Maior parte do mercado é regulado pelo Banco Central


(Brasil Econômico) – 11/04/15

O mercado de financiamentos imobiliários é cada vez mais sofisticado e com opções alternativas de funding. Mas a grande maioria das operações ainda é feita sob as regras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que usa recursos da poupança para se financiar, e é regulado pelo Banco Central (BC). A resolução em vigor para o mercado é a 3932, de 2010.

O SBPE é uma das faces do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que inclui, também, empréstimos com recursos do FGTS e outros programas sociais – que são igualmente regulados pelo BC. A outra face é o sistema que utiliza fundings alternativos – como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Nesses últimos, não há direcionamento nem limites estipulados pelo BC – as taxas cobradas são livres. O mais novo instrumento a disposição do financiamento imobiliário com recursos livres são as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que ainda estão sendo regulamentadas.

Voltando ao SBPE: o segmento é subdividido em duas faixas: a de imóveis mais baratos (até R$ 750 mil no caso de Rio, São Paulo e Brasília, de até R$ 650 mil nos outros estados); e a de imóveis acima desse valor. No primeiro caso, as taxas não podem ultrapassar 12% ao ano. Dependendo do valor, a entrada varia de 10% a 30%.

No SBPE, os bancos são obrigados a aplicar 65% dos recursos da poupança em empréstimos imobiliários, 2% são de uso livre e 30% é recolhido compulsoriamente. Dos 65%, os bancos precisam aplicar 80% nos financiamentos aos imóveis mais baratos, e 20% aos outros.

Além disso, há dois sistemas de amortização (tabela Price e SAC) e dois de garantia: carteira hipotecária e alienação fiduciária. Os bancos tem dado preferência às duas últimas opções, por serem mais seguras. No caso do SAC, as prestações começam mais altas e vão caindo ao longo dos anos – ao contrário da tabela Price. A alienação fiduciária facilita a retomada do imóvel do inadimplente.

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