Com alta de juros, custo do financiamento da casa própria volta ao nível de 2011


(O Globo) – 25/03/15

Segundo o BC, em janeiro deste ano, taxa média estava em 8,8%, ante os 8,4% de dezembro de 2014

O aumento dos juros no financiamento imobiliário, movimento iniciado pela Caixa Econômica Federal em janeiro e acompanhado pelos bancos privados em fevereiro, já fez com que as taxas cobradas na compra da casa própria voltassem ao patamar registrado no segundo semestre de 2011, quando o governo federal concentrou seus esforços na redução dos juros do sistema bancário para, assim, estimular o consumo. Nesse novo cenário, o consumidor tem duas alternativas: arcar com um custo mais alto para usar essa modalidade de crédito ou esperar que as taxas voltem a cair, o que não está no radar de nenhuma instituição financeira no curto prazo.

Em agosto de 2011, quando o Banco Central começou a reduzir a Selic, a taxa média do crédito imobiliário estava em torno de 9,5% ao ano, segundo dados do próprio BC. Foi caindo gradualmente até chegar à mínima de 6,84% em fevereiro do ano passado. Esta taxa é válida para empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que usa recursos da poupança, tem juro máximo de 12% ao ano e vale para imóveis de até R$ 750 mil.

Em 2014, o movimento de queda da Selic foi encerrado, e o juro básico voltou a subir. As taxas do crédito imobiliário também ficaram mais altas. De acordo com o Banco Central, em janeiro deste ano, a média de juros nessa modalidade estava em 8,8%, ante os 8,4% de dezembro de 2014. Hoje, o BC vai divulgar a taxa média referente a fevereiro, que deve ficar em patamar ainda mais alto.

Fevereiro será o primeiro mês completo depois do anúncio da Caixa — cujos juros foram de 8,75% para 9% — e já irá incorporar também a alta dos bancos privados. No Bradesco, o juro foi elevado de 9,2%, no final do ano passado, para 9,6% atualmente, além da variação da TR (taxa referencial), nas operações do SFH. O diretor de crédito imobiliário da instituição, Claudio Borges, explicou que essa é a taxa base e que alguns clientes conseguem negociar taxas melhores, dependendo do relacionamento que têm com o banco. — A demanda por crédito imobiliário caiu um pouco, mas ainda não de forma significativa, o que só deve acontecer mais para 2016 se o cenário econômico não se reverter. Aumentamos as taxas, mas juro elevado não combina com crédito imobiliário. Então procuramos ser competitivos e vamos ajustando no dia a dia.

O Bradesco, assim como outras instituições, aumentou os juros depois da Caixa, que fez a elevação em 15 de janeiro. É o banco público, com cerca de 70% desse mercado, que costuma ditar a tendência das taxas para o restante do sistema. Por meio de nota, a instituição avisou que não estuda novos aumentos. “A Caixa esclarece que ainda não fechou o seu plano de negócios para 2015 e não trabalha, neste momento, com a possibilidade de novo aumento da taxa de juros”. O banco informa ainda que deve repetir este ano o volume de empréstimos de 2014, R$ 128,83 bilhões.

Outra instituição que seguiu o a Caixa foi a CrediPronto, parceria entre o Itaú Unibanco e a Lopes, administradora de imóveis. A instituição fez um ajuste de meio ponto percentual, com as taxas oscilando entre 9,2% e 9,6% ao ano. — Nosso aumento foi em 2 de fevereiro. Se a Caixa subir os juros mais uma vez, vai abrir espaço para que a gente também ajuste — afirmou Bruno Gama, diretor-geral da empresa.

Gama lembra que, embora o aumento tenha sido pequeno, pode ocorrer um arrefecimento da demanda ou uma demora maior do consumidor para tomar a decisão de compra.

Procurado, o Banco do Brasil não informou se praticou reajustes no crédito imobiliário desde janeiro, quando suas taxas variavam de 9,4% a 9,6% para imóveis adquiridos com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já o Santander elevou de 8,6% para 9,1% para imóveis comprados pelo SFH.

Diferença de quase R$ 60 mil
O movimento de alta de juros feito pelos bancos parece pequeno, mas tem impacto negativo no bolso dos mutuários ao longo de 30 anos. A diferença no valor pago de um imóvel de R$ 600 mil financiado com 30 anos pela tabela Price (onde as prestações são constantes e só aumentam com a variação da TR) pode chegar a quase R$ 60 mil, segundo uma simulação feita por Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac).

No Bradesco, para um imóvel desse valor, as prestações subiram de R$ 3.820,82 para R$ 3.945,36. O total pago no financiamento era de R$ 1.375.495,20; com o reajuste, sobe para R$ 1.420.329,60. A diferença é de R$ 124,54 na prestação e chega a R$ 44.834,40 no valor total do imóvel. Na CrediPronto, as prestações do imóvel de mesmo valor pulam de R$ 3.779,59 para R$ 3.945,36, enquanto o valor total sobe de R$ 1.360.652,40 para R$ 1.420.329,60, diferença de R$ 59.677,20, quase 10% do valor do imóvel. Na Caixa, as parcelas eram de R$ 3.656,82 e subiram para R$ 3.738,51, enquanto o valor total do imóvel vai de R$ 1.316.455,20 para R$ 1.345.863,60, diferença de R$ 29.408,40.

A economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Ione Amorim, afirma que os bancos privados elevaram os juros do crédito imobiliário como reflexo da alta da taxa básica de juros. No começo deste mês, a Selic passou de 12,25% para 12,75%. A expectativa é que continue subindo. — Infelizmente, a economia desandou, e as taxas de juros mais baixas, praticadas entre 2012 e 2013, voltaram a subir. E não existe perspectiva de que voltem a cair para aquele patamar no curto prazo.

Ione, lembra que, além dos juros, os valores dos imóveis subiram muito nos últimos anos. — Com esses juros e o preço alto dos imóveis, o comprador vai comprometer mais de 30% de sua renda com a prestação, o que é o limite — diz, acrescentando que, com o preço dos imóveis iniciando uma curva de baixa, quem puder esperar pode deixar o dinheiro aplicado na renda fixa para comprar quando o valor cair.

Apesar desse cenário, os executivos do setor acreditam que o crédito imobiliário continuará crescendo, embora com uma desaceleração natural e já vista em 2014. Isso porque há um grande volume de unidades residenciais sendo entregues pelas construtoras neste ano. É no momento que o imóvel fica pronto que quem comprou na planta vai em busca do crédito imobiliário. — Os apartamentos lançados em 2012 e 2013, quando a economia estava mais aquecida, estão sendo entregues agora. Então quem comprou na planta ainda precisa do crédito imobiliário — disse o diretor-executivo de Negócios Imobiliários do Santander, Gilberto Abreu.

O analista de bancos da consultoria Lopes Filho, João Augusto Salles, lembra que a inflação em alta também faz com que os bancos aumentem o juro. — Parece contraditório, mas os bancos aumentam o juro porque sobe o risco da operação. Com inflação em alta, o tomador perde renda, e aumenta o risco de calote. Os bancos elevam as taxas para se proteger — explica Salles.

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