FII Cyrela Thera aluga 40%, mas paga o preço


(Veja) – 08/07/15

Os cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário Cyrela Thera Corporate estão comemorando a chegada de dois inquilinos que vão ocupar 40% dos andares que pertencem ao fundo. A multinacional International Paper e a incorporadora Cipasa vão reduzir, numa só tacada, a vacância dos andares do fundo, que estava em 100%.

Mas em vez de ser um sinal de que a economia está reagindo, os contratos assinados pelo Thera mostram as cambalhotas que os proprietários de imóveis comerciais estão tendo que dar num momento em que certas áreas de São Paulo atravessam uma sobre oferta de imóveis e a economia fraca puxa os preços para baixo.

Para atrair os inquilinos, os cotistas do Thera tiveram que botar mais dinheiro na mesa. Na segunda-feira, eles aprovaram a emissão de novas cotas para levantar mais 5 milhões de reais para que o fundo possa pagar os custos de mudança dos inquilinos e cobrir custos de condomínio.

O Thera Corporate é um prédio de escritórios triple-A de 15 andares na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. O edifício fica num dos mais valorizados eixos empresariais da cidade, na confluência da Berrini com a Bandeirantes, próximo à Marginal Pinheiros, à Faria Lima, e à Juscelino Kubitschek.

A Cyrela Commercial Properties (CCP) é dona de dez andares no Thera, enquanto o fundo imobiliário é dono de outros cinco.

A CCP já alugou cinco dos seus 10 andares (três deles para a incorporadora PDG), mas até alguns dias atrás, os cotistas do fundo estavam chupando o dedo. Isso acontece por uma assimetria. Enquanto a CCP tem a flexibilidade de botar dinheiro na negociação para fechar com um inquilino, o fundo imobiliário — que não tem caixa — ficava em desvantagem.

Para ganhar poder de barganha, o FII Cyrela Thera está emitindo as novas cotas. O preço: 49,77 reais, o nível mais baixo em que a cota já negociou, gerando uma diluição de 7,6% para os cotistas. (No mês passado, os cotistas rejeitaram uma proposta que previa levantar o dobro deste valor, com uma diluição de 15%.)

As cotas do fundo, que já bateram 115 reais e negociavam a 83 no fim de 2013, hoje saem a 54. “No início desse ciclo de baixa, os proprietários tentavam apaziguar os inquilinos dando 15% de desconto no aluguel nos primeiros um ou dois anos,” diz uma fonte do setor. “Depois, tiveram que acrescentar uma carência de seis meses e agora já tem inquilino pedindo adiantamento de caixa.”

Desde que foi lançado, o FII Cyrela Thera Corporate contava com uma garantia de rentabilidade, oferecida pela CCP, de 9% ao ano. A garantia expirou em 26 de junho — 12 meses depois que o Habite-se foi concedido ao edifício — e os cotistas estão respirando aliviados com a chegada dos dois primeiros locatários.

Há outras boas notícias no horizonte: o Thera tem pelo menos duas propostas que, se chegarem a bom termo, alugarão mais um andar e meio. Um corretor diz que há ainda mais interessados.

Com a cota a 55 reais, o valor implícito do metro quadrado no Thera está em cerca de 8 mil reais. Especialistas dizem que o valor de reposição de edifícios como este, nesta região, fica acima de 11.000 reais.

Diz outra fonte do setor, esta dona de cotas do Thera: “O cotista tem que saber que deve perder o custo de oportunidade [o CDI que hoje paga mais de 13% ao ano] durante dois ou três anos… mas que, no final, ele vai ter um pedaço de algo que é irreplicável, porque não vai ter mais prédio novo nesta região entre o Shopping Eldorado e o Morumbi Shopping. Não tem mais CEPACs, não tem mais outorga, não tem nada.”

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