles em desenvolvimento. “É provável desenvolvermos galpões e talvez comprarmos alguma coisa se encontrarmos ativos de qualidade”, afirma o sócio da HSI.

No segmento residencial, a HSI comprou, no atacado, participações em projetos da PDG Realty, para vender, posteriormente, no varejo e tem avaliado negócios semelhantes com outras incorporadoras de capital aberto. “Temos segurança de fazer parceria com a PDG”, diz.

Uma das apostas de crescimento da HSI é o segmento de self storage, ou seja, de locação de espaços para armazenagem, ainda incipiente no país. A HSI pretende dobrar de tamanho no segmento neste ano. Segundo o executivo, o self storage não é afetado de maneira relevante pela piora da economia. A HSI e o fundo global de investimentos Evergreen Real Estate Partners são sócios na Goodstorage, que possui três empreendimentos para armazenagem em operação e outros três em construção na cidade de São Paulo.

A maturação dos investimentos nesses espaços para armazenagem é longa. Segundo Lima, são necessários três anos com concessão de descontos para alcançar a ocupação de 80% de um empreendimento. A estabilização da renda demanda outros dois anos, período em que a Goodstorage pretende retirar, gradualmente, os abatimentos do aluguel. Atualmente, pessoas físicas respondem por metade das áreas ocupadas e pequenas empresas, pelos outros 50%.

No segmento de shopping centers, a HSI possui 11 empreendimentos em operação e dois em fase de obras, direcionados a consumidores das classes média e média-alta. A HSI dá prioridade, no segmento, a desenvolver projetos em relação a aquisições. Mas compras que forem consideradas boas oportunidades “podem fazer sentido”, segundo o sócio da HSI.

A doispontozero Hotéis é o veículo de atuação da HSI na área de hospitalidade. No segmento, a gestora está de olho em oportunidades de aquisições e de desenvolvimento. O foco são cidades secundárias e terciárias, onde há demanda e não oferta, de acordo com Lima. Em meados do ano passado, a doispontozero comprou ativos de hotéis e as bandeiras Arco Premium e Arco Express de um grupo de investidores no interior de São Paulo. “A receita já está mais alta em relação a quando fizemos as aquisições”, conta o executivo.

A HSI inaugura a primeira unidade da bandeira Zii neste mês, em Parauapebas (PA) e está desenvolvendo mais nove projetos. A projeção é chegar a 20 hotéis da bandeira até o fim de 2016, entre concluídos e em desenvolvimento.

Em loteamentos, a HSI controla a Cipasa Urbanismo. “Com a nossa entrada, a Cipasa cresceu quase dez vezes em três anos”, conta Lima. No ano passado, porém, com a piora da economia, os lançamentos da loteadora caíram para R$ 400 milhões, ante os R$ 600 milhões de 2013. “A Cipasa teve o ano passado pior do que 2013, mas não tão pior”, diz.

Para este ano, a Cipasa estima lançamentos na faixa de R$ 400 milhões a R$ 600 milhões. A HSI tem a intenção de ficar no controle da Cipasa por pelo menos cinco anos, de acordo com o sócio da gestora. “A margem de loteamentos é muito maior do que a de projetos residenciais”, ressalta.